Infosessie : wijzigingen regelgeving m. b. t

Presentatie over: "Infosessie : wijzigingen regelgeving m. b. t"— Transcript van de presentatie:

1 Infosessie : wijzigingen regelgeving m. b. t
Infosessie : wijzigingen regelgeving m.b.t. de verhuring van sociale woningen 17 oktober 2013

2 Welkomstwoord James Van Casteren Afdelingshoofd afdeling woonbeleid Agentschap Wonen-Vlaanderen

3 Infosessie : wijzigingen regelgeving m. b. t
Infosessie : wijzigingen regelgeving m.b.t. de verhuring van sociale woningen Inleiding Verwachting Opbouw Context KSH Evaluatie inwerkingtreding

4 K S H Definitie huurder Afbakening doelgroep Taal- en inburgering
Schrapping Echtscheiding Gezins-hereniging Ontdubbeling kandidaat-huurders Rationele bezetting Standaard voorrang Lokale binding Wonen welzijn verhaal Plaatsbeschrijf Verplichting Beëindiging HO huurlasten Huurwaarborg Renovatie Huurprijs Verhuring buiten stelsel Overname woningen HO K S H

5 1. Definitie huurder sociale huurwoning (art
1. Definitie huurder sociale huurwoning (art. 2, §1, eerste lid, 34°VWC) Definitie ingevoerd door decr. van 15 december 2006 en van kracht sinds 1 januari 2008 Doel: duidelijkheid scheppen wie is huurder? wie heeft ‘woon’recht? wie heeft decretaal kooprecht? wie moet aan welke voorwaarden voldoen?

6 Huidige definitie: 4 categorieën (A,B,C en D)
Huurder A alle personen die bij aanvang huurcontract meerderjarig zijn voldoen aan toelatingsvoorwaarden huurcontract ondertekenen ‘woonrecht’ decretaal kooprecht Huurder B echtgenoot of wettelijke samenwoner na aanvang huurcontract niet voldoen aan toetredingsvoorwaarden huurcontract niet ondertekenen Huurder C feitelijke partner na aanvang huurcontract (na 1 jaar) voldoen aan toetredingsvoorwaarden Huurder D alle andere personen na aanvang huurcontract geen ‘woonrecht’ geen decretaal kooprecht

7 Waarom wijziging aan definitie?
2 knelpunten + 2 vereenvoudigingen Ongelijke behandeling van kinderen van sociale huurders bij overlijden of vertrek langstlevende ouder Knelpunt 1 Huurder A Woonrecht Meerderjarig kind Huurder D Geen woonrecht Minderjarig kind

8 HC ontbonden binnen 6 M maar verhuurder kan om billijkheidsredenen termijn verlengen tot max. 5 jaar
Oplossing: kinderen in nieuwe categorie C (= huidige categorie D) DUS geen ‘woonrecht’ Beleidsdoelstelling: geen “artificiële erfeniswoningen” (1997)

9 Wettelijke + feitelijke partner (B)
Ongelijke behandeling partners Knelpunt 2 Voldoen aan toetredings-voorwaarden + HC ondertekenen Feitelijke partner C Niet voldoen aan toetredings-voorwaarden + HC niet ondertekenen Wettelijke partner B Oplossing Voldoen aan toetredingsvoorwaarden HC ondertekenen Wettelijke + feitelijke partner (B)

10 Huidig stelsel Nieuw stelsel Vereenvoudiging 1
feitelijke partner 2x HC ondertekenen Huidig stelsel feitelijke partner 1x HC ondertekenen verklaring op eer Bevestiging referentiehuurder Nieuw stelsel

11 Huidig stelsel Nieuw stelsel Vereenvoudiging 2
Verhuurder + huurder A: instemmen met toetreding Huidig stelsel Geen expliciete instemming Nieuw stelsel

12 Weigering toetreding Niet voldoen aan toetredingsvoorwaarden
Weigeringsgrond art.22 Onaangepastheid (overbezetting)

13 Nieuwe definitie: 3 categorieën (A, B en C)
Huurder A referentiehuurder + wettelijke of feitelijke partner bij aanvang huurcontract Huurder B wettelijke of feitelijke partner (na 1 jaar samenwonen) die na aanvang huurcontract komt bijwonen Huurder C alle andere personen die in de woning duurzaam verblijven: personen andere dan A bij aanvang huurcontract (bv. meerderjarig kind) personen andere dan B die na aanvang huurcontract komen bijwonen

