“Naar een nieuwe Vlaamse huursubsidie” Studienamiddag 'Focus op de private huur in beleid en onderzoek‘, Brussel, 11 januari 2018 Katleen Van den Broeck Gebaseerd op: Van den Broeck, Haffner, Winters & Heylen (2017)

Inhoud 1: de huidige Vlaamse regeling 2: subsidie gericht op de huurder (=vraag) 3: modaliteiten en beoordelingscriteria bij ontwerpen huursubsidie 4: voorbeelden uit sterkte-zwakte analyse van enkele voorstellen voor een huursubsidie Scenario’s Simulaties Evaluatie

1: de huidige Vlaamse regeling Huidige subsidies gericht op de vraag (=huurders) in Vlaanderen: de huurpremie voor huishoudens die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar hier al minstens vier jaar op wachten de huursubsidie voor huishoudens die “slecht” wonen en verhuizen naar een kwaliteitsconforme en aangepaste woning inkomensvoorwaarden en berekening van het subsidiebedrag gelijk sinds mei 2014

1: de huidige Vlaamse regeling Huidige regeling Afstemming beide systemen in 2014 Subsidiebedragen gelijkgeschakeld: 1/3de huurprijs maar maximum subsidiebedrag; maximum huurprijs (alleenstaand=koppel) Beperkte regionale differentiatie Huursubsidie voorheen afh. inkomen maar niet van huurprijs Automatische overgang huursubsidie naar huurpremie indien 4 jaar op wachtlijst shm + inschrijven op wachtlijst indien huursubsidie sinds 2014 Inkomensgrenzen: 17 230 € (2016) (alleenstaand=koppel; wel verhoging per p.t. laste) Maximum huurprijs 580 euro te verhogen met 12,5% (72,5€) per persoon ten laste; in een aantal gemeenten ligt de max huurprijs 10% hoger (638€) Gelijke inkomensgrenzen; deze worden verhoogd per persoon ten laste (niet indien koppel!) met 1 540 €

1: de huidige Vlaamse regeling Gebaseerd op nieuwe gegevens voor december 2015 Administratieve data (huurpremie, huursubsidie voor en na mei 2014) Hoogte subsidie Huursubsidie toegekend voor mei 2014 (N=8 337): gemiddeld 165€ Huursubsidie toegekend vanaf mei 2014 (N=2 761): gemiddeld 146€ Huurpremie (N=7 288): gemiddeld 156€ Verdeling naar inkomen Zeer selectief: enkel 4 laagste decielen; +/- 2/3de van de begunstigden in laagste inkomensdeciel Verdeling naar leeftijd Huursubsidie (voor: 35% in jongste groep; na: 49% in jongste groep) Huurpremie: 41% in jongste groep; 59% 45 jaar of ouder Verdeling naar gezinstype Vooral alleenstaanden: zonder kinderen (voor:49% / na:48%) of met kinderen (voor:26% / na:31%)

2: subsidie gericht op de huurder Definitie huursubsidie: “Expliciete subsidie aan gebruikers van woondiensten om de betaalbaarheid te verbeteren” (Yates, 2012: 399) Ook inkomensafhankelijk en leidt tot relatieve prijsverlaging van de huurwoning (Winters e.a., 2004: 48)

2: subsidie gericht op de huurder Doel huursubsidies? Vanuit beleidsdoelen Meestal vanuit betaalbaarheid van wonen gedreven (+kwaliteit!) Ook bestrijden van armoede Ook bv. verbeteren duurzaamheid, gezondheid Met principes vanuit welvaartseconomisch perspectief Relevante doelstellingen (principes) Realiseren van sociale gelijkheid van kansen/billijkheid, zowel via horizontale als verticale herverdeling van middelen Waarborgen van levensstandaarden via armoedebestrijding … Voordelen (effecten mbt doelen/effectiviteit) Maar ook nadelen: efficiëntieverliezen (bv.overconsumptie, negatieve effecten op arbeidsparticipatie)

2: subsidie gericht op de huurder Verticale rechtvaardigheid Huursubsidie=transfer naar huishoudens met lagere inkomens => inkomensafhankelijkheid Doelgroep afbakenen! Wie heeft nood aan de subsidie (=wie woont onbetaalbaar + woningkwaliteit?)

