© 2012 Deloitte The Netherlands Grondbeleid, grondexploitaties en crisis Sturing en beheersing vanuit de Raad van Delft ? 19 april 2012 Drs. F.J.M. ten.

Presentatie over: "© 2012 Deloitte The Netherlands Grondbeleid, grondexploitaties en crisis Sturing en beheersing vanuit de Raad van Delft ? 19 april 2012 Drs. F.J.M. ten."— Transcript van de presentatie:

1 © 2012 Deloitte The Netherlands Grondbeleid, grondexploitaties en crisis Sturing en beheersing vanuit de Raad van Delft ? 19 april 2012 Drs. F.J.M. ten Have – Deloitte Real Estate Advisory

2 © 2012 Deloitte The Netherlands 2 Agenda 1.Grondbeleid 2.Rollen en sturing 3.Grondexploitaties 4.Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven 5.Financiële bijstellingsmogelijkheden 6.Informatievoorziening Doel en agenda

3 © 2012 Deloitte The Netherlands Grondexploitaties bevatten omvangrijke risico’s 3 Gemeente Delft programmabegroting 2012 (& Grondbeleid) : Boekwaarde (geinvesteerd vermogen) per 1/1/2012 € 61,9 mln. Totaal nog te maken kosten grondexploitaties: ± € ? mln. Totaal nog te realiseren opbrengsten grondexploitaties: ± € ? mln. Reserve gebiedsontwikkeling per 1/1/ 2012 € 16,7 mln Voorzieningen negatieve plannen € 26,7 mln. “Raming boekwaarde per 1/1/2013 € 55 mln en per 1/1/2014 € 50,6 mln.; afname doordat verwachte Grondopbrengsten, met name in Harnaschpolder, groter zijn dan nog te maken kosten” (!!??)

4 © 2012 Deloitte The Netherlands 1. Grondbeleid 4

5 © 2012 Deloitte The Netherlands Definiëring en doelstelling 5 Grondbeleid: Is een afgeleide van ruimtelijke doelstellingen en schetst de instrumenten die door de overheid worden ingezet om de ruimtelijke doelstelling te verwezenlijken, evenals de wettelijke, beleidsmatige en financiële kaders en de te verwachten risico’s. Wat is de ruimtelijke opgave in de gemeente Delft (o.a. woningbouw, kantoren, bedrijventerreinen etc.)? Doelstellingen afzetten tegen afzetmogelijkheden; confronteren met programmering in plannen, op niveau van project, programma en regio 1. Grondbeleid

6 © 2012 Deloitte The Netherlands Vormen van grondbeleid 6 1. Grondbeleid

7 © 2012 Deloitte The Netherlands 2. Rollen en sturing 7

8 © 2012 Deloitte The Netherlands Rollen, taken, bevoegdheden en sturingsmomenten 8 Gemeenteraad stelt kaders op hoofdlijnen (Nota Grondbeleid) Gemeenteraad toetst het werk van het College van B&W d.m.v. de paragraaf Grondbeleid bij de jaarrekening (art. 16 BBV). 2. Rollen en sturing

9 © 2012 Deloitte The Netherlands Rollen, taken, bevoegdheden en sturingsmomenten 2. Rollen en sturing 9

10 © 2012 Deloitte The Netherlands Sturing mogelijk maken: informatievoorziening Informatie om te kunnen sturen: Hoe en welke kaders & uitgangspunten stelt de raad t.a.v.: programma, planning, uitgifteprijzen, parameters, grondprijzen Transparantie: risico’s, winstneming, grondposities inzichtelijk? Waar, hoe en welk kostenverhaal bij private ontwikkelingen? Wanneer en hoe informeren: Kaders: BBV en optioneel Nota grondbeleid, financiele verordening ex. 212 GW Grondnota (onderdeel & grondbeleid) P&C cyclus Vaststellen grondexploitaties Naar de raad bij majeure wijzigingen of herzieningen (bestuurlijke besluitvorming moet voorafgaan aan planaanpassing – niet achteraf en impliciet) 2. Rollen en sturing 10