14 Huurder A voldoen aan toelatingsvoorwaarden ondertekenen huurcontract ‘woonrecht’ decretaal kooprecht Huurder B voldoen aan toetredingsvoorwaarden (geen Y-vwde) Huurder C als toetreder tot contract: voldoen aan toetredingsvoorwaarden (geen Y-vwde) als bewoner van bij aanvang contract: voldoen aan toelatingsvoorwaarden ondertekening huurcontract geen ‘woonrecht’ geen decretaal kooprecht mogelijkheid eigendomsverwerving (zonder opzeg huurcontract)

15 Hoe nieuwe categorisatie toepassen op bestaande contracten?
Referentiehuurder + wettelijke of feitelijke partner bij aanvang van huurcontract Huurder A Wettelijke partner na de aanvang van huurcontract Huurder B Feitelijke partner na de aanvang van huurcontract en al 1 jaar samenwonend Alle andere personen Huurder C

16 2. Afbakening doelgroep/woonbehoeftigheids- -voorwaarden
A. Inkomensvoorwaarden => Vierjaarlijkse toetsing inkomensgrenzen Beleidsdoelstelling: verhoging standaard inkomensgrenzen

17

18 Beleidskeuze: geen wijziging andere inkomensgrenzen
Aandachtspunt PTL Standaard : 1951 euro Verhoogde inkomensgrens (leefbaarheid) KSH : 1696 euro Verhoogde inkomensgrens (leefbaarheid 2000) : 1598 euro Beleidsdoelstelling : actualisering wachtlijst Via MB van 12 juli 2013 aftoetsing inkomen mogelijk aan nieuwe grenzen Verhuurder was niet verplicht te wachten (omzendbrief) Beleidskeuze: Actueel besteedbaar inkomen Berekeningswijze minimum 3 ipv standaard 6 maand Verankering uitzondering uit MB in BVR

19 Aantal uitzonderingen
B. Eigendomsvoorwaarde Geen woning of bouwgrond volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben Aantal uitzonderingen 1. De woning, onderwerp van een onteigeningsbesluit 2. De woning, onbewoonbaar of ongeschikt verklaard 3. De woning, onaangepast voor de 55plusser of persoon met handicap 4. De woning van een persoon met handicap die kandideert voor een ADL-woning 5. Een campingverblijf

20 Knelpunt: minnelijk verkopen aan onteigenende overheid
Uitzondering wordt ruimer gesteld Woning gelegen in vastgesteld onteigeningsplan en bewoond door kandidaat-huurder Knelpunt : Ongeschikt en onbewoonbaarverklaring Bewoner kan de woning verlaten na onderzoek Wonen-Vlaanderen zonder verlies recht op uitzondering Beleidsbeslissing: uitzondering voor 55plussers? Onaangepastheid van de woning heeft geen uitstaans met een bepaalde leeftijd 55plussers niet langer een uitzondering Overgangsfase: huidige inschrijvingen blijven gerespecteerd

21 Beleidsbeslissing: weekendverblijvenproblematiek
Provincies via PRUP ofwel regulariseren ofwel afbouwen wonen in weekendverblijven Via KSH wordt afbouw gefaciliteerd Uitzondering campingverblijf wordt ruimer gesteld tot “wonen in ruimtelijke bestemmingszone waar wonen niet toegelaten is” Beleidsbeslissing: verlies beheer na persoonlijk failliet Verlies recht van bewoning mogelijk na faillissement Uitzondering eigendomsvoorwaarde voor woning waarover geen beheer meer ingevolge faillietverklaring

22 Aantal uitzonderingen (nieuw)
Kortom: Aantal uitzonderingen (nieuw) 1. De woning, gelegen binnen de grenzen van een vastgesteld onteigeningsplan 2. De woning, onbewoonbaar of ongeschikt verklaard 3. De woning, onaangepast voor een persoon met handicap 4. De woning van een persoon met handicap die kandideert voor een ADL-woning 5. De woning, gelegen in een ruimtelijke bestemmingszone waar wonen niet toegelaten is 6. De woning, waarover een persoon het beheer is verloren ten gevolge van een faillietverklaring

