Buurt Werk Groep Parool 3 Hoek augustus 2007. 1 Wie, wat en waarom Uitgangssituatie: Oude SPVE (PCM, Heijmans, Het Oosten) PCM en Heijmans weg, Het Oosten.

Presentatie over: "Buurt Werk Groep Parool 3 Hoek augustus 2007. 1 Wie, wat en waarom Uitgangssituatie: Oude SPVE (PCM, Heijmans, Het Oosten) PCM en Heijmans weg, Het Oosten."— Transcript van de presentatie:

1 Buurt Werk Groep Parool 3 Hoek augustus 2007

2 1 Wie, wat en waarom Uitgangssituatie: Oude SPVE (PCM, Heijmans, Het Oosten) PCM en Heijmans weg, Het Oosten bezit nu alles m.u.v. ROC Sloop Parooltoren

3 1 Wie, wat en waarom Proces: Doorstart project Stadsdeel en Het Oosten SPVE en aanvullende uitgangspunten Buurt Werk Groep Scenario’s Busquets / BWG model Convergentie naar stedenbouwkundig model

4 1 Wie, wat en waarom Stand van zaken: plannenmakers gaan voort met uitwerking BWG: huidige traject leidt niet tot goed plan Wat is het probleem? Wat moet daaraan gebeuren?

5 2 Inhoud presentatie - 1Wie, wat en waarom 2Inhoud presentatie 3Plangebied (1 minuut) 4Plan in wording (1 minuut) 5Wat is kwaliteit? (2 minuten) 6GREX (2 minuten) 7Ruimtelijke verbeelding (5 minuten) 8Waarom is ‘veel’ volume in dit gebied moeilijk? (2 minuten) 9Conclusie (2 minuten)

6 3 Plangebied Bestaande situatie Oosterparkbuurt Transvaalbuurt Spoordijk Fietstunneltje Weeperzijdestrook ROC ASA Parooltoren Metro-toegang Plantsoen

7 3 Plangebied begrenzing - vogelvlucht

8 3 Plangebied Parooltoren - metro entree

9 3 Plangebied ROC ASA – Fietsroute/tunnel

10 3 Plangebied G v Aemstelstraat - Vrolikstraat

11 3 Plangebied Platanenweg - Populierenweg

12 3 Plangebied Wibautstraat

13 4 Plan in wording Programma: Vooral wonen (30% sociaal) Winkels e.a. voorzieningen Hotel? ROC handhaven Intensiveren bebouwing: Spanningsveld tussen kwaliteit en financiële haalbaarheid

14 5 Wat is kwaliteit? Algemene kernpunten: Evenwichtige verhouding massa – ruimte of bouwvolume – openbaar gebied Doorkruisbaarheid plangebied met logische routes voor voetgangers (metro), fietsers Vanzelfsprekende aansluitingen met omliggende buurten met het stratenpatroon en bouwhoogten Bruikbaar verblijfsgebied met een groen karakter Logische en veilige ontsluitingsstructuur en goede parkeeroplossingen

