Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 1 Reacties van de burgers op de verlaging en de invoering van de meeneembaarheid van de registratierechten DEEL 2 Should I stay or should I leave? •Bart Capéau •André Decoster •Kris De Swerdt resultaten derde werkjaar

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 2 OVERZICHT •Introductie : twee visies over de beslissing om te verhuizen op een bepaald moment in de tijd •Determinanten van de verwachte tijdspanne tussen twee verhuizen •Determinanten van de kans om te verhuizen op een bepaald moment in de tijd •Het effect van de verlaging van de registratierechten en de invoering van het meeneembaarheidsprincipe •Een profiel van de geaffecteerde gezinnen •Conclusies en een blik vooruit naar het nieuwe werkjaar

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 3 Onderwerp van dit onderzoek

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 4 INTRODUCTIE: visie van de economist en de statisticus De visie van de economist op de beslissing om een huis te kopen op een bepaald moment in de tijd rente, inkomen, werk, huisprijzen, leeftijd, pensioen, sparen, erfenis... tijd

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 5 INTRODUCTIE: visie van de economist en de statisticus tijd rente, inkomen, werk, huisprijzen, leeftijd, pensioen, sparen, erfenis Koop een huis in Verkoop je huis en koop een nieuw huis in S1=tijdsspanne tussen eerste huisaankoop en verhuis naar tweede huis S2=tijdsspanne tussen 2-de huisaankoop en verhuis naar 3-de huis Verkoop je huis en koop een nieuw huis in 2005

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 6 INTRODUCTIE: visie van de economist en de statisticus tijd 1982 h(1982)=kans dat er zich een verhuis voordoet in jaar

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 7 INTRODUCTIE: het begrippenapparaat van de statisticus • De kans dat een gezin gedurende S jaar in hetzelfde huis blijft: hangt af van de kans dat er zich op een bepaald moment een toevallige gebeurtenis voordoet • De gemiddelde of verwachte duur: de periode gedurende dewelke het gezin gemiddeld in dezelfde woning verblijft • De overlevingskans: de kans dat een gezin minstens S perioden in hetzelfde huis verblijft • De ontsnappingskans: de kans dat het gezin zijn huidige woning zal verlaten, gegeven dat het er al S jaren woont.

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 8 INTRODUCTIE: statisticus en economist kans op een interval van lengte S S2S1S4S3 overlevingskans tijd Economist probeert te bepalen welke factoren de kansen bepalen verwachte waarde (S2)

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 9 Twee heikele problemen Data: het NIS vraagt in zijn budgetenquêtes naar het jaar waarin huiseigenaars de huidige woning hebben aangekocht. Even ter herinnering: nis budgetenquêtes Enquête- jaar Steekproef grootte (gezinnen) BevolkingEigenaars* (gebruikt in de analyse) Bevolking* (eigenaars) 97/

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 10 Twee heikele problemen Data: het NIS vraagt in zijn budgetenquêtes naar het jaar waarin huiseigenaars de huidige woning hebben aangekocht. 1. Als je de benadering van de statisticus volgt, dan is de kans dat het gezin geselecteerd wordt in de steekproef van de NIS budgetenquête, op een moment dat het in een woning verblijft waar het gedurende langere tijd zal wonen, groter dan de kans om datzelfde gezin te treffen op een moment dat het in een woning vertoeft die het snel weer zal verlaten => OVERSCHATTINGSVERTEKENING

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 11 Overschattingsvertekening tijd Moment van NIS-enquête

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 12 Overschattingsvertekening tijd Moment van NIS-enquête Voorbeeld: Kans op trekken van een gezin dat gekocht heeft in jaar van enquête is zeer gering

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 13 Overschattingsvertekening: voorbeeld verkopen in jaar van enquête

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 14 Twee heikele problemen Data: het NIS vraagt in zijn budgetenquêtes naar het jaar waarin huiseigenaars de huidige woning hebben aangekocht. 2. We observeren nooit hoe lang een gezin werkelijk in een woning verblijft. We zien enkel een onvoltooide tijdsspanne, gedurende dewelke het gezin reeds in deze woning verblijft, maar hoelang zal het nog dezelfde woning aanhouden? => ONDERSCHATTINGSVERTEKENING

