@AVDRnl. Actualiteiten huurrecht Mr. J.M.G.A. Sengers.

Presentatie over: "@AVDRnl. Actualiteiten huurrecht Mr. J.M.G.A. Sengers."— Transcript van de presentatie:

1 @AVDRnl

2 Actualiteiten huurrecht Mr. J.M.G.A. Sengers

3 Programma Huurbescherming Goed huurderschap Bestemming gehuurde Buitengerechtelijke ontbinding Aansprakelijkheid voor schade Medehuur

4 Algemeen Gebouwd onroerende zaken: Woonruimte (7:232-282 BW) Bedrijfsruimte (7:290-310 BW) Overig(7:230a BW) Ontbinding door de rechter (7:231 BW)

5 Huurbescherming Hof Amsterdam 24 februari 2015 Rechtskeuze Casus: Verhuur woning in Amsterdam Partijen hebben Engelse nationaliteit All-in prijs van € 1.600 Toepassing Brits recht overeengekomen Huurcommissie stelt huurprijs vast (258 BW)

6 Huurbescherming Hof: Brits recht van toepassing: 258 betreft geen voorrangsregel Geen toepassing art. 9 lid 1 Verdrag Rome Betreft geliberaliseerde woonruimte Twee gelijkwaardige particulieren

7 Huurbescherming Hof ’s-Hertogenbosch 14 april 2015 Kwalificatievraag Casus: Agrarisch bedrijf met woning en schuren Verhuur van de schuren Kwalificatie gebruik van de woning? Beëindiging van de overeenkomsten

8 Huurbescherming De huur van de schuren: Kwalificatie als 230a-ruimte Huur eindigt door de opzegging Aanzegging ontruiming nodig Geen huur-, wel ontruimingsbescherming Verzoek verlenging ontruimingstermijn <2 maanden

9 Huurbescherming Het gebruik van de woning: Partijen hebben gebruiksovereenkomst gesloten Het betreft een gebruik ‘om niet’ Van de door gebruiker gestelde betalingen is niet gebleken (PS: na het ontstaan van het conflict is gebruiker bedragen gaan betalen, maar het ongevraagd betalen van een periodieke vergoeding leidt niet tot een huurovereenkomst) Voorlopige (let op: kg!) kwalificatie: geen sprake van huur

10 Huurbescherming Hof Amsterdam 28 april 2015 Kwalificatievraag Casus: Gemeente stelt perceel en woonwagen beschikbaar Afspraken zijn vastgelegd in ‘bruikleenovereenkomst’ Overeengekomen duur van vijf jaar Gebruiksvergoeding van € 300 p.m. voor gebruik verplaatsbaar toilet, water en elektra Vordering tot ontruiming van perceel en woonwagen

11 Huurbescherming Beoordeling hof: Is de vergoeding aan te merken als een tegenprestatie?Ja, dus huur. Is sprake van een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is? Neen. Eindigt de huur na verloop van de overeengekomen tijd? Neen, opzeggen!

12 Huurbescherming Hof Arnhem-Leeuwarden 7 april 2015 Gemengde overeenkomst Casus: Zorgaanbieder biedt begeleiding en de huur van woning Gemengde overeenkomst: bij einde begeleiding eindigt tevens het gebruik van de woning Cliënten beëindigen de begeleiding

13 Huurbescherming Kantonrechter: Het huurelement overheerst en derhalve is sprake van huurbescherming. Hof: Begeleidingselement overheerst: wonen is middel om begeleiding te verlenen. Vergelijk:Hof ‘s-Hertogenbosch 29 december 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK9394 (X/Wonenbreburg)

14 Goed huurderschap Hof ‘s-Hertogenbosch 13 januari 2015 Hennepstruiken Casus: Verbod om “in het gehuurde hennep te kweken” Vijf manshoge hennepstruiken in tuin

15 Goed huurderschap Kantonrechter : Vordering tot ontbinding afgewezen, omdat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Aannemelijk dat hennep om medicinale redenen voor eigen gebruik was bestemd.

