Wat als het misloopt met gebouwbeheer ?

Hypothese U bent ambtenaar. U bent belast met het beheer van gebouwen in het patrimonium van Uw gemeente Er loopt iets mis in het beheer van één van deze gebouwen Wat kan de gemeente overkomen & wat kan er U overkomen ?

Beknopt overzicht van presentatie Algemene beginselen van aansprakelijkheden Civielrechtelijke / vergoedende aansprakelijkheden Contractuele aansprakelijkheden Buiten-contractuele aansprakelijkheden Artikel 1382 B.W. Artikel 1384 lid 1 B.W. Artikel 1386 B.W. Artikel 544 B.W. Strafrechtelijke aansprakelijkheden Tuchtrechtelijke aansprakelijkheid Hoe omgaan met aansprakelijkheden

De beginselen van de aansprakelijkheid

De beginselen van de aansprakelijkheid Het is niet omdat er iets misloopt, dat er aansprakelijkheid is : Er is een inbreuk vereist van een verplichting vooraleer er aansprakelijkheid kan zijn => noodzaak aan een fout of wetsinbreuk Aansprakelijkheid is de mogelijkheid om aangesproken te worden voor het mislopen met de verplichting om de effecten te ondergaan die de rechtsregel daaraan verbindt : verbintenissenrecht =>schadevergoeding (civielrechtelijke aansprakelijk-heid gericht op vergoeding) deontologische regel =>tuchtsanctie (tuchtrechtelijke aansprakelijkheid) strafwet => strafsanctie (strafrechtelijke aansprakelijkheid)

De vergoedende aansprakelijkheden

De vergoedende aansprakelijkheden Aansprakelijkheid is er op gericht om veroorzaakte schade te vergoeden of te herstellen => civiele aansprakelijkheid : Contractuele aansprakelijkheid : aansprakelijkheid die opgelopen wordt in het kader van een contract t.o.v. een contractspartij omwille van schending contractuele verbintenis en met contractuele schade tot gevolg Buiten-contractuele aansprakelijkheid : aansprakelijkheid omwille van een niet-contractuele reden met niet-contractuele schade tot gevolg Vereisten : Fout - tekortkoming (of eerder aansprakelijkheidsgrond) Schade Oorzakelijk verband

Contractuele aansprakelijkheidsgronden Schending van een verbintenis die leidt tot contractuele aansprakelijkheid Contractuele verbintenis => contractuele aansprakelijkheid Het contract (en eventuele het wettelijk kader van het contract) bepaalt de omvang van de rechten & verplichtingen Vorderende partij is schuldeiser van prestatie uit contract en dus contractspartij Over welke contracten kan het gaan inzake beheer van gebouwen 2 types : Het contract waarmee het gebouw ter beschikking gesteld wordt door eigenaar : zakenrechtelijke of persoonlijke contracten; erfpacht, opstal, huur, leasing, concessie, vruchtgebruik, … Deze contracten / wettelijke regelingen bevatten onderhoudsverplichtingen Het contract van dienstverlening als gebouwbeheerder; verhuur van diensten => verplichting om diensten te verlenen maar zonder cliënt te vertegenwoordigen en zonder ondergeschiktheid Lastgeving => verplichting om bepaald mandaat uit te voeren; cliënt wordt vertegenwoordigd Meestal gemengd contract Aansprakelijkheid enkel als er tekortkoming is aan contractuele verplichting

De buitencontractuele aansprakelijkheidsgronden Extracontractuele aansprakelijkheid => schending van een verbintenis die op iedereen rust Vordering komt toe aan iedereen die schade lijdt, ook niet contractspartij Niet elke schade leidt tot aansprakelijkheid => noodzaak aan een fout / aansprakelijkheidsgrond Voor gebouwen zijn er 4 dergelijke aansprakelijkheidsgronden : Art. 1382 B.W. => de fout veroorzaakt schade Artikel 1384 lid 1 B.W. => een gebrekkige zaak veroorzaakt schade Artikel 1386 B.W. => een ingestort gebouw veroorzaakt schade Artikel 544 B.W. => abnormale burenhinder

Artikel 1382 BW – de fout Art. 1382 BW : ieder die schade berokkent door zijn fout, moet de schade die hij daardoor veroorzaakt vergoeden Fout => 2 mogelijkheden : Overtreding wettelijk voorschrift Overtreding van de zorgvuldigheidsnorm