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 15 Onderschattingsvertekening tijd Moment van NIS-enquête voltooid interval=S onvoltooid interval=U≤S

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 16 onderschattingsvertekening gemiddeld aantal jaren dat een gezin reeds in dezelfde woning verblijft verwachte totale duur

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 17 Introductie: nogmaals de economist en de statisticus De kans om een gezin te observeren dat al U (onvoltooide duur in tegenstelling tot S, de voltooide duur) jaren in haar woning verblijft hangt af van de kans dat er zich op moment t-u een toevallige gebeurtenis heeft voorgedaan waardoor het gezin op dat moment t is verhuisd en van de overlevingskans (de kans dat je minstens u perioden in dezelfde woning zal verblijven). De statisticus levert de correctiemethoden. De economist tracht te onderzoeken welke verklarende variabelen die kansen zullen beïnvloeden. Wij zijn uiteindelijk geïnteresseerd in hoe die verklarende veranderlijken (socio-professionele karakteristieken, macro-economische variabelen, individuele karakteristieken) de verwachtte voltooide duur en de ontsnappingskans beïnvloeden.

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 18 Introductie: doel van het onderzoek Wij zijn uiteindelijk geïnteresseerd welke verklarende veranderlijken (socio-professionele karakteristieken, macro-economische variabelen, individuele karakteristieken) de verwachtte voltooide duur en de ontsnappingskans beïnvloeden. Met name willen we nagaan wat de rol is van transactie-belastingen op de gemiddelde periode gedurende de welke iemand in hetzelfde huis blijft wonen en op de residentiële mobiliteit (hoe langer iemand in zijn huis woont, hoe minder mobiel zij is) We gaan na of de hypothese dat transactiebelastingen tot gevolg hebben dat mensen langer in dezelfde woning verblijven en minder vaak verhuizen ook door empirische observaties wordt bevestigd.

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 19

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 20 Exponential Weibull loglogisticGeneralized F agepurch agepurch birthdater agepurch*birth pincome pincome sexr br wal lsecondary hsecondary higheduc univ interest laginterest transcost houseindex _cons beta0(to calculate lambda) alpha s

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 21 sample mean exp vars log(agepurch)3.57agepurch35.46 log(agepurch)^ birthdater(1905=1)43.37birthdate1947 agepurch*birth log(pincome)10.21income27166 log(pincome) sexr0.25 br0.12 wal0.36 lsecondary0.21 hsecondary0.27 higheduc0.22 univ0.11 interest6.208 laginterest6.258 transcost10.79 houseindex2.14

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 22 Gemiddelde duur: enkele statistieken Een Belgisch gezin verhuist gemiddeld om de 30 jaar Hoelang blijft een Belgische eigenaar in hetzelfde huis wonen?

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 23 Gemiddelde duur: enkele statistieken Een Belgisch gezin verhuist gemiddeld om de 30 jaar, maar de gemiddelde Belg verhuist elke 20 jaar Hoelang blijft een Belgische eigenaar in hetzelfde huis wonen?

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 24 Gemiddelde duur: verdeling

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 25 Gemiddelde duur: Vlaanderen vs. Wallonië Een Vlaams gezin verhuist gemiddeld om de 30 jaar Hoelang blijft een Vlaamse eigenaar in hetzelfde huis wonen? Een Waals gezin verhuist gemiddeld om de 30 jaar Hoelang blijft een Waalse eigenaar in hetzelfde huis wonen? Conclusie : geen beduidende regionale verschillen

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 26 Gemiddelde duur: Vlaanderen vs. Wallonië Een Vlaams gezin verhuist gemiddeld om de 30 jaar, maar de gemiddelde Vlaming verhuist elke 20 jaar Hoelang blijft een Vlaamse eigenaar in hetzelfde huis wonen? Een Waals gezin verhuist gemiddeld om de 30 jaar, maar de gemiddelde Waal verhuist elke 20 jaar Hoelang blijft een Waalse eigenaar in hetzelfde huis wonen? Conclusie : geen beduidende regionale verschillen

