Download de presentatie
De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub
1
Huurprijzen en richthuurprijzen De voornaamste vaststellingen uit het onderzoek
Sien Winters Katrien Tratsaert Frank Vastmans Paul de Vries Roel Helgers Erik Buyst
2
Onderzoek Opdrachtgever: Vlaamse overheid, Programma Steunpunten voor Beleidsrelevant Onderzoek Uitvoering: Binnen Steunpunt Ruimte en Wonen KU Leuven: HIVA en CES OTB – TU Delft (Nl) Periode: juni 2010 – november 2011
3
AAPD Databank Huurprijsindex
I. Huurprijzen AAPD Databank Huurprijsindex II. Richthuurprijzen 3. Literatuurstudie 4. Hedonische prijzen
4
AAPD Databank Huurprijsindex
I. Huurprijzen AAPD Databank Huurprijsindex II. Richthuurprijzen 3. Literatuurstudie 4. Hedonische huurprijzen
5
1. AAPD-databank AAPD: Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie Verplichte registratie huurcontracten Sedert 2007 registratie kosteloos en sancties Extract mei 2010 voor Vlaanderen: huurcontracten ‘enkel wonen’ Veel ‘ruis’ op de data Na cleaning nog contracten Info over ligging, contractduur, huurprijs e.a. Woningkenmerken voor contracten
6
1. AAPD-databank 53% kortlopende contracten (max 3 jaar) Meer kortlopende contracten in de steden Meer kortlopende contracten voor kamers en studio’s dan voor huizen en appartementen Mediaan huurprijs voor alle contracten geïndexeerd naar 2010: 497 euro
7
1. AAPD-databank Mediaan huurprijs naar verstedelijkingsgraad (2010):
Stedelijk gebied rond Brussel 637 euro Overgangsgebied euro Grootstedelijke rand A’pen & Gent 546 euro Platteland euro Kleinstedelijk gebied euro Regionaalstedelijk gebied euro Centrumsteden euro Grootstedelijk gebied euro Grootsteden A’pen & Gent euro
8
1. AAPD-databank Geïndexeerde mediaan huurprijzen naar gemeente, 2010
Bron: Tratsaert (2012)
9
1. AAPD-databank Conclusies huurprijzen naar gemeente :
Hoogste huurprijzen in gebied Antwerpen–Brussel–Leuven Ook gemeenten rond steden hebben hoge mediaan huurprijzen Verschillen tussen gemeenten zijn mede gevolg van: verschil in registratiepraktijk, bv. studentenkamers in Leuven - Verschillen in grootte, kenmerken en kwaliteit van de woningen
10
1. AAPD-databank Huurprijzen naar woningtype: ‘kamer’ 251 euro
‘studio’ euro ‘flat’ euro ‘appartement’ euro ‘loft’ euro ‘penthouse’ euro ‘rijhuis’ euro Woning in halfopen bebouwing 680 euro Woning in open bebouwing euro
11
1. AAPD-databank Huurprijzen naar woningkenmerken Appartementen :
1 slaapkamer: euro 2de slaapkamer: +95 euro 3de slaapkamer: +67 euro Huizen: 1 slaapkamer: 407 euro 2de slaapkamer: euro 3de slaapkamer: euro Meerprijs terras of tuin: Appartementen: euro Huizen: euro
12
1. AAPD-databank Geïndexeerde mediaanhuurprijs naar aanvangsjaar huurcontract (2010) Index + 2% Weerspiegelt mede kwaliteitsstijging! Bron: Tratsaert (2012)
13
1. AAPD-databank Conclusies AAPD-databank:
Voor het eerst een globaal beeld over huurmarkt Nog wel veel onvolkomenheden in de databank Aanbevelingen voor registratie zijn overgemaakt Op termijn een bron van onschatbare waarde voor de private huurmarkt!