Artikel 1382 BW – de fout Maar verwijtbaar aan de gebouwbeheerder => verwijtbaarheid hangt samen met bevoegdheid. Slechts aansprakelijk indien er bevoegdheid is om op te treden: Voorb. : gebouwbeheerder kan niet aansprakelijk gesteld worden voor brand die ontstaat in afval gelegen naast gebouw maar op privéterrein (Rb. Nijvel, 16 februari 2009) Gasontploffing in gebouw door een gebrekkige afsluitklep van gasleiding => energieleverancier Electrabel is eigenaar van aansluiting & uitrusting van gasdistributienetwerk; toch is de gebouwbeheerder aansprakelijk omdat Electrabel alleen ter plaatse kan optreden als ze daartoe wordt verwittigd wat de taak is van de gebouwbeheerder (Cass., 22 maart 2004)(zie ook Rb. Antwerpen, 24 april 2009 nutsbedrijf dat geen vrije toegang heeft tot leidingen in gebouw kan hiervoor ook niet aansprakelijk gesteld worden) Gebouwbeheerder die de pannes signaliseert maar niet de middelen en/of opdracht krijgt tot herstelling, kan niet aansprakelijk zijn (Gent, 3 december 2009) Taakomschrijving van de gebouwbeheerder is belangrijk; bakent ook zijn aansprakelijkheid af => maar dan ook alle verplichtingen ook controletaak dat anderen hun werk behoorlijk uitvoeren : Gemeentelijk diensthoofd van de brandbestrijding is aansprakelijk ingeval van brand en schade indien hij niet controleert of de andere gemeentelijke personeelsleden de opgelegde preventiemaatregelen tegen brand niet naleven Cass., 27 juni 1979

Artikel 1382 BW : fout = overtreding wettelijke norm Elke wettelijke norm die miskend wordt is automatisch een fout die als ze schade veroorzaakt tot vergoeding verplicht Wettelijke norm : alle bindende overheidsnormen die een bepaald resultaat opleggen te respecteren voor het gebouw wet, decreet, besluit Vlaamse Regering, koninklijk of ministerieel besluit, maar ook gemeentelijke verordeningen of zelfs opgelegde vergunningsvoorwaarden Resultaatsverbintenis !!!! Voorb. Schade door lekkende mazouttank waarvan de keuringsverplichting niet was nageleefd (Rb. Gent, 27 juni 2003) Schade ontstaan doordat de toegang van gehandicapten tot openbaar gebouw niet is gerespecteerd (KB 9 mei 1977) (aansprakelijkheid architect, projectontwikkelaar & beheerder)(Luik, 6 april 2000)

Artikel 1382 BW : fout = overtreding wettelijke norm Noodzaak tot juiste kwalificatie van de norm => is de norm voor het betrokken gebouw wel van toepassing Voorb. Leerlinge lijdt schade door glazen deur van de turnzaal; verwijst naar toepassing van KB 9 mei 1977 dat vereist dat glazen deuren uit veiligheidsglas zijn => KB geldt enkel voor toegankelijkheid van sommige gebouwen voor gehandicapten => school viel daar niet onder => geen aansprakelijkheid (Rb. Dendermonde 30 januari 2009) =>wat is de juiste draagwijdte van de norm; sommige normen leggen geen resultaatsverbintenis op, maar een inspanningsverbintenis Gemeentereglement verplicht om het voetpad behoorlijk te onderhouden => één losliggende plavei waarover voetganger struikelt bewijs niet dat voetpad niet behoorlijk is onderhouden geweest (Rb. Brussel, 20 mei 2008)

Artikel 1382 BW : fout = overtreding van de zorgvuldigheidsnorm Zorgvuldigheidsnorm : handelen als een bonus pater familias in dezelfde omstandigheden Wanneer heeft men niet gehandeld als een bonus pater familias in dezelfde omstandigheden ? handeling stellen of nalaten waarvan in de concrete omstandigheden rekening houdende met de bekwaamheden van de handelende persoon het voor de normaal voorzichtige handelende persoon redelijkerwijze voorzienbaar is dat ze schade kan berokkenen zonder maatregelen te nemen om schade te vermijden normaal zorgvuldige persoon (≠ superman) Geen resultaatsverbintenis => als resultaat er niet is, nog altijd afwegen of men gehandeld heeft als normaal zorgvuldig persoon Verband met overtreding wettelijke norm : men kan nog altijd aansprakelijk zijn ook al heeft men alle wettelijke normen nageleefd

