Er worden foto’s gemaakt van deze bewonersvergadering.

Presentatie over: "Er worden foto’s gemaakt van deze bewonersvergadering."— Transcript van de presentatie:

1 Er worden foto’s gemaakt van deze bewonersvergadering.
Welkom bewoners! Renovatie wijk Malem (Gent) Er worden foto’s gemaakt van deze bewonersvergadering. Als u niet in beeld wil komen, kan u op de drie achterste rijen plaatsnemen. Die worden niet in beeld gebracht. Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

2 Verloop van de avond 18.00 uur – uur: presentaties directeur Volkshaard + architect 18.30 uur – uur: noteren van vragen 18.50 uur – uur: beantwoorden van algemene vragen in panelgesprek 19.50 uur – uur: individuele vragen Er worden foto’s gemaakt van deze bewonersvergadering. Als u niet in beeld wil komen, kan u op de drie achterste rijen plaatsnemen. Die worden niet in beeld gebracht. Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

3 Verloop van de avond 1. Verwelkoming + voorstelling aanwezigen
2. Vanavond: focus op verhuis 3. Waarom renoveren we? 4. Wat renoveren we? 5. Waarom renoveren we in fases? 6. Naar waar moet u verhuizen? En wanneer? 7. Gevolgen voor de verhuizers qua huurprijs, waarborg, nieuwe woning, … 8. Noteren van algemene vragen 9. Beantwoorden van algemene vragen in panelgesprek 10. Afsluiting + individuele nabespreking Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

4 1. Voorstelling aanwezigen
Volkshaard: Directeur: H. Heyse Diensthoofd Financiën & Administratie: M. De Winter Diensthoofd Sociale Dienst: K. Van de Velde Sociaal assistent: J. De Cocker Diensthoofd Technische Dienst: P. Vermaercke Diensthoofd Projecten: T. Battiau Celhoofd Renovaties: D. De Smeyter Communicatieverantwoordelijke : L. Buyck Architecten: E. Callebaut & D. Dragonetti Externe moderator: J. Permentier Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

5 2. Focus op verhuis Eerste bewonersvergadering: vanavond
Focus op de mensen die moeten verhuizen Antwoord op vragen over verhuis, huurprijs, nieuwe woning, … Hierna: huisbezoek van sociaal assistent(e) Antwoord op individuele vragen Tweede bewonersvergadering: najaar 2018 Focus op de werken die uitgevoerd worden Antwoord op praktische vragen voor de mensen die kunnen blijven wonen Datum & locatie te bepalen Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

6 3. Waarom renoveren we? Algemeen beleid Volkshaard: Missie: Volkshaard maakt betaalbaar en duurzaam wonen mogelijk. Volkshaard = cvba (vennootschap) Geschiedenis van sociale huisvesting = betaalbaar wonen aanbieden voor mensen met een beperkt inkomen Visie: Wij willen een betaalbare en duurzame thuis in een aangename woonomgeving voor iedereen toegankelijk maken. Betaalbaar: verhuren aan redelijke kostprijs afhankelijk van het gezinsbudget Duurzaam: levenslange woonzekerheid in aangepaste, kwaliteitsvolle en ecologisch verantwoorde woongelegenheid Aangename leefomgeving: een buurt die fraai is, rustig, goed bereikbaar, in welzijn en welbevinden Voor iedereen toegankelijk: sociale doelgroepen Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

7 3. Waarom renoveren we? Aantal woningen Volkshaard: in regio Gent-Eeklo Strategische doelstellingen: 1. Financiële gezondheid: hoofd boven water blijven houden Wij ontvangen géén subsidies van de Vlaamse overheid Voor nieuwbouw- en renovatieprojecten lenen wij bij de Vlaamse overheid aan -1%: terugbetalen over periode van 33 jaar Huurprijs afhankelijk van het inkomen: gemiddelde huurprijs hier = € 349,54/maand 2. Onderhoud van het patrimonium: lange levensduur van onze woningen door onderhoud en herstellingen Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

8 3. Waarom renoveren we? Waarom renovatie?
Ouderdom woningen: slijtage (lekken, opstijgend vocht, verzakkingen, keukens en badkamer) Energiezuinigheid verplicht tegen 2020 (dakisolatie, dubbel glas en verwarmingsketel) Strengere veiligheidsnormen (gas, elektriciteit, etc) Minimum oppervlaktenormen per kamer opgelegd door Vlaamse Overheid Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

