ALV Arcade 7 MAART 2016 1. Agenda 1.Mededelingen Thematisch gedeelte: Het nieuwe puntensysteem, Huursombenadering Presentatie: Cok Oostveen Pauze: 21.00.

Presentatie over: "ALV Arcade 7 MAART 2016 1. Agenda 1.Mededelingen Thematisch gedeelte: Het nieuwe puntensysteem, Huursombenadering Presentatie: Cok Oostveen Pauze: 21.00."— Transcript van de presentatie:

1 ALV Arcade 7 MAART 2016 1

2 Agenda 1.Mededelingen Thematisch gedeelte: Het nieuwe puntensysteem, Huursombenadering Presentatie: Cok Oostveen Pauze: 21.00 - 21.30 uur Huishoudelijk gedeelte van de vergadering: 2.Notulen goedkeuren 3.Resultaten enquête 4.Stand van zaken adviezen 5.Reglement vergoedingen 6.Rondje Bewonerscommissies/rondvraag 7.Sluiting 2

3 Mededelingen 3

4 Nieuwe punten systeem COK OOSTVEEN 4

5 Achtergrond Sinds 1 oktober 2015 is het puntensysteem veranderd Voor het eerst de WOZ-waarde een rol Huurders het recht om bezwaar aan te tekenen tegen de hoogte van de WOZ 5

6 1. Vertrekken Kamers, keuken, badkamers of douche ◦Toilet, inbouwkast en gangen tellen niet mee Per vierkante meter 1 punt ◦Oppervlak met stahoogte van 1,5m of meer ◦Bij een toilet in de badkamer mag 1 m² afgetrokken worden. 6

7 2. Overige ruimten Bergingen, schuren, bijkeukens, garages en zolderkamers ◦Voor zolderkamer geld dat deze NIET via een binnentrap bereikbaar is Per vierkante meter 0.75 punt 7

8 3. Verwarmde vertrekken Dit geldt alleen voor een CV, niet voor een eigen gaskachel ◦De CV moet dan wel in eigendom zijn van De Key Per vertrek 2 punten ◦Bij overige ruimtes is dit 1 punt per ruimte ◦Maximum van 4 punten 8

9 4. Energieprestatie Op basis van Energielabel Eerste getal voor een meergezinswoning, gestapelde bouw Tweede voor een eengezinswoning G 0/0 F 1/4 E 5/8 D 11/14 C 15/22 B 28/32 A 32/36 A+ 36/40 A++ 40/44 9

10 5. Keuken Aanrechtblad inclusief spoelbak exclusief kookplaat ◦Kleiner dan 1 m 0 punten ◦Tussen 1-2 m4 punten ◦Langer dan 2 m7 punten 10

11 6. Sanitair Op basis van voorzieningen ◦Toilet 3 punten ◦Wastafel 1 punt ◦Douche4 punten ◦Bad 6 punten ◦Combinatie bad/douche 7 punten 11

12 7. Voorzieningen voor gehandicapten Op basis van door De Key gemaakte kosten aan die voorzieningen ◦ 1 punt per €226,89 Nota’s zouden overlegd moeten worden. 12

13 8. Privé buitenruimte Balkons en tuinen die alleen privé te gebruiken zijn ◦Balkon dient minimaal 1,5m breed EN 1,5m lang te zijn ◦Tuin levert altijd punten op (geen minimum) 25m² 2 punten25 - 50m² 4 punten 50 - 75m² 6 punten75 - 100m² 8 punten 100m²+ 10-15 punten Geen buitenruimte betekent 5 punten aftrek 13

14 9. WOZ-Waarde WOZ punten op basis van een aantal delingen 1.WOZ-waarde delen door 7900 2.Deel dat door de totale oppervlakte 3.Deel vervolgens door 120 om het aantal punten te krijgen 14

15 10. Monument, etc. Rijks- en Gemeentemonument ◦50 extra punten Beschermd stadsgezicht ◦15% van de punten zonder de WOZ-bijdrage 15

16 11. Bijzondere voorzieningen Uitsluitend bij zorgwoningen levert dit extra punten op ◦35% van het puntentotaal van 1 t/m 8 16

17 Verbeteringen Door de huurder aangebrachte verbeteringen tellen nooit mee. Wel de verbeteringen die door een vorige huurder zijn aangebracht. Tenzij de nieuwe huurder deze heeft overgenomen van (en betaald aan!) de oude huurder. 17

18 Tot slot De puntentelling kan opgevraagd worden bij De Key zelf. ◦Dit mag niet geweigerd worden. Narekenen van de oppervlaktes nuttig kan zijn. ◦Soms zijn kasten, gangen en ook muurdiktes meegerekend. 18

19 Huursombenadering COK OOSTVEEN 19

20 Achtergrond Wat houdt dit in? Akkoord Woonbond en AEDES Doel is huurmatiging 20

21 Huidige Situatie Minister neemt dit (deels) over Voorstel naar het parlement 21

22 Verwachting Zal worden aangenomen Echter komt dit op tijd? Toch nu al onderhandelen 22

23 Huursombenarding Totaal aan huurinkomsten Maximale stijging voor 2016/17: ◦Inflatie plus 1% = 1,6% Invulling is vrij ◦Bijv. de een wat meer, bij de ander minder 23