Artikel 1382 BW : fout = overtreding van de zorgvuldigheidsnorm Voorb. Plaatsen van bliksemafleider is geen wettelijke verplichting => inslag van bliksem was gelet op ligging en aard van gebouw niet voorzienbaar => geen fout bij schade door instorting deel gebouw (Gent, 21 december 2006) Van een glazen deur in een openbaar toegankelijk gebouw die niet voorzien is van een merkteken is voorzienbaar dat ze niet door een bezoeker zal worden opgemerkt (Brussel, 9 februari 2000) zeker wanneer gebouw in de concrete omstandigheden kinderen zijn (Rb. Turnhout, 27 juni 2001) Het niet plaatsen van gevaarstekens in een openbaar toegankelijk gebouw voor een laaghangende balk, is geen fout als in de concrete omstandigheden de hindernis op zichzelf voldoende zichtbaar is (Brussel, 31 oktober 2006) Hele rechtspraak over : niet verlichte hindernissen, ontbrekende of loshangende balustrades, losliggende tegels, natte vloeren etc. Het niet regelmatig (3 maandelijks) laten keuren van een lift is een fout (Rb. Brussel, 13 maart 2001). Dit principe is uitbreidbaar naar alle andere keuringen en attesten die niet wettelijk verplicht zijn (als ze wettelijk verplicht zijn=> inbreuk op wettelijke norm De aanwezigheid van huiszwam ten gevolge van niet nemen gepaste maatregelen toont aan dat beheer van gebouw niet normaal zorgvuldig is gebeurd (Kooph. Bergen, 7 mei 2009)

Artikel 1382 BW : fout = overtreding van de zorgvuldigheidsnorm Voorlopige herstelling of signalisatie Alhoewel gebrek blijft bestaan kan dit voldoende zijn om aansprakelijkheid te ontlopen omdat men maatregelen genomen heeft Voorb. Benadeelde die schade lijst door uiteenvallen van garagepoort na breuk van geleiders en veer kan gebouwbeheerder niet aansprakelijk stellen omdat deze bewijst dat hij de garagepoort voorlopig heeft hersteld en leverancier heeft verwittigd (Luik, 29 september 2003) Niet nemen van bewarende maatregelen kan op zichzelf reden zijn voor aansprakelijkheid Waterschade treedt op door gebrekkige constructie van terras en betonplaten; hiervoor is gebouwbeheerder niet aansprakelijk; is wel aansprakelijk voor bijkomende schade die optreedt omdat hij geen bewarende maatregelen treft om gebouw voor verdere schade te behoeden (Vred. Brugge, 7 maart 2002)

Artikel 1382 BW : Oorzakelijk verband & schade Er is geen civielrechtelijke aansprakelijkheid zonder schade De loutere afwezigheid van een keuring of een attest / de loutere aanwezigheid van een gebrek leidt niet noodzakelijkerwijze tot schade zonder schade => geen aansprakelijkheid Bewijs van de schade : gebruikelijk expertise Vaak vergeten : schade door onbruikbaarheid, bedrijfsschade of financieringsschade Volledige schade moet worden vergoed, maar ook enkel de veroorzaakte schade =>slijtage wordt mee in rekening genomen Schade moet ook gevolg zijn van de fout (neem fout weg => blijft schade dezelfde => geen oorzakelijk verband) Bij gebouwen discussie rond volgende punten : Mede aansprakelijkheid van derde/ slachtoffer Verplichting om gebouw al dan niet te herstellen => geen verplichting; beslissing tot stopzetting van bedrijf en afbraak van gebouw verhindert derhalve niet het oorzakelijk verband Stedenbouwkundig regelmatig karakter van het gebouw => zonder invloed

Artikel 1382 BW : Oorzakelijk verband & schade Vreemde oorzaak neemt aansprakelijkheid weg => vreemde oorzaak kan zijn overmacht of handeling/ fout slachtoffer of derde Overmacht =>exceptionele omstandigheden die werkelijk onvoorzienbaar zijn voor de betrokkene en die hem ook niet verwijtbaar zijn Weersomstandigheden => rechtspraak is zeer terughoudend; als de gebouwen in de buurt geen schade hebben meestal geen overmacht; 104 km/uur niet uitzonderlijk (Gent, 19 maart 2004); 120 km/u is geen uitzondering (Antwerpen 27 juni 1994); 140 km/u wel overmacht (Antwerpen 31 januari 1990) Windstoten 130 km/uur zijn aan de kust niet onvoorzienbaar zodat er aansprakelijkheid is voor afwaaien van dakpannen die schade berokkenen (Gent, 10 mei 1994)