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 27 Gemiddelde duur: Kopers vs. bouwers Een koper verhuist gemiddeld om de 24 jaar Hoelang blijft een koper in hetzelfde huis wonen? Een bouwer verhuist gemiddeld om de 38 jaar Hoelang blijft een bouwer in hetzelfde huis wonen? Conclusie : bouwers blijven langer in hun huis wonen

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 28 Gemiddelde duur: Kopers vs. bouwers Een koper verhuist gemiddeld om de 24 jaar, maar de gemiddelde koper verhuist elke 15 jaar Hoelang blijft een koper in hetzelfde huis wonen? Een bouwer verhuist gemiddeld om de 38 jaar, maar de gemiddelde bouwer verhuist elke 27 jaar Hoelang blijft een bouwer in hetzelfde huis wonen? Conclusie : bouwers blijven langer in hun huis wonen

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 29 Gemiddelde duur: leeftijd op moment van aankoop Men blijft langer wonen in een huis gekocht aan het begin van de levenscyclus 20% personen die meest mobiel zijn (minst lang in een zelfde woning verblijven) 20% personen die minst mobiel zijn (die het langst in een zelfde woning verblijven)

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 30 Gemiddelde duur: Inkomen (euro’s per jaar) Gezinnen met een lager inkomen blijven heel lang of slechts korte tijd in dezelfde woning 20% personen die meest mobiel zijn (minst lang in een zelfde woning verblijven) 20% personen die minst mobiel zijn (die het langst in een zelfde woning verblijven)

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 31 Gemiddelde duur: huisprijs Men blijft langer wonen in een huis wanneer men goedkoop gekocht heeft – Kan artefact zijn (tijdstrend), maar er is gecontroleerd voor tijdstrend – Indien juist gemeten, dan is het vermoedelijk een levenscycluseffect: bij hoge prijzen stelt men aankoop uit – Wat met prijsverwachtingen? 20% personen die meest mobiel zijn (minst lang in een zelfde woning verblijven) 20% personen die minst mobiel zijn (die het langst in een zelfde woning verblijven)

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 32 Gemiddelde duur: rente Mensen die langer in hun woning blijven, hebben gekocht toen rente hoger was, tenzij men zeer lang in zijn woning blijft – Dat mensen die zeer lang in hun huis blijven, hebben gekocht toen interest lager was, heeft te maken met het feit dat ze hun huis lang geleden gekocht hebben. – Wat met renteverwachtingen? 20% personen die meest mobiel zijn (minst lang in een zelfde woning verblijven) 20% personen die minst mobiel zijn (die het langst in een zelfde woning verblijven)

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 33 Gemiddelde duur: transactiebelasting Op basis van deze informatie lijkt de hypothese dat mensen langer in huis wonen en minder mobiel zijn als de transactiebelasting hoger is, zeker niet bevestigd Maar dat mensen die zeer lang in hun huis blijven, hebben gekocht toen transactiebelasting lager was, heeft te maken met het feit dat ze hun huis lang geleden gekocht hebben (invoering btw in 1971). 20% personen die meest mobiel zijn (minst lang in een zelfde woning verblijven) 20% personen die minst mobiel zijn (die het langst in een zelfde woning verblijven)

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 34 Economische en beleidsvariabelen met een trend

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 35 Controle voor variabelen met trend —Huisprijzen en transactiebelastingen stijgen doorheen de tijd —Mensen die langer geleden gekocht hebben, hebben dus gekocht aan lagere prijs en lager transactietarief. —We krijgen dus een artificiële negatieve correlatie tussen geobserveerde onvoltooide duur enerzijds en hoogte belastingen en huisprijzen anderzijds. —We hebben daarvoor gecontroleerd (voorlopige resultaten) —De vorige resultaten zijn gecombineerde effecten; De volgende grafieken geven het effect van diverse variabelen op de gemiddelde duur afzonderlijk weer.

