Econoom en Woonbonddirecteur

Presentatie over: "Econoom en Woonbonddirecteur"— Transcript van de presentatie:

1 Econoom en Woonbonddirecteur
Hoe werkt woningmarkt? Econoom en Woonbonddirecteur

2 Woningmarkt is breed begrip
Koopwoningen en huurwoningen Dure en goedkope segmenten Regionale differentiatie/locatie Vrije markt of gereguleerde markt

3 Huurwoningenmarkt Altijd samen bekijken met koopmarkt
Vraag en aanbod spelen een rol Markt is gereguleerd: Regels voor maximale huur en jaarlijkse huurverhoging Verstoringen zijn er alom: (gemeentelijke) politiek, bv. grondpolitiek en ruimtelijk beleid Hypotheekrenteaftrek, huurtoeslag Machtsposities, opereren corporaties

4 Een heel speciale markt
Woning is onmisbaar goed “Gevangen” klanten Voorraadmarkt Kapitaalintensief Locatiegebonden goed Positieve externe effecten (onderwijs, volksgezondheid etc.)

5 CPB: verstoring markt Huurprijsregulering (€ 2700 p.j.)
Verlaging door corporaties (€ 1500 p.j.) Huurtoeslag (€ 600 per jaar) Markthuur: € 9100; subsidie: €4800 Voor Amsterdamse regio: € 6500 per jaar subsidie!

6 Veel kritiek mogelijk Niet gekeken naar samenhang koopmarkt
Hoge rendementseis (hoge marktwaarde en weinig rekening indirect rendement) Mensen (“de vraag”) kunnen dubbele huren “niet trekken” (huurquoten boven 70%) Ontwrichtende effecten (armoede e.d.) Markthuur is niet zelfde als huidige te ontvangen huur als je één woning vrijlaat (want alle woningen zijn dan vrij!)

7 De binnenstad Populaire plek Alleen voor de rijken?
Alleen voor de armen? Segregatie voorkomen Huurders met middeninkomen hebben geen hypotheekrenteaftrek en geen huurtoeslag

8 Scheefheid Goedkope en dure scheefheid
Scheefheid valt mee ( huish. boven € in woning onder kwaliteitskortings-grens (€ 331) Scheefheid Amsterdam 5500 woningen op de (4%) Vaak “beetje scheef” Is ook gewenst om menging te houden Doorstroming is vaak ook niet mogelijk

9 Huurbelasting Verwonen naar inkomen Inkomensprijzen
Doorsnijden afweging prijs en kwaliteit Fraude en strategisch gedrag Solidariteit binnen huursector???

10 Huur op Maat Kan incidenteel werken om woningen voor lagere inkomens bereikbaar te maken Resultaten experiment afwachten Inkomenspolitiek door corporaties Algeheel huurniveau gaat omhoog Verhuisbewegingen van modale en midden inkomens; segregatie? Gevolgen voor huurtoeslag? Armoedeval neemt sterk toe

11 Eenvoudige oplossingen zijn er niet
Sommige oplossingen erger dan de kwaal Meer bouwen en aanpakken hypotheekrente aftrek Doorstroom mogelijkheden bevorderen Maar druk op binnenstad blijft Goede woonruimteverdeling, aanbiedingsafspraken

12 Woonbond Houdt huren betaalbaar, ook in Amsterdam
Niet alles naar maximaal redelijk of zelfs daarboven (monumentenhuur) Harmonisatieverhoging beperken (leidt tot grote huurverschillen en beperkt doorstroom) Hervorming woningmarkt