23 C. Inschrijving in het bevolkingsregister
D. Vlaams Woningfonds voor grote gezinnen Beleidsbeslissing: Inschrijving op een referentieadres Referentieadres vaak eerste stap naar maatschappelijke reïntegratie. Volstaat om ingeschreven of toegewezen te worden Beleidsbeslissing: verruimde opdracht Vlaams Woningfonds Focus op ‘gezinnen’ niet langer een decretale opdracht. VWF moet ook alleenstaanden en koppels zonder kinderen bedienen

24 3. Taal- en inburgeringsbereidheid (TB en IB)
Eerst nagaan of persoon verplichte inburgeraar is Inhoudelijk geen wijzigingen Optimalisatie procedure A. TB en IB als inschrijvings-, toelatings- en toetredingsvoorwaarde

25 Persoon niet gekend (VI?)
Raadpleging KBI Persoon gekend (VI) Vrijstelling TB Geen vrijstelling IB Persoon niet gekend (VI?) Belg, niet in B° niet B of EU+ => OHB VI Geen VI Andere persoon -> geen VI

26 Taalbereidheid nagaan
Manifest ok Voldoet Twijfel of persoon voldoet? KBI raadplegen Persoon gekend Voldoet niet Persoon niet gekend? Sneltest door gemachtigde Twijfelt of men voldoet HvN

27 Huidig stelsel Nieuw stelsel B. TB en IB als huurdersverplichting
Aftoetsing TB en IB op einde van PP Huidig stelsel HVN en OHB ten allen tijde inbreuken melden Nieuw stelsel

28 4. Schrappingsgronden Knelpunt Schrappen na 2 x ongemotiveerd weigeren = zinloos voor verhuurders met puntensysteem Oplossing -> geen schrapping maar via puntensysteem -minpunten toekennen - aanpassing MB 21 december 2007 Vereenvoudiging Voortaan geen schriftelijke melding van schrapping meer als schrapping gevolg is van eigen verzoek of als woning wordt toegewezen

29 Huidig stelsel Nieuw stelsel
5. Echtscheiding – Inschrijving - toewijzing Inschrijving: inleiding ES of ernstig ontwricht H Toewijzing: ES of ernstig ontwricht H Huidig stelsel Inschrijving:ernstig ontwricht H Toewijzing: inleiding ES of vermoeden van afwezigheid of gegronde reden waarom ES nog niet ingeleid is Nieuw stelsel

30 6. Gezinshereniging – inschrijving- toewijzing (SVK’)
Huidige regeling inschrijven woning aangepast aan RB (incl. gezinsleden buitenland) als GH nog niet plaatsgevonden op moment toewijzing -> voorrang voor woning aangepast aan huidige gezinssamenstelling als daarna GH plaatsvindt -> voorrangsmutatie Doel: vermijden dat wachttijd voor grotere woning niet wordt doorlopen door gezinshereniger Niet werkbaar voor SVK’s (urgentie + weinig grote woningen) puntensysteem hoger puntenaantal voor ‘interne mutatie’

31 7. Ontdubbeling van kandidatuur
Knelpunt/ huidige regeling k-h’s willen inschrijving behouden Nieuwe inschrijving met nieuwe datum Wachttijd verloren

32 Referentiehuurder + wettelijke/feitelijke partner
Referentiehuurder: behoud inschrijving Partner: nieuwe inschrijving met behoud van datum Referentiehuurder + wettelijke/feitelijke partner Nieuwe inschrijving met nieuwe datum Andere K-h’s

33 8. Invulling rationele bezetting
Knelpunt 1 toepassing RB geen verhuis mogelijk van onaangepaste (overbezette) woning naar grotere woning Oplossing Verplichte afwijking RB als: sociale huurder woont in onaangepaste woning op korte termijn geen aanbod van woning die voldoet aan RB grotere woning vrijkomt die voldoet aan normen VWC (art.5)

34 Knelpunt 2 Renovatiewerken : moeilijk om in onmiddellijke buurt vervangwoningen te vinden die voldoen aan RB-normen Oplossing Verhuurder kan afwijken van RB mits respect VWC-normen (art. 5 VWC) beperkte afwijkingsmogelijkheid VWC-normen (art. 5, §3, 2de lid VWC (max. termijn van 6 maanden) - Vl. Reg. moet nog uitvoering geven

