Mr. Maaike Bomers, 2BW Advocaten

Presentatie over: "Mr. Maaike Bomers, 2BW Advocaten"— Transcript van de presentatie:

1 Mr. Maaike Bomers, 2BW Advocaten
Verkamering en overlast. Wat valt er juridisch tegen te doen? 26 maart 2018 Mr. Maaike Bomers, 2BW Advocaten

2 Programma 1. Onderscheid publiekrecht - privaatrecht
2. Omzettingsvergunning 3. Bestemmingsplan 4. Bouwbesluit 5. APV 6. Aanpak illegale situaties 7. Overlast 8. Illegale (onder)verhuursituaties 9. Vereniging van Eigenaren 10. Overige recente ontwikkelingen

3 1. Onderscheid publiekrecht – privaatrecht
- Omzettingsvergunning - Bestemmingsplanvoorschriften - Brandveiligheids- en bouwvoorschriften - APV Privaatrecht: -Verhouding tussen buurtbewoners en overlastveroorzakers - Verhouding tussen buurtbewoners en verhuurder - Verhouding tussen appartementseigenaren

4 2. Omzettingsvergunning; Huisvestingswet
Huisvestingswet - Huisvestingsverordening Beleidsregels gemeente Nijmegen. Art. 21 Huisvestingswet: Het is verboden om woonruimte, behorend tot een categorie gebouwen die door de gemeente in de Huisvestingsverordening is aangewezen, om te zetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte. Zelfstandige woonruimte: eigen toegang en eigen wasgelegenheid, keuken, toilet.

5 Omzettingsvergunning; Nijmeegse Huisvestingsverordening
Een omzettingsvergunning kan worden geweigerd als: a. naar oordeel B&W het belang van behoud of samenstelling woonruimtevoorraad groter is dan het met de omzetting gediende belang; b. Het onder a genoemde belang niet kan worden gediend door het stellen van voorschriften en voorwaarden aan de vergunning c. Het verlenen van de vergunning kan leiden tot onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand.

6 Omzettingsvergunning; beleidsregels
De gemeente Nijmegen hanteert een liberaal kamerverhuur- beleid. Geen maximering aantal kamerverhuurpanden per straat of wijk. Dit is een (politieke) keuze. Het beleid zelf kan niet door burgers worden aangevochten bij de rechter. Wel de besluiten op grond van dit beleid (verlening of weigering omzettingsvergunning)

7 Omzettingsvergunning; beleidsregels
Beleidsregels omzetting, onttrekking zelfstandige woonruimte in Nijmegen 2018: Een omzettingsvergunning is vereist: - bij omzetting van zelfstandige woonruimte in drie of meer onzelfstandige wooneenheden, -indien een woning wordt bewoond door drie of meer mensen die geen gemeenschappelijke huishouding voeren.

8 Omzettingsvergunning; beleidsregels
Een omzettingsvergunning wordt geweigerd indien: - er sprake is van strijdigheid met het bestemmingsplan - het omzetten van de woonruimte ertoe zou leiden dat een naast-, onder- en/of boven gelegen zelfstandige woning wordt ingesloten door kamergewijs bewoonde woningen - het pand een WOR waarde heeft van EURO ,- of lager - er sprake is van woonruimte voor kortdurend tijdelijk verblijf, logies, al dan niet als onderdeel arbeidsvoorwaarden aan werknemers.

9 3. Bestemmingsplan Bestemmingsplannen in Centrum en Nijmegen-Oost:
Begripsomschrijving wonen: (een gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één of meer personen woning: de huisvesting van één of meerdere personen in een gebouw, niet zijnde een woonwagen of woonschip. Kamerverhuur valt hieronder. Zoek bestemmingsplan op ruimtelijkeplannen.nl Typ je adres in.

10 Bestemmingsplan (vervolg)
Bestemmingsplannen moeten elke 10 jaar opnieuw worden vastgesteld. Echter, niet juridisch afdwingbaar. In geval van een nieuw bestemmingsplan: houd de gemeentelijke bekendmakingen in de gaten! Termijn van 6 weken voor indienen zienswijzen. Fatale termijn Indien door wijziging bestemming kamerverhuur niet meer mogelijk is, vallen bestaande kamerverhuursituaties onder het overgangsrecht: mogen in stand blijven.