2: subsidie gericht op de huurder Horizontale rechtvaardigheid Huishoudens in zelfde situatie => zelfde subsidie Regeling is behoeftegeleid => budget Eigendomsneutraliteit/gelijkheid over eigendomsvormen => woonsubsidie Meeneembaarheid Regionale differentiatie Duur => niet tijdelijk Niet-gebruik (niet kennen, stigmatisering, moeilijk) => Ieder die in aanmerking komt, moet subsidie kunnen ontvangen

2: subsidie gericht op de huurder Inefficiënties/ongewenste effecten tegengaan Overconsumptie bij gebonden subsidie kan mogelijks teveel wonen dan gewenst worden geconsumeerd (moral hazard probleem) Beperken door: inkomensoverdracht te limiteren of beperkingen opleggen op geconsumeerde kwaliteit bv. via maximum huurprijs of voorschriften voor kwaliteit ontvanger prikkelen om niveau woonkwaliteit te kiezen dat ook zonder subsidie zou worden gekozen Ex ante subsidie (referentiehuurprijs) stimuleert shop-around gedrag (voucher) (meer keuzevrijheid, subsidie gekend) Tweezijdige en eenzijdige Bij ongebonden subsidie (vast bedrag, voucher) geen gevaar voor overconsumptie en maximale keuzevrijheid maar is bestedingsvrijheid wel gewenst door overheid?

2: subsidie gericht op de huurder Inefficiënties/ongewenste effecten tegengaan Prijsopdrijvend effect Armoedeval/werkloosheidsval Marginale druk (taper) van de regeling Steil (subsidie sterk afbouwend met toenemend inkomen): grotere focus op bepaalde doelgroep + lagere kost; maar groter gevaar armoede-/werkloosheidsvallen Minder steil=> meer mensen in aanmerking => grotere kost; minder gevaar voor arbeidsvallen Uitvoerbaarheid zo eenvoudig en transparant mogelijk uitvoeren van de regeling (+ voorkomen van misbruik/controle) => lagere (administratieve) kosten en minder niet-gebruik

2: subsidie gericht op de huurder Samenvatting doelstellingen/principes huursubsidie en link naar modaliteiten Doelstelling/principe Kenmerk van regeling (modaliteit) - Betaalbaarheid verbeteren - Armoede bestrijden Verticale rechtvaardigheid Mate van targetting op basis van maatschappelijk gedefinieerde noden van onbetaalbaar wonen (prijs in relatie tot inkomen; kwaliteit) + maatwerk Horizontale rechtvaardigheid Behoeftengeleid, met ook: - meeneembaar - niet tijdelijk - regionaal gedifferentieerd - eigendomsneutraal - niet-gebruik/uitval voorkomen Efficiëntie   - Tegengaan van overconsumptie -Bieden van keuzevrijheid door subsidie alleen te relateren aan inkomen of inkomen- en referentie­huurprijs + maxima - Tegengaan van prijsopdrijving - Cfr overconsumptie - Tegengaan van armoede- en werkloosheidsval Lagere marginale druk - Geleidelijke afbouw Uitvoerbaarheid Transparant, eenvoudig, controle (misbruik voor­ komen)

3: Modaliteiten en beoordelingscriteria bij ontwerpen huursubsidie Modaliteiten/draaiknoppen BELEIDSDOELEN DOELGROEP Betaalbaarheid (inclusief kwaliteit en woonzekerheid) Inkomensvoorwaarde Armoedebestrijding Vermogensvoorwaarde Administratief eenvoudig Andere voorwaarden: verhuis, kwaliteit woning, … Budgettaire haalbaarheid BEDRAG SUBSIDIE PRINCIPES VANUIT WELVAARTSECONOMISCH PERSPECTIEF Bedrag en verband met inkomen Billijkheid: verticale billijkheid Bedrag en verband met feitelijke/referentiehuurprijs Billijkheid: horizontale billijkheid Bedrag en keuze parameters Efficiëntie: tewerkstelling (armoedeval, werkloosheidsval) ANDERE UITVOERINGSASPECTEN Efficiëntie: overconsumptie Duurtijd programma en uitkeringsperiode Efficiëntie: prijsopdrijvend effect Meeneembaarheid Keuzevrijheid Regionale differentiatie Eigendomsneutraliteit Betalen aan huurder of verhuurder   Koppelen aan sociale huisvesting Budgettaire overwegingen Administratie en take-up

3: Modaliteiten en beoordelingscriteria bij ontwerpen huursubsidie Doelgroep? Inkomensvoorwaarde: waar moet de inkomensgrens liggen? Wie heeft nood aan de huursubsidie? (zie Heylen&Winters, 2017) Empirisch/theoretisch onderbouwd of normatief Aanpassing voor samenstelling huishouden (alleenstaand, koppel, aantal/leeftijd/volgorde personen ten laste) welk inkomen? Belastbaar, besteedbaar? Vermogensvoorwaarde moeten vermogensvoorwaarden opgelegd worden + praktische haalbaarheid? Andere voorwaarden Huishoudkenmerken? Kwaliteit woning? Verhuis? Eigendomsvorm?

3: Modaliteiten en beoordelingscriteria bij ontwerpen huursubsidie Bedrag huursubsidie? HS = a(H-bY) Verband met inkomen: Eigen bijdrage? Betaalbaar? Bv. 30% van besteedbaar inkomen Inefficiënties door link met inkomen? Tewerkstellingsvallen + overconsumptie Empirisch onderzoek? Geen eenduidige conclusies

3: Modaliteiten en beoordelingscriteria bij ontwerpen huursubsidie Bedrag huursubsidie? HS = a(H-bY) Welke huurprijs: Indien geen verband => keuzevrijheid grootst + minste gevaar overconsumptie of prijsopdrijvend effect Feitelijke huurprijs of referentiehuurprijs? Maatwerk hoogst via feitelijke huurprijs Tegengaan overconsumptie en prijsopdrijvend effect via gebruik van referentiehuurprijs / maximum HP Referentiehuurprijs: eenzijdig of tweezijdig? Empirisch? Effecten op overconsumptie niet duidelijk Wel prijsopdrijvende effecten, zeker waar markt krap, waar verhuisd moet worden

4: voorbeelden uit sterkte-zwakte analyse van enkele voorstellen voor een huursubsidie Scenario’s opstellen Niet-veranderlijke elementen Veranderlijke elementen Simulaties Omvang en verdeling doelgroep Hoogte subsidiebedragen Effecten: betaalbaarheid & verdeling Evaluatie

4: scenario’s opstellen Beoordelingscriteria Modaliteiten/draaiknoppen BELEIDSDOELEN DOELGROEP Betaalbaarheid Inkomensvoorwaarde Kwaliteit Vermogensvoorwaarde Woonzekerheid Andere voorwaarden: verhuis, kwaliteit woning, … Armoedebestrijding BEDRAG SUBSIDIE Administratief eenvoudig Verband met inkomen Budgettaire haalbaarheid Verband met feitelijke/referentiehuurprijs PRINCIPES VANUIT WELVAARTSECONOMISCH PERSPECTIEF Bedrag en keuze parameters Billijkheid: verticale billijkheid ANDERE UITVOERINGSASPECTEN Billijkheid: horizontale billijkheid (incl. eigendomsneutraliteit) Duurtijd programma en uitkeringsperiode Efficiëntie: tewerkstelling (armoedeval, werkloosheidsval) Meeneembaarheid Efficiëntie: overconsumptie Regionale differentiatie Efficiëntie: prijsopdrijvend effect Betalen aan huurder of verhuurder Keuzevrijheid Koppelen aan sociale huisvesting Administratie en take-up  

4: Scenario’s opstellen niet-veranderlijke elementen Afbakening doelgroep Inkomensvoorwaarde: Uit analyse waar inkomensgrens moet liggen (zie Heylen&Winters, 2017) Empirisch/theoretisch onderbouwd of normatief Aanpassing voor samenstelling huishouden (alleenstaand, koppel, aantal/leeftijd/volgorde personen ten laste) Welk inkomen? Belastbaar inkomen (rekening houdend met kind-voordelen) Resultaat: grens belastbaar inkomen voor 1p HH = 21 500 € (anno 2013) Vermogensvoorwaarde Financieel vermogen? praktische haalbaarheid? => eigendomsvoorwaarde: geen woning/bouwgrond Andere voorwaarden Verhuis? Niet nodig Eigendomsvorm? Private huursector Maximum huurprijs: referentiehuurprijs x 1,3

4: scenario’s opstellen niet-veranderlijke elementen Hoogte subsidie en verband met huurprijs Gebruik referentiehuurprijs Basis uit Heylen&Winters (2017) Mediaanhuurprijzen voor woningen van adequate kwaliteit Verschillende huurprijzen voor stedelijk en buitengebied Verschillende prijzen voor 1, 2 of 3 kamers Aangepast voor meerdere kamers Voorbeeld: HH in stedelijk gebied met 2 ptl: 700€ (max HP 30% hoger: 910€) Eénzijdig/tweezijdig Tweezijdigheid laat maximaal de voordelen van referentiehuurprijzen toe Eénzijdigheid beperkt de kost

4: scenario’s opstellen Veranderlijke modaliteiten Bedrag huursubsidie en verband met inkomen HS = a(H-bY) Verband met inkomen volgens methode besteedbaar inkomen: Gebaseerd op betaalbaarheidsindicator woonquote (WQ) Eigen bijdrage = 30% van beschikbaar inkomen Verband met inkomen volgens methode resterend inkomen Gebaseerd op betaalbaarheidsindicator resterend inkomen (RI) Eigen bijdrage = inkomen dat overblijft na aftrek andere basisbenodigdheden Verband met inkomen: vast bedrag variërend over inkomenscategorie Redelijk aansluitend bij 30% van beschikbaar inkomen

4: Scenario’s opstellen Veranderlijke modaliteiten Toelatingsvoorwaarde: kwaliteit van de woning Moet de huurwoning waarin gesubsidieerd huishouden woont van toereikende kwaliteit zijn? Ja/nee Overzicht scenario’s Scenario Subsidiebedrag verband met inkomen=eigen bijdrage Kwaliteitstoets 0,3BI  (BI) RI=BI-MBN   (RI) Vast bedrag per inkomens- categorie (VI) Nee Ja BI x RI VI BI_kw RI_kw VI_kw BI=besteedbaar inkomen; RI=resterend inkomen; VI=vast bedrag per inkomenscategorie

4: Simulaties omvang en verdeling doelgroep Voorwaarden Aandeel * Aantal* N* Inkomensvoorwaarde 45,9 230 235 1 395 + Vermogensvoorwaarde 44,2 221 707 + Maximum HP voorwaarde** 39,0 195 485 + Kwaliteitsvoorwaarde 1 (niet ontoereikend) 15,2 77 496 675 + Kwaliteitsvoorwaarde 2 (niet structureel ontoereikend) 27,3 138 658 *Aandeel en aantal private huurders. **Maximum HP=1,3 x referentiehuurprijs Bron: eigen berekeningen op basis van GWO 2013

4: Simulaties omvang en verdeling doelgroep Verdeling over inkomensquintielen Aandeel private huurders per inkomensquintiel dat in aanmerking komt Equivalente inkomensquintielen Alle private huurders Inkomens- voorwaarde + Vermogens- voorwaarde Maximum huurprijs voorwaarde Kwaliteits- voorwaarde 1 1 25,4 51,1 49,3 43,2 2 23,6 42,5 44,2 52,5 3 22,5 6,5 4,4 4 15,7 5 12,8   100 % private huurders in aanmerking Inkomensvoorwaarde (IV) + vermogens- voorwaarde (VV) IV+ VV + maximum huurprijs voorwaarde (MHPV) IV + VV + MHPV + kwaliteitsvoorwaarde Equivalente inkomensquintielen   1 91,8 78,1 30,1 2 78,5 72,0 33,9 3 12,5 11,0 2,7 4 0,1 5

4: Simulaties hoogte subsidiebedragen   Zonder kwaliteitsvoorwaarde Met kwaliteitsvoorwaarde Gemiddeld voor wie in aanmerking komt (€) Totaal benodigd bedrag (in mio €) Gemiddeld voor wie in aanmerking komt (€) Per maand Per maand HS>0* Per jaar Eigen bijdrage= 30% van besteedbaar inkomen 184 196 2 210 432 161 174 1 931 150 HS=max. xxx euro 113 121 1 362 266 106 115 1 270 98,5 HS=50% van nodig 92 98 1 105 216 80 87 965 74,8 HS=eenzijdige variant 111 145 1 328 260 101 110 1 213 94 Eigen bijdrage= inkomen na aftrek minimum benodigd budget zonder huur 193 257 2 320 429 165 248 1 980 153 86 1 026 190 77,7 117 932 71,8 97 128 1 160 215 83 124 990 76,3 157 1 884 349 139 208 1 664 Eigen bijdrage= vast bedrag variërend per inkomenscategorie 179 209 2 151 421 188 1 804 140 HS= max. xxx euro 102 119 1 228 240 91 1 087 84,2 90 104 1 076 210 75 902 69,9 159 1 334 261 99 1 190 92,2 N WQ 547 501/389* 89* N RI 508 393/314* 96 68* N VI 439/335* 74* * Voor sommige huishoudens leidt de berekening tot een huursubsidie van 0 euro zelfs al voldoen ze aan de voorwaarden om een huursubsidie te ontvangen. Dit kan gebeuren indien de huurprijs lager is dan de be-rekende eigen bijdrage. Voor de berekeningen van de eenzijdige variant zijn er meer huishoudens die 0 euro ontvangen omdat het subsidiebedrag voor een deel huishoudens gebaseerd is op een lagere huurprijs en de waarschijnlijkheid dat de eigen bijdrage groter is dan de huurprijs, dan ook groter wordt. Bron: eigen berekeningen op basis van GWO 2013