15 5 Wat is kwaliteit? BWG-criteria 1 Omvang bouwvolume De vorm moet prevaleren boven vierkante meters. Het voorgestelde bouwvolume is dermate groot dat er nu vrijwel niets mee te schuiven valt. Verder wordt voor de buurtwerkgroep het bouwvolume mede bepaald door de hierna volgende uitgangspunten. Ja, de BWG wil kwaliteitscriteria voorop stellen. De BWG acht langs deze weg een hoge stedenbouwkundige dichtheid (FSI = 1,5) wel degelijk mogelijk, maar ziet dit niet als doel. 2 Maximale bouwhoogte aan de Wibautstraat De maximale bouwhoogte is 30 meter conform Masterplan Wibautas, waarbij de hoogte op de hoek met de school lager is om daarop aan te sluiten. De BWG respecteert de maximale bouwhoogten in het Masterplan Wibautas en benadrukt dat het maximale hoogten zijn. Lager of helemaal niet bouwen is geen probleem. 3 Maximale bouwhoogte aan Olmenweg en Vrolikstraat De bouwhoogte moet aansluiten op de bouwhoogte van 3 lagen en de rest van de Oosterparkbuurt, dus maximaal 3 resp. 5 lagen. 4 Maximale bouwhoogte aan spoortalud Aansluiten op de Transvaalbuurt, kan gezien de afstand wel hoger en oplopen naar 10 verdiepingen richting Wibautstraat. Gegeven de bestaande Transvaalbuurt en Oosterparkbuurt en de hoogte van 30 m die we langs de Wibautstraat toelaten (criterium 2), biedt een criterium wat het mogelijk maakt om de bouwhoogte langs het talud op te laten lopen met het breder worden van de spoordijk (vanaf de Olmenweg/Populierenweg langs het talud naar de Wibautstraat) de beste voorwaarde voor een goede inpassing in de omgeving.Startend vanaf maximaal 5 lagen, lager mag ook, gezien de hoogte van de bestaande bebouwing aan de Olmenweg en de Populierenweg, 3 lagen. 5 Karakter van de bebouwing Aansluiten op de omringende bebouwing en met het 19e eeuwse stratenplan, Geen introverte plannen. Een kopie’ van stratenplan en gevelbeelden van omringende buurten en gebouwen wordt niet beoogd. Variatie in het karakter van de nieuwbouw binnen het plangebied, een eigentijds en modern karakter en gebouwtypologieën zijn absoluut mogelijk.

16 5 Wat is kwaliteit? BWG-criteria 6 Stratenplan in relatie tot bouwhoogte De hoogte van aanliggende gebouwen dient in verhouding te zijn met de breedte van de straat. Dit betekent handhaving van de 45 graden norm. Een setback heeft niet de voorkeur van de BWG, maar is een aanvaardbaar middel om aan dit criterium te voldoen. 7 Langs het talud Alleen een wandelpad (géén weg) langs het talud is acceptabel en dit mag het ecolint niet bedreigen. Als het wandelpad de kwaliteit van het ecolint aantast wil de BWG geen wandelpad. 8 Voorwaarden aan plantsoenen De plantsoenen komen alleen in volle grond, zijn gelegen in het zonlicht en het moet een goede verblijfsplek zijn. Er komt geen versnipperd groen en al het groen is openbaar. Een nieuw plantsoen op een andere locatie is eventueel mogelijk, mits in volle grond, van voldoende omvang, met een goede bezonning en een goede verblijfskwaliteit heeft. 9 Openbare ruimten Er komt zoveel mogelijk openbare ruimten. In geen geval komen er semi-openbare ruimten. De BWG heeft geen bezwaar tegen privé-tuintjes of (kijk)binnentuinen. De BWG heeft bezwaar tegen semi-openbaar groen als de openbaarheid niet gegarandeerd is en blijft. Hoe dan ook moet er voldoende openbaar groen in het plan worden opgenomen. Semi-openbaar gebied mag niet worden meegenomen in de “groencompensatie” 10 Zichtlijnen Bij voorkeur en waar mogelijk lange zichtlijnen aanbrengen. Expliciet: Zichtlijnen in het verlengde van de straten in de omgeving. Vooral vanuit de straten in de aangrenzende Oosterparkbuurt met de bedoeling vanuit de straten in de omgeving van het plangebied ruimte, lucht en transparantie te creëren alsmede samenhang binnen het plangebied en samenhang tussen het plangebied en omgeving. Andere oplossingsrichtingen dan het letterlijk doortrekken van het stratenpatroon om zichtlijnen in het plan te krijgen moeten hierbij niet worden uitgesloten. Zichtlijnen vooral in oost-west richting. Noord-zuid kan/mag

