Baksteen in de maag of liever in de portefeuille? Beleggen in vastgoed Ummagumma 9 april 2019 Fonne Hendrickx

INTRO Vorig jaar : “Van spaarder tot belegger” Pensioen aanvullen met extra inkomen Enkele basisregels zoals risico’s spreiden – LT De diverse activa klassen: => CASH – SPAARBOEKJES => ROERENDE WAARDEN zoals obligaties-kasbons-beleggingsfondsen-aandelen => ONROERENDE WAARDEN : hoe in vastgoed beleggen?

VASTGOED Grosso modo kan je in vastgoed beleggen via diverse kanalen: Eigen verhuur huizen/appartementen/magazijnen “baksteen in de maag” Gereglementeerde vastgoedvennootschappen GVV’s Beursgenoteerde projectontwikkelaars Vastgoedfondsen = beleggingsfondsen van de banken

EIGEN BAKSTENEN huizen, appartementen 1.1. Voordelen: Bescherming tegen inflatie Stabiele inkomstenstroom meerwaarde bij verkoop 1.2. Nadelen Minder liquide Transactiekosten : makelaar, notaris, registratie Vaak problemen met huurders (slechte betalers- nieuwe huurders) en ecologische vereisten leegstand Hoge instapdrempel en geconcentreerd risico

EIGEN BAKSTENEN huizen, appartementen Onderhouds- en herstellingskosten Administratieve opvolging o.a. contracten Rendement : 3 à 4%  GVV 4,7% Meerwaarde ? Activa opgeleefd ? CONCLUSIE: als je kapitaalkrachtig bent, handige Harry, onderhandelaar met je huurders, veel tijd hebt…dan OK Positieve ervaringen ?? Alternatieven ? Voor kleine beleggers ??

Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen = GVV 2.1. Voordelen: Alle segmenten beschikbaar voor iedereen Risicospreiding, professioneel beheer Schuldhefboom Liquide = kan altijd verhandeld worden en weinig kosten 2.2. Nadelen: Kosten van beursnotering Marktvolatiliteit (stijging/daling beurs) Vastgoedproduct -> financieel product, zeer rentegevoelig

Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen = GVV 2. 3. Vastgoedbevaks: wetgeving België: eerst vastgoedbevaks, dan GVV’s: Beursnotering Betalen geen vennootschapsbelasting alleen RV !! Schuldgraad 65% max. (schulden/balanstotaal) Spreiding: max. 20% huurders/gebouw Free float minstens 30% Waardering portefeuille elke 3 maand 80% van de winst moet uitgekeerd worden Vroeger lagere RV nu alleen de zorgsector 15 iplv 30%

Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen = GVV 2.4. Overzicht Belgische GVV’s 17 genoteerde bedrijven op Euronext Brussel, klein/groot Totale beurswaarde van 13 miljard euro (ter vergelijking: UCB 14,9 en Solvay 9,7 miljard euro) 8/10 GVV betalen in 2019 een hoger dividend Bezettingsgraad 97% voor totaal GVV

Landenspreiding, Einde 2017 BE FR NL LUX DL andere Aedifica 73% 11% 16% Ascencio 62% 33% 5% Befimmo 96% 4% Care Property Inv 100% Cofinimmo 72% 15% 9% Home Invest 88% 12% Immo Moury Intervest Offices 89% Leasinvest RE 39% 50% Montea 55% 14% 31% QRF 90% 10% Retail Estates 80% 20% VastNed Retail Belgium Warehouses Estates WDP 40% Wereldhave Belgium XIOR 30% 70%

ACTIVA spreiding, Einde 2017 KA RE RU LOG WI STU andere Aedifica 12% 83% 5% Ascencio 100% Befimmo Care Property Inv Cofinimmo 38% 45% 17% Home Invest 3% 85% 1% 11% Immo Moury 27% 23% 16% 18% Intervest Offices 43% 57% Leasinvest RE 42% 6% 52% Montea QRF Retail Estates VastNed Retail Belgium Warehouses Estates 14% 22% 62% 2% WDP Wereldhave Belgium 15% XIOR 4% 93% KA = kantoren, RE = residentieel, RU = rusthuizen, LOG = logistiek, WI = winkel, STU = studentenkamers

