Sociale huur en de markt NMU/ACO 30 mei 2018

Presentatie over: "Sociale huur en de markt NMU/ACO 30 mei 2018"— Transcript van de presentatie:

1

2 Sociale huur en de markt NMU/ACO 30 mei 2018

3 “Woningcorporaties hebben van oudsher een belangrijke rol gehad als instrument van het rijksvolkshuisvestingsbeleid” Brief staatssecretaris VROM aan 2e Kamer; 8 februari 2000 De brief constateert een ‘markt en overheid’ probleem Conclusies MDW werkgroep corporaties Huidig (AD 2000) stelsel doeltreffend m.b.t. volkshuisvestingsdoelstellingen Op doelmatigheid en ‘gelijk speelveld’ valt winst te behalen

4 Gelijk speelveld (‘level playingfield’)
Ontbreken van transparantie bij aanbestedingen door gemeenten ‘Subjectieve’ fiscale vrijstellingen Achtervang Rijk op Waarborgfonds Sociale Woningbouw Lager rendement op ‘maatschappelijk gebonden vermogen’ ‘Subjectieve’ fiscale vrijstellingen vennootschapsbelasting overdrachtsbelasting Bouwleges Inmiddels allemaal afgeschaft

5 Beeld in 2000 van mogelijke positie corporaties
Vangnet (kernopdracht) en daarvoor faciliteiten Begrensde hybride organisatie met faciliteiten Bepaalde andere woongerelateerde activiteiten toegestaan Onbegrensde hybride organisatie met faciliteiten Contractenstelsel Geen corporaties meer; vraagondersteuning en aanbesteding van volkshuisvestingsdoelstellingen Vraagsturing Corporaties bestaan niet meer. Overheidsdoelstellingen bereikt door vraagsturing

6 Beleidsconclusies in 2000 Private varianten het beste voor gelijk speelveld en goede doelmatigheid Non-profit stelsel biedt de meeste waarborgen voor de doeltreffendheid van het volkshuisvestingsbeleid Daar zit spanning tussen. Volledig privaat (nog) te riskant en doeltreffendheid is er niet bij gebaat

7 Aanbeveling werkgroep
Handhaven van hybride non-profit sector Beperkte mogelijkheden buiten kernopdracht Bevorderen gelijk speelveld Verstorende concurrentie voordelen opheffen Vergroting doelmatigheid en transparantie Benchmarking Kwaliteitslabels Visitatie Verantwoording Scherper toezicht Aanbevelingen blijven liggen; veel regeringswisselingen

8 Maar dan…

9

10 Waarom naar Europa? Pijler van Europees verdrag: geen staatssteun tenzij Tenzij: Dienst van Algemeen Economisch Belang Beleggers eisen “gelijk speelveld” Dus geen staatssteun voor commerciële activiteiten Dreigen met gang naar Europees Hof Nederlandse regering door Europese Commissie uitgenodigd dit te gaan regelen Duidelijke begrenzing sociale huur

11 Introductie grenzen op grond van Europese regels
DAEB grens wordt gelijk aan Liberalisatie Nu € 710,68 (4e jaar) Inkomensgrens voor toelating. Nu € ,- Aanvullende wetgeving in herziening woningwet

12 Artikel FD 2009

13 2010 cruciaal jaar Rapport SER deskundigen (april) Ambtelijk: brede heroverweging wonen (april) “corporaties in de verdwijndriehoek” CPB; (maart) Beleidslijnen Gat tussen huur en koop te groot (2010) Huren meer naar marktconforme niveaus Betaalbaarheid via inkomensondersteuning (vraagsturing) Meeropbrengsten afromen (opbrengst in fonds?) Hypotheekrenteaftrek geleidelijk afschaffen

14 Terwijl de discussie loopt …

15 Staatssteun gereguleerd
Strikte scheiding DAEB en niet-DAEB Geen borging WSW meer voor niet-DAEB Splitsingsvoorstel indienen Scheiding op van kracht

16 Terwijl de discussie loopt…

17 DAEB Huurwoningen < € 710,68 Zorg vastgoed Maatschappelijk vastgoed Strikt omschreven in de wet Afhankelijk van de functie, niet het gebouw Mag alleen in de buurt van de eigen woningen Niet-DAEB Bedrijfsruimten Vrije sector huur Parkeerplaatsen bergingen

18 Moet sociale huur marktconform?
Brief Min. Blok sept. 2013 Huren meer naar ‘gewildheid’ WOZ waarde in puntensysteem – 35% van de punten Maximale huren omhoog WOZ als grondslag voor verhuurderbelasting Maar ook Huurtoeslag op huishoudensniveau versoberd Verhoging basishuur Huurcompensatie van 75% naar 65% Beslag op Rijksbegroting toegenomen

19 Terwijl de discussie loopt

20 Rijksbeleid in een plaatje: miljoenennota 2016

21 Praktijk gemeente Leidsche Rijn: locaties met sociale grondprijzen toegewezen Nieuwe praktijk: meedoen in tenders Particuliere gronden en bestemmingswijziging Meedoen in projectontwikkeling – of niet Zelf locaties acquireren Gevolg: steeds hogere stichtingskosten Sociale grondprijzen verdwijnen Tekort sociale huur Cijfers enigszins verouderd 5000 à woningen Verschillende visies - rol scheefwonen

22 “level playingfield” terug van niet weggeweest
Beleggers bouwen gereguleerde huurwoningen 1e huur < € 710,68 Bij mutatie? 2e kans beleid? Maatschappelijk netwerk? Selectie aan de poort?

23 Visie gemeente Utrecht
Onduidelijk - tegenstrijdige signalen Grondbeleid – doelstelling voldoende sociale huur % sociale huur? Benadrukken belang middensegment En wat valt daar dan onder? Hoe belangrijk is (anti-)segregatie Level playingfield in de teksten Nieuwe coalitie, nieuwe kansen Welke rol gaat verduurzamingsoperatie spelen? Lokaal andere issues dan landelijk Meer volkshuisvestelijk – minder abstract doelmatigheid

24 Dank voor uw aandacht.