4: Simulaties hoogte subsidiebedragen Gemiddelde subsidiebedragen volgens inkomensquintielen inclusief HS=0, zonder kwaliteitsvoorwaarde  Basisscenario Eigen bijdrage=30% besteedbaar inkomen Eigen bijdrage= inkomen na aftrek minimum benodigd budget zonder huur Eigen bijdrage= vast bedrag variërend per inkomenscategorie   Equivalente inkomensquintielen 239 1 363 2 142 50 135 3 58 30 4 5 - Gemiddelde subsidiebedragen volgens inkomensquintielen inclusief HS=0, met kwaliteitsvoorwaarde  Basisscenario Eigen bijdrage=30% besteedbaar inkomen Eigen bijdrage= inkomen na aftrek minimum benodigd budget zonder huur Eigen bijdrage= vast bedrag variërend per inkomenscategorie   Equivalente inkomensquintielen 212 1 334 211 2 127 41 110 3 55 34 4 - 5

4: Simulaties effecten op betaalbaarheid Betaalbaarheid kent grootste verbetering onder de basisscenario’s Beperkingen omwille van budget leiden tot minder hoge subsidiebedragen => lager effect op betaalbaarheid Waar kwaliteitsvwde ingesteld neemt betaalbaarheid iets minder sterk toe (voor wie in aanmerking komen)

4: Simulaties effecten op verdeling Sterke verdeling naar laagste inkomensdeciel (basisscenario’s tss 43 en 56%) Scenario’s die eigen bijdrage baseren op resterend inkomen verdelen meest naar laagste inkomensdecielen Maximum huursubsidie opleggen verdeelt minder sterk naar laagste inkomensdeciel Kwaliteitsvwde opleggen verdeelt minder naar laagste inkomensdeciel

4: Evaluatie scenario’s beoordeeld op beleidsdoelen Enkele voorbeelden: Scenario’s Zonder kwaliteitsvoorwaarde Met kwaliteitsvoorwaarde Eigen bijdrage = 30% besteedbaar inkomen WQ Eigen bijdrage = inkomen na aftrek minimum benodigd budget zonder huur RI Eigen bijdrage = vast bedrag variërend per inkomens- categorie VI Eigen bijdrage = 30% besteedbaar inkomen WQ_kw Eigen bijdrage = inkomen na aftrek minimum benodigd budget zonder huur RI_kw Eigen bijdrage = vast bedrag variërend per inkomens- categorie VI_kw Administratieve eenvoud   Basis + +- ++ - -- Maximum subsidiebedrag Bedrag: a<1 (50% HS) Eénzijdige variant Budgettaire haalbaarheid*

4: Evaluatie - scenario’s beoordeeld op sociale billijkheid & inefficiënties Zonder kwaliteitstoets Met kwaliteitstoets   Eigen bijdrage = 30% besteedbaar inkomen WQ Eigen bijdrage = inkomen na aftrek minimum benodigd budget zonder huur RI Eigen bijdrage = vast bedrag variërend per inkomens- categorie VI Eigen bijdrage = 30% besteedbaar inkomen WQ_kw Eigen bijdrage = inkomen na aftrek minimum benodigd budget zonder huur RI_kw Eigen bijdrage = vast bedrag variërend per inkomens- categorie VI_kw Verticale billijkheid* Basis + ++ +- Maximum subsidiebedrag - Bedrag: a<1 Eénzijdige variant Overconsumptie Prijsopdrijvend effect

Besluitende opmerkingen Beslissen over beoordelingscriteria en modaliteiten Hoe ziet de huursubsidie eruit en waarom? Tweede-orde effecten! Simulaties geven idee van effect Maar bvb. verandering van eigendomsvorm, verhuis naar betere kwaliteit woning niet voorspelbaar Overgang oud naar nieuw en uitbreiding nieuw Begunstigden oud systeem in aanmerking voor nieuw? Hoe binnen startbudget blijven? First come, first served? Kwaliteitsvoorwaarde opleggen? Aanleggen pool woningen geschikt voor huursubsidie? Beste scenario? Afhankelijk van (gewicht van) beoordelingscriteria