Samenwerken aan vastgoed Met betrekking op de geestelijke gezondheidszorg en externe partijen PRESENTATIE Master Real Estate & Housing Stefania Maltha I 29 januari 2010

Hoofdmentor: Dr. ir. D.J.M. (Theo) van der Voordt Tweede mentor: Ing. P. (Peter) de Jong Gecommitteerde: Ir. S. (Steven) Steenbruggen Bedrijf: Twynstra Gudde te Amersfoort Afdeling Gezondheidszorg en huisvesting Begeleidster: Ir. M. (Marije) Talstra Ik heb voor dit onderzoek een stage gelopen bij het management en advies bureau Twynstra Gudde waar Marije Talstra mijn begeleidster was.

Wanneer GGZ-instellingen (in een vroeg stadium) HYPOTHESE: Wanneer GGZ-instellingen (in een vroeg stadium) samenwerken met externe partijen, kan dat meerwaarde opleveren voor vastgoedontwikkelingen. Met meerwaarde bedoel is hier dat er een project wordt ontwikkeld met een kwaliteit die de betrokken partijen alleen nooit behaald zouden hebben.

Inhoud presentatie GGZ GGZ sector Wetsveranderingen Onderzoek   GGZ GGZ sector Wetsveranderingen Onderzoek Stappenplannen Ggz sector en wetverandering die hebben geleidt tot mijn onderzoek Vervolgens de hoofdproducten van dit onderzoek twee stappenplannen voor ggz instellingen Conclusies en aanbevelingen

Deelnemen samenleving GGZ Sector Taken van de GGZ De GGZ richt zich op drie zaken: Voorkomen Behandelen en genezen Deelnemen samenleving GGZ

Soort GGZ-instellingen GGZ Sector Soort GGZ-instellingen Verschillende vormen GGZ-instellingen: Brede GGZ-instellingen Gespecialiseerde GGZ-instellingen Psychiatrisch ziekenhuis Verslavingszorg Dit onderzoek richt zich op de brede GGZ instellingen Brede GGZ zijn min of meer in het bezit van het hele scala aan GGZ voorzieningen GGZ

45 Brede GGZ-instellingen GGZ Sector Aantal GGZ-instellingen Begin jaren ’90 2006 200 GGZ-instellingen 100 GGZ-instellingen 45 Brede GGZ-instellingen Begin jaren negentig kwamen de brede GGZ-instellingen in opkomst. Deze instellingen zijn het resultaat geweest van een fusiegolf. Begin jaren negentig nog circa 200 instellingen, in 2006 gedaald tot 100. GGZ

Locaties Instellingsterrein Stad GGZ Sector De gebouwen van GGZ instellingen staan vaak verspreid over verschillende locatie van woonwijken tot instellingterreinen Op deze terreinen zijn veel GGZ voorzieningen geclusterd. GGZ

Ontwikkelingen Vermaatschappelijking Omgekeerde integratie GGZ Sector Als reactie op fusie golf jaren 90 overheidsbeleid vermaatschappelijking Niet op terrein bouwen  in maatschappij Leegstand + vrijgekomen stukken grond Nu vrij in bouwen Omgekeerde integratie GGZ

GGZ Eindhoven Patiënten  Cliënten GGZ Sector GGZ Eindhoven Patiënten  Cliënten Statige gebouwen  Eigentijdse gebouwen Gesloten terrein  Open terrein Kleinschalig  Grootschalig GGZ Eindhoven. Goed vergelijkbaar met andere instellingsterreinen, ver in het strategisch vastgoed denken dus goed voorbeeld voor andere instellingen. Beeld van zorg en psychiatrie is door de tijd heen veranderd GGZ