35 9. Voorrangsregels 3 nieuwe voorrangsregels 1 voorrangsregel geschrapt oplossingen voor 3 knelpunten bij bestaande voorrangsregels

36 3 nieuwe voorrangsregels
1/ K-H ingeschreven voor sociale assistentiewoning als dergelijke woning vrijkomt 2/ K-H die onaangepast woont (overbezette woning) (cfr supra) 3/ K-H die verplicht moet verhuizen als sociale huurwoning aangepast aan fysieke handicap niet langer nodig is of als 64-plusser niet langer sociale assistentiewoning bewoont

37 1 geschrapte voorrangsregel
Voorrang 55-plussers voor woning aangepast aan ouderen leeftijdsgrens zegt niets over nood aan aangepaste woning moeilijk om specifieke aanpassingen aan de noden van een 55-plusser te duiden Behoud voorrang voor aangepaste woning voor K-H met fysieke handicap of beperking wordt behouden (fysieke beperking kan ouderdomsverschijnsel zijn)

38 Gevolgen van geschrapte voorrangsregel voor LTR
sommige gemeenten geen LTR (doelgroep ouderen) omdat woningen aangepast aan ouderen via art. 19, eerste lid, 1° werden toegewezen aan ouderen Gevolg schrapping: als woningen verder met voorrang aan ouderen (65+) moeten worden toegewezen -> LTR (doelgroep ouderen) noodzakelijk Situatie 1

39 Situatie 2 gemeenten met LTR (doelgroep ouderen)
Bij beoordeling van LTR : woningen aangepast aan de huisvesting voor ouderen (art. 19, eerste lid, 1°) meegerekend om aandeel woningen voor ouderen te berekenen, MAAR niet opgenomen in de adressenlijst Gevolg schrapping: als woningen verder met voorrang worden toegewezen aan ouderen (65+) -> aanvulling adressenlijst in het LTR (doelgroep ouderen) noodzakelijk + goedkeuring door minister

40 Knelpunt 1 3 knelpunten Knelpunt 1
voorwaarden 3 gebreken van categorie III i.v.m. stabiliteit en vocht of 2 gebreken van categorie III i.v.m. stabiliteit en vocht en 1 gebrek van categorie IV zelden vervuld Oplossing: Verruiming voorrangsregel: O/O verklaring of conformiteitsonderzoek + ofwel minstens 3 gebreken van categorie III onder de hoofdrubrieken “Omhulsel” of “Binnenstructuur” ofwel minstens 3 gebreken van categorie IV en 60 strafpunten 3 knelpunten voorrangsregel O/O (art. 19, eerste lid, 6°, b) KSH) Knelpunt 1

41 Knelpunt 2 begeleid zelfstandig wonen i.k.v. bijzondere jeugdzorg (art. 19, eerste lid, 8°KSH) ingevoerd door BVR 30/9/2011 vaststelling in de praktijk -> geen LTR voor deze kleine doelgroep - oplossing: absolute voorrang doelgroep is niet groot MAAR wel sterk geconcentreerd in bep. regio’s – grote instroom bij sommige verhuurders Oplossing Geen absolute voorrang meer -> groep wordt opgenomen in artikel 24 KSH (versnelde toewijzing)

42 Knelpunt 3 weigeren van geschikt aanbod Huidige regeling
(art. 19, eerste lid, 3°KSH) Huidige regeling Zittende huurder die wenst te verhuizen wegens niet conform zijn aan RB die elk aanbod weigert, wordt na 2x weigering geschrapt maar kan na nieuwe inschrijving opnieuw van voorrang genieten -> extra administratieve lasten voor verhuurder Oplossing Eens geschrapt, geen voorrang meer op die basis

43 10. Lokale binding Beleidsbeslissing: bindingsfactor mantelzorg
Verwantschap tussen mantelzorger en verzorgde niet langer een vereiste voor de gemeentelijke optionele bindingsfactor Knelpunt : scheiding tussen gemeente en verhuurder Na uitputting van de kandidaat-huurders met de toepassing van de gemeentelijke bindingsfactoren is het niet mogelijk om rekening te houden met kandidaten die wonen of gewoond hebben in het werkingsgebied