Koersen 04.04.2019 Koers € Beurs-waarde NAV Premie Disc +/- Netto Div % Schuld % Aedifica 86,80 1630K 52,75 +65 2,4% 59% Ascencio 56,20 370K 55,19 +1 4,2% 41% Befimmo 52,7 1363K 58,56 -10 4,7% 43% Care Property Inv 23,10 460K 11,6 +99 2,6% 42% Cofinimmo 119,4 2745K 90,65 +32 3,2% Home Invest 98,8 325K 83,88 +17 45% Immo Moury 46,20 21K 49,11 -6 3,5% 18% Intervest Offices 25,15 607K 19,82 +25 4,4% 48% Leasinvest RE 100 590K 78,50 +27 Montea 74,7 1184K 34,60 +115 2,0% 51% QRF 15 74K 22,71 -34 3,8% 54% Retail Estates 84,10 963K 59,63 +40 VastNed Retail Belgium 49,30 250K 52,86 -8 4% 28% Warehouses Estates 53 173K 50,87 +4 4,5% 39% WDP 142 3404K 71,2 +100 2,50% Wereldhave Belgium 90,40 620K 87,59 +3 29% XIOR 43,95 599K 28,56 +54 2% 49%

Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen = GVV 2.5. Rendement Hoog dividendrendement: Netto = 3,3% na roerende voorheffing. Bruto = 4,7% Vergelijking met andere rendementen: Euribor op 3 maand: -0,31% Belgische Staatsobligatie 2 jaar: -0,48% Belgische Staatsobligatie 5 jaar: -0,04% Belgische Staatsobligatie 10 jaar: 0,78% Belgische Staatsobligatie 20 jaar: 1,51% Belgisch spaarboekje: 0,11%

Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen = GVV 2.6. De hefboom van schuld Twee voorbeelden: Beide met eigen vermogen 100 Eerste zonder schuld, Tweede met 50% schuld Met schuld: 66% hoger netto resultaat

Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen = GVV ACTIVA Gebouwen 100 -------------------------------------------- TOTAAL ACTIVA 100 Gebouwen 200 TOTAAL ACTIVA 200 Conclusie: het hefboomeffect resulteert In 66% meer opbrengsten PASSIVA Eigen Vermogen 100 ---------------------------------------------- TOTAAL PASSIVA 100 Eigen Vermogen 100 Financiële schulden 100 TOTAAL PASSIVA 200 Moraal: rijk worden is moeilijk, maar eens men het is, is de rest kinderspel RESULTATENREKENING Huuropbrengsten 7,00 Algemene kosten -1,05 --------------------------------------------- Bedrijfsresultaat 5,95 Huuropbrengsten 14,00 Algemene kosten -2,10 Financiële kosten -2,00 Bedrijfsresultaat 9,90

Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen = GVV 2.7. Intrinsieke waarde Is een belangrijke waarderingsparameter Is wel niet de belangrijkste (wel groei, activa klasse) Som van de waarde van de individuele gebouwen. Is functie van wat de gebouwen opbrengen, minder van de bouwkost Schuldhefboom

Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen = GVV 2.8. Waardering Introductie van concepten uit aandelenmarkt Koers/winstverhouding Dividendrendement: DCF: Discounted Cash Flow= verdiscontering cash-flows Koers/boekwaarde versus rendement op eigen vermogen (boekwaarde = eigen vermogen = Intrinsieke waarde). -> Principe: hoe hoger het rendement op eigen vermogen, hoe hoger de koers/boekwaarde

Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen = GVV 2.8. Waardering ROE = Return On Equity of welke opbrengst ontvangen de investeerders (aandeelhouders) voor de door hun ingebrachte kapitalen

Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen = GVV 2. 9. Return op lange termijn Determinant: stijging van het courant resultaat Per aandeel en/of het dividend=> waardering als groeiaandeel Winstreservering is belangrijk => stockdividend => hefboom Lagere financiële kosten (rente) Eigen ontwikkelingen (-> hogere marge) en zie ATENOR, IMMOBEL , VGP, (BANIMMO)

Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen = GVV 2.10. Return op lange termijn Zwak : BEFIMMO GOED: WDP

Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen = GVV Vastgoedbevaks = nu gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Slapend beleggen in vastgoed: geen gezever met huurders, wanbetalers, contracten, herstellingen, slijtage, Bovendien veel beter rendement: ieder jaar zonder problemen op uw rekening en bovendien nog een A.V. met een koninklijke ontvangst. Op EURONEXT Brussels bovendien binnen de activa klasse ONROEREND een heel mooie spreiding met 17 GVV’s Dus spreiding binnen de spreiding activa VASTGOED over logistiek, zorgvastgoed, kantoren, appartementen, diverse locaties, enz…

Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen = GVV 2.11. Conclusies Papieren vastgoed verdient plaats in portefeuille GVV’s = aandelen in Mifid risicoprofiel Beperkte know-how in markt Weinig rendabel product voor de banken Professioneel beheer, kwaliteitsvol vastgoed Zeer rentegevoelig product: stijging rente = daling beurskoersen

AEDIFICA 85% in rusthuizen = het grijze goud Logistiek en zorgvastgoed = groei door vergrijzing Huurcontracten van 27 jaar Huurrendementen stijgen en bezettingsgraad = 99% Sinds beursgang in 2006 steeds een stijgend dividend Kocht onlangs voor 500 miljoen rusthuizen in V.K. BREXIT ? Schuldgraad = 59% kapitaalverhoging Dus tijdelijk druk op de koers : instapmoment ? RV = 15% iplv 30% omdat >60 % in zorgvastgoed

AEDIFICA

ASCENSIO Opgericht in 2007 op initiatief van de Waalse groep Mestdagh en van AG Real Estate Winkelvastgoed in Wallonie en daarna ook Frankrijk Bedreiging: sluiting en daardoor druk op de koers Noteert tegen de IW Netto dividendrendement 4,2%

ASCENSIO

BEFIMMO Alleen kantoren vooral in Brussel : overcapacitiet huurdersbestand bestaat voor 60% uit Belgische en internationale publieke instellingen. Probleem: Brusselse rand wel fileproblematiek maar geen openbaar vervoer Veel panden zitten in een renovatiefase => moet reserve’s aanspreken => kapitaalverhoging ? WTC-torens moeten herontwikkeld worden Noteert 10% onder IW netto dividend 4,7% : risico !!

BEFIMMO

Care Property Invest (vh Serviceflats Invest) Opgericht in 1995 door de Vlaamse overheid, met steun van Dexia en KBC Doel: 2000 assistentiewoningen (serviceflats) te bouwen Nu zorgsector Zeer veilig aandeel: verhuurt vooral aan OCMW Dus ook lager rendement nl 2,60% netto Het kleine broertje van de zorgsector Overname woonzorgcentrum Résidence du Lac de Genval

Care Property Invest (vh Serviceflats Invest)

COFINIMMO Kantoren maar intussen al 50% rusthuizen Langdurige contracten en dus meer zichtbaarheid Schuldgraad amper 43% dus nog meer groei mogelijk Probleem met de gemeente Watermael-Bosvoorde: AXA hoofdkwartier Vorstlaan 4 miljoen taksen en beveiliging en geen inkomsten

COFINIMMO

Home Invest Belgium residentieel vastgoed en is de enige GVV in deze activa, vooral app in Brussel eigen ontwikkelingen, vooral reconversie van oudere (kantoor)gebouwen. Kocht onlangs Sunparks De Haan Netto div rendement = 3,4% Streeft naar meerwaarde op verkochte woningen Negatief: onstabiel management CEO en CFO gelijktijdig weg.

Home Invest Belgium

Immo Moury afsplitsing van de Waalse bouwgroep Moury Construct kantoren, semi-industrieel vastgoed, woningen, winkelvastgoed en uit beleggingen in andere GVV’s (16%) in Cofinimmo en Befimmo. 52% is gelegen in de Luikse regio = kennis van de lokale markt Kleinste van de GVV’s en noteert op fixingmarkt Beperkte groei, niet interessant.

Immo Moury

Intervest Offices & Warehouses Kantoren = 43% (Mechelen en Antwerpen) en sinds 2002 diversificatie naar logistiek vastgoed = 57% magazijnen is booming door internetschoppers Herontwikkelde de oude Ford-site in Genk tot Genk Green Logistics: cafes-restaurant-vergaderzalen-concierge-auditorium, kinderopvang, enz.. Ambiteus groeiplan: verdubbelen tot 1,3 Mja tegen 2021

Intervest Offices & Warehouses

Leasinvest RE Het vastgoedfiliaal van de groep Ackermans & van Haaren Belgisch kantoor- en logistiek vastgoed Expansie naar het Groot-Hertogdom Luxemburg = al 54% van de activa met focus op winkelvastgoed Groei maar wel hoge schuldgraad=> gebouwen verkopen ? Bezit 10% van Retail Estates

Leasinvest RE

MONTEA Logistiek vastgoedvast familie DE PAUW Belgisch kantoor- en logistiek vastgoed BE – NL en FR Magazijnen: internet en opslagplaatsen IW +115% : verklaarbaar door hoger rendement op EV Vorige maand met succes een kapitaalverhoging. Aanbieden van op maat ontwikkelde projecten door de know-how (ook WDP) Hoger rendement door ontwikkelingsmarge Langdurige contracten Uitdaging: goede gronden vinden