16 Goed huurderschap Vraag: 5 planten en Aanwijzing Opiumwet? Hof: Struiken/bomen ≠ planten; opbrengst groter Medicinaal gebruik rechtvaardigt niet de hennepkweek Geen sprake van bijzondere omstandigheden

17 Goed huurderschap Hof ‘s-Hertogenbosch 4 november 2014 Drugs in woning Casus: contractueel verbod om drugs aanwezig te hebben 920 gram hash in woning van huurster, afkomstig van zoon van huurster verweer: onbekendheid huurster

18 Goed huurderschap Hof: Voor ontbinding is ook nodig, dat huurster zelf zich niet als goed huurster heeft gedragen. Ontbreken van wetenschap moet worden meegewogen. Het enkel aantreffen van hash is niet voldoende om te oordelen, dat huurster wist of er ernstig rekening mee moest houden dat haar zoon zich met drugsactiviteiten bezig hield.

19 Bestemming gehuurde Hof Amsterdam 23 december 2014 Praktijkruimte Casus: Huur sociale tweekamer woning; huurprijs € 307,24 p.m. In gebruik als praktijkruimte huisarts Huurder heeft huur opgezegd per 1 juli 2011 Verhuurder vordert schadevergoeding (winstafdracht vanaf 2007): verschil tussen commerciële kantoorhuur en betaalde sociale huur Kantonrechter wijst vordering af, omdat verhuurder niet geslaagd is in bewijs dat woning structureel in gebruik was als praktijkruimte

20 Bestemming gehuurde Hof: Tussenarrest 10-9-2013: bestemmingswijziging wel bewezen geacht: er is sprake van structureel gebruik als praktijkruimte Huurder wordt toegelaten tot tegenbewijs, maar slaagt daarin niet Schadevergoeding toegewezen tot een bedrag van € 73.935

21 Bestemming gehuurde Hof ‘s-Gravenhage 14 april 2015 Gastouder Casus: Verhuur duplexwoning Contractueel verbod om bedrijf uit te oefenen Huurder voert gastouderbedrijf uit in de woning

22 Bestemming gehuurde Vordering verhuurder: 1.Beëindiging kinderopvang op straffe van een dwangsom van € 250 p.d. tot maximum € 2.500 2.Ontbinding huur en ontruiming woning zodra de dwangsom geheel is verbeurd Kantonrechter wijst vordering af

23 Bestemming gehuurde Hof: Gebruik als woonruimte t.b.v. ‘huurder en zijn gezin’ is niet verenigbaar met gebruik als opvang van kinderen van derden Belang verhuurder weegt zwaarder dan het (financiële) belang van huurder Dwangsom gematigd tot € 100 p.d., vorderingen voor het overige toegewezen

24 Buitengerechtelijke ontbinding Ontbinding op de voet van 6:267 BW 7:210:genot geheel onmogelijk 7:231,2:sluiting van het pand De verklaring dient de andere partij te bereiken (3:37 BW)

25 Buitengerechtelijke ontbinding Artikel 210, 1: “Indien een gebrek dat de verhuurder ingevolge artikel 206 niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt, is zowel de huurder als de verhuurder bevoegd de huur op de voet van artikel 267 van Boek 6 te ontbinden.”

26 Buitengerechtelijke ontbinding Eisen aan het beroep op 210: a.Er is sprake van een gebrek b.Het genot wordt door het gebrek geheel onmogelijk gemaakt c.De verhuurder is niet verplicht tot het verhelpen van het gebrek

27 Buitengerechtelijke ontbinding Ad a: Aansluiting zoeken bij het begrip gebrek van 204,1: “Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

28 Buitengerechtelijke ontbinding Ad b: Weliswaar is nog enig genot mogelijk, maar dit genot is door de beperkingen ten gevolge van het gebrek een wezenlijk ander genot dan de huurder mocht verwachten. MvT, Kamerstukken II, 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 1 HR 24 november 1972, NJ 1973, 102 HR 5 oktober 2001, NJ 2001, 634

29 Buitengerechtelijke ontbinding Ad c: 206, 1 en 2: geen plicht tot verhelpen Hof Arnhem 2 augustus 2011: Grammaticale interpretatie van het begrip ‘verhelpen’: Verhelpen = herstellen ≠ vernieuwen of verbouwen

30 Sluiting van het pand Artikel 231 lid 2: “De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van artikel 267 van Boek 6 ontbinden op de grond dat ….. door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, ………..”

31 Sluiting van het pand De ontbinding is niet gegrond op een tekortkoming, “maar op de enkele grond dat een gemeente een besluit tot voormeld heeft genomen.” NnavV, Kamerstukken II 1995/96, 24 699

32 Sluiting van het pand  Het enkele gegeven van de feitelijke sluiting is de enige en voldoende grond voor de verhuurder om de huur te ontbinden.  De verhuurder hoeft niet te wachten totdat het besluit tot sluiting onherroepelijk is geworden. Hof Amsterdam 10 januari 2008, WR 2008, 58 Hof Den Haag 8 december 2009, LJN BK7116

33 Sluiting van het pand Wat zijn de gevolgen van vernietiging van het sluitingsbevel voor de ontbinding? Hof Den Bosch 24 januari 2012, WR 2012, 55 Ontbinding blijft intact. Huurder moet gemeente aanspreken voor geleden schade. Toetsing maatstaven van redelijkheid en billijkheid? Hof Arnhem 31 januari 2012, WR 2012, 56: Vernietiging sluitingsbevel betekent nietigheid van de ontbindingsverklaring. Verhuurder moet geleden schade vergoeden, bijv. in de vorm van vervangend pand

34 Sluiting van het pand Voortschrijdend inzicht? Hof Den Bosch 3 juni 2014: “Indien in de bestuursrechtelijke procedure het besluit van de burgemeester geen stand houdt dan is de grondslag voor de buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk hetgeen ertoe kan leiden dat in een (civiele) bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding hoogstwaarschijnlijk ongerechtvaardigd zal worden verklaard waardoor de huurovereenkomst is blijven bestaan”. Rb. Limburg 3 september 2014: Voorbeeld van sluiting o.g.v. art. 174a Gemeentewet Vervolg: Hof Den Bosch 9 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5167

35 Aansprakelijkheid Artikel 208: Aansprakelijkheid verhuurder voor gebrek Huurder heeft aanspraak op schadevergoeding als gevolg van een gebrek, indien dit aan de verhuurder kan worden toegerekend. De énkele aanwezigheid van een gebrek levert een tekortkoming op (6:74) en leidt tot herstelverplichting, maar voor schadevergoeding is toerekenbaarheid vereist (6:75).

36 Aansprakelijkheid Artikel 7:205 “De uit deze afdeling voortvloeiende rechten van de huurder komen aan deze toe, onverminderd alle andere rechten en vorderingen.” Artikel 6:174 Risico-aansprakelijkheid voor de bezitter van een opstal: ook van toepassing op de verhuurder?

37 Aansprakelijkheid Gerechtshof Den Bosch 18 juni 2013 (Woonpunt/Morreau) Casus: Huurwoning heeft vochtprobleem: optrekkend vocht en gezondheidsbelastende schimmels Na melding heeft verhuurder gebrek verholpen Huurder stelt verhuurder aansprakelijk voor schade Kantonrechter toetst aan 208 en wijst vordering af

38 Aansprakelijkheid Hof: Art. 208 is geen lex specialis Uit art. 205 volgt dat geen sprake is van een gesloten stelsel Ergo: recht op aansprakelijkstelling ex 6:174 Vordering toch afgewezen, omdat schade niet is aangetoond

39 Medehuur Hof Amsterdam 25 november 2014 Wederkerigheid Casus: Zoon komt in 2008 bij moeder inwonen om haar te verzorgen Moeder heeft WIA-uitkering, zoon een bijstandsuitkering Kantonrechter wijst vordering tot medehuur af, omdat niet is aangetoond dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding

40 Medehuur Hof: Duurzame gemeenschappelijke huishouding alleen indien sprake is van bijzondere omstandigheden i.c. geen wederkerigheid, omdat samenleving gericht is op verzorging van de moeder door de zoon i.c. geen sprake van financiële gemeenschap i.c. geen voldoende financiële waarborg (voor het geval de bijstand beëindigd wordt als medehuur wordt toegewezen!)