44 verhuurder gemeente Knelpunt Wonen in gemeente
3/6 in werkingsgebied Combinatie gemeente Wonen in gemeente Aantal jaren in deelgemeente, district, buurt, wijk, … Werken in de gemeente Schoolgaande kinderen in de gemeente Mantelzorg verlenen of verkrijgen in de gemeente

45 Aanpak Gemeentelijke invulling: (Wonen, werken, school, mantelzorg)
Daarna verhuurder (3 van de 6 jaar werkingsgebied)

46 Geestelijke gezondheid
11. Wonen welzijn Versnelde toewijzing Beleidsbeslissing : Maatschappelijk kwetsbare doelgroepen krijgen een versterkte toegang tot de sociale huisvesting OCMW CAW Dakloze Beschut wonen Project psychiatrische zorg in de thuissituatie Ambulant intensief behandelteam Geestelijke gezondheid Erkende dienst Jongere

47 rolverdeling Screening kandidaten Begeleiding (netwerk)
Begeleidings-overeenkomst Begeleiding continueren Welzijn SHM en … woningen Basisbegelei- dingstaken Verhuurder Regisseur lokaal wonen Coherent beleid Verdeling 5% Spreiding (jaar) Gemeente

48 De verhuurder kan de aanvraag enkel weigeren om volgende redenen
=> Verplichting van financieel engagement OCMW vervalt

49 Koppeling huur- en begeleidingsovereenkomst
Koppeling huurovereenkomst met begeleiding Toewijzing aan een KH met een ‘problematisch’ verleden (artikel 22) Versnelde toewijzing (artikel 24) Voorrang in kader van doelgroepenplan (artikel 28) Preventie van uithuiszetting (artikel 33)

50 12. Verhaal Knelpunt: beslissing verhuurder na beoordeling toezicht
Verhaal ongegrond -> verhuurder beslissing nemen Nodeloze administratieve handeling Aanpassing => enkel bij gegronde beoordeling nieuwe beslissing Beleidsbeslissing: verhaal bij (on)gegronde weigering Huurder kan gegrond een aanbod weigeren Van belang voor de huurpremie Indien de verhuurder toch een ‘weigering’ aanrekent, kan verhaal worden ingediend.

51 13. Plaatsbeschrijving Uitvoering Vlaamse Wooncode : plafonnering
Decretaal opgenomen dat de huurder maximaal ½ betaalt Plafond is 27 euro ( 31 euro in 2013) voor de huurder Plafond geldt niet indien deskundige werd aangesteld (vrederechter)

52 14. Huurdersverplichtingen
3 nieuwe huurdersverplichtingen 1/ Naleven afspraken begeleidingsovereenkomst 2/ Instemmen met verhuis – renovatie woning 3/ Instemmen met verhuis - specifieke woning is niet meer noodzakelijk

53 A. Naleven afspraken begeleidingsovereenkomst
Context/knelpunt Aan bepaalde toewijzingen begeleidingsvoorwaarden gekoppeld Versnelde toewijzing (art. 24, §2) LTR met doelgroep (art. 28) Ipv weigering (art. 22) Preventie uithuiszetting (art. 33) Bij niet naleving –> geen stok achter de deur Oplossing begeleidingsovereenkomst huurder-welzijnsorganisatie houden aan afspraken = huurdersverplichting ernstige en blijvende tekortkoming kan leiden tot opzeg huurcontract

54 B. Instemmen met verhuis – renovatie woning
Knelpunt Huurder wil niet ingaan op gepast aanbod van woning voor tijdelijke herhuisvesting i.k.v. renovatie nodeloze vertraging renovatiewerken + andere huurders langer tijdelijk te herhuisvesten Oplossing Huurder voortaan verplicht om in te stemmen met tijdelijke verhuis – anders opzeg huurcontract

55 C. Instemmen met verhuis – specifieke woning is niet meer noodzakelijk
ADL woning/sociaal assistentiewoning/woning aangepast aan fysieke beperking of handicap Doel: Efficiëntere inzet van investeringen Uitzondering: verhuurder kan beslissen om verhuis niet te eisen (bv. overblijvende hoogbejaarde persoon die ADL-woning niet nodig heeft)

56 15. Beëindiging van de huurovereenkomst
3 mogelijke wijzen van beëindiging HC 1/ opzeg door huurder 2/ opzeg door verhuurder 3/ ontbinding van rechtswege