Artikel 1382 BW : bewijslast Alle voorwaarden voor toepassing van de aansprakelijkheid moeten bewezen worden door benadeelde Voorb. Brand die uitbreekt maar oorzaak kan niet achterhaald worden, men vermoedt kortsluiting; De vastgestelde passiviteit van de gebouwbeheerder bij veelvuldige kortsluitingen is weliswaar een fout maar omdat niet zeker is dat deze fout ook oorzaak is van schade => geen aansprakelijkheid (Rb. Tongeren, 31 januari 1992)

Artikel 1384 lid 1 BW : de gebrekkige zaak De bewaarder van een zaak is aansprakelijk voor de schade die een gebrek in deze zaak veroorzaakt Een gebouw is een zaak : zaak is elk lichamelijk roerend of onroerend goed vatbaar voor bewaking door een mens Voorb. Zelfs een werf is een zaak; maar moet beantwoorden aan de standaard van een werf Brussel, 22 april 2008 Een gebrek in de zaak is een abnormaal (niet overeenkomt met de normale standaard zaak) element van de zaak dat van aard is om schade te veroorzaken – men neemt de bestemming van de zaak mee in rekening Geen gebrek is de eventueel scherpe helling als toegang naar het gebouw (Rb. Leuven 6 februari 2001) Wel een gebrek is een glas van een kelderraam dat in het voetpad ligt en niet voldoende sterk is om gewicht van een persoon te dragen (Brussel, 23 maart 2004) Gebrek wordt nogal eens afgeleid uit schadeverwekkende gedraging van de zaak Een bovendrempel in blauwe steen die zonder aanmerkelijke reden naar beneden valt is gebrekkig (Rb. Brussel 10 juli 2002)

Artikel 1384 lid 1 BW : de gebrekkige zaak Element van de zaak : Voorb. Maakt de aanwezigheid van een gasbel in de kelder, de kelder gebrekkig ? (Antwerpen, 25 november 2002 Oorzaak van gebrek is zonder belang (maakt geen verschil of het gevolg is van gebrekkig onderhoud of van bij begin van bouw) Of kortsluiting die brand veroorzaakt gevolg is van slecht gebruik, slecht onderhoud of slechte plaatsing is irrelevant voor benadeelde => kortsluiting is een gebrek van de elektriciteitsinstallatie en dus is bewaarder ervan aansprakelijk (Cass., 1 december 2006) Kennis van gebrek is evenzeer irrelevant => zelfs onoverwinnelijke onwetendheid bevrijdt niet Kelderdeksel dat opklapt wanneer men er op stapt is gebrekkig => beheerder aansprakelijk zelfs al kende hij het gebrek niet en zelfs al kon hij het gebrek niet kennen (Brussel, 20 januari 2009)

Artikel 1384 lid 1 BW : de gebrekkige zaak De aansprakelijke persoon is de bewaarder De bewaarder van de zaak is de persoon die het voor eigen gebruik in zijn bezit mag hebben, of die ervan geniet of het bij zich houdt met recht op toezicht, beslissing en controle. => dit is meestal niet de gebouwbeheerder, maar wel de eigenaar. Degene die voor de rekening van een ander een gebouw beheert is er niet de bewaarder van (Cass., 20 maart 2003) – opletten met mandaat Ook hier vereist schade & oorzakelijk verband (en dus ook vreemde oorzaak) Voorb. Onwettigheid van gebouw door ontbreken van vergunning maakt gebouw gebrekkig maar is niet in oorzakelijk verband met de instorting (Rb. Brussel 18 januari 2008) Weersomstandigheden

Artikel 1386 BW : het ingestorte gebouw De eigenaar is aansprakelijk wanneer zijn gebouw schade veroorzaakt door geheel of gedeeltelijk in te storten ten gevolge van gebrek in onderhoud of een gebrek in het gebouw Eigenaar : zelfs als hij niet bewaarder is; hoedanigheid van eigenaar volstaat Voorb. Bewaarder en eigenaar zijn verschillende personen : instorting keldertrap van een onderhands verkocht gebouw : de verkoper is juridisch nog de eigenaar (artikel 1386 BW) en de koper is degene die zaak bewaart met leiding gezag en toezicht (artikel 1384 lid 1 B.W.) Gebouw : elke constructie door de mens opgericht door de verbinding van diverse materialen en die op duurzame wijze met de grond verbonden is Voorb. : verplaatsbaar podium is geen gebouw (Gent, 30 juin 2003) Instorting : moet zekere ernst vertonen Voorb. : instorten keldertrap, val van een bovendrempel in blauwe steen, val van borstwering in een voetbalstadion, vallen van dakpannen is geen instorting