MONTEA

Qrf Quares Retail Fund Stads- en baanwinkels, maar de strategische focus ligt op stadswinkels in enkele Belgische centrumsteden Steden zoals Lier, Tongeren, Aalst, Mechelen…veel leegstand , maar ook de Antwerpse Meir ..druk op de huurprijzen QrF problemen met huurders zoals H&M Beurskoers : crashte met 43% => Van Moerkerke Dividend : min 40% Veel schulden

Qrf Quares Retail Fund

Retail Estates Baanwinkels, amper 2% leegstand Hogere huurinkomsten en expansie naar NL Retail Estates verhoogt al 20 jaar het dividend “de fysieke winkel kan een slimme e-commercestrategie versterken” Bewijs dat je ook met baanwinkels geld kan verdienen

Retail Estates

Vastned Retail Belgium Stadswinkels op de toplocaties Belgisch kantoor- en logistiek vastgoed Waarde winkelgebouwen daalde vorig jaar met 1,50%. Ook hier H&M een probleem grote huurder met 17% Keert 100% van de winst uit en netto div rend = 4,20% Noteert aan 90% van de IW Lage schuldgraad = 27,5% Nederlandse moeder met mislukt bod 2019 : stabiele resultaten

Vastned Retail Belgium

Warehouses Estates Belgium Vooral winkels, ook wat kantoren en logistiek. 94% is gelegen in de streek Charleroi/Gosselies. Hoogste leegstand van allen: 7% Hoger risico en dus hoger dividend: 4,50% netto Doel is de voetafdruk van Charleroi te verkleinen

Warehouses Estates Belgium

WDP of Warehouses De Pauw Logistiek vastgoed van Tony DE PAUW (25%)=>familie Belgisch kantoor- en logistiek vastgoed in BENELUX- FR – RO met 75 medewerkers en nu in BEL-20 Zon is de grootste huurder sinds 2008 = 9% inkomsten Van financiële innovatie => financieel product zonnepanelen- geotermie (warmtekoudeopslag) – gasloze gebouwen , enz... E-commerce Bezettingsgraad = 97% Keuzedividend => hefboom Jaarlijkse groei activa met 10% en winst met 5% =>hefboom 2009 koers 33 EUR en div 4,50 is nu 13,63 % bruto en 9,54% netto

WDP of Warehouses De Pauw

Wereldhave Belgium Investeert in winkelcentra = 85% en kantoren =15% Een rechtszaak van 1993 mbt kasgeldvennootschappen heeft een normale groei bemoeilijkt. Lage schuldgraad 29% met beperking tot 33% want 1 gebouw = meer dan 20% IW Bezettingsgraad = 95% Enkele minder geslaagde winkelcentra o.a. in Luik en Doornik daardoor grote leegstand

Wereldhave Belgium

XIOR Studentenkamers : 70% NL en 30% BE De kotmadam die groeit als de bloemkolen: kapitaalverhogingen In NL megagebouwen waar de uniefs zelf studenten zoeken. Zeer goed geleid bedrijf, in booming business Weinig risico en dus momenteel maar 2% netto dividend.

XIOR

3. Projectontwikkelaars: 3 succesvolle IMMOBEL-ATENOR en VGP 1 zwak broertje: BANIMMO Geen specifieke reglementering zoals bij GCV’s Immobel: 190.000 m² grond bijgekocht – winst x5 Atenor: 10,3 de winst en 2,1 keer BW VGP : niet in woning maar logistiek - Alianz Banimmo: nieuw management- beterschap ??

3. Projectontwikkelaars: Immobel

3. Projectontwikkelaars: Atenor

3. Projectontwikkelaars: VGP

3. Projectontwikkelaars: BANIMMO

4. Ditjes en datjes: Klimaatdebat: Belgisch woningpark moet drastisch vergroend worden: 80% dateert van voor 1985 Die 5,5 miljoen woningen = 40% uitstoot broeikasgassen Subsidies: zonnepanelen-isolatie => bedrijfswagens 4,7 mja Elk jaar 30.000 extra woningen vereist Genk/Roeselaere 63% van alle nieuwbouw = appartementen Appartementen: 66% in Spanje, 22% in België en 15% V.K. In de maag of portefeuille ? eigen ingesteldheid