Anne van Eldonk, partner Fakton 25 september 2014

Presentatie over: "Anne van Eldonk, partner Fakton 25 september 2014"— Transcript van de presentatie:

1 Anne van Eldonk, partner Fakton 25 september 2014
BB Debat Efficiëntie  toegevoegde waarde van maatschappelijk vastgoed Op de agenda: Geld besparen en efficiënt gebruik Wij zijn financieel gedreven. Dus worden gevraagd op thema’s als huurprijsmethodiek, verdienvermogen, huisvestingsstrategie en hold-sell analyses. Maar, wij zien bij de uitvoering van onze opdrachten steeds vaker dat de waarom vraag wordt gesteld. Dus minder inzoomend op de systemen en financiiële vertaalslag, maar terug naar de doelen van de stad/gemeente en de strategie die daar bij hoort. Dan kom je vanzelf op de vraag ‘waarom en voor wie hebben wij MVG?’. Anne van Eldonk, partner Fakton 25 september 2014 1 1

2 3 beginselen in overheidsland
Rechtmatig: zijn de dingen die we doen in overeenstemming met de geldende regels en besluiten Doelmatig: doen we de dingen goed Kostenbeheersing Opbrengsten verhogen Zelf doen vs. uitbesteden Organisatie professionaliseren Toch even terug naar waar overheden op sturen. Ik zie dat rechtmatig en doelmatig handelen vaak de boventoon voeren Rechtmatigheid: staatssteun, aanbestedingsrecht en wet markt en overheid  belangrijk maar sta ik vandaag niet bij stil. Doelmatigheid/efficiëntie: Gemeenten maken stappen, maar wel een heel wisselend beeld. Aantal gemeenten hebben grote stappen gemaakt om beter zicht en grip op de portefeuille te krijgen (soms versneld door de IPD index; info op orde), bij anderen staat het nog in de kinderschoenen Wij zien op dit moment een 4 tal maatregelen die gemeenten nemen om efficiënter te werk te gaan Kostenbeheersing: een goed voorbeeld is efficiëntie in onderhoud (al dan niet via vergaande uitbesteding). Belangrijkste slagen in dergelijke processen: voorkomen van teveel maatwerk per object (meer standaardisatie), schaalvoordelen en voorkomen van onnodige uitgaven (bijvoorbeeld: niet 2 jaar voor sloop nog groot onderhoud uitvoeren, omdat het toevallig in de planning stond Huren verhogen: in deze markt vrij lastig, zeker tegen de achtergrond van de bezuinigingen. Focus vooral op die objecten waar sprake is van mutaties en die objecten waar ooit in het verleden voor een habbekrats is verhuurd. Wij komen nog steeds voorbeelden van € 10 euro per jaar per meter tegen of activiteiten die overwegend commercieel zijn (bijvoorbeeld KDV) die vrijwel ratis huren. Zie ook lijn Hans de Jonge Zelf doen vs uitbesteden: uitbesteding van activiteiten noemde ik al even. Daarnaast komt steeds vaker de vraag naar voren of je als gemeenten alle activiteiten wil en kan accommoderen (kan een organisatie ook via de markt huren?). Koop/huur beslissingen (afweging risico-rendement marktpartijen) en expertise inschakelen op specifieke onderwerpen Organisatie verbeteren: zowel in de systemen sfeer (methodiek staat niet meer ter discussie: meer aandacht voor strategie) en als in de opleidingsfeer: vooral rolduidelijkheid op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Vanuit rolduidelijkheid kan ieder zijn verantwoordelijkheid nemen Meest lastige vraag is op dit moment: ‘hoe gaan we om met bleeders in een matige vastgoedmarkt?’ CHECK RESULTATEN TIAS: index vastgoedmgt Doeltreffendheid: doen we de goede dingen: hier komt de klant om de hoek kijken. Wie is de klant van de gemeente die zij probeert te bedienen met inzet van vastgoed? En doe je het dan zelf of laat je het anderen doen? Doeltreffend: doen we de goede dingen 2 2

3 Actuele demografische thema’s
Wie is de klant van morgen voor de gemeente? 3

4 4 Vooral stedelijk, maar ook in krimpregio’s regio’s enorme opgave
Vraag is hoe en waar ontwikkeld de vraag zich? Moeten en kunnen we vanuit draagkracht alle vragen met ‘stenen’ oplossen? In toenemende mate zullen we creatiever moeten worden, zeker in krimpregio’s waar de draagkracht beperkter wordt en daarmee de zogenaamde ‘catchment area’ groter: het multifunctionele dorpshuis (met bieb, kdv, prikpost, biljartclub etc), de mobiele bibliotheek,, maar ook busvervoer naar school naar amerikaans voorbeeld? 4