11 © 2012 Deloitte The Netherlands Sturing ruimtelijke projecten Fasen bij gebiedsontwikkeling 2. Rollen en sturing 11

12 © 2012 Deloitte The Netherlands 2. Rollen en sturing 12 Sturing ruimtelijke projecten Inzicht in output (planning, programma en geld; realisatie van beoogde ruimtelijke doelen; afstemming en overzicht private en gemeentelijke plannen). Inzicht in verloop exploitatiesaldi (vanwege relatie naar voorzieningen en geplande verloop reserves; voorwaarde: geactualiseerde grondexploitaties). Inzicht in en beheersing van risico’s (bandbreedte en afhankelijkheden t.a.v. exploitatiesaldi) en relatie naar weerstandsvermogen (omvang benodigde buffer in reserve grondbedrijf).

13 © 2012 Deloitte The Netherlands 3. Grondexploitaties 13

14 © 2012 Deloitte The Netherlands Definiëring 14 Definitie Grondexploitatie: De begroting van alle met het proces van de ruimtelijke ontwikkeling van een gebied of locatie samenhangende uitgaven en inkomsten in de tijd: financiële prognose ter onderbouwing van ruimtelijke plannen Vaststelling grondexploitatie: financieel en bestuurlijk kaderstellend Bij herziening opnieuw bestuurlijke vaststelling (niet per implicatie bij jaarrekening) Instrument van budgetbewaking, scenarioberekening en risicobeheersing Grondexploitatie(saldo) is momentopname (schijnnauwkeurigheid), inzicht in bandbreedtes nodig Saldo netto contant per 1/1/2012: winst pas na realisatie, voorziening voor voor verwacht verlies. Jaarschijven minder interessant. “Beter ongeveer goed dan precies fout... 3. Grondexploitatie

15 © 2012 Deloitte The Netherlands Werking en sturing grondexploitatie 15 3. Grondexploitatie

16 © 2012 Deloitte The Netherlands Voorbeeld rekenwaarden (fictief project) Kostenstijging: inflatie (3%) over de totale kosten

17 © 2012 Deloitte The Netherlands Voorbeeld rekenwaarden (fictief project) Opbrengstenstijging: inflatie (0%) over de totale opbrengsten Kostenstijging: inflatie (3%) over de totale kosten

18 © 2012 Deloitte The Netherlands Voorbeeld rekenwaarden (fictief project) Kasstroom: opbrengsten (incl. stijging) – kosten (incl. stijging) Opbrengstenstijging: inflatie (0%) over de totale opbrengsten Kostenstijging: inflatie (3%) over de totale kosten

19 © 2012 Deloitte The Netherlands Voorbeeld rekenwaarden (fictief project) Kasstroom: opbrengsten (incl. stijging) – kosten (incl. stijging) Rente (5 %) over saldo voorgaande jaar én over halve kasstroom lopende jaar Opbrengstenstijging: inflatie (0%) over de totale opbrengsten Kostenstijging: inflatie (3%) over de totale kosten

20 © 2012 Deloitte The Netherlands Voorbeeld rekenwaarden (fictief project) Kasstroom: opbrengsten (incl. stijging) – kosten (incl. stijging) Saldo op eindwaarde: eindwaarde voorgaande jaar + kasstroom + rente Rente (5 %) over saldo voorgaande jaar én over halve kasstroom lopende jaar Opbrengstenstijging: inflatie (0%) over de totale opbrengsten Kostenstijging: inflatie (3%) over de totale kosten

21 © 2012 Deloitte The Netherlands Voorbeeld rekenwaarden (fictief project) Kasstroom: opbrengsten (incl. stijging) – kosten (incl. stijging) Contante waarde: eindwaarde terugrekenen naar prijspeil met discontovoet 5 % (=rente) Saldo op eindwaarde: eindwaarde voorgaande jaar + kasstroom + rente Rente (4,19%) over saldo voorgaande jaar én over halve kasstroom lopende jaar Opbrengstenstijging: inflatie (0%) over de totale opbrengsten Kostenstijging: inflatie (3%) over de totale kosten

