Woningcorporaties – Drechtraad 2 september 2014

Onderwerpen: Woningcorporaties: wie, wat, waar Nieuwe realiteit volkshuisvesting Betaalbaarheid

1. Woningcorporaties Drechtsteden Zes corporaties, actief in alle zes gemeentes Staan voor het kwalitatief goed huisvesten van mensen die zelf niet aan een woning kunnen komen Beheren samen ruim huurwoningen, vooral in het goedkope en betaalbare segment (tot € 699/mnd.) Werken daarnaast aan duurzaamheid, energie, wijkbeheer, leefbaarheid en aan kansen voor bewoners

Corporaties: enkele cijfers Aantal woningen: Gemiddelde huurprijs: € 490 Eengezinswoningen: ca (33%) Jaaromzet: € 252 mln. (incl. verkoop) Aantal medewerkers: 425 (fte’s)

Wat bindt ons regionaal? Gezamenlijke woonruimteverdeling (Woonkeus, POL) Afspraken over huisvesting bijzondere aandachtsgroepen Afstemmen woningbouwprogramma’s Gezamenlijke aanpak van buurten/wijken (Dordrecht-West, Volgerlanden, Oostpolder, Baanhoek etc.) Stadsherstel Drechtsteden NV Beleidsmatige ambities (o.a. in PALT): Kwaliteit bestaande woningvoorraad verbeteren Duurzaamheid & Energie Beperking woonlasten Verkoopprogramma’s

2. Nieuwe realiteit: Minder hypotheekverstrekking, dus druk op huurmarkt Transities naar gemeenten (AWBZ, Jeugdzorg, Participatiewet, Scheiden wonen/zorg). Corporaties: Toewijzingsregels (90% aan huishoudens < € ). Saneringssteun (Vestia, WSG). Verhuurdersheffing (in 2017: € 24,5 mln/jr. Drechtsteden). Imago sector (Parlementaire Enquête Woningcorporaties). Boveninflatoire huurverhogingen. Veranderingen speelveld en spelregels →

Veranderingen speelveld en spelregels corporaties (1) Corporaties nog vrijwel uitsluitend voor: Huurwoningen tot € 699 Huishoudens tot € (tijdelijk 10% tot € ) Kleinschalig, buurt/wijkgebonden maatschappelijk vastgoed (MVG) Woonmaatschappelijk werk (alleen nog onder verantwoordelijkheid van een maatschappelijke organisatie en alleen voor eigen huurders) Voorkomen betalingsproblemen/overlast Binnen de eigen regio (nieuwbouw alleen binnen eigen regio)

Veranderingen speelveld en spelregels corporaties(2) Corporaties slechts onder voorwaarden voor: Verhuur aan middeninkomens (vanaf € ) Ontwikkeling en bouw middeldure huur (sociale) koopwoningen/CPO Leefbaarheidsactiviteiten Zorg/welzijn Garantstelling VvE-beheer (tenzij lid) Achter de voordeur (alleen voor eigen huurders)

Veranderingen speelveld en spelregels corporaties(3) Daarnaast andere rolverdelingen: Veel grotere, controlerende rol minister Veel grotere, sturende rol gemeente/regio Actuele woonvisie(s) Activiteitenplannen/gemeente (of regio) /jr Prestatieafspraken/gemeente (of regio )/jr Eventueel – onder voorwaarden – ook niet-DAEB-activiteiten (als de markt die niet oppakt) Grotere rol huurdersvertegenwoordiging Beperking/normering bedrijfslasten

(Voorlopige) Conclusie Er verandert veel voor gemeenten en corporaties en dus ook voor de regio Door grotere rol van gemeenten wordt Vhv weer uiterst actueel voor gemeente e/o regio (keuzes maken: wat lokaal/regionaal) DS corporaties zijn (nog) financieel gezond en willen blijven investeren in hun buurten en wijken Niet meer ‘zorgen voor’, maar ‘zorgen dat’ en ‘zorgen met’. Corporaties hebben nog steeds als uitgangspunt: regel zoveel mogelijk regionaal wat moet (PALT); lokaal wat nodig is en regel dit pragmatisch. Samenwerken cruciaal