9 Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

10 Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard
Betaalbaar en duurzaam wonen

11 Blijvende bewoning onmogelijk bij
totaalrenovatie Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

12 3. Waarom renoveren we? Waarom totaalrenovatie?
renovatielening Vlaamse overheid wordt per wijk vastgelegd, realisatie binnen bepaalde termijn => geen versnippering mogelijk Wetgeving overheidsopdrachten = aanbesteding (laagste prijs) Kostprijs collectieve renovatie – semi-collectieve renovatie – individuele renovatie = + 35% Leegstand betekent geen huurinkomsten: meer en meer opzeggingen (overlijden, rusthuis) => individuele renovaties niet meer houdbaar Raming gemiddelde kostprijs totaalrenovatie per woning: € ( BEF) Geraamde terugverdientijd van de investering: afbetaald na 22,2 jaar (huurprijs € 349,54/maand) Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

13 4. Wat renoveren we? Presentatie architect E. Callebaut
Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

14 5. Waarom renoveren we in fases?
Eerst renovatie van leegstaande woningen => enkele huurders verhuizen naar die gerenoveerde woningen => hun huizen komen leeg & worden gerenoveerd => volgende huurders verhuizen naar die woningen => enzovoort = doorschuifsysteem => zoveel mogelijk bewoners herhuisvesten in de wijk zelf Gevolgen: Lange renovatie (van voorjaar 2019 tot najaar 2020) Geraamde kostprijs van de totaalrenovatie per woning: € ( BEF) Geraamde totale kostprijs totaalrenovaties: € ( BEF) Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

15 6. Naar waar moet u verhuizen? En wanneer?
We zoeken voor iedereen een passende oplossing binnen ons patrimonium U kan een voorkeur opgeven voor een bepaalde woning, een bepaalde wijk en/of een bepaalde gemeente, maar wij kunnen niet garanderen dat u die krijgt Pas na de huisbezoeken hebben wij een beeld van alle bewoners en proberen we de puzzel te maken Als we een aanbod kunnen doen binnen de wijk, is uw verhuis afhankelijk van wanneer de woning gerenoveerd wordt (zie tijdslijn) Als u verhuist buiten de wijk, is uw verhuis afhankelijk van wanneer er iets vrijkomt Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

16 6. Tijdslijn Huisbezoek sociaal assistent(e): 6, 7, 8, 13, 14 & 15 juni -> individuele vragen Tijdslijn: Bewoners-vergadering mei 2018 Huisbezoek sociaal assistent(e) juni 2018 Bewoners- vergadering eind begin 2019 Start fase 1 - renovatie leegstaande woningen voorjaar 2019 Start fase voorjaar 2020 Start fase eind 2020 Start fase 4 (indien nodig) midden 2021 Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

17 7. Gevolgen voor de verhuizers
De wetgeving: Herhuisvesting in kader van renovatie Art. 37bis. § 2. De huurder stemt in met een herhuisvesting als de verhuurder dat wegens renovatie- of aanpassingswerkzaamheden aan de sociale huurwoning noodzakelijk acht. Na de beëindiging van de renovatie- of aanpassingswerkzaamheden is de huurder verplicht om terug te keren naar de sociale huurwoning als hij die rationeel kan bezetten. Als dat niet het geval is, verhuist de huurder naar een andere woning van de verhuurder. Als de herhuisvesting onmiddellijk een definitief karakter heeft, kan de huurder het type, de ligging en de maximale huurprijs van de woningen aangeven waarvoor hij in aanmerking wil komen, met toepassing van artikel 10. In dat geval wordt een nieuwe huurovereenkomst gesloten met een huurprijs die samenhangt met de nieuwe sociale huurwoning. In de nieuwe huurovereenkomst worden de huurderscategorieën overgenomen die vastgesteld waren in de vorige huurovereenkomst. Twee ongegronde weigeringen van een aanbod hebben de beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg. Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

18 7. Gevolgen voor de verhuizers
Waarom niet terugkeren naar de woning? RATIONELE BEZETTING: aantal bewoners versus aantal slaapkamers = wettelijke beperking = verboden Artikel 18: Voorafgaand aan de toewijzingen geeft de verhuurder een invulling aan de rationele bezetting die aangepast is aan het eigen patrimonium, rekening houdend met het vooropgestelde aantal bewoners, vermeld in artikel 50. Die invulling wordt opgenomen in het interne huurreglement. Concreet: Alleenstaande: 1 slaapkamer (eventueel 2) Koppel: maximum 2 slaapkamers Alleenstaande / koppel met 2 kinderen: 3 slaapkamers Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