11 Omzettingsvergunning; toets in 2 delen
1. Fysieke toets 2. Leefbaarheidstoets

12 Fysieke toets -NEN-norm 5077 (Bouwbesluit 2012, nieuwbouwniveau) voor luchtgeluidsisolatie mbt woningscheidende constructies van gebruiksruimten; - bouwkundige eisen Bouwbesluit 2012 tav bestaande bouwwerken met woonfunctie; - eisen in het Bouwbesluit 2012 tav woonfunctie voor kamergewijze verhuur. (O.m. eisen mbt brandveiligheid; zie ook hierna) -parkeernormen vlgns Beleidsregels Parkeren voor kamergewijs bewoonde panden. - mogelijkheid fietsenstalling op eigen terrein

13 Leefbaarheidstoets Een vergunning kan worden geweigerd indien het woonmilieu van de wijk, buurt of straat al onder druk staat, dan wel of redelijkerwijs kan worden verwacht dat door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid op ontoelaatbare wijze toeneemt. Daartoe moeten de volgende vragen worden beantwoord:

14 Leefbaarheidstoets - Hoe scoort de wijk op leefbaarheid volgens de stads- en wijkmonitor ? Zie swm.nijmegen.nl. - Navraag bij wijkagent, afdeling Wijkmanagement, afdeling, Toezicht & Handhaving van de gemeente Nijmegen; - Is er sprake van overlast door bestaande kamerbewoning in directe omgeving van het pand? - overige voor de leefbaarheid relevante factoren in de omgeving, zoals evt overlast gevende horecagelegenheden, coffeeshops, etcetera

15 Vergunningvoorwaarden
Als vergunning wordt verleend, wordt hieraan de voorwaarde van goed verhuurderschap verbonden: -legale situatie (de vereiste vergunningen zijn verleend en meldingen zijn gedaan); -Huurcontracten met huurprijzen volgens wettelijke woningwaarderingsstelsel; -goed onderhoud -degelijke en af te sluiten afvalvoorziening -huishoudelijk reglement -deugdelijk beheer (zie hierna)

16 Vergunningvoorwaarden (vervolg)
Deugdelijk beheer: De eigenaar/verhuurder dan wel een derde (niet zijnde een huurder) : -ziet toe op de hygiëne en veiligheid; - is aanspreekpunt voor bewoners, omwonenden en overheden bij klachten; - houdt een actueel overzicht bij van de bewoners van het pand; - maakt zich in de directe omgeving van het pand kenbaar als beheerder.

17 Vervolg Leefbaarheidstoets
B&W hebben vrijheid bij toepassing van de leefbaarheidstoets: Zij gaan o.m. uit van de hoeveelheid klachten bij de beoordeling of sprake is van een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid Van belang: informeer de wijkmanager steeds bij overlast ! -Doe dit zwart op wit ( /brief), zodat klachten altijd kunnen worden aangetoond. -Vermeld zo concreet mogelijk welke overlast wordt ondervonden met tijd, plaats, etc. -Voeg bewijsmateriaal toe: foto’s, logboek, filmpjes, etc., gespreksverslag

18 Intrekking omzettingsvergunning
indien: - vergunning is verleend op grond van door vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren; - de vergunningvoorwaarden niet worden nagekomen - vergunning 1 jaar na onherroepelijk worden niet is gebruikt het in stand laten van de vergunning zou leiden tot ontoelaatbare inbreuk op leefbaarheid gebouw of omgeving -onaanvaardbare inbreuk op leefbaarheid

19 Omzettingsvergunning; handhaving overheid
De overheid heeft een beginselplicht tot handhaving: bij kamerverhuur zonder omzetvergunning moeten B&W tegen deze illegale situatie optreden. De burger kan daartoe verzoek doen aan B&W. B&W treden niet handhavend op als situatie kan worden gelegaliseerd. De burger die handhavingsverzoek doet moet wel belanghebbende zijn. Bewoner binnen 50 m van het pand is in ieder geval belanghebbende.

20 2. Omzettingsvergunning; vervolg handhaving
-Last onder dwangsom -Last onder bestuursdwang -Bestuurlijke boete ,-, bij herhaling binnen 5 jaar ,- Als B&W weigeren handhavend op te treden/niet reageren binnen 6 weken: bezwaar indienen. Zsm doen, anders te laat ! Bij ongegrondverklaring bezwaar: beroep mogelijk bij de rechtbank en hoger beroep bij Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State

21 Overgangsregeling tot 1 juli 2018
Voor verkamerde panden zonder vergunning kan tot 1 juli alsnog een vergunning worden aangevraagd die wordt beoordeeld op basis van de oude Beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2013: Een omzettingsvergunning is op grond van die beleidsregels is vereist: -bij realisatie van 5 of meer onzelfstandige woonruimten, dan wel bij bewoning door 5 of meer personen; -igv grondgebonden eensgezinswoningen met een WOZ-waarde onder de ,-: bij realisatie van 3 of meer onzelfstandige woonruimten, dan wel bij bewoning door 3 of meer personen. De fysieke en leefbaarheidseisen zijn minder streng.

22 4. Bouwbesluit De eisen uit het Bouwbesluit 2012 hebben rechtstreekse werking: er moet aan worden voldaan zonder dat de gemeente of brandweer daar eerst op moet wijzen. Bouweisen - gebruikseisen Bouweisen: onderscheid bestaande bouw en nieuwbouw Eisen voor bestaande bouw: de eisen waaraan ieder bouwwerk minimaal moet voldoen. Eisen voor nieuwbouw: verschil tussen nieuwbouw, verbouw en tijdelijke bouw.