Artikel 1386 BW : het ingestorte gebouw Noodzaak aan gebrek in onderhoud of gebrek in gebouw Voorb. Ontbreken bliksemafleider op gebouw is geen gebrek in gebouw of onderhoud; er is geen wettelijke verplichting en was ook niet voorzienbaar => artikel 1386 B.W. niet van toepassing (Gent, 21 december 2006) Ontploffing door gasbel die niet gevolg is van gebrek in gebouw of onderhoud => instorting na ontploffing laat niet toe artikel 1386 B.W. toe te passen (Antwerpen 25 november 2002) Niet relevant is oorzaak van gebrek; zelfs onwetendheid speelt geen rol Mogelijkheid tot vrijwaring t.o.v. degene die voor gebrek aansprakelijk is Als voorwaarden van artikel 1386 BW niet vervuld zijn mogelijkheid te schakelen naar artikel 1384 lid 1 BW Zie hierboven

Artikel 544 BW : abnormale burenhinder De eigenaar van het erf waarvan een abnormale burenhinder uitgaat, is verplicht om aan de gebruikers van naburige erven de bovenmatige hinder te vergoeden Geen fout vereist maar de hinder moet wel gevolg zijn van daad, verzuim of gedraging die toerekenbaar is aan de eigenaar Voorb. Brand waarvan niet bewezen is dat hij toerekenbaar is aan daad of verzuim van eigenaar geeft geen aanleiding tot toepassing artikel 544 (Cass., 3 april 2009) Instorting door aanwezigheid huiszwam die gevolg is van niet-onderhoud (Kooph. Bergen 7 mei 2009) Enkel abnormale burenhinder (theorie van de eerst-aanwezendheid); brand is een last die de normale hinder overschrijdt

Samenloop van aansprakelijkheden Het kan zijn dat de verschillende gronden van aansprakelijkheid tegelijkertijd aanwezig zijn in hoofde van verschillende personen (aansprakelijkheden m.b.t. gebouwen zijn gewoonlijk complex) cumul van aansprakelijkheden is niet verboden Zelfs niet tussen contractuele en buiten-contractuele aansprakelijkheid Situaties : ofwel hebben ze elk afzonderlijk schade veroorzaakt, in dat geval enkel de schade die men veroorzaakt heeft ofwel blijkt dit niet => iedereen is samen voor het geheel aansprakelijk t.o.v. de benadeelde en onderling de delen verrekenen

Samenloop aansprakelijkheden 1382 – 1384 lid 1 BW gebouw is eigendom van het havenbedrijf maar wordt beheerd door een derde. Rioleringssysteem is gebrekkig & er zijn geen overloopmogelijkheden. Bij een niet uitzonderlijke regenbui in augustus loopt magazijn onder water. Eigenaar & beheerder samen aansprakelijk : eigenaar op grond van 1384 lid 1 (geen fout maar gebrek in de zaak) Beheerder wegens fout in beheer (niet opmerken/verhelpen gebrek) (Antwerpen, 26 februari 2007) Artikel 1382 - 544 – 1384 lid 1 & 1386 Terrasballustrade die neervalt op onderliggend terras – eigenaar aansprakelijk wegens gebrek en instorting + abnormale burenhinder – onderhoudsplichtige aansprakelijk wegens gebrek aan onderhoud De eigenaar moet gevrijwaard worden door onderhoudsplichtige (Antwerpen, 3 maart 2003)

Wie draagt de aansprakelijkheid ? De dader maar voor tewerkgestelden geldt vrijstelling : Contractueel tewerkgestelde artikel 18 Wet op de arbeidsovereenkomsten : enkel persoonlijk aansprakelijk voor bedrog, zware fout of veel voorkomende lichte fout Aansprakelijkheid wordt op grond van artikel 1384 lid 3 BW doorgeschoven naar de werkgever als fout begaan is in de bediening waarvoor tewerkgestelde is aangesteld Statutair tewerkgestelde wet van 10 februari 2003 betreffende de aansprakelijkheid van en voor personeelsleden in dienst van openbare rechtspersonen Artikel 2 : enkel voor bedrog, zware schuld en veel voorkomende lichte schuld Artikel 3 : de openbare rechtspersoon is aansprakelijk voor de schade aangerecht door ambtenaar bij uitoefening van zijn dienst