Kernboodschap corporaties: In de Drechtsteden zijn de woningcorporaties Heerjansdam, Rhiant, Tablis Wonen, Trivire, Woonbron en Woonkracht10 gezamenlijk verantwoordelijk voor het verhuren, bouwen en goed onderhouden van woningen voor mensen met een inkomen tot € en voor mensen die om andere redenen niet in eigen huisvesting kunnen voorzien. De corporaties staan voor enkele belangrijke uitdagingen: de betaalbaarheid van wonen in de regio beheersen en het blijven investeren in goede en duurzame woningen en wijken De regionale samenwerking versterkt de daadkracht om te kunnen blijven bouwen aan een toekomst en prettig leefbare wijken met tevreden bewoners. De corporaties leggen verbinding met hun omgeving, zijn lokaal verankerd in de maatschappij en pakken activiteiten en regionale ontwikkelingen samen op. Ieder vanuit haar eigen gedachtegoed met respect voor elkaars werkwijze. Samenwerken in verscheidenheid!

3. Betaalbaarheid: Stijgende woonlasten door: Boveninflatoire huurverhogingen; Korting toeslagen (incl. huurtoeslag); Stijging gemeentelijk/regionale lasten; Bevriezing sociale zekerheid…. Kunnen huurders dit nog opbrengen? Hoeveel komen er eigenlijk in de knel?

Woonlastenonderzoek ZHZ Opdracht van Vereniging Woningcorporaties Zuid- Holland Zuid (AV, DS, HW) aan RIGO: Omvang, samenstelling en woonlasten huurderspopulatie in Zuid-Holland Zuid (3 regio’s). Hoeveel van hen komen er in de knel?

Resultaten Zuid-Holland Zuid: In ZHZ ca soc. huurwoningen (33% v.d. voorraad) In ZHZ wonen veel 65+ers (28% v.d. bevolking) 39% v.d. bevolking behoort tot doelgroep corporaties 56% van de doelgroep huurt bij corporatie (en 31% in koopwoning, 8% particuliere huurwoning, 6% onzelfstandig) Er wonen relatief veel midden- en hogere inkomens in corporatiewoningen (31%, goedkope scheefheid) Doorsnee-huurder betaalt €390/mnd. huur en €515 aan wonen (na aftrek huurtoeslag en kortingen) Huishoudens hebben te hoge woonlasten (ZHZ)

Resultaten Drechtsteden: huishoudens komen in de knel (4.690 door te hoge woonlasten, 370 door een te laag inkomen) 30% betreft eenpersoonshuishoudens < 65 jr. 40% betreft eenpersoonshuishoudens > 65 jr. 10% eenoudergezinnen Van de huishoudens met te hoge woonlasten betaalt: 66% tot €100 te veel 25% €100 - €200 te veel 9% > € 200 te veel

Wat is daar aan te doen? Huurbeleid Energiebeleid Budgetadvies Overige woonlasten Toewijzingsbeleid Goedkopere woonruimte beschikbaar krijgen (uitstroom middeninkomens) Stimuleren doorstroming van lagere inkomens naar goedkope woonruimte. Fiscaliseren huurbeleid.

Wat kunnen corporaties zelf: Doorgaan met investeren in duurzaamheid en energie. Verlagen bedrijfslasten voor financiering verhuurdersheffing en/of beperking huurstijgingen. Flankerend beleid/individuele maatwerk. Regie nemen voor overleg met gemeente, regio, huurdersorganisaties en Aedes. Optimaal gebruik huursombenadering voor groepen die in de knel komen. Gezamenlijke keteninzet, voorkomen ontruimingen. Woonlasten: 'overconsumptie' tegengaan; voorrang voor lagere inkomens bij goedkope woonruimte, geen middeninkomens naar goedkope woonruimte; tegengaan scheefwonen (duur èn goedkoop).

4. Afronding Nieuwe realiteit biedt ook kansen; opgave inspireert. Nuchterheid vereist. Corporaties doen wat de gemeenschap vraagt. Nodig: samen die opgave in beeld brengen. Vaststellen wie welke handschoen oppakt (en onder welke voorwaarden). Nieuwe allianties zijn een must! Duidelijke afspraken om samen een Thuis te blijven bieden in de Drechtsteden.

Dank voor uw aandacht! Vragen?