Rol van de huurders in Nederland en lessen voor Vlaanderen

Presentatie over: "Rol van de huurders in Nederland en lessen voor Vlaanderen"— Transcript van de presentatie:

1

2 Rol van de huurders in Nederland en lessen voor Vlaanderen
VIVAS-congres, 18 november 2017

3 Programma 14.00 Inleiding en uitleg wet en praktijk Nederland rond participatie huurders en huurcommissie Discussie over de lessen voor Vlaanderen

4 Grove schets huurmarkt Nederland Wat is participatie?
Opbouw presentatie Grove schets huurmarkt Nederland Wat is participatie? Wet op het Overleg Huurders Verhuurder Woningwet en prestatieafspraken Hoe werkt het in de praktijk? Rol van de huurcommissie

5 Grove schets van de woningmarkt
In 2015 was 40% van alle woningen een huurwoning 40% v

6 Verdeling op de huurmarkt
Sociaal <= €710 Geliberaliseerd > € 710 Huurtoeslag voor huurders met laag inkomen in 2015: corporatie particulier Woningvoorraad Nederland (x 1.000) '15 in % Koop % Huur % Corporatie sociaal % Corporatie geliberaliseerd % Corporatie totaal % Particulier sociaal % Particulier geliberaliseerd % Particulier Totaal % Totaal woningen % Sociaal % 162 Geliberaliseerd Totaal % Midden (tot €1.000) % Duur % Uit WoON (geliberaliseerd is boven de €710) HT-ontvangers (X 1.000) Groei Uitgaven Corporaties % 87% 8% € Particulier % 13% 90% € Totaal % 100% 15% €

7 Wat is participatie? Theoretisch model voor participatie. De Participatieladder.

8 De participatieladder 1 - Informeren

9 De participatieladder 2 - Raadplegen

10 De participatieladder 3 – Adviseren (WOHV)

11 De participatieladder 4 – Coproduceren (niveau prestatieafspraken)

12 De participatieladder 5 – Meebeslissen (niveau instemmingsrecht bij wijziging beleid servicekosten)

13 De participatieladder 6 – Zelf organiseren (niveau bij wooncoöperaties en zelfbeheer)

14 Wettelijke basis Zeggenschap
Burgerlijk Wetboek (niveau individuele huurder) Wet Overleg Huurders-Verhuurder (WOHV), de Overlegwet Woningwet 2015

15 Wet Overleg Huurders-Verhuurder – de Overlegwet
Uit 1998, aangescherpt in 2009 en 2015 Regelt overleg tussen huurderorganisaties (ook BC’s) en verhuurders Ook bepalingen ten aanzien van faciliteiten en financiering Geschillen kunnen worden voorgelegd aan Geschillencommissie WOHV (via de Huurcommissie) en de kantonrechter

16 - Alle verhuurders met minimaal 25 woningen
Overlegwet voor wie? - Alle verhuurders met minimaal 25 woningen - Huurdersorganisaties Vereniging of stichting bestaande uit huurders met als doel belangen behartigen huurders - Bewonerscommissies Eenheid op complex- of wijkniveau Verhuurders zijn verplicht om adressen te geven als georganiseerde huurders dat willen

17 Eisen aan huurdersorganisaties en BC’s
Informeert en betrekt alle huurders Minimaal 1x per jaar algemene vergadering Op verzoek aannemelijk maken dat men namens achterban spreekt Bij meerdere BC geldt de meest representatieve Er kunnen meerder HO’s zijn, bijvoorbeeld per gemeente. Overlegrecht geldt voor het voorliggende niveau. Dus HO bij algemeen beleid en BC bij specifiek beleid op complex niveau.

18 Welke rechten? Informatierecht Adviesrecht Agenderingsrecht
Instemmingrecht bij wijziging servicekosten Recht om deskundigen in te schakelen Bij bestaand beleid: Op verzoek van de huurdersorganisatie, de bewonerscommissie en individuele huurders Individuele huurders geen recht op advies en overleg Geen informatie wanneer bedrijfsbelang zich verzet Verplicht bij wijziging beleid: Beweegredenen / motivering (waarom) Gevolgen voor huurders Advies vragen Bij algemeen beleid -> huurdersorganisatie Bij complex -> bewonerscommissie

19 Welke Onderwerpen? (1/2) Onderhoud / verbetering woning Woonomgeving
Sloop Toewijzings- en verhuurbeleid Algemene voorwaarden huurovereenkomst Huurprijsbeleid Samenstelling & prijs servicekosten Renovatie

20 Welke Onderwerpen? (2/2) Verkoop Fusie Leefbaarheid
Huisvesting bijzondere doelgroepen Uitspraken klachtencommissie Prestatieafspraken verhuurder – gemeente Overeenkomsten servicekosten en beheerovereenkomsten

21 Hoe verloopt de procedure?
Verhuurder stuurt info schriftelijk naar HO en/of BC Adviestermijn minimaal 6 weken HO/BC beraadt zich Overleg en/of contact achterban HO/BC brengt advies uit Verhuurder reageert gemotiveerd

22 Financiering Vergoeding scholing (min. 3 dagen)
Vergoeding kosten voor uitvoeren taken Ook kosten voor deskundigheid Vrij besteedbaar, verantwoording achteraf BC niet expliciet, maar in de praktijk vaak wel