57 A. Opzeg door huurder Ten allen tijde
Geldt alleen voor huurder die opzeg geeft Alleen laatste huurder A en B opzegtermijn 3 M Wijziging/ Uitvoering afspraak ts Wonen en Welzijn Verkorte opzegtermijn van 1 M : opname in woonzorgcentrum of residentiële opvang voor personen met een handicap

58 B. Opzeg door verhuurder
Limitatief opgesomde gevallen: 1) Niet meer voldoen aan de eigendomsvoorwaarde 2) Ernstige of blijvende tekortkoming huurdersverplichting Domiciliefraude en leefbaarheid in het gedrang brengen = ernstige tekortkoming Opzegtermijn voor 1) is 6 maand voor 2) is 3 maand Opzeg geldt voor alle huurders

59 knelpunt opzeg als meerderjarige kind bouwgrond of woning verwerft – wordt als onrechtvaardig aangevoeld Oplossing Opzeg alleen als referentiehuurder en/of wettelijke of feitelijke partner een onroerend goed verwerven

60 vereenvoudiging Huidige regeling Kosteloze verwerving woning
opzeg vervalt afstand van VG of vervreemding woning of verhuring aan of TBS voor min. 9 jaar aan VH Anders opzeg met opzegtermijn van 6 M woning of vruchtgebruik vervreemden binnen 1 jaar na verwerving Kosteloze verwerving woning

61 Kosteloze verwerving woning
Nieuwe regeling Anders opzeg met opzegtermijn van 6 M woning of vruchtgebruik vervreemden binnen 1 jaar na verwerving (termijn kan verlengd worden als gegronde reden) Kosteloze verwerving woning

62 C. Van rechtswege ontbinding van het HC
3 knelpunten HC van rechtswege ontbonden als laatste huurder A en B overlijdt of zijn opzeg geeft Als laatste huurder A of B woning verlaat zonder opzeg, quid huurcontract? Oplossing Ook in dat geval van rechtswege ontbinding HC Knelpunt 1

63 Wanneer ontbinding? Er zijn nog huurders C Laatste dag van 6de maand volgend op datum waarop VH heeft vastgesteld dat laatste huurder A en B woning heeft verlaten (verlenging mogelijk tot max. 5 jaar wegens billijkheidsredenen) Er zijn geen huurders C meer Laatste dag van 1ste maand volgend op datum waarop VH heeft vastgesteld dat laatste huurder A en B woning heeft verlaten – nieuw adres bekend -> verwittiging huurder mogelijke ontbinding HC + mogelijkheid om feiten te weerleggen binnen termijn die verhuurder vastlegt (in ieder geval voor dat ontbinding plaatsvindt)

64 Knelpunt 2 Bij interne mutaties (bij = verhuurder) soms 3 M dubbele huur (huuropzeg van 3 maanden + reeds betalen voor andere woning) – betaalbaarheid in gedrang Oplossing Van rechtswege ontbinding HC als nieuw HC ingaat HC’s bij = verhuurder sluiten naadloos op elkaar aan -> geen dubbele huur

65 Van rechtswege ontbinding van huurovereenkomst
Huidige regeling Nieuwe regeling Als laatste huurder A en B overlijdt Als laatste huurder A en B HC opzegt Als laatste huurder A en B huurovereenkomst opzegt Als laatste huurder A en B woning heeft verlaten zonder opzeg Als laatste huurder A en B verhuist naar andere sociale huurwoning van = VH op moment dat nieuwe huurovereenkomst ingaat

66 Knelpunt 3 Soms geen spontane ontruiming van woning door erfgenamen van langstlevende huurder A en B of soms erfgenamen onbekend Lange procedure via vrederechter of RB1A om woning te kunnen ontruimen woning staat lange tijd leeg geen huurgelden + hogere kosten om woning op te frissen Commissie Wonen: vraag om initiatief van minister Gedeeltelijke oplossing Voor geval dat erfgenamen bekend zijn: verzoek om woning te ontruimen tegen 1ste dag van maand die volgt op overlijden van erflater, met minimum van 15 werkdagen te rekenen vanaf verzoek (termijn kan in onderling overleg verlengd worden)