5 De sterke stad De stad als product Geen loze kreet als imagobranding
Met maatschappelijk vastgoed dat wezenlijk bijdraagt aan de kwaliteit van de stad De stad als product met vele en diverse consumenten of lees: het vitale platteland of de sterke regio Geen loze kreten als ‘Er gaat niets boven groningen’, ‘Het kan in Almere’, en den haag bruist ‘maar wat zijn de kwaliteiten, kansen en uitdagingen in een gemeenten (onderscheidend of niet) Maatschappelijk vastgoed moet net als commercieel vastgoed inspelen op een behoefte en daarmee bijdragen aan ontwikkeling van de stad; welk vastgoed draagt echt bij aan de aantrekkelijkheid van de stad of het vitale platteland Woonproducten, woonmilieus en maatschappelijk vastgoed naast economische pijlers 5 5

6 Waar investeert u in maatschappelijk vastgoed?
Dat kunt u niet bepalen! De wijk leeft, ontwikkelt, verandert: alleen de behoefte van de huidige en toekomstige bewoners legitimeert. Stel dat u weet dat er vooral 70+-ers wonen met 1,5 x modaal inkomen; weet u dan meer? 6 6

7 Voorbeeld: gezelligheid, elkaar ontmoeten, knus
De plek voor…. 7 7

8 Vitaliteit, individualiteit, lifestyle
Of juist voor ……. 8 8

9 Verschillende belevingswerelden waardeoriëntaties en motieven
extravert Vitaliteit Gericht op het verleggen van grenzen Uitdaging Vrijheid Passie Eigenzinnig Harmonie Gericht op gezelligheid en sociale banden Gemakkelijk Sociaal Spontaan Eerlijk ego groep Zakelijk Zelfverzekerd Succes en status Onafhankelijk Gericht op manifestatie en controle Controle Het is mijn stellige overtuiging dat de waarde van vastgoed is ingesloten in de functionaliteit, het nut dat de gebruiker ervaart. De gebruiker staat centraal. Volgens het BSR model: dit verkent en structureert de achterliggende waarden, behoeften en motieven van mensen binnen een bepaald domein. Twee dimensie staan centraal: de sociologische dimensie (ego/groep) en de psychologische dimensie (introvert/extravert). Op deze wijze ontstaan vier kwadranten, ofwel vier belevingswerelden, van waaruit mensen denken en handelen. In combinatie met traditionele kenmerken zoals leeftijd, geslacht, opleiding en inkomen vormt elk segment een bruikbare basis voor consumentgerichte productontwikkeling en communicatie. Leefstijlen zeggen vaak meer dan standaard kenmerken als huishoudenssamenstelling, leeftijd, inkomen ed Wat voor consumer goods geldt, geldt ook voor woonbeleving vandaag zitten we hier met 200 professionals (1/1000e % van alle inwoners); hoe weten we wat de consument wil Inzicht in 9,5 mln consumentenprofielen (big data): sterk aanvullend inzicht tov burgerparticaptie Veiligheid Geborgenheid Kalm en evenwichtig Routineus Gericht op zekerheid en bescherming Bescherming introvert 9

10 Architectuur groep ego extravert introvert Samen Geborgen Anders Privé

11 De woonomgeving 11 Hier nog slag naar Maatschappelijk vastgoed maken!!
School minder bij blauw Dorpshuis typisch groeps 11

12 Voorbeeld van archetypes MFA’s
extravert hotspot dorpsplein ego groep Per wijk kan je in beeld brengen wat dominante activiteiten en interesses zijn: Bijvoorbeeld rood: XXX sociëteit buurthuis introvert 12

13 Of op het gebied van scholen ……
Perfecte school Per wijk kan je in beeld brengen wat dominante activiteiten en interesses zijn: Bijvoorbeeld rood: XXX catchments Vrije school Eigen school Brede school 13

14 Verschillen in zorgoriëntatie
extravert zorg zoveel mogelijk op afstand zorg als vangnet vanuit eigen netwerk ego groep Vooroorlogs: vooral groen (veilig vertrouwt, de overheid zorgt voor mij) Babyboomers: Wij zien dat de oudere diversifieert, het stereotype ontstijgt. Blauw – rood: ‘ik ben niet oud”, ik ga naar de fysio in een sportcentrum (niet herkenbaar) Geel: er is tijd voor een praatje. Status voor geel -> doorgaans groter mantelzorg netwerk Groen: recht op zorg, wij komen naar u toe (veilige omgeving) (professionele) zorgondersteuning in directe nabijheid regelt zorg zoveel mogelijk zelf introvert 14

