Een huurprijsindex voor Vlaanderen

Presentatie over: "Een huurprijsindex voor Vlaanderen"— Transcript van de presentatie:

1 Een huurprijsindex voor Vlaanderen
Frank Vastmans Een huurprijsindex voor Vlaanderen -Paul de Vries & Frank Vastmans- Prof. Erik Buyst

2 Herhaalde Huur methode
Huurprijsindex Frank Vastmans Herhaalde Huur methode “De huurprijs bij het aangaan van een nieuw contract wordt vergeleken met de huurprijs bij aanvangsjaar van het vorige huurcontract bij dezelfde woning” (= herhaalde waarnemingen van nieuwe huurovereenkomsten). Studiedag de private huurmarkt

3 Studiedag de private huurmarkt
Huurprijsindex Frank Vastmans HUURPRIJSINDEX Bron: AAPD huurcontractendatabank. Methode en data. Resultaten en betrouwbaarheid. Vergelijking van resultaten. Data: vermeld hier best AAPD op de slide Studiedag de private huurmarkt

4 huurprijsindex Frank Vastmans Voorbeeld van de huurprijsevolutie van een individuele huurwoning Bron vermelden Studiedag de private huurmarkt

5 Index van nieuwe contracten
huurprijsindex Frank Vastmans Index van nieuwe contracten <-> het verloop van de gemiddelde huurprijs die huurders in een bepaald jaar betalen bv. Belgische niet-sociale huurindex. Reageert snel op veranderingen. Voor nieuwe huurders belangrijk, niet de zittende ~ kandidaat-kopers versus eigenaars. te veel tekst op de dia, luisteren en lezen tegelijk zal niet lukken Studiedag de private huurmarkt

6 Studiedag de private huurmarkt
Huurprijsindex Frank Vastmans Illustratie compositie-effect van huurwoningvoorraad Zijn de huurprijzen sterk gestegen tussen 2007 en 2010 ? (in euro’s) Studiedag de private huurmarkt

7 Studiedag de private huurmarkt
Huurprijsindex Frank Vastmans Illustratie compositie-effect van huurwoningvoorraad Zijn de huurprijzen sterk gestegen tussen 2007 en 2010 ? (in euro’s) In 2010 uit huurvoorraad Mooi gedaan Studiedag de private huurmarkt

8 Herhaalde waarnemingen van nieuwe huurovereenkomsten
Huurprijsindex Frank Vastmans Herhaalde waarnemingen van nieuwe huurovereenkomsten <-> evolutie van huurprijzen volgens aanvangsjaar. Geen invloed van veranderingen in de voorraad. woningen herhaalde contracten ( ). Geen info over kwaliteitsveranderingen van de woningen. impliciete veronderstelling: evenwicht tussen renovaties en afschrijvingen. Studiedag de private huurmarkt

9 Studiedag de private huurmarkt
Aantal herhaalde huurovereenkomsten volgens aanvangsjaar eerste en laatste contract Frank Vastmans Studiedag de private huurmarkt

10 Studiedag de private huurmarkt
Huurprijsindex Frank Vastmans METHODE Uit de literatuur van repeat sales index (“repeat rents index” is nieuw). Twee gelijkaardige methoden toegepast: BMN index berekening (Bailey, Muth & Nourse, 1963). WRS index (weighted repeat sales, Case & Shiller, 1987). Speciale vorm van een regressie-analyse. Resultaten zijn zeer robuust… Studiedag de private huurmarkt

11 Studiedag de private huurmarkt
Huurprijsindex Frank Vastmans Hoe verwacht u dat de huurprijsindex de laatste 10 jaar gestegen is ? Niet Gelijkaardig aan gezondheidsindex Gelijkaardig aan inkomen Gelijkaardig aan woningprijs Gelijkaardig aan renovatiekost (bv. ABEX-index voor bouwkosten) Defeyt P. (2011) L'indice des prix et la comptabilité nationale sous-estiment la hausse des loyers. Studiedag de private huurmarkt

12 Huurprijsindex vergelijking
Frank Vastmans Studiedag de private huurmarkt

13 Studiedag de private huurmarkt
Effect van revisie Frank Vastmans Toevoegen van een gepaarde waarneming verandert index in voorgaande jaren : => bruikbare methode ? => Onderstaande grafiek toont dat revisie geen probleem vormt voor de index. Studiedag de private huurmarkt

14 Studiedag de private huurmarkt
Regionale spreiding Frank Vastmans Studiedag de private huurmarkt

15 Studiedag de private huurmarkt
Conclusie Frank Vastmans Zeer stabiele resultaten: Doorheen de tijd. homogene regionale spreiding (grootsteden uitgezonderd). Nieuwe resultaten, maar wel in lijn van de verwachtingen. Studiedag de private huurmarkt