22 © 2012 Deloitte The Netherlands Voorbeeld overzichtelijke financiële rapportage aan de Raad Project Contante waarde plansaldo (x € 1.000,-) Looptijd Programma # woningen # m 2 kantoren # m 2 bedrijven Project A-8.0362001-2007295 Project B-2.8002004-2007132 Project C3.2302001-2007380108.500 Project D-3.2972000-2012420131.50224.000 Project E-9522004-2018 111 Project verloopt volgens bestuurlijk vastgesteld plan (grondexploitatie en stedenbouwkundig plan) Project wijkt af van bestuurlijk vastgesteld plan op één of meer onderdelen: - kosten/opbrengsten: afwijking < € 250.000 - plansaldo: afwijking < € 250.000 en/of < 10% - programma: afwijking < 5% Project wijkt af van bestuurlijk vastgesteld plan op in ieder geval één van de onderdelen: - kosten/opbrengsten: afwijking > € 250.000 - plansaldo: afwijking > € 250.000 en/of > 10% - programma: afwijking > 5% 3. Grondexploitatie Majeure afwijkingen 22

23 © 2012 Deloitte The Netherlands 23 Wat is een MPG? Meerjarenprogramma met overzicht van lopende en in voorbereiding zijnde plannen, output (categorieën woningbouw, m 2 bedrijventerrein, kantoren, etc.) over de jaren heen en risico’s. Waarom een MPG? Beleidskader voor ruimtelijke ontwikkelingen (confrontatie ruimtelijke doelstellingen met huidige programma). Overzicht en inzicht in de exploitaties. Inzicht in financiële consequenties van in voorbereiding zijnde plannen. Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 3. Grondexploitatie

24 © 2012 Deloitte The Netherlands 24 Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG), grafische weergave 3. Grondexploitatie

25 © 2012 Deloitte The Netherlands 4. Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven 25

26 © 2012 Deloitte The Netherlands Financiële afhankelijkheid groot door toegenomen omvang en risico’s in grondposities... Onderhanden werk grondposities op balans alle gemeenten 2010 circa € 14,5 miljard (exclusief PPS’en) Gezamenlijke baten bouwgrondexploitaties ten opzichte van de totale baten van gemeenten tussen 7 en 15%! Ingeboekte nog te realiseren baten bij alle gemeenten; raming per ultimo 2010 € 33 miljard.......!!!!! 26 Gemeenteklasse/periode200620092011 Minder dan 25.000 inwoners 11%13% Meer dan 25.000 en minder dan 50.000 inwoners 12%17%15% Meer dan 50.000 en minder dan 100.000 inwoners 13% Meer dan 100.000 inwoners 18%20%15% De grootste 4 gemeenten 7%12%7% 26 4. Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven

27 © 2012 Deloitte The Netherlands Update 2011: Totaalverlies loopt op tot € 2,9 miljard Conclusie: circa € 900 miljoen verlies genomen, nog € 2 miljard verwacht in komende twee jaar ‒Door verliezen naar verwachting 35 gemeenten in de problemen (8% van totaal) 27 20092010 Totale boekwaarde gronden € 12,0€ 13,1  BIE € 8,4 € 9,6  NIEGG € 3,6 € 3,5 Financiële verliezen € 2,4€ 2,9  Direct verlies € 1,0€ 1,8 - Waarvan in 2010 genomen - € 0,7  Winstverdamping € 1,4€ 1,1 - Waarvan in 2010 genomen - € 0,1 *BIE: Bouwgrond in exploitatie ** NIEGG: Niet in exploitatie genomen gronden Update op basis van jaarrekeningen 2010 4. Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven

28 © 2012 Deloitte The Netherlands Marktinvloeden: effect van daling woningprijs op de grondprijs (residuele grondwaarde) Conclusie: een daling van de VON prijs met 5% en een daling van de stichtingskosten met 3% levert een daling van de residuele grondwaarde met 10% op, in plaats van een gecalculeerde stijging van circa 1 a 2 % per jaar…….. ‒NB: VON prijzen inmiddels sinds 2008 landelijk ca. 10% gedaald, aanbestedingsvoordelen incidenteel, stichtingskosten onder druk door o.a. hogere EPC norm (duurzaamheidseisen) Grondexploitaties: Planning, Programma en Prijzen 28 4. Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven

29 © 2012 Deloitte The Netherlands Woningprijzen nieuwbouw koop versus grondprijzen (bron: NIROV) Grondprijzen: “What goes up must come down....” 29 29 4. Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven

30 © 2012 Deloitte The Netherlands 5. Financiële bijstellingsmogelijkheden 30

31 © 2012 Deloitte The Netherlands Financiële bijstellingsmogelijkheden ‘Besparingen’ Essentieel; sturen op beperken rentekosten (kosten temporiseren, wat is nog echt noodzakelijk, zijn opbrengsten naar voren te halen, welke programmaonderdelen hebben positieve bijdragen)? Ambities bijstellen: planonderdelen optioneel maken, in de toekomst bekijken n.a.v. mogelijke financiële ruimte, geen blokkering middelen meer in voorziening op voorhand Plankosten beheersen, onderdelen wellicht bevriezen (omzetten naar Niet In Exploitatie Genomen Gronden)? Riolering ten laste brengen van product Riolering ‘Tijdswinst’ Activeren investeringen met maatschappelijk nut: (infrastructurele) investeringen uit grondexploitaties halen die pas in de toekomst hoeven te worden gedaan en activeren op begroting (budget in één keer of uitsmeren, maar ook verschuiven in de tijd: activering pas als investering daadwerkelijk wordt gedaan) ‘Administratieve wijzigingen’ Complexen samenvoegen (winst- en verliesgevende indien er ruimtelijk verband bestaat) Deel voorziening niet direct nemen maar ‘correctie bovenlangs’: bestemmingsreserve en structurele dotatie uit Algemene Dienst over langere periode 31

32 © 2012 Deloitte The Netherlands Grondexploitatie (BIE) per 1-01-2010: Omzetten BIE naar NIEGG in de planfase UitgangspuntenIn € miljoen Boekwaarde per 31-12-20093 Investeringen3 Opbrengsten4 Saldo ofwel te treffen voorziening (Netto Contante Waarde) ca. 2 Stel: omzetting naar NIEGG per 1-01-2010: UitgangspuntenIn € miljoen Boekwaarde per 31-12-20093 Waardering grond ca.2 Afboeken1 Vrijval voorziening2 Per saldo budgettair voordeel1 In het verlengde hiervan: Knippen plannen: alles met looptijd langer dan 10 jaar uit de grondexploitatie halen en omzetten naar NIEGG Financiële bijstellingsmogelijkheden 32

33 © 2012 Deloitte The Netherlands Hoofdinfrastructuur wel of niet ten laste van de grondexploitatie Mogelijkheden binnen de huidige regelgeving 33 Financiële bijstellingsmogelijkheden

34 © 2012 Deloitte The Netherlands 6. Informatievoorziening 34

35 © 2012 Deloitte The Netherlands Informatievoorziening aan de gemeenteraad 35 Jaar T 1 e Bestuursrapportage Programmabegroting jaar T + 1 Kadernota (jaar T +1) 1 e herziening grondexploitaties Jaar T (vertrouwelijk) 2 e herziening grondexploitaties jaar T (vertrouwelijk) 1/1 31/12 Vaststelling grondprijzen voor jaar T Vaststellen uitgangspunten Kadernota 2 e Bestuursrapportage Programmabegroting jaar T 6. Informatievoorziening Delft Jaarrekening jaar T - 1

36 © 2012 Deloitte The Netherlands 36 6. Verbetervoorstellen Delft (inzicht in programma en output) Informatievoorziening aan de gemeenteraad

37 © 2012 Deloitte The Netherlands 37 6. Verbetervoorstellen Delft Informatievoorziening aan de gemeenteraad

38 © 2012 Deloitte The Netherlands Informeren is doseren!! 38