15 Waardevolle bijdrage aan de stad
Toekomstwaarde van de bestaande voorraad Investeren Transformeren Flankeren Belevingswaarde van de inwoners Voorzieningen Inrichting en uitstraling Sociale cohesie Maatschappelijk vastgoed is geen middel om problemen in de bestaande woningvoorraad op te lossen. Het is een krachtig instrument om een toekomstwaardevolle wijk vitaal en aantrekkelijk te maken. Overigens geldt dit voor veel maatschappelijke initiatieven: wanneer de fundering (de gezonde woningvoorraad ontbreekt) dan blijft het bij trekken aan een ziek paard. De toekomstwaarde is meetbaar. Geen MKBA luchtfietserij maar concrete waardeontwikkeling in vastgoed. Toekomstwaarde: Bepaal in welke mate de woningvoorraad voorziet in een aanbod dat past bij de woonvoorkeuren van de toekomstige groep woonconsumenten. Voor welke woningen ontbreekt op termijn een consument en waar ontstaat extra vraag? Dit levert beelden met stabiele en potentieel kwetsbare woonlocaties in de gemeente/regio. Belevingswaarde: De woonconsument beoordeelt de kwaliteit van haar huidige woning en de woonomgeving. De mate waarin zij deze waardeert bepaalt de belevingswaarde van de bestaande woningvoorraad. Ook de ontwikkeling van de WOZ waarde is een goede graadmeter Voorbeeld: waar geïnvesteerd is in maatschappelijk vastgoed, terwijl de toekomstwaarde niet ok is Accommoderen Koesteren Duurzaamheid Betaalbaarheid Levensloopbestendigheid 15 15

16 Inzicht in de toekomstwaarde van de bestaande woningvoorraad
Inzicht in de belevingswaarde van de bestaande woningvoorraad Rood zijn de plekken waar de toekomstwaarde onder druk staat. Het woningaanbod sluit onvoldoende aan op de woonvoorkeuren van de toekomstige groep woonconsumenten Belevingswaarde: in de donkerblauwe zones is de belevingswaarde het laagst Hiermee krijg je een eerste beeld van de wijken waar mogelijk iets aan de hand is. Het is een eerste indicatie, van waaruit met diverse stakeholders nader gekeken moet worden naar mogelijke sturing zoals in het kader geschetst 16

17 Vertaalslag naar uw organisatie
Wat betekent dit voor uw organisatie? Aan de linker zijde ziet u de rollen die Ingrid eerder ook al toelichtte Veel gemeenten hebben mijns inziens al behoorlijke slagen gemaakt in de stappen 1 en 2: in control op inzicht in de pf en redelijk op financiën. Maar zoals ik eerder stelde is het beeld wel wisselend. Hierbij heeft doorgaans de afdeling Vastgoed een trekkende rol en ligt de focus vooral op doelmatigheid/efficientie De stappen naar 3 en 4 zijn veel lastiger blijkt in de praktijk; hierbij komt de klantvraag en de markt veel nadrukkelijker om de hoek. Doeltreffendheid voert meer de boventoon. Hier komt ook meer de samenwerking tussen de afdelingen beleid/sociaal (heet overal anders) en Vastgoed aan bod Kortom wat heeft u nodig: Inzicht in : de prestaties van de eigen vastgoedportefeuille in de toegevoegde waarde van maatschappelijke gebruikers (op basis van inzicht in uw bewoners) in de huidige match van uw portefeuille met de eisen en wensen van de maatschappelijke gebruikers in wat de partners in uw stad kunnen betekenen. Rechts ziet u de 7 s-en van Mc kinsey: de 3 bovenste zijn meer de harde factoren, de 3 onderste de meer zachte. Deze bollen moeten met elkaar in evenwicht zijn; bijvoorbeeld in een platte organisatie De stappen 1 en 2 vooral focus op systemen en deels structuur 17 17

18 Vertaalslag naar uw organisatie
De stappen 3 en 4 vragen van organisatie meer focus op de doelen die je wilt bereiken en de strategievorming. Dus meer uitzoomen op de systemen Dit legitimeert ook een nauwere samenwerking tussen beiden. Hier zijn wij op dit moment de grootste bottleneck; soms onduidelijkheid wie aan zet, welke verantwoordelijk etc Vastgoed is hierbij vaak de meer projectmatig ingestelde, gestructureerde resultaatgerichte type mens; Sociaal meer de zachtere inhoudelijke visonairs. Als dié gaan samenwerken heb je goud in handen! 18 18

19 Wat levert het u op? Transparantie in vastgoedfinanciën
Een zinvolle afstemming in de investeringsagenda’s (publiek en privaat) Legitimatie van investeringen in de stad Dus: een waardevolle én efficiënte bijdrage van het maatschappelijk vastgoed aan de stad. Om toch financieel af te sluiten …. Meetbaar in de WOZ? Verrekenbaar met privaat. Nog een brug te ver, maar de discussie is zeker de moeite waard om de echte toegevoegde waarde te duiden. Eigen vastgoed als strategisch instrument inzetten; voorbeeld eindhoven 19 19