67 ! Ontruiming woning betekent niet dat nalatenschap is aanvaard
Als erfgenamen niets doen verhuurder kan sociale huurwoning ontruimen en bezittingen overledene opslaan (kosten kunnen aan erfgenamen worden aangerekend) Onbeheerde nalatenschappen (geen erfgenamen of verwerping nalatenschap) geen bevoegdheid sociale huisvesting

68 Mogelijke oplossing: bewaarmaatregel van verzegeling vragen bij vrederechter (art e.v. Ger. W.). Voorwaarden: a) verhuurder is schuldeiser van overleden huurder b) verhuurder toont aan dat er een risico bestaat dat derden waardevolle spullen zouden wegnemen Als blijkt dat waarde inboedel lager is dan euro, wordt curator aangesteld voor verkoop en wordt woning ontruimd.

69 16. Huurlasten nog steeds laattijdige en onduidelijke afrekeningen van kosten en lasten Knelpunt: huidige afrekening vrij summier Verhuurder bezorgt jaarlijks per uitgavenpost De totale kostprijs De reeds betaalde voorafbetalingen of afbetalingen De huurder heeft het recht op het kantoor de gedetailleerde afrekening in te kijken knelpunt

70 Huurder in staat berekening na te (laten) gaan!
Good practice in regelgeving opgenomen (niet voor SVK’s) Geen sjabloon maar dwingende richtlijn Verhuurder bezorgt jaarlijks per uitgavenpost De totale kostprijs, per belangrijkste onderdeel De kostprijs specifiek voor de huurder De gehanteerde verdeelsleutels De reeds betaalde voorafbetalingen en het saldo De voorafbetaling of afbetaling voor het komende jaar

71 Beleidsbeslissing : werkingskost opmaak verhuisdossier
Aanvulling in bijlage III De werkingskosten van de verhuurder voor het behandelen van de verhuisaanvragen van de huurder zijn ten laste van de huurder Uitzondering: De huurder die intern muteert omwille van rationele bezetting De huurder die dient herhuisvest te worden omwille van renovatiewerken

72 17. Waarborg In essentie Burgerlijk Wetboek, maar mogelijkheid om het in eigen handen te beheren. SVK, OCMW, gemeente, VWF, SHM 1. Storting op geblokkeerde rekening bank 2. Bankwaarborg (huurder-bank) 3. Bankwaarborg (OCMW-bank) 4. Betaalfaciliteit (vrijwillig) 5. Garantie of borgstelling OCMW SHM, OCMW, gemeente, VWF 1. Storting in eigen handen (niet-geblokkeerde rekening bank of VMSW) 2. Garantie of borgstelling OCMW

73 Aanpak Verschillende knelpunten inzake de huurwaarborg
Volledige waarborgsom betalen voorafgaandelijk aan overhandiging sleutels Bankwaarborg / OCMW Afrekening waarborg Aanpak Verhoging transparantie Snellere afrekening Verplichte betaalfaciliteit (SHM en SVK)

74 Verhoging transparantie (SHM) Snellere afrekening (SHM)
De verhuurder bezorgt jaarlijks een overzicht van de gestelde waarborg, samen met de gekapitaliseerde intresten Binnen drie maand na de plaatsbeschrijving Standaard Termijn van drie maand te kort vanwege schade Verrekening kosten en lasten Forfaitair Jaarlijkse verrekening afwijking

75 Verplichte betaalfaciliteit (SHM en SVK)
Aanvang betaalfaciliteit startbedrag betalingstabel Opvolging maandelijkse betalingen intrest koppeling met huurgelden Einde van de betalingen vervroegd aflossen plaatsing

76 Overzicht per verhuurder
Burgerlijk wetboek Eigen beheer Verplichte betaalfaciliteit OCMW borg/garantie SHM SVK Vrijwillig betaalfaciliteit Lokaal bestuur VWF

77 18. Herhuisvesting wegens renovatie
Diverse knelpunten en onduidelijkheden Bepalingen staan versnipperd in KSH en HO Moet een nieuwe HO en waarborg worden afgesloten? Standaard toewijzingsregels tijdrovend Aanbodtekort rationeel te bezetten woningen in de buurt Wat met huurder die steevast een valabel aanbod weigert of niet wil verhuizen?