24 Huursombenarding Invulling is vrij ◦Bijv. de een wat meer, bij de ander minder ◦Onderhandeling De Key met huurders/Arcade Wel is er een grens: ◦Max per woning inflatie plus 1,5% = 2,1% 24

25 Wat zit er WEL in de huursom? Alle huurstijgingen van sociale verhuur Verhoging tgv harmonisatie Verhoging tgv liberalisatie (eenmalig!) Inkomensafhankelijk huurverhogingen 25

26 Wat zit er NIET in de huursom? Huurstijging door woningverbetering Woningen eerste cq laatste verhuur ◦Bijv. nieuwbouw cq sloop Onzelfstandige woningen ◦Zoals studentenkamers 26

27 Passend toewijzen Verplicht sinds 1 januari 2016 Huren aftoppen voor huurtoeslagdoelgroep ◦Verder aftoppen blijft mogelijk Heeft invloed op huursom 27

28 Terzijde, Particuliere verhuur Geen huursom, geen huurmatiging Geen rem op harmoniseren Wel inkomensafhankelijke verhoging mogelijk 28

29 Voorstellen voor 2017 en verder Huursomstijging blijft inflatie plus 1% Maximum per woning inflatie plus 2,5% Bevriezing van de maximale huurgrens van € 710,68 tot en met 2017 Driejaarlijkse inkomenstoets Inkomens boven € 39.874 inflatie plus 4% 29

30 Hoe nu verder? VOORSTEL DE KEY Onzelfstandige & geliberaliseerde woningen ◦Iedereen 2,1% Inkomensafhankelijk maximaal ◦> € 34.6978 en ≤ €44.3602,6% ◦> € 44.3604,6% Inkomen < €34.678 ◦> 90% WWS0% ◦70% – 90% WWS 1 % ◦< 70% WWS 2% ADVIES ARCADE Onzelfstandige woningen ◦Ook meenemen is staffel Inkomen < €34.678 ◦Staffel acceptabel ◦Huur > €710,68 dienen huurkorting te krijgen ◦Huur > 628,- en < €710,68 dienen geen verhoging te krijgen 30

31 Discussiepunten Een gemiddelde huurstijging over de hele linie? Lage huren meer stijging en hoge huren minder stijging? Goede kwaliteit hogere stijging? ◦Hoe bepalen we deze kwaliteit dan? Mag de huur door de verhoging boven de liberalisatie­grens uitkomen? 31

32 Pauze 32

33 Resultaten Enquête 2016 RIA KOIMANS - SECRETARIS 33

34 187 ingevulde enquêtes Merendeel is lid van Arcade, voor een enkeling is het lidmaatschap onduidelijk. 34

35 Reacties van binnen en buiten BC Door ook de mening van buiten de BCs mee te nemen krijgen we een eerlijker beeld. 35

36 Duidelijke boodschap van de achterban Leden willen: - Steun bij klachten over De Key - Ondersteuning voor hun BC 36

37 Juridisch Kader Wij komen op voor onze huurders in het kader van de Overlegwet. ◦Dit betreft echter uitsluitend de relatie tussen De Key en Arcade. ◦Een BC heeft ook rechten (volgens de Overlegwet) Verzet tegen een besluit kan alleen door ‘belanghebbenden’. ◦Dat is in de eerste instantie de eigenaar van de betrokken woning(en).

38 Juridisch Kader In de praktijk komt het erop neer dat: ◦Huurders vaak als individuen bezwaar of beroep moeten aantekenen Arcade kan bij de bestuursrechter als vereniging: ◦Niet opkomen voor de belangen van individuen ◦Sowieso niet voor de belangen van anderen. ◦Wel kan Arcade opkomen voor ideële belangen van het collectief.

39 Doelen van Arcade Het waarborgen van de collectieve belangen van de huurders van de Key Het streven naar betaalbare woningen die afgestemd zijn op de specifieke, en soms kwetsbare doelgroepen die huurder van De Key zijn, of op het punt staan te worden, en die voor hun huisvesting op huurwoningen zijn aangewezen.

40 Voorkeur voor digitale communicatie Communicatie richting de achterban zou zoveel mogelijk digitaal moeten zijn. 40

41 Poll op de website biedt kansen Door polls op de website te plaatsen kunnen wij uw mening makkelijker gaan peilen. 41

42 68% tevreden over berichtgeving adviezen Eerste stappen naar meer openheid worden goed ontvangen door achterban. 42

43 85% achterban komt niet naar ALV Voornaamste redenen zijn: geen tijd, geen interesse en geen behoefte aan een ALV. 43

44 Aantal ALV is voldoende Er is geen significante behoefte aan het veranderen van het aantal ALVs per jaar. 44

45 Betrokkenheid neemt toe met poll Toelichtingen geven aan dat men wil dat de polls onder alle huurders worden gehouden. 45

46 Enquête blijkt erg nuttig Levert naast veel nuttig feedback ook nog het volgende op: 62 Nieuwe inschrijvingen voor de digitale nieuwsbrief 34 Potentiele nieuwe vrijwilligers Zij worden momenteel benaderd door het bestuur 46