Gebouwen Kantoor Kantoor Activiteiten centrum Woning Woning Woning GGZ Sector Gebouwen Kantoor (geen cliënten) Kantoor (wel cliënten) Activiteiten centrum (sporthal, arbeidstherapie) Woning (met voorzieningen) Woning (zonder voorzieningen) Woning (beveiligd) Overige (Kapel, boerderij) Zoals je zien niet alleen maar zorg specifieke gebouwen zoals bij ziekenhuizen (beveilig wonen) Technisch goed, functioneel verouderd. Voldoen niet aan de huidige eisen: te kleine kamers, te grote groepen of onvoldoende sanitair. Veel plannen ontwikkeld om huisvesting te verbeteren aan wensen van cliënten voldoen. GGZ

Aantal GGZ-instellingen GGZ Sector Aantal GGZ-instellingen Begin 20ste eeuw Medio 20ste eeuw Eind 20ste eeuw Stichten van instelling belangrijkste criteria: bosrijke omgeving, afstand van bebouwde kern GGZ

Stedelijke uitbreiding GGZ Sector Stedelijke uitbreiding Stedelijke uitbreiding  afstand stad en terrein verdwenen interessant voor ontwikkelingen die kernactiviteit zijn van een zorginstelling. GGZ

GGZ Sector Stedelijke uitbreiding Eindhoven GGZ

Potentie van instellingsterrein GGZ Sector Potentie van instellingsterrein Groene terreinen Gelegen dichtbij/in steden Vrijgekomen stukken grond Leegstaande panden Maatschappij naar terrein potentie in om een bijdrage te leveren aan de primaire processen strategisch inzetten van vastgoed GGZ

Mogelijkheden vastgoed GGZ Sector Mogelijkheden vastgoed Voorbeelden van vastgoed ontwikkelingen die op het terrein kunnen komen die een meerwaarde zullen zijn voor cliënten maar ook de maatschappij zijn… maar….ontbreek nog kennis strategisch vastgoed GGZ

Vastgoed strategie & samenwerken GGZ Sector Vastgoed strategie & Samenwerken Potentie van GGZ vastgoed Consequenties van wetsveranderingen Vastgoed strategie & samenwerken Een vastgoedstrategie is niet alleen een document waarin staat wat de plannen zijn met het vastgoed en het instellingsterrein voor de komende jaren. Het is een strategieplan waarbij het vastgoed wordt ingezet om de bedrijfsprocessen en resultaten optimaal te ondersteunen. GGZ

Organisatie & Vastgoed Wetsveranderingen Nieuwe zorgstelsel 1 januari 2006 Nieuwe zorgstelsel Concurrentie GGZ-instelling GGZ-instelling Organisatie & Vastgoed 1 januari 2006 nieuw zorgstelsel functioneerde niet effectief genoeg bedreiging van de toegankelijkheid, betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van de zorg nieuwe zorgstelsel zorg voor markwerking  concurrentiepositie KWALITEIT GGZ

Nieuwe bouwregime Nieuwe bouwregime 1 januari 2009 Wetsveranderingen Nieuwe bouwregime 1 januari 2009 Nieuwe bouwregime OUD BOUWREGIME Vergoeding per m2 Geen risico op vastgoed Strenge eisen aan vastgoed Geen winst maken NIEUW BOUWREGIME Vergoeding per behandeling Wel risico op vastgoed Minder eisen aan vastgoed Wel winst maken Een vastgoedstrategie is niet alleen een document waarin staat wat de plannen zijn met het vastgoed en het instellingsterrein voor de komende jaren. Het is een strategieplan waarbij het vastgoed wordt ingezet om de bedrijfsprocessen en resultaten optimaal te ondersteunen. Vastgoed strategischer inzetten Minder zorgspecifiek bouwen mogelijk GGZ

Strategischer inzetten Wetsveranderingen Consequenties op het vastgoed Hogere kwaliteit Strategischer inzetten Meer vrijheid in bouwen Marktconforme voorzieningen potentie in om een bijdrage te leveren aan de primaire processen strategisch inzetten van vastgoed GGZ