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 36 Gemiddelde duur: inkomen en huisprijs

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 37 Gemiddelde duur: leeftijd op moment van aankoop

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 38 Gemiddelde duur: inkomen en leeftijd

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 39 Gemiddelde duur: inkomen en belasting

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 40 Gemiddelde duur: belasting en inkomen

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 41 Gemiddelde duur: belasting Waneer je het tijdstrend effect isoleert, wordt de hypothese dat hogere transactiebelastingen de gemiddelde duur dat men in een zelfde huis woont, doet toenemen en dus de mobiliteit doet afnemen, wel degelijk bevestigd.

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 42 Gemiddelde duur: belasting en leeftijd

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 43 Gemiddelde duur: prijs en hypotheekrente

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 44 Ontsnappingskans en belasting

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 45 Ontsnappingskans en belasting

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 46 Ontsnappingskans en duur

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 47 Ontsnappingskans en duur

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 48 Ontsnappingskans en duur verwachte voltooide duur= verwachte onvoltooide duur= 13 jaar (exponentieel model) verwachte voltooide duur=20 jaar (andere modellen) verwachte onvoltooide duur=10 jaar (andere modellen)

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 49 verdeling voltooide en onvoltooide duur

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 50 verdeling voltooide en onvoltooide duur verwachte voltooide duur= verwachte onvoltooide duur= 13 jaar (exponentieel model) verwachte voltooide duur=20 jaar (andere modellen) verwachte onvoltooide duur=10 jaar (andere modellen)

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 51 verdeling voltooide en onvoltooide duur

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 52 verdeling voltooide en onvoltooide duur verwachte voltooide duur=20 jaar verwachte onvoltooide duur=10 jaar

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 53 Effect van de verlaging van de registratierechten en invoering van de meeneembaarheid Hervorming: –verlaging van de tarieven (12.5 -> 10 %; 6 – 5%) –invoering van een vrijstelling op de eerste schijf van euro –meeneembaarheid tot euro Hoe het effect van die maatregel op zich isoleren: –We definiëren een vergelijkingspunt: de macro-economische en politieke situatie van 2001 –We berekenen voor alle Vlaamse eigenaars wat de gemiddelde (verwachte) periode zou zijn indien ze deze woning gekocht hadden onder de macro-economische en politieke omstandigheden van –Dan berekenen we die verwachte duur opnieuw onder dezelfde macro-economische omstandigheden, maar met nieuwe belastingtarieven.

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 54 Simulatietechniek: 4 problemen •Probleem 1: De situatie voor hervorming is een fictieve situatie. we weten niet a priori wanneer een gezin in die omstandigheden zou overgaan tot het verwerven van een eigen woning, het zou opteren voor nieuwbouw, of een aankoop op de secundaire markt onder normaal tarief of klein beschrijf. •Oplossing: we schatten de invloed van bepaalde socio-demografische verklarende veranderlijken op de kans dat men voor elk van deze regimes opteert. Bijv. een hoger permanent inkomen verhoogt de kans dat iemand zal opteren voor een aankoop op de secundaire markt tegen normaal tarief relatief ten op zichte van de kans op verwerving van een woning via nieuwbouw, en verlaagt de relatieve kans op aankoop onder klein beschrijf.

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 55 Simulatietechniek: 4 problemen •Probleem 2: Het meeneembaar bedrag (M) is afhankelijk van de betaalde registratierechten in het verleden, T, en van de aankoopsom van de nieuwe woning V: M=Min(Min (t_reg * V,T_0), ) ) •Oplossing: we schatten de invloed van bepaalde socio-demografische kenmerken op de aankoopsom die een gezin aan een woning wil besteden indien men zou kopen; We gebruiken deze som als nieuwe aankoopwaarde (V) en gebruiken de historisch betaalde registratierechten (historisch tarief *historische aankoopsom) voor de meeneembaarheid (M).

