Rol van de huurders in Nederland en lessen voor Vlaanderen VIVAS-congres, 18 november 2017

Programma 14.00 Inleiding en uitleg wet en praktijk Nederland rond participatie huurders en huurcommissie 15.00 Discussie over de lessen voor Vlaanderen

Grove schets huurmarkt Nederland Wat is participatie? Opbouw presentatie Grove schets huurmarkt Nederland Wat is participatie? Wet op het Overleg Huurders Verhuurder Woningwet en prestatieafspraken Hoe werkt het in de praktijk? Rol van de huurcommissie

Grove schets van de woningmarkt In 2015 was 40% van alle woningen een huurwoning 40% v

Verdeling op de huurmarkt Sociaal <= €710 Geliberaliseerd > € 710 Huurtoeslag voor huurders met laag inkomen in 2015: 1.055.000 corporatie 158.000 particulier Woningvoorraad Nederland (x 1.000) 2009 2012 2015 09-'15 in % Koop 4.120 4.236 4.328 5% Huur 2.876 2.905 2.950 3% Corporatie sociaal 2.271 2.115 2.009 -12% Corporatie geliberaliseerd 88 128 199 126% Corporatie totaal 2.359 2.243 2.208 -6% Particulier sociaal 372 445 472 27% Particulier geliberaliseerd 145 207 271 87% Particulier Totaal 517 652 743 44% Totaal woningen 6.996 7.141 7.278 4% Sociaal 2.643 2.560 2.481 -6% 162 Geliberaliseerd Totaal 233 335 470 102% Midden (tot €1.000) 200 285 388 94% Duur 32 50 81 153% Uit WoON2009-2012-2015 (geliberaliseerd is boven de €710) HT-ontvangers (X 1.000) 2009 2015 2009 2015 Groei Uitgaven Corporaties 975.000 1.055.000 92% 87% 8% € 2.988.451 Particulier 83.000 158.000 8% 13% 90% € 447.560 Totaal 1.058.000 1.213.000 100% 100% 15% € 3.436.011

Wat is participatie? Theoretisch model voor participatie. De Participatieladder.

De participatieladder 1 - Informeren

De participatieladder 2 - Raadplegen

De participatieladder 3 – Adviseren (WOHV)

De participatieladder 4 – Coproduceren (niveau prestatieafspraken)

De participatieladder 5 – Meebeslissen (niveau instemmingsrecht bij wijziging beleid servicekosten)

De participatieladder 6 – Zelf organiseren (niveau bij wooncoöperaties en zelfbeheer)

Wettelijke basis Zeggenschap Burgerlijk Wetboek (niveau individuele huurder) Wet Overleg Huurders-Verhuurder (WOHV), de Overlegwet Woningwet 2015

Wet Overleg Huurders-Verhuurder – de Overlegwet Uit 1998, aangescherpt in 2009 en 2015 Regelt overleg tussen huurderorganisaties (ook BC’s) en verhuurders Ook bepalingen ten aanzien van faciliteiten en financiering Geschillen kunnen worden voorgelegd aan Geschillencommissie WOHV (via de Huurcommissie) en de kantonrechter

- Alle verhuurders met minimaal 25 woningen Overlegwet voor wie? - Alle verhuurders met minimaal 25 woningen - Huurdersorganisaties Vereniging of stichting bestaande uit huurders met als doel belangen behartigen huurders - Bewonerscommissies Eenheid op complex- of wijkniveau Verhuurders zijn verplicht om adressen te geven als georganiseerde huurders dat willen

Eisen aan huurdersorganisaties en BC’s Informeert en betrekt alle huurders Minimaal 1x per jaar algemene vergadering Op verzoek aannemelijk maken dat men namens achterban spreekt Bij meerdere BC geldt de meest representatieve Er kunnen meerder HO’s zijn, bijvoorbeeld per gemeente. Overlegrecht geldt voor het voorliggende niveau. Dus HO bij algemeen beleid en BC bij specifiek beleid op complex niveau.

Welke rechten? Informatierecht Adviesrecht Agenderingsrecht Instemmingrecht bij wijziging servicekosten Recht om deskundigen in te schakelen Bij bestaand beleid: Op verzoek van de huurdersorganisatie, de bewonerscommissie en individuele huurders Individuele huurders geen recht op advies en overleg Geen informatie wanneer bedrijfsbelang zich verzet Verplicht bij wijziging beleid: Beweegredenen / motivering (waarom) Gevolgen voor huurders Advies vragen Bij algemeen beleid -> huurdersorganisatie Bij complex -> bewonerscommissie

Welke Onderwerpen? (1/2) Onderhoud / verbetering woning Woonomgeving Sloop Toewijzings- en verhuurbeleid Algemene voorwaarden huurovereenkomst Huurprijsbeleid Samenstelling & prijs servicekosten Renovatie

Welke Onderwerpen? (2/2) Verkoop Fusie Leefbaarheid Huisvesting bijzondere doelgroepen Uitspraken klachtencommissie Prestatieafspraken verhuurder – gemeente Overeenkomsten servicekosten en beheerovereenkomsten

Hoe verloopt de procedure? Verhuurder stuurt info schriftelijk naar HO en/of BC Adviestermijn minimaal 6 weken HO/BC beraadt zich Overleg en/of contact achterban HO/BC brengt advies uit Verhuurder reageert gemotiveerd