14
AAPD Databank Huurprijsindex
I. Huurprijzen AAPD Databank Huurprijsindex II. Richthuurprijzen 3. Literatuurstudie 4. Hedonische huurprijzen
15
2. Huurprijsindex Problemen met huidige huurprijsindex ADSEI:
Is grotendeels gebaseerd op lopende contracten (dus volgt gezondheidsindex) Is alleen beschikbaar voor België Doel: constructie van een huurprijsindex voor Vlaanderen die evolutie van huurprijs van identieke woning bij nieuwe verhuring weergeeft
16
2. Huurprijsindex Repeat sales methode: Schatting via regressie Kijkt naar prijsverandering voor dezelfde woning tussen twee opeenvolgende verhuringen Op basis van AAPD-databank
17
2. Huurprijsindex Bron: Vastmans & de Vries (2012)
18
2. Huurprijsindex Bron: Vastmans & de Vries (2012)
19
2. Huurprijsindex Conclusies: Voor het eerst info prijsontwikkeling op huurmarkt : stijging met 3% Dit is index + 1% Maar aanzienlijk minder dan prijzen op koopmarkt - Merk op: methode gaat er van uit dat woningkwaliteit tussen opeenvolgende verhuringen gelijk blijft (daarom is stijging lager dan supra)
20
2. Huurprijsindex Bron: ADSEI (eigen bewerking), Vastmans & de Vries (2012)
21
2. Huurprijsindex Toekomst: Jaarlijkse berekening op basis van nieuwe AAPD-data Differentiatie naar gebieden en woningtype Mogelijk gebruik: Indexering subsidies huursector Indexering richthuurprijzen (zie verder)
22
AAPD Databank Huurprijsindex
I. Huurprijzen AAPD Databank Huurprijsindex II. Richthuurprijzen 3. Literatuurstudie 4. Hedonische huurprijzen
23
3. Literatuurstudie Standpunten over huurprijsregulering /richthuurprijzen zeer uiteenlopend moeilijk overbrugbaar Doel van onderzoek: Begrippen uitklaren, varianten bespreken zo bijdragen tot genuanceerde discussie over wenselijkheid van richthuurprijzen
24
3. Literatuurstudie Definitie:
Richthuurprijzen leggen een objectieve relatie tussen: kenmerken en kwaliteit van de woningen enerzijds prijs van de woningen anderzijds met als functie onredelijke huurprijzen te voorkomen
25
3. Literatuurstudie Objectieve relatie: Op normatieve basis (Nl, Zw)
Op basis van waardering door klant, norm voor betaalbaarheid, overleg … Risico: onvoldoende rendement, negatieve invloed op markt Op basis van kostprijzen (Lux) Schatting investeringskosten, afschrijving, belastingen, … en gewenst rendement Moeilijk en administratief omslachtig Op basis van marktprijzen (Dl) Minst marktverstorend Kan via hedonische prijsanalyse zie verder Correcties voor onredelijke huurprijzen mogelijk
26
3. Literatuurstudie Mogelijke functies:
Bindend voor huurprijs (cfr Nl, Zw) houdt huurprijzen laag risico op te laag rendement en krimp van de markt Toepassing bij beleidsinstrumenten (cfr. Eng.) bv. maximum huurprijs bij subsidie verhuurder/huurder Transparantie van markt verbeteren (cfr Dl) efficiëntie van markt verbeteren uitwassen tegengaan instrument voor bepalen van huurprijzen SVK’s-SHM’s
27
AAPD Databank Huurprijsindex
I. Huurprijzen AAPD Databank Huurprijsindex II. Richthuurprijzen 3. Literatuurstudie 4. Hedonische huurprijzen
28
4. Hedonische huurprijzen
Opdracht minister: een model ontwikkelen dat toelaat op basis van ligging en woningkenmerken de ‘marktprijs’ van een huurwoning te schatten Data: AAPD-databank bevat onvoldoende info over woningkenmerken Wel bruikbaar: VMSW-databank met schattingen van marktwaarden door notarissen Toetsing aan immo-data
29
4. Hedonische huurprijzen
Resultaat: model waarvan resultaten logisch zijn en dat redelijk goed voorspelt Leent zich tot ontwikkeling van een softwaretool voor berekening markthuurprijs
30
Vlaams Parlement – De Schelp
Meer info 6 deelrapporten: Studiedag : “De private huurmarkt: een van de pijlers voor goed en betaalbaar wonen?” Vlaams Parlement – De Schelp 15 mei 2012
Verwante presentaties