16 Een hedonische huurprijsanalyse
Frank Vastmans Een hedonische huurprijsanalyse -Roel Helgers & Frank Vastmans- prof. Erik Buyst

17 Studiedag de private huurmarkt
Overzicht Frank Vastmans HEDONISCHE HUURPRIJSANALYSE Doelstelling Basisidee Data Methode Resultaten Studiedag de private huurmarkt

18 Studiedag de private huurmarkt
Doelstelling Frank Vastmans Het model dient om een huurmarktwaarde te schatten van een woning aan de hand van zijn kenmerken. Woningprijs is functie van woningkenmerken omgevingsfactoren ligging Studiedag de private huurmarkt

19 Vraag 2: Kan een statistisch model het wel ? JA dat kan,
Basisidee Frank Vastmans Vraag 1: Kan een statisticus beter een huurprijs schatten dan een vastgoedexpert ? NEE Vraag 2: Kan een statistisch model het wel ? JA dat kan, door de schattingen van de experten (of anderen) te gebruiken Studiedag de private huurmarkt

20 Studiedag de private huurmarkt
Basisidee Frank Vastmans Jan en alleman experten Hoe zonniger, hoe hoger de geschatte hedonische waarden. Het gemiddelde : beste schatter => neemt individuele, subjectieve “ruis” weg Studiedag de private huurmarkt

21 Studiedag de private huurmarkt
Basisidee Frank Vastmans Jan en alleman experten Jan en alleman op een zonnige dag Hoe zonniger, hoe hoger de geschatte hedonische waarden. Het gemiddelde : beste schatter => neemt individuele, subjectieve “ruis” weg => niet de vertekening (bv. door zonnige dag) Studiedag de private huurmarkt

22 Studiedag de private huurmarkt
Data Frank Vastmans 2304 prijsschattingen door notarissen van sociale huurwoningen in 2008. Gestandaardiseerde bevraging met uitgebreide lijst van kenmerken. Studiedag de private huurmarkt

23 Studiedag de private huurmarkt
Data Frank Vastmans WONINGKENMERKEN: Slaapkamers, beglazing, sanitair, tuin, terras, bouwjaar, isolatie, kroonlijsten, pleisterwerk, verwarming…. (meer dan 30). VOORZIENINGEN in de buurt : winkels, CC’s, scholen,.. BEREIKBAARHEID : afstand tot trein, bus, autosnelweg,… OMGEVING : architecturaal karakter, buurthinder, … STATISTISCHE SECTOR : lonen, bevolkingsdichtheid, … Studiedag de private huurmarkt

24 Data verdeling huurprijzen (in nominale prijzen 2008)
Frank Vastmans Toepassing huurprijsindex => woonsurvey resultaten 2005 doorvertalen naar nu Studiedag de private huurmarkt

25 Studiedag de private huurmarkt
Methode Frank Vastmans Hedonische huurprijsanalyse werkt analoog aan het basisidee van gemiddelden. Schat niet de huurprijs, maar de marktwaarde van een kenmerk van een woning. zodat “som” van alle waarden van kenmerken van een woning minimaal verschilt van notarisschatting. Studiedag de private huurmarkt

26 Studiedag de private huurmarkt
Methode Frank Vastmans Modellering belangrijk : waarde van garage i.f.v. bevolkingsdichtheid (statistische sector). Waarde verwarming i.f.v. grootte van de woning. éénmaal de kenmerken geschat en gemodelleerd : model toepasbaar voor elke huurwoning in Vlaanderen. Studiedag de private huurmarkt

27 Studiedag de private huurmarkt
Resultaten Frank Vastmans 67 tot 81% van de huurprijsverschillen werd verklaard (VMSW dataset). Gemiddeld verschil met notarisschatting €. deels door schattingsfout model, deels door subjectieve schattingsfout notaris. Zeer logische resultaten Grootte, ouderdom en esthetiek belangrijk (woning, keuken, badkamer, …) Studiedag de private huurmarkt

28 Resultaten: enkele voorbeelden
Frank Vastmans 10 € extra voor een hogere rendementsketel vergeleken met een standaard CV. 15 € extra voor een zonnige woning. 20 € extra voor een buurt met architecturaal karakter. …. Voorzichtig met interpretatie: afhankelijk van andere woningkenmerken in model (multicollineariteit: vele kenmerken hangen samen) Slaapkamers : 100 euro, met andere woningkenmerken 70 euro, oppervlakte :

29 Resultaten: liggingseffecten
Frank Vastmans Einde dank voor uw aandacht Studiedag de private huurmarkt