78 Behoud en centralisering huidige rechten en plichten
Recht op tijdelijke of definitieve herhuisvesting Geen aftoetsing van de inkomensvoorwaarde Herhuisvesting kan bij een andere verhuurder Begrenzing van de aangepaste huurprijs (indien tijdelijk) Informatieplicht verhuurder (+ waarborg) Verduidelijkt met Afwijken toewijzingsregels Meer flexibiliteit in geval van tijdelijke herhuisvesting Kader in geval van onmiddellijk definitieve herhuisvesting

79 Adres tijdelijke woning
Tijdelijke herhuisvesting WONING Eigen verhuurder Andere verhuurder Private huurmarkt Familie/vrienden ADDENDUM HO Adres tijdelijke woning Geplande duur Plaatsbeschrijving waarborg AANBOD Minimale norm VWC Ongegrond weigeren = opzeg BEËINDIGING Terugkeerplicht Andere woning verhuurder Blijven wonen

80 A. Huurprijsberekening (SHM)
Referentiestaal Geschatte marktwaarden volgen index Liggen lager dan hun basishuurprijs Aanpassing => zelfde indexformulering Basishuurprijs Overgangsbepaling opkuisen HO<2010 = BH vastgelegd in 2010 HO<2010 =>BH * jun2013/jun2009 Spreiding MHP MW 250=MHP 100 / MW 650=MHP 200 indexering garandeert verhouding niet Aanpassing => verhouding tekstueel

81 B. Huurprijsherziening (SHM)
Pensionering Pensioen? => huurprijsherziening Op 01/01? => referentiejaar≠beleidsintentie Aanpassing => op 01/01 huidig inkomen Persoon TL Wijziging? => huurprijsherziening Vaststelling => opvolgingsproblemen Aanpassing => situatie 01/01 20% Regel Lager inkomen? => huurprijsherziening Interpretatieverschil ‘gedurende’ Aanpassing => gemiddelde van drie maand Wijziging BH BH wijzigt? => geen huurprijsherziening Vaststelling => niet consequent Aanpassing => huurprijsherziening

82 20. Verhuring buiten sociaal huurstelsel
Voortaan in KSH, niet meer in apart MB (MB opgeheven) Knelpunt als tijdelijke crisisopvang > 4 M duurt herberekening huurprijs retroactieve toepassing wanneer voordeliger voor onderhuurder 4 M te kort + mogelijk pervers effect: OH wil > 4 M blijven => blokkering doorstroming Oplossing Termijn 4 M verlengd tot 6 M en herberekening HP niet meer retroactief

83 21. Overname woningen/zittende huurder
Huidige regeling: Hoofdstuk IXbis. Bepalingen die van toepassing zijn bij verwerving van woningen met zittende huurders 2 mogelijkheden Woning is sociale huurwoning of is geen sociale huurwoning

84 Woning sociale huurwoning
geen Y- en E vwde (= zuivere private huur) Voldoet aan voldoet niet aan art.14 KSH art. 14 KSH opzeg HC Y- en E vwde, andere dan KSH (= pseudo-sociale huur) aanbod sociaal HC + overgangsperiode HP Weigering aanbod: opzeg HC

85 Woning sociale huurwoning
Huidige regeling: overname HC + overgangsperiode HP Knelpunt: kan niet worden toegepast als SHM woning aankoopt die onderverhuurd wordt door SVK Oplossing : nieuwe huurovereenkomst die in de plaats komt van lopende huurovereenkomst

86 22. Nieuwe typehuurovereenkomsten
Talrijke aanpassingen aan wijzigingen in VWC en KSH Huurovereenkomst i.k.v. sociale verhuring is geen privaatrechtelijk contract Sociale huurder is gebruiker van openbare ‘woon’dienst Als regelgeving wijzigt, soms ook gevolgen voor bestaande contracten (veranderlijkheid van openbare dienst) -> nieuwe typehuurovereenkomst: alleen noodzakelijke gegevens (art. 92 VWC) + verwijzen naar relevante bepalingen in regelgeving (bij te voegen als bijlage)- via website, mailing, brief, enz.. kunnen relevante wijzigingen voor huurder bekend worden gemaakt

87 Vragen? Ondersteuning bij toepassing van regelgeving VMSW: Specifiek voor SVK’s: Tel: 02/ (vademecum) (faq en documenten)

88 Dank voor uw aandacht !