19 7. Gevolgen voor verhuizers
Waarom niet terugkeren naar de woning? (vervolg) Terugkeren = twee keer verhuizen Tussenoplossing kan nooit in de wijk zelf zijn Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

20 7. Gevolgen voor verhuizers
Huurprijs van de nieuwe woning? Van zodra u betaalt voor de nieuwe woning, moet u uiteraard geen huur meer betalen voor uw oude woning Cf. inkomen en rationele bezetting Aanpassing patrimoniumkorting (kan wegvallen) MAAR: sowieso lagere energiefactuur (betere isolatie en CV) OPGELET - nieuw decreet vanaf 2017: Onderbezettingsvergoeding = € 32 per 2de slaapkamer op overschot (jaarlijkse indexatie) Waarborg van de nieuwe woning? Er moet een nieuwe waarborg betaald worden, afhankelijk van het jaar waarin u zal verhuizen → bedrag wordt altijd geïndexeerd (€ 953 in 2017, € 967 in 2018) U kan dit eventueel in delen afbetalen Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

21 7. Gevolgen voor verhuizers
Waarom nieuw huurcontract in plaats van behoud bestaand huurcontract? Wettelijk niet mogelijk wegens nieuw adres Verhuispremie? Beperkte subsidies Stad Gent Toekenning wordt individueel onderzocht door Sociale Dienst Niet voor iedereen mogelijk In functie van financieel draagvlak Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

22 7. Gevolgen voor verhuizers
Wat met zelf uitgevoerde aanpassingswerken? Kwaliteit van de uitgevoerde werken versus later onderhoud door Volkshaard Goedgekeurd voor Volkshaard: zie SCHRIFTELIJKE overeenkomst hierover (al dan niet te verwijderen) Niet goedgekeurd door Volkshaard: zelf te verwijderen of tegen betaling = wordt individueel per woning bekeken door Volkshaard mét hanteren van principes van redelijkheid (via vooronderzoek) Niet terug opbouwen nadien! Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

23 7. Gevolgen voor verhuizers
STK = de huurder betaalt enkel de kost voor het afvoeren van het afval, Volkshaard neemt de kost voor de verwijdering van het materiaal ten laste. GK = er zijn geen kosten voor de huurder. H = de huurder betaalt de integrale kost voor verwijdering. Uurloon = de huurder betaalt enkel de kost van de uurlonen voor het verwijderen van het materiaal, Volkshaard neemt de kosten voor het afvoeren van het afval ten laste. Door de huurder geschilderde trap= GK (geen kosten) Door de huurder aangebracht tuinhuis; opbouw (= het tuinhuis zelf) verwijderen: STK- ter plaatse in te schatten (huurder betaalt enkel voor afvoeren van afval) Door de huurder aangebrachte centrale verwarming/keukenmeubilair/badkameruitrusting= GK (geen kosten) Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

24 8. Noteren van algemene vragen
Algemene vragen? Schrijf ze op: Groen = technische vragen Blauw = financiële vragen Roze = gevoelsmatige vragen (Sociale Dienst) Vragen worden gebundeld en straks beantwoord in panelgesprek Daarna ruimte voor individuele vragen Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

25 9. Beantwoorden van vragen in panelgesprek
Groen = technische vragen Blauw = financiële vragen Roze = gevoelsmatige vragen (Sociale Dienst) Externe moderator: J. Permentier Panel: Directeur - H. Heyse Diensthoofd Projecten – T. Battiau Diensthoofd Sociale Dienst - K. Van de Velde Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

26 10. Afsluiting + individuele nabespreking
Mogelijkheid tot stellen van individuele vragen bij elke medewerker in de zaal Directeur: H. Heyse Diensthoofd Financiën & Administratie: M. De Winter Diensthoofd Sociale Dienst: K. Van de Velde Sociaal assistent: J. De Cocker Diensthoofd Technische Dienst: P. Vermaercke Diensthoofd Projecten: T. Battiau Celhoofd renovaties: D. De Smeyter Communicatieverantwoordelijke: L. Buyck Architecten: E. Callebaut & D. Dragonetti Niet alle vragen kunnen beantwoord worden vanavond → geef uw naam en telefoonnummer gerust door De sociaal assistent komt op 6, 7, 8, 13, 14 & 15 juni bij u langs Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen