Activiteitenplan 2018-2022

Inleiding Het activiteitenplan 2018-2022 van Woningbouwvereniging Langedijk bevat onze voornemens voor de komende jaren. De woningwet heeft corporaties teruggebracht naar hun kerntaak. Zij moeten zich ontplooien als sociaal huisvester en goede en betaalbare woonruimte bieden voor huishoudens met lage inkomens en kwetsbare groepen op de woningmarkt. Deze rol past prima bij Woningbouwvereniging Langedijk. De belangrijkste voornemens uit het activiteitenplan 2018-2022 zijn Woningbouwvereniging Langedijk verhuurt jaarlijks minimaal 100 woningen; Woningbouwvereniging Langedijk verhuurt minimaal 70% van de woningen onder de laagste aftoppingsgrens van € 592 en minimaal 95% van de woningen onder de hoogste aftoppingsgrens van € 635; Woningbouwvereniging Langedijk zorgt er voor dat minimaal 50% van de beschikbare woningen wordt aangeboden aan ingeschreven woningzoekenden; In 2016 hebben wij met de Huurdersraad van Woningbouwvereniging Langedijk, en met de medewerkers en de Raad van Commissarissen gesproken over de beleidskeuzen voor Woningbouwvereniging Langedijk. Ook huurders, belanghouders en andere belangstellenden hebben we met de campagne ‘Samen wonen in Langedijk’ om hun mening gevraagd. In 2018 en 2019 stijgt de huursom met de inflatie; Tot en met 2019 gaan wij 600 woningen energetisch verbeteren; wij investeren hier ongeveer €3.000.000 in; Eind 2019 hebben bijna alle woningen een energielabel A of B. Met de gemeente Langedijk, de huurdersorganisaties en Woonwaard Maken wij vanaf 2016 jaarlijks prestatieafspraken voor de komende jaren. Deze afspraken hebben we in het activiteitenplan opgenomen. Tot en met 2022 bouwen we 124 nieuwe woningen. Minimaal 30% Van de nieuwbouwproductie verhuren we met een huurprijs onder de €500. In 2018 realiseren we drie projecten met in totaal 69 woningen. Wij hebben het activiteitenplan opgesteld rond de thema’s uit het beleidsplan ‘Samen wonen in Langedijk Bewoners bepalen zelf of keuken, badkamer of toilet aan vervanging toe zijn. • Prettig wonen Wij bouwen de voorraad Koopgarantwoningen af . In de periode tot en met 2022 kopen verwachten we 71 woningen terug te kopen. Wij bieden geen Koopgarantwoningen meer aan. Wij verwachten 54 woningen te verkopen. • Voldoende en passend aanbod • Betaalbaar wonen • Duurzaam wonen • Betrokken en vitale organisatie Wij kiezen voor een ‘vroeg-erop-af’ aanpak om te voorkomen dat bewoners met problematische betalingsachterstanden te maken krijgen. Het komend jaar staat voor Woningbouwvereniging Langedijk vooral in het teken van de uitvoering. In 2018 moeten de resultaten zichtbaar worden van de plannen die we de afgelopen jaren gemaakt hebben.

Prettig Wonen Woningbouwvereniging Langedijk onderneemt actie bij overlastmeldingen. We laten binnen twee weken weten welke actie we ondernemen. Woningbouwvereniging Langedijk is actief bezig met het schoon, heel en veilig houden van woningen, tuinen en woonomgeving. Wij spreken bewoners aan op hun verantwoordelijkheid. maatwerk waar nodig, zoals bij het begeleiden van huurders naar (schuld)hulpverlening. extra schoonmaak van gemeenschappelijke ruimte, het reinigen van goten, onderhoud aan (gemeenschappelijke) tuinen en achterpaden; de bijdrage voor huurders die gebruik maken van Wonen plus Welzijn; Bij het betalen van de huur hanteren we een vroeg-erop-af beleid. Dat betekent dat we bewoners met een huurachterstand rechtstreeks benaderen via de telefoon of huisbezoek. Wij willen problematische (huur-)schuld situaties vroegtijdig signaleren. Ontruiming vanwege een huurschuld willen we voorkomen. De huurachterstanden houden we onder de 1% van de jaarhuursom. Wij willen voor het complex Westervenne en de omliggende seniorenwoningen een nieuw concept voor Wonen, zorg en welzijn ontwikkelen. We doen dit samen met bewoners, Wonen plus Welzijn, (thuis)zorg en gemeente Het budget in 2018 voor leefbaarheid is €120.000 Met Wonen plus Welzijn hebben we afgesproken dat we een deel van de abonnementskosten voor het thuisabonnement voor onze rekening nemen. Bewoners hebben dan de mogelijkheid om hulp van vrijwilligers te krijgen bij dagelijkse klussen. In 2018 pakken we de algemene ruimten in complex Westervenne, een VVE, aan. Afgelopen jaar is het plan voorbereid met in samenspraak met de bewoners (huurders en kopers). Niet alle bewoners kunnen zichzelf redden in de eigen woonsituatie en hebben daar hulp en ondersteuning voor nodig. Waar nodig passen we maatwerk toe om tot een oplossing te komen. Om dat te kunnen bieden is een netwerk van Gemeente en maatschappelijke organisaties gewenst. Woningbouwvereniging Langedijk wil een actieve deelnemer zijn aan een dergelijk netwerk. Woningbouwvereniging Langedijk biedt huurders aan om de woning ‘op te plussen’, dit zijn kleine woningaanpassingen om langer zelfstandig in de woning te kunnen wonen. Jaarlijks trekken we hier €15.000 voor uit om tussen de 20 en 30 woningen aan te passen. Leefbaarheid is een breed begrip, maar in beginsel houden wij het dicht bij huis. Wij trekken ons de zaken aan die spelen rondom het wonen. Voor zaken die typisch een taak van de gemeente zijn - zoals parkeren, algemene groenvoorzieningen en overlast door hangjongeren - laten we de verantwoordelijkheid daar. De volgende activiteiten op gebied van leefbaarheid vinden plaats in 2018: Bewoners kunnen tijdens kantooruren technische klachten telefonisch, via de website en aan de balie melden. Buiten kantooruren kan dit via een meldkamer of via de website. We zorgen er voor dat bewoners binnen één werkdag weten hoe hun klacht afgehandeld wordt. Actieve aanpak van overlast;

Prettig wonen Wij organiseren in 2018 een bijeenkomst met bewoners en belanghouders over leefbaarheid. Wij willen in gesprek gaan over ieders rol en verantwoordelijkheid bij het leefbaar houden van straten en buurten. In 2018 gaan we een proef doen om bij keukenvervanging een keuken te plaatsen die beter is afgestemd op oudere bewoners. Wij blijven werken aan het verbeteren van onze klantwaardering. We willen voor de totale klantwaardering minimaal het cijfer 8 ontvangen. Per deelgebied willen we minimaal een 7,5 ontvangen van onze klanten. In 2018 gaan wij bij de volgende woningen schilderwerk uitvoeren: Oudkarspel: 2 complexen aan de Dorpsstraat Noord Scharwoude: woningen aan de Kerklaan en Meidoornplein Zuid Scharwoude: woningen aan de Snoekbaars en de Keppelsloot Broek op Langedijk: woningen aan Klipper, Breesloot, Prinses Beatrixstraat, Wilhelminastraat en Prinses Irenestraat Bouwkundige werkzaamheden hebben we in 2018 gepland voor: Zuid-Scharwoude: Beneden- en bovenwoningen in de Vissenbuurt: vervangen van dakpannen en –goten in combinatie met het aanbrengen van dakisolatie en zonnepanelen. In 2018 zal bij 59 woningen de cv-ketel worden vervangen. Wij gaan keukens en badkamers alleen nog vervangen op verzoek van de bewoners of bij een verhuizing. Wij hebben hier werkafspraken over gemaakt met een aannemer.

Voldoende en passend aanbod We zorgen ervoor dat voor die woningzoekenden voldoende woningen beschikbaar zijn. We doen dat door minimaal 70% van de woningen aan te bieden met een huurprijs onder de € 592 en minimaal 95% met een huurprijs onder de € 635. De kansen voor jongeren, zeker die jonger dan 23 jaar, op een sociale huurwoning zijn zeer klein. Wij willen samen met de collega’s in de regio onderzoeken welke maatregelen we kunnen nemen om de kansen voor jongeren te verbeteren. Wij denken aan een aanbod exclusief voor jongeren, al dan niet in combinatie met een tijdelijke huurovereenkomst voor jongeren. In 2017 is voor de regio Alkmaar een nieuw Regionaal Aktie Programma wonen (RAP) vastgesteld. Gemeente Langedijk en Heerhugowaard trekken samen op bij het opstellen van een omgevingsvisie, een lange termijn beeld van de ontwikkeling van de fysieke omgeving. Wij willen een actieve inbreng leveren bij het lokale gesprek over de omgevingsvisie. Er is behoefte aan een woningbouwprogramma dat goed aansluit bij de vraag naar woningen (prijssegment, woningtypologie, locatie) De woonruimteverdeling doen we samen met de collega’s in de regio, in het SVNK. In 2017 is de website van het SVNK vernieuwd. In de loop van 2018 zal het ook mogelijk zijn om inzicht te krijgen in de totale woonlasten van de aangeboden woningen. Woningbouwvereniging Langedijk zorgt ervoor dat tot en met 2021 jaarlijks gemiddeld minimaal 100 woningen in de huur worden aangeboden. Dat zijn woningen waarvan de huur is opgezegd, opgeleverde nieuwbouwwoningen en woningen die zijn aangekocht of teruggekocht. In 2018 leveren we 69 nieuwbouwwoningen op en zullen we meer dan 150 woningen verhuren. In 2018 verwachten we 69 woningen op te leveren: Oplevering vernieuwbouw van een woon-/winkelpand aan de Dorpsstraat in Noord-Scharwoude tot 9 starterswoningen Oplevering nieuwbouw van 24 twee- en driekamer- appartementen bij de entree van Westerdel Wij monitoren hoe de slaagkans zich ontwikkelt. Als blijkt dat de slaagkans verslechtert zullen we woningzoekenden met een inkomen boven de € 35.739 alleen nog in aanmerking laten komen voor een woning boven de €635. Oplevering Nieuwbouw van 36 appartementen in De Nieuwe Veiling Noord-Scharwoude In 2019 willen we 20 woningen bouwen op de locatie De Overbrugging in Zuid-Scharwoude. Een deel van deze woningen zal een Nul-op-de-Meter woning zijn. Een deel van de beschikbare woningen zullen we toewijzen aan urgent woningzoekenden. We zorgen er voor dat we in ieder geval 50% van de woningen aanbieden aan ingeschreven woningzoekenden. Bij de bouw van appartementen bouwen we in principe elk gebouw en de woningen volgens de maatvoeringen van Woonkeur (d.w.z. drempelloos en brede maatvoeringen). Minimaal twee van de drie nieuwbouwwoningen die we tot en met 2021 bouwen is een nul-tredenwoning. In 2018 realiseren we 60 nultredenwoningen.

Voldoende en passend aanbod We verwachten in 2018 dat we 17 Koopgarant- woningen terugkopen, wat resulteert in een voorraad van 213 aan het eind van 2018. We verwachten eind 2022 nog 159 Koopgarantwoningen ‘in voorraad’ te hebben. Het merendeel van de teruggekochte woningen gaan we verhuren, een klein deel doen we in de vrije verkoop. Vanaf 2018 stoppen we met het verkopen van Koopgarantwoningen. Wij hebben een verkoopvijver van ongeveer 250 woningen. Deze woningen verkopen we op de vrije markt bij verhuizing of terugkoop. Huurders van deze woningen kunnen de eigen woning kopen met een korting van 5%. Wij verwachten de komende vijf jaar 54 woningen te verkopen. Ook na 2019 willen we nieuwe woningen bouwen, gemiddeld 15 per jaar. Voorwaarde is wel dat geschikte en betaalbare locaties beschikbaar komen.

Betaalbaar wonen Afgelopen jaar hebben we het huurbeleid tot en met 2019 vastgesteld. Kenmerken van het huurbeleid zijn: Voor jongeren onder de 23 is ook plek. Bij 10% van de woningen kunnen we de huur (tijdelijk) verlagen naar de huurgrens voor jongeren, eventueel in combinatie met een tijdelijk jongerencontract. De huursom (= totaal van alle huurprijzen) stijgt ieder jaar met de inflatie. De verwachting voor 2018 is dat de inflatie rond de 1,5% uitkomt. In 2018 bieden we huurders diverse energetische maatregelen aan met de volgende huuraanpassingen: De gemiddelde jaarlijkse huuraanpassing ligt 0,3% onder de inflatie. In 2018 is dat rond de 1,2% €10,- 6 zonnepanelen incl. dakisolatie. We hebben in 2017 normhuren voor onze woningen bepaald; Deze passen we jaarlijks aan met het percentage van de jaarlijkse huuraanpassing. €5,-- 3 zonnepanelen incl. dakisolatie (bijplaatsen) €6,- 6 zonnepanelen €3,- 3 zonnepanelen De jaarlijkse huurverhoging verschilt per woning. Uitgangspunt is de verhouding tussen de huidige huur en de normhuur €5,- Vervangen standaard dubbelglas naar HR++ glas in de woonkamer €0,- Vloerisolatie en spouwisolatie Dit leidt tot een woonlastenbesparing voor de huurder. Zes zonnepanelen leidt tot een woonlasten-besparing van minimaal €12,- per maand; voor huurtoeslagontvangers loopt dit op tot €18,50 per maand besparing. Daarnaast is er de besparing door isolatie. Deze kan oplopen tot €25,- per maand extra. Minimaal 30% van de nieuwbouwwoningen willen we realiseren met een aanvangshuur onder de € 500,- (prijspeil 2016). Dat kan als we woningen van tussen de 50 m2 en 60 m2 woonoppervlakte bouwen. In 2018 leveren we goedkope woningen op in de Dorpsstraat en de nieuwe Veiling. Na evaluatie met de Huurdersraad zullen we een besluit nemen over het voortzetten van een inkomensafhankelijke huuraanpassing. Ook na 2019 gaan we uit van een inflatievolgende ontwikkeling van de huursom. Wij verbreden in 2018 het huurbeleid naar woonlastenbeleid, waarbij we ook naar energielasten en servicekosten kijken. De normhuur is een percentage van de maximale huur op basis van het WWS per 1 januari 2018; bij de normhuur wordt een onderscheid gemaakt naar bouwjaar: 65% voor woningen gebouwd voor 1980; 66,3% voor woningen gebouwd van 1980 tot en met 1999; 68% voor woningen gebouwd vanaf 2000;   grondslag 2017 2018 2019 Inflatie1 0,3% 1,4% Huur < 65% maximale huur Inflatie + 1,0% 1,3% 2,4% Huur van 65% tot en met 68% Inflatie – 0,3% 0,0% 1,1% Huur > 68% maximale huur -3,0%

Duurzaam wonen In 2017 hebben we het actieplan duurzaam wonen vastgesteld en zijn gestart met de uitvoering. We willen tot en met 2019 bijna 500 woningen energetisch verbeteren. Doelstelling is dat eind 2019 minimaal 95% van de woningen een energielabel A of B heeft of een energie-index onder de 1,40. Bij een nieuwe verhuring streven wij er naar dat de energetische kwaliteit van de woning minimaal op het niveau van een B-label/energie-index <1,4. Ervaring leert dat dit bij vrijwel alle woningen mogelijk is. Voor 2018 en 2019 zal dit bij ongeveer 25 woningen per jaar gebeuren. In 2018 gaan we de dakpannen en goten van een complex duplexwoningen in de “Vissenbuurt “ in Zuid-Scharwoude vervangen, ook worden de daken direct van buiten af geïsoleerd en bieden we zonnepanelen aan. We controleren de bestaande spouwisolatie en vullen deze aan als dat nodig is. De vloeren van deze woningen zijn al geïsoleerd. We verwachten in 2018 op ongeveer 250 woningen zonnepanelen (bij) te plaatsen. Ook plaatsen we zonnepanelen op appartementencomplexen om het gemeenschappelijk verbruik duurzaam op te wekken. In 2017 hebben we door aanpassing van de verlichting het gemeenschappelijk verbruik al omlaag gebracht. De nieuwbouwwoningen die wij in 2018 opleveren hebben geen aansluiting op het gasnet. Door goede isolatie is het warmteverbruik van deze woningen al laag. Het complex in Westerdel koppelen we aan het stadswarmtenet. De beide andere complexen krijgen warmtepompen. Op alle nieuwbouwcomplexen plaatsen we zonnepanelen. De gemiddelde energie-index op 1 januari 2018 is naar verwachting 1,30, aan het eind van 2018 verwachten we een energie-index van 1,25 bereikt te hebben. In 2018 loopt van veel woningen het energielabel af. Voor deze woningen zorgen we dat er een nieuwe energie-index komt. In 2018 bieden we ongeveer 200 bewoners aan hun vloer en/of dak te isoleren en zonnepanelen op hun dak te plaatsen. Het gaat om woningen In: We hebben vorig jaar de locatie De Overbrugging aangeboden gekregen voor de ontwikkeling van 20 sociale huurwoningen. Wij zullen hier (deels) Nu-op-de-meterwoningen bouwen. Oplevering naar verwachting in 2019 Oudkarspel: Noord-Scharwoude: In 2018 werken we een strategie uit om in 2050 tot een CO2-neutrale woningvoorraad te komen. Deze strategie kan alleen maar slagen als deze samen met gemeente, bewoners en netwerkbeheerders tot stand komt. Zuid-Scharwoude: Broek op Langedijk: Sint Pancras Onze doelstelling is dat 80% van bewoners gebruik maakt van dit aanbod. STEP-subsidie wordt aangevraagd indien minimaal 2 labelstappen gemaakt worden.

Een betrokken en vitale organisatie Bij het opstellen van het activiteitenplan is het nog niet duidelijk of de leden van de vereniging instemmen met het voorstel om de vereniging om te zetten in een stichting. Stemmen de leden hiermee in, dan zullen wij in de toekomst Woonstichting Langedijk heten. We zorgen ervoor dat deze nieuwe naam even herkenbaar zal zijn. De gemeente Langedijk heeft besloten een ambtelijke fusie aan te gaan. Voor ons is dat geen aanleiding om actief onderzoek te doen naar de (zelfstandige) toekomst van Woningbouwvereniging Langedijk. Wel blijven we onszelf en onze omgeving de vraag stellen of we een voldoende bijdrage leveren en kunnen blijven leveren aan de lokale volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven. De huurdersraad blijft onze belangrijkste gesprekspartner. Voor 2018 zullen we met werkgroepen van de huurdersraad over wonen en zorg, en woningvraag en woningaanbod overleggen. Wij willen samen met de huurdersraad het aantal actieve bewoners in de huurdersraad tot minimaal 30 laten stijgen. Aanvulling met aanbevelingen vanuit de visitatie. De website blijkt te bevallen en ook goed te werken m.b.t. digitale verzoeken van huurders, zoals energetische verbeteringen. De eerste digitale nieuwsbrief is in 2017 verstuurd. De ontwikkeling van een digitaal klantenpanel pakken we in de eerste helft van 2018 op samen met de huurdersraad. Tot en met 2022 groeit Woningbouwvereniging Langedijk met ongeveer 150 woningen. We verwachten dat met de huidige formatie aan te kunnen. Wij willen onze medewerkers een gezonde en prettige werkplek bieden. Daar hoort bij dat medewerkers de ruimte hebben om zich te blijven ontwikkelen. Afgelopen jaar zijn woningplattegronden en de woningcartotheek gedigitaliseerd. Begin 2018 ronden we de implementatie van een document management systeem af. In 2018 ligt de focus op een stabiel werkende ict-omgeving. Daarvoor moeten we bestaande afspraken met leveranciers aanscherpen. In 2019 gaan we onderzoeken hoe wij naar de toekomst toe onze ict georganiseerd willen hebben.

De financiën Volgt als ook de begroting is afgerond