17 5 Wat is kwaliteit? BWG-criteria 11 Omgeving metrostations De omgeving van de metrostations Vrolikstraat en Platanenweg mogen niet bebouwd worden. 12 Windbelasting Het plan dient te voldoen aan de normen van windbelasting. 13 Fietsroutes Er dient een goede en veilige aansluiting te zijn van de hoofdfietsroute op de Wibautstraat.En ook de route vanaf de Transvaalbuurt onder de fietstunnel naar de Wibaustraat. 14 Parkeernorm De voorgestelde parkeernorm wordt gehandhaafd. Het criterium is dat iemand die een parkeerver­gunning heeft ook in de betreffende buurt een plek moet kunnen vinden. Dit biedt enige mogelijkheid om, met het oog op de luchtkwaliteit, de parkeernorm aan te passen, mits parkeercapaciteit en aantal afgegeven vergunningen op elkaar zijn afgestemd. 14a Parkeergarages Alleen gebouwd parkeren is mogelijk en wel onder het maaiveld. Half- of niet-verdiepte parkeergarages zonder nadere voorwaarden (zoals het niet doorlopen van een halfverdiepte garage tot aan de rooilijn van een bouwblok) zijn niet aanvaardbaar. De parkeergarages hebben gezuiverde ontluchting van uitlaatgassen. De toe- en uitgang van de Parkeergarages dienen op een logische wijze, bij voorkeur zo direct mogelijk vanaf de hoofdweg auto (Wibautstraat) bereikbaar gemaakt te worden. Daarna is er een verdeling met slagbomen e.d. 15 Sluipverkeer Sluipverkeer dient teruggedrongen te worden.

18 6 Grex Doorrekening: Kosten: verwerven panden, sloop, bouwrijp maken M€ 38,3 inrichting openbare ruimte, verleggen K&L M€ 7,7 Totaal M€ 46 (geen grondsanering = andere geldstroom) Inkomsten: erfpacht (30% sociale huur) Gevolg: Ca. 100.000 m 2 bvo nieuwbouw zou nodig zijn Oppervlak plangebied 43.000 m 2, dus FSI = 2,47 (incl. ROC) Ter vergelijking: structuurnota: Grootstedelijk Kerngebied FSI > 1,5 Amstelcampus FSI = 1,87 omgeving...

19 6 Grex Bebouwingsdichtheid F.A.R. Plan in wording P3H: 2,47 (incl. ROC)

20 7 Ruimtelijke verbeelding Model basisontwerp Busquets aangepast naar ca. 100.000 m 2 bvo kleine optimalisaties Dit is slechts een voorbeeld. Het gaat niet om de details van het model.

21 7 Ruimtelijke verbeelding Vogelvlucht

22

23 7 Ruimtelijke verbeelding Vanuit Amstelkwartier

24

25 7 Ruimtelijke verbeelding Vanuit G v Aemstelstraat

26 7 Ruimtelijke verbeelding 3D model...

27 8 Waarom is ‘veel’ volume in dit gebied moeilijk? 1Nodig is een goede aansluiting bij bebouwing in de omgeving die 4 tot 5 lagen hoog is.

28 8 Waarom is ‘veel’ volume in dit gebied moeilijk? 2 Er zijn belemmeringen langs het plangebied Spoor: geluid Wibautstraat: geluid en fijnstof

29 8 Waarom is ‘veel’ volume in dit gebied moeilijk? 3 Er zijn objecten in het plangebied die het verkavelbare oppervlak beperken: ROC Metro entrees Fietsroute

30 8 Waarom is ‘veel’ volume in dit gebied moeilijk? 4aEr moet rekening gehouden worden met de ligging van objecten, de lay-out van het aanwezige stratenpatroon en logische langzaam verkeersrouting

31 8 Waarom is ‘veel’ volume in dit gebied moeilijk? 4bVorm en lay-out van het plangebied maken het lastig om de P3H efficiënt te verkavelen Plangebied: inefficiënt en complex door scherpe hoeken driehoekige grondvlakken aan randen – Aanwezige situatie Stel: Rechthoekig grondvlak (met zelfde oppervlak als plangebied) - Rekenmodel

32 9 Conclusie: GREX maakt goed plan onmogelijk Wat nu? GREX-berekening kritisch bezien: Geen inkomsten t.b.v. openbare ruimte?! Met de gehanteerde rekenwijze kun je geen normale wijk meer bouwen! Vasthouden aan aanvaardbare kwaliteit (dus niet domweg volume toevoegen) Zoeken naar aanvullende financiering