Drie perspectieven: geïntegreerd of gesplitst? Johan Conijn, ASRE/UvA en Ortec Finance IPD/aeDex Marktpresentatie, 26 april 2012

Onderwerpen Hervorming woningmarkt Positie corporatie op de woningmarkt Het vermogen in de dode hand De staatssteundiscussie Drie perspectieven Oplossingsrichtingen

Hervorming woningmarkt Betere woningmarkt: minder subsidiëring in koop- en huursector Wonen wordt duurder: negatief effect op de vraag Herstel koopsector ook sterk afhankelijk van oplossen hardnekkig ‘bankenprobleem’.

Positie corporaties bij hervormingen Geen hervorming woningmarkt zonder hervorming corporatiesector Verstorende factoren: -huren generiek lager dan marktconform, kostendekkend huurniveau -relatief hoge kosten; deels inefficiënties - geen gelijke speelveld.

Punten op de horizon Omvang en samenstelling van de woningvoorraad zijn afgestemd op de vraag (meer middeldure huurwoningen) Bewoners (koop en huur) betalen in principe de kostprijs voor de woonconsumptie, tenzij…(borging betaalbaarheid) Verhuurders brengen in principe de kosten van de productiefactoren in rekening

Vermogenspositie corporaties Marktwaarde verhuurd, bron CFV

Verstoringen door het vermogen in de dode hand Door ontbreken rendementseis relatief lage huur Mogelijkheid tot hogere beheer- en onderhoudskosten Mogelijkheden voor andere marktverstorende activiteiten, onder meer via (des)investeringen Geen adequaat inzicht in / toezicht op verloop eigen vermogen op basis van marktwaarde

Rendementsverlies bij corporaties IPD/aeDex cijfers: CFV: direct rendement eigen vermogen 1,3%

Staatssteun en gelijk speelveld Beperking staatssteun ten behoeve van meer gelijk speelveld Niet-DAEB activiteiten zonder staatssteun Splitsing DAEB / niet-DAEB gaat gepaard met proportionele vermogensverdeling Ook in niet-DAEB is sprake van vermogen in de dode hand: geen marktconforme rendementseis over eigen vermogen Beëindiging staatssteun ≠ Gelijk speelveld

Vermogenssplitsing

Recapitulatie  “Sober en doelmatig” combineren met “overtollige middelen inzetten voor de volkshuisvesting” is problematisch  Problematisch voor bedrijfsvoering; problematisch voor externe relaties, waaronder extern toezicht  Onvoldoende borging voor: -effectiviteit (doeltreffendheid) -efficiëntie (doelmatigheid) -legitimiteit -transparantie

Oplossingsrichtingen Verantwoordelijkheden onderscheiden in het sturingsmodel van corporaties: Drie Kamer Model van Ortec Finance

Maatschappelijke kamer Vastgoed- kamer Vermogens- kamer Investerings- middelen Dividend Huurkorting Maatschappelijk budget Extra beheer/ onderhoud

Maatschappelijke kamer Maatschappelijke afweging: -hoe (meerjarig) beschikbare budget te besteden aan maatschappelijk taken? -welke rol voor externe belanghouders? Volkshuisvestelijke toezicht betreft deze kamer

Vastgoedkamer Marktconforme exploitatie: -rendementssturing conform IPD/aeDeX -marktconforme aanvangsrendement -rendement opgebouwd uit: -deels netto huur -deels doeluitkering maatschappelijke kamer Benchmarking op basis van de markt

Vermogenskamer Behoud van het ‘trustvermogen’: -bewaken gewenste ontwikkeling van het eigen vermogen -bepalen omvang van vreemd vermogen (leverage) Financieel toezicht betreft deze kamer

Meerwaarde Drie Kamer Model  Mogelijkheden tot betere borging -effectiviteit: helder afwegingskader inzet middelen voor maatschappelijke opgaven -efficiëntie: heldere focus in de vastgoedkamer via rendementssturing -transparantie: drie verantwoordelijkheden apart geplaatst  Logische set van sturingskengetallen

Geïntegreerd of gesplitst? Drie Kamer Model conceptueel kader Centrale vraag: -gescheiden maar geïntegreerd binnen de corporatie -gesplitst in afzonderlijke rechtspersonen

De gesplitste oplossing

Voor- en nadelen Geïntegreerd Geen formalisering van de onderlinge relaties (geen SLA’s). Meer flexibiliteit bij bedrijfsvoering; alles aan één ‘tafel’ Oplossing korte termijn Gesplitst Effectievere discipline- ring. Meer flexibiliteit asset- allocatie ‘Principal agent’ probleem Oplossing langere termijn

Tot slot Hervorming corporaties gewenst en onvermijdelijk Beter intern en extern toezicht volstaat niet Het sturingskader vereist verbetering: -de drie centrale verantwoordelijkheden expliciet benoemen -sturing op basis afzonderlijke kengetallen Geïntegreerd of gesplitst de centrale vervolgvraag