Bij GGZ-instellingen gebrek aan o.a. Wetsveranderingen Samenwerken Bij GGZ-instellingen gebrek aan o.a. Expertise Geld Capaciteit Samenwerken GGZ-instelling Externe partij Kunnen ook de risico’s delen. GGZ

Onderzoek Onderzoeksvragen Welke stappen kunnen GGZ-instellingen zetten om tot een vastgoedstrategie te komen? Welke stappen kunnen GGZ-instellingen zetten om een samenwerking aan te gaan? Hoe kunnen strategische stappen gecombineerd worden met samenwerking stappen? GGZ

Raad van Bestuur, vastgoedmanager en toezichthouders Richtlijn Onderzoek Eindproduct Wie: Raad van Bestuur, vastgoedmanager en toezichthouders Richtlijn Checklist Wat: Strategisch stappenplan Samenwerking stappenplan Toelichtingen op stappen Voorbeelden van combineren stappenplannen Waarom: Stimuleren Doordachter Handboek is een document waar flexibel mee omgegaan kan worden. GGZ zelf bepalen in hoeverre ze de richtlijnen in het handboek aanhouden. GGZ

Opzet en methoden Onderzoek Literatuurstudie Producten: Strategisch stappenplan Samenwerking stappenplan Eerste opzet Handboek Case studie GGzE Aangepast Handboek Interviews Definitief Handboek Workshop GGZ

Interviews GGZ Geïnterviewde organisaties 4X 1X 1X Onderzoek Interviews Geïnterviewde organisaties 4X 1X 1X GGZ “Het liefst werken we samen met een partner die we al kennen.” “Je kan een hogere kwaliteit behalen met partner.” “Je spreekt elkaars taal niet.” “De overeenkomst was pas getekend toen we al aan het bouwen waren.” GGZ

Workshop Workshop gehouden bij: Gezondheidszorg en huisvesting Onderzoek Workshop Workshop gehouden bij: Gezondheidszorg en huisvesting Voor wie kan het handboek dienen? Verbeteringen in de twee stappenplannen? Hoe kunnen de twee stappenplannen gecombineerd worden? GGZ

Beslissingen en analyses Onderzoek Strategisch stappenplan Welke stappen kunnen GGZ-instellingen zetten om tot een vastgoedstrategie te komen? Beslissingen en analyses op organisatie niveau organisatorisch niveau verantwoordelijkheid de uitvoering van deze stappen ligt bij de Raden van bestuur van GGZ-instellingen Gaandeweg focust het strategisch stappenplan zich steeds meer op het vastgoed. stappen uitgevoerd zullen worden door de vastgoedmanagers van GGZ-instellingen toezichthouders checklist De stappen zullen inzicht geven in de organisatie zelf en het vastgoed. Vastgoedstrategie & Lange termijn visie GGZ

Samenwerkings-overeenkomst Onderzoek Samenwerk stappenplan Welke stappen kunnen GGZ-instellingen zetten om een samenwerking aan te gaan? Partner analyse project niveau initiator van het project worden uitgevoerd. Bij GGZ-organisaties komt dit vaak op de vastgoedmanager neer. checklist voor de Raden van Bestuur en toezichthouders Samenwerkings-overeenkomst GGZ

Onderzoek Combineren stappenplannen Hoe kunnen strategische stappen gecombineerd worden met samenwerking stappen? Opvolgend Vervlochten Strategisch stappenplan Strategisch stappenplan Tijdslijn Samenwerk stappenplan Samenwerk stappenplan GGZ

? Voorbeeld van Gebruik stappenplannen GGZ Eindhoven Stappenplannen Missie en visie, toekomstige ontwikkelingen, organisatie en financiële analyse Organisatie en financiële doelen GGZ

Cliënten in contact brengen met maatschappij Stappenplannen Organisatie doelen Analyses (organisatie niveau) Doelen Imago verbeteren Cliënten in contact brengen met maatschappij Missie en visie, toekomstige ontwikkelingen, organisatie en financiële analyse Organisatie en financiële doelen GGZ