Financiering Vergoeding scholing (min. 3 dagen) Vergoeding kosten voor uitvoeren taken Ook kosten voor deskundigheid Vrij besteedbaar, verantwoording achteraf BC niet expliciet, maar in de praktijk vaak wel

Geschillen Commissie WOHV bij de huurcommissie Kantonrechter Marginale toetsing (procedure, geen inhoud)

De Praktijk Vaak bestaan er samenwerkingsafspraken Concrete invloed op o.a. huurverhogingen Maar ook: Advies wordt geregeld genegeerd Commerciële sector onttrekt zich grotendeels

Extra zeggenschap op gemeentelijk niveau Nieuwe Woningwet per 2015, die bepaalt wat corporaties moeten en mogen Kerntaak is Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB, is tot €710) Versterking lokale inbedding van corporaties door maken Prestatieafspraken

Extra Zeggenschap door de Woningwet Huurdersorganisaties zijn volwaardig partij bij het maken van prestatieafspraken Bindende zienswijze bij fusies en bij het aangaan van verbindingen Zienswijze bij verkoop blijvend gereguleerde huurwoningen

Prestatieafspraken Gaan onder meer over (des)investeringen, betaalbaarheid, beschikbaarheid en leefbaarheid Jaarlijkse cyclus driepartijenoverleg (gemeente, corporatie huurdersorganisatie) Deels overlap met adviesonderwerpen WOHV

Beoordeling van mate van invloed Uit: Huurders-participatie in beeld, Fraey, september 2016. Hoe beoordeelt u uw invloed op: Onvol-doende Matig Vol-doende Beschikbaarheid 31% 28% 42% Onderhoudsbeleid 21% 29% 50% Betaalbaarheid 19% Leefbaarheid 17% 26% 58% Prestatieafspraken 5% 74%

Recente beoordeling invloed huurbeleid Uit: Woonbond Ledenpanel september 2017. Huurverhoging 2017

Resultaten van participatie Opgevolgde adviezen Prestatieafspraken Woningwet versterkt participatie 60-80% (zeer) tevreden over overleg Huurdersorganisaties weinig zelfkritisch

De Huurcommissie VIVAS-congres, 18 november 2017

Huurcommissie Opgericht in 1917 Buitengerechtelijke geschillenbeslechter voor huurders en verhuurder (ZBO) Paritaire samenstelling: huurders, verhuurders, onafhankelijken

Wat doet de Huurcommissie? Werkwijze van de Huurcommissie: Voorkomen van geschillen -> voorlichting Huurder en verhuurder helpen bij oplossen van geschillen -> advies en tools Beslissen geschillen -> bindende uitspraak -> naar kantonrechter is mogelijk

Wat doet de Huurcommissie niet? De Huurcommissie kan niet helpen bij: Verhelpen gebreken Geld vorderen na uitspraak Huurbescherming Geliberaliseerde overeenkomsten: aanvangshuurprijs > € 710,68 per maand

Mogelijke procedures Onder meer: 1. Toetsing aanvangshuurprijs 2. Huurverlaging 3. Servicekosten  4. Huurverhoging 5. Splitsing all-in prijs

In 2016 9.700 zaken en de meeste: aanvangsprijs, gebreken en servicekosten Hoogte betwiste bedragen gemiddeld van €370 per jaar tot €254 per maand

Leges Verzoek bij de Huurcommissie kost geld: De verliezer betaalt Indiener betaalt voorschot Verschillende tarieven voor natuurlijk of rechtspersoon Indiener betaalt voorschot, de verliezer betaalt: krijgt indiener gelijk van de Huurcommissie, krijgt hij zijn geld terug en moet wederpartij (= verliezer) betalen. Verliest de indiener, dan is hij zijn geld blijvend kwijt. Kan ook half-half. CJIB betrokken bij legesinning. Tarieven: Natuurlijk persoon: € 25,- Rechtspersoon: € 450,- Vrijstelling alleen voor natuurlijke personen

Nieuwe (mogelijke) ontwikkelingen Informatie verstrekking Voorselecteren Bemiddeling Overige geschillen Verschuiving financiering van overheid naar verhuurders

Europese regeling voor buitengerechtelijke geschillenbeslechting Kansen? Europese regeling voor buitengerechtelijke geschillenbeslechting Op 21 mei 2013 zijn twee Europese regelingen tot stand gebracht betreffende alternatieve geschillenbeslechting in consumentenzaken. De eerste betreft de richtlijn 2013/11 van het Europees Parlement en de Raad betreffende alternatieve beslechting van consumentengeschillen en tot wijziging van verordening (EG) nr. 2006/2004 en richtlijn 2009/22/EG (Pb EU L 165/ 63, hierna: de Richtlijn buitengerechtelijke geschillenbeslechting consumenten, of: de richtlijn). De tweede betreft de verordening 524/2013 van het Europees Parlement en de Raad betreffende de “online”- beslechting van consumentengeschillen (Pb EU L 165/1, hierna: de Verordening ODR consumenten, of: de verordening). Genoemde regelingen zijn complementair. Alternatieve geschillenbeslechting duidt op geschillenbeslechting anders dan door de rechter. In het onderhavige wetsvoorstel en de daarbij behorende toelichting wordt deze vorm van geschillenbeslechting daarom aangeduid als “buitengerechtelijke geschillenbeslechting”.