Strafrechtelijke aansprakelijkheid

Strafrechtelijke aansprakelijkheid Inbreuk op strafbaar gestelde wettelijke regel (legaliteitsbeginsel) : Nullum crimen sine lege : strafrecht bevat opsomming van specifieke gedragingen die strafbaar zijn Nullum poena sine lege : strafrecht bevat de specifieke straffen die op strafbare gedraging staan Strafrechtelijke aansprakelijkheid wordt afgedwongen door openbare macht  vergoedende aansprakelijkheid wordt afgedwongen door particulier Enkel de dader kan aangesproken worden  in civielrechtelijke aansprakelijkheid bestaat de aansprakelijkheid voor andermans daad Bestraffing enkel mogelijk door (straf)rechtbank Gevolgen : Bestraffing Maar meteen ook inbreuk op wettelijk bepaalde regel => ingeval van schade is meteen ook de fout aangetoond

Strafrechtelijke aansprakelijkheid Soorten misdrijven : Algemene misdrijven die op gebouw toegepast worden Artikel 418-419-420 Swb. : het onopzettelijk veroorzaken van slagen en verwondingen (eventueel met de dood tot gevolg) Voorb. Veroordeling wegens gebrekkig onderhoud van balustrade die naar beneden valt met dood tot gevolg (Luik, 24 juni 1988) Instorting van gebouw die leidt tot overlijden werkman; strafrechtelijke veroordeling van leidend ingenieur belast met onderhoud (Brussel, 26 maart 1966) Specifieke misdrijven m.b.t. gebouwen

Strafrechtelijke aansprakelijkheid Specifieke misdrijven m.b.t. gebouwen : Bescherming van gebouwen Titel IX strafwetboek : misdrijven tegen eigendommen Bevat strafbaarheid voor vernieling zoals brandstichting, beschadiging van bouwwerken en/of machines, graffiti, vernieling van afsluitingen etc. Er zijn geen precedenten bekend waarin gebrek aan onderhoud een misdrijf in die zin zou uitmaken (allicht door ontbreken algemeen opzet) De bijzondere verplichtingen die verbonden zijn aan hinderlijke inrichtingen zijn nogal eens voorgeschreven op strafsanctie (minder voor gebouwen tenzij hinderlijk bouwmateriaal; vooral voor installaties) : Voorb. : Er staan verplichtingen m.b.t. brandstoftank staan vermeld in het VLAREM => naleving hiervan wordt afgedwongen op strafsanctie via het handhavingsdecreet

Tuchtrechtelijke aansprakelijkheid

Tuchtrechtelijke aansprakelijkheid Tuchtrecht beoogt de naleving van de beroepsplichten van de ambtenaren door de overheid zelf => enkel niet vervullen van beroepsplichten kan aanleiding geven tot tuchtrechtelijke aansprakelijkheid In alle statuten staat dat het schuldig niet vervullen of niet behoorlijk vervullen van de taak waartoe men is aangesteld, een schending is van een deontologische verplichting Tuchtbevoegdheid vereist wettelijk kader : er moet reglement zijn waarin het volledige tuchtrecht omschreven wordt zowel naar procedure als naar sancties Tuchtrecht wordt afgedwongen door de overheid zelf

Hoe omgaan met aansprakelijkheid ?

Omgang met risico op aansprakelijkheid Zo zorgvuldig mogelijk handelen Zorg voor een goede afbakening van de taken (ook strafrechte-lijk van belang) Verzekering burgerlijke aansprakelijkheid : Biedt enkel bescherming tegen betaling schadevergoeding Geen bescherming voor straf- of tuchtrechtelijke sancties Wel mogelijkheid tot verzekeren rechtsbijstand Verzekering schade gebouw (brand & andere risico’s) opletten met verplichtingen die de verzekeraar oplegt (vb. reinigen schoorsteen + attest voorleggen) => niet vervullen daarvan kan leiden tot verval van dekking onder dubbele voorwaarde : Verplichting moet duidelijk in polis vermeld zijn Schending van verplichting moet in oorzakelijk verband staan met de schade en de omvang ervan Beoordeel of er geen derde persoon aansprakelijk is; Vooral het gebrek in een gebouw kan gevolg zijn van conceptiefout in gebouw (architect) of uitvoeringsfout (aannemer)