Organisatie strategie Optimaliseren terrein gebruik Stappenplannen Vastgoed project idee Organisatie strategie Omgekeerde integratie: Vastgoed doelen Optimaliseren terrein gebruik Omgekeerde integratie voor doelgroep semi-zelfstandigen Optimaliseren van het gebruik van het instellingsterrein Idee om woningen op het instellingsterrein te ontwikkelen op een stuk grond aan de rand van het terrein wat nu niet gebruikt wordt. GGZ

Lokale woningcorporatie Stappenplannen Partner keuze Partner analyse Aanbesteding Partner keuze Lokale woningcorporatie Vastgoed analyses Aanbesteding in de markt zetten bij organisaties die ervaring hebben met woningbouw GGZ

Vastgoedstrategie Vastgoedstrategie Stappenplannen Vastgoedstrategie Vastgoedstrategie Overtollig terrein afstoten of herbestemmen Lange termijn visie Gebouw geschikt voor toekomstige gebruikers Gebouwen ook geschikt maken voor eventuele toekomstige doegroepen Overtollig terrein afstoten of herbestemmen wanneer dit strategisch aantrekkelijk is. Plannen voor vastgoedprojecten GGZ

Financiële partner analyse Bekostigingsmogelijkheden Stappenplannen Intentieverklaring Plan: Woning (met voorzieningen) Woning (zonder voorzieningen) Financiële partner analyse Bekostigingsmogelijkheden Plan om marktconforme woningen te ontwikkelingen op de zuidflank van het terrein Corporatie kan woningen bouwen wanneer de instelling een deel van de woningen zal huren Intentieverklaring GGZ

Financiële haarbaarheid Stappenplannen Projectplannen optimaliseren Programma van eisen Samenwerkingsvorm Risico analyse Financiële haarbaarheid Een financieel haalbaar plan waarin de wensen van de GGZ-instelling en woningcorporatie worden vertegenwoordigd. Geoptimaliseerd vastgoedprojectplan GGZ

Contract tekenen Communicatieplan Stappenplannen Contract tekenen Communicatieplan Als 1 organisatie naar buitenwereld toe communiceren Samenwerkingsovereenkomst De samenwerkende partijen zullen als 1 organisatie naar de buitenwereld toe communiceren. GGZ

HANDBOEK Samenvatting Potentie van GGZ vastgoed Conclusies en aanbevelingen Samenvatting Potentie van GGZ vastgoed Consequenties van wetsveranderingen HANDBOEK Strategisch stappenplan Samenwerking stappenplan GGZ

Conclusies GGZ Nog strategischer het vastgoed inzetten Conclusies en aanbevelingen Conclusies GGZ Nog strategischer het vastgoed inzetten Vrijer in het bouwen: kans aanpakken. Bewuster naar vastgoed kijken Samenwerken nog meer inzetten als middel GGZ

Handboek is een welkom product voor richtlijnen. Conclusies en aanbevelingen Conclusies onderzoek Handboek is een welkom product voor richtlijnen. Handboek niet alleen voor instellingsterrein maar hele vastgoed portefeuille GGZ

Conclusies en aanbevelingen Aanbevelingen GGZ Concurrentie positie: hogere kwaliteit zorg en vastgoed Samenwerking kost veel tijd en energie: goed voorbereiden Een samenwerking moet gestructureerd aangepakt worden GGZ

Onderzoeksperspectief uitbreiden met andere stakeholders van GGZ Conclusies en aanbevelingen Aanbevelingen onderzoek Onderzoek beperkt tot GGZ: Handboek bruikbaar maken voor andere zorginstellingen Onderzoeksperspectief uitbreiden met andere stakeholders van GGZ GGZ

?

AFSTUDEERBORREL Cafe M’N EX Morgen v.a. 21:00 uur !!! Cafe M’N EX Molenstraat 52 Den Haag