23 Geschillen Commissie WOHV bij de huurcommissie Kantonrechter
Marginale toetsing (procedure, geen inhoud)

24 De Praktijk Vaak bestaan er samenwerkingsafspraken
Concrete invloed op o.a. huurverhogingen Maar ook: Advies wordt geregeld genegeerd Commerciële sector onttrekt zich grotendeels

25 Extra zeggenschap op gemeentelijk niveau
Nieuwe Woningwet per 2015, die bepaalt wat corporaties moeten en mogen Kerntaak is Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB, is tot €710) Versterking lokale inbedding van corporaties door maken Prestatieafspraken

26 Extra Zeggenschap door de Woningwet
Huurdersorganisaties zijn volwaardig partij bij het maken van prestatieafspraken Bindende zienswijze bij fusies en bij het aangaan van verbindingen Zienswijze bij verkoop blijvend gereguleerde huurwoningen

27 Prestatieafspraken Gaan onder meer over (des)investeringen, betaalbaarheid, beschikbaarheid en leefbaarheid Jaarlijkse cyclus driepartijenoverleg (gemeente, corporatie huurdersorganisatie) Deels overlap met adviesonderwerpen WOHV

28 Beoordeling van mate van invloed
Uit: Huurders-participatie in beeld, Fraey, september 2016. Hoe beoordeelt u uw invloed op: Onvol-doende Matig Vol-doende Beschikbaarheid 31% 28% 42% Onderhoudsbeleid 21% 29% 50% Betaalbaarheid 19% Leefbaarheid 17% 26% 58% Prestatieafspraken 5% 74%

29 Recente beoordeling invloed huurbeleid
Uit: Woonbond Ledenpanel september Huurverhoging 2017

30 Resultaten van participatie
Opgevolgde adviezen Prestatieafspraken Woningwet versterkt participatie 60-80% (zeer) tevreden over overleg Huurdersorganisaties weinig zelfkritisch

31 De Huurcommissie VIVAS-congres, 18 november 2017

32 Huurcommissie Opgericht in 1917
Buitengerechtelijke geschillenbeslechter voor huurders en verhuurder (ZBO) Paritaire samenstelling: huurders, verhuurders, onafhankelijken

33 Wat doet de Huurcommissie?
Werkwijze van de Huurcommissie: Voorkomen van geschillen -> voorlichting Huurder en verhuurder helpen bij oplossen van geschillen -> advies en tools Beslissen geschillen -> bindende uitspraak -> naar kantonrechter is mogelijk

34 Wat doet de Huurcommissie niet?
De Huurcommissie kan niet helpen bij: Verhelpen gebreken Geld vorderen na uitspraak Huurbescherming Geliberaliseerde overeenkomsten: aanvangshuurprijs > € 710,68 per maand

35 Mogelijke procedures Onder meer: 1. Toetsing aanvangshuurprijs
2. Huurverlaging 3. Servicekosten  4. Huurverhoging 5. Splitsing all-in prijs

36 In 2016 9.700 zaken en de meeste: aanvangsprijs, gebreken en servicekosten
Hoogte betwiste bedragen gemiddeld van €370 per jaar tot €254 per maand

37 Leges Verzoek bij de Huurcommissie kost geld: De verliezer betaalt
Indiener betaalt voorschot Verschillende tarieven voor natuurlijk of rechtspersoon Indiener betaalt voorschot, de verliezer betaalt: krijgt indiener gelijk van de Huurcommissie, krijgt hij zijn geld terug en moet wederpartij (= verliezer) betalen. Verliest de indiener, dan is hij zijn geld blijvend kwijt. Kan ook half-half. CJIB betrokken bij legesinning. Tarieven: Natuurlijk persoon: € 25,- Rechtspersoon: € 450,- Vrijstelling alleen voor natuurlijke personen

38 Nieuwe (mogelijke) ontwikkelingen
Informatie verstrekking Voorselecteren Bemiddeling Overige geschillen Verschuiving financiering van overheid naar verhuurders

39 Europese regeling voor buitengerechtelijke geschillenbeslechting
Kansen? Europese regeling voor buitengerechtelijke geschillenbeslechting Op 21 mei 2013 zijn twee Europese regelingen tot stand gebracht betreffende alternatieve geschillenbeslechting in consumentenzaken. De eerste betreft de richtlijn 2013/11 van het Europees Parlement en de Raad betreffende alternatieve beslechting van consumentengeschillen en tot wijziging van verordening (EG) nr. 2006/2004 en richtlijn 2009/22/EG (Pb EU L 165/ 63, hierna: de Richtlijn buitengerechtelijke geschillenbeslechting consumenten, of: de richtlijn). De tweede betreft de verordening 524/2013 van het Europees Parlement en de Raad betreffende de “online”- beslechting van consumentengeschillen (Pb EU L 165/1, hierna: de Verordening ODR consumenten, of: de verordening). Genoemde regelingen zijn complementair. Alternatieve geschillenbeslechting duidt op geschillenbeslechting anders dan door de rechter. In het onderhavige wetsvoorstel en de daarbij behorende toelichting wordt deze vorm van geschillenbeslechting daarom aangeduid als “buitengerechtelijke geschillenbeslechting”.