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 56 Simulatietechniek: 4 problemen •Probleem 3: we weten in de fictieve situatie niet of de kopers vroeger reeds eigenaar waren en hun vorige woning op de secundaire markt gekocht hebben •Oplossing: we hebben voorlopig aangenomen dat de eigenaars waarvoor we observeren dat ze hun huidige huis in het verleden op de secundaire markt gekocht hebben, onder de meeneembaarheidsregeling vallen. De anderen (diegenen die bouwden in het verleden) zijn nieuwkomers op de secundaire markt, en vallen onder de regeling met vrijstelling.

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 57 Simulatietechniek: 4 problemen •Probleem 4: De invoering van de belastingvrijstelling op de eerste 12500€ heeft tot gevolg dat de effectieve belastingvoet varieert met de aankoopsom. •Oplossing: we schatten de invloed van bepaalde socio-demografische kenmerken op de aankoopsom die een gezin aan een woning wil besteden indien men ervoor opteert eigenaar te worden door een aankoop op secundaire markt.

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 58 Resultaten van de simulatie: gemiddelde duur

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 59 Resultaten van de simulatie: gemiddelde duur De combinatie verlaagd tarief en invoering meeneembaarheid leidt er toe dat een Vlaamse koper gemiddeld bijna 6 maand minder lang in een zelfde woning zal blijven wonen Effect is niet verschillend voor koper versus bouwers

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 60 Resultaten van de simulatie: gemiddelde duur De combinatie verlaagd tarief en invoering meeneembaarheid leidt er toe dat een Vlaamse koper gemiddeld bijna 6 maand minder lang in een zelfde woning zal blijven wonen Effect is niet verschillend voor koper versus bouwers

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 61 Analyse van de simulatie resultaten: hebben de rijkeren of de armeren het meest vooruitgang geboekt in termen van mobiliteit? Personen die meest aan residentiële mobiliteit gewonnen hebben door de hervorming Personen die minst aan residentiële mobiliteit gewonnen hebben door de hervorming

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 62 Zijn het jonge of oudere kopers die het meest vooruitgang geboekt hebben in termen van mobiliteit? Personen die minst aan residentiële mobiliteit gewonnen hebben door de hervorming Personen die meest aan residentiële mobiliteit gewonnen hebben door de hervorming

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 63 Conclusie: Wat betekent het in termen van aantal verkopen? –Er zijn verschillende manieren om tot een evaluatie te komen van de maatregel in termen van aantal verkopen –De ontsnappingskans= kans dat je op moment van observatie zal overgaan tot nieuwe aankoop, gegeven dat je al u jaar in je huidige woning woont. –1/ (verwachte periode tussen twee verhuizen)= maatstaf van residentiële mobiliteit

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 64 Conclusie: Wat betekent het in termen van aantal verkopen? –De ontsnappingskans-methode geeft vooralsnog weinig betrouwbare resultaten. –1/ (verwachte periode tussen twee verhuizen) Ceteris paribus brengt de hervorming een jaarlijks stijging van het aantal verkopen met 3600 met zich mee

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 65 Conclusie: wat betekent het in termen van aantal verkopen? •De hypothese dat lagere transactiebelastingen de lengte van de periode gedurende dewelke men gemiddeld in een zelfde woning zal blijven wonen, reduceert, wordt bevestigd. •Maar dat betekent ook dat mensen sneller van huis zullen wisselen, er dus meer gekocht en verkocht zal worden op de secundaire markt.

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 66 Conclusie: Wat betekent het in termen van aantal verkopen? Ceteris paribus brengt de hervorming een jaarlijks stijging van het aantal verkopen met 3600 met zich mee

Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 67 Conclusie: Hoe verder? —Opnemen van “verwachte” prijs evolutie, verwachte rentes. Betere controle voor variabelen met trend. —We nemen nu enkel het effect in acht van de hervormingen op mensen die reeds eigenaar zijn. Vorig jaar werd enkel het effect op gezinnen die nog geen eigenaar zijn, bekeken. Combineren van beide aspecten is nodig om het globale effect te kennen.