23 Bouwbesluit; bouweisen
- constructieve veiligheid, brandveiligheid en de eisen aan trappen, traphekken en vloerafscheidingen -ventilatie, spuien, daglicht, geluid en de afvoer van rookgassen - aanwezigheid van sanitaire ruimten en opstelplaatsen voor stook- en kooktoestellen en keukenblokken. - toegankelijkheid van bouwwerken - energiezuinigheid en milieu: luchtdichtheid, isolatie, de energieprestatie en de milieuprestatie - installaties die in een bouwwerk kunnen voorkomen: gas, elektra en brandveiligheid

24 Bouwbesluit; voorschriften brandveilig gebruik
1) het voorkomen van brand het tegengaan van snelle brandontwikkeling en 2) veilig vluchten Bv: branddeuren niet vastzetten of blokkeren, geen brandgevaarlijke stoffen opslaan in stookruimten, de aankleding van ruimten mag niet leiden tot een snelle brandontwikkeling. Het voldoen aan de eisen wil niet leiden tot een gebouw dat ook daadwerkelijk brandveilig is. Hiervoor zijn restrisico- artikelen opgenomen die van de eigenaar en de gebruiker vragen om zelf over de veiligheid na te denkenten mag niet leiden tot een snelle brandontwikkeling..

25 Bouwbesluit; voorschriften brandveilig gebruik
Voordat een (bestaande) woning gebruikt mag worden als woonfunctie voor kamergewijze verhuur moet een melding brandveilig gebruik worden gedaan bij de gemeente. Vier weken voor ingebruikname moet de (volledige!) melding bij de gemeente binnen zijn. De melding bestaat uit een plattegrond van de kamergewijze verhuur met daarop aangegeven waar de rookmelders zijn geplaatst en of er sprake is van compartimentering. Tevens moet de plaats van de handbrandblussers zijn aangegeven op de plattegronden.

26 Bouwbesluit; extra eisen kamerverhuur
Bij 5 op meer wooneenheden / kamers gelden aanvullende eisen: het kamerverhuurpand moet zijn voorzien van rookmelders in alle ruimten of de wooneenheden moeten 30 minuten brandwerend gescheiden zijn van de rest van het pand. Voor een veilig gebruik van het pand moeten de huurders bewust worden gemaakt van de risico’s bij brand Regelmatige controle of de rookmelders nog werken en of de vluchtwegen voldoende vrij worden gehouden is van belang

27 4. Bouwbesluit; middelen naleving regels
In geval van overtreding: De gemeente kan een last onder bestuursdwang opleggen en de overtreding zo nodig op kosten van de eigenaar/gebruiker ongedaan laten maken. Bij herhaling overtreding kan gemeente bestuurlijke boete opleggen tot ten hoogste 8.200,-. Bij bedreiging leefbaarheid of gevaar voor gezondheid of veiligheid: boete tot ten hoogste ,-. In die situaties kan de gemeente tevens besluiten de woning te sluiten.

28 5. Algemene Plaatselijke Verordening (APV)
4.1.1.: Het is verboden om met toestellen of geluidsapparaten of op andere wijze handelingen te verrichten, waardoor voor een omwonende of overigens voor de omgeving geluidhinder wordt veroorzaakt, of toe te laten dat deze handelingen worden verricht. Daarnaast diverse andere bepalingen, zoals plaatsen afval. 6.1: Overtreding: gestraft met hechtenis van ten hoogste drie maanden of geldboete van de tweede categorie. (max 4.100,-)

29 6. Aanpak illegale situaties, tips
- Een goede communicatie met de huurders is aan te bevelen - Vraag hen om informatie over de hoeveelheid bewoners, de naam van hun verhuurder, de voorzieningen in de woning, etc. - Via Kadaster kan de eigenaar van een pand worden achterhaald. (Eigenaar is vaak maar niet altijd de verhuurder) - Aan de gemeente kan informatie worden gevraagd over al san niet verleende vergunningen, desnoods met beroep op Wet Openbaarheid Bestuur - Op basis van die informatie kunnen nadere acties worden bepaald.

30 7. Overlast Staat los van de vraag of aan de publiekrechtelijke regels Bouwbesluit, Huisvestingsverordening, etc) is voldaan. Er kan ook sprake zijn van ontoelaatbare overlast door kamerbewoners in geval van een legale situatie (omzettingsvergunning). De overlast moet op zichzelf worden beoordeeld. Wanneer is overlast onrechtmatig? Er moet sprake zijn van ernstige, structurele en voortdurende overlast. Verder van belang: de toegebrachte schade, en evt andere omstandigheden van het geval.

31 Wie kan worden aangesproken?
De overlast veroorzakende kamerbewoner(s) Deze handelt in geval van grensoverschrijdende overlast onrechtmatig tegenover derden, waaronder buurtbewoners De verhuurder Daarnaast heeft de verhuurder een zelfstandige juridische verplichting om op te treden tegen overlast veroorzakende huurder(s), niet alleen tegen andere huurders die hier last van hebben, maar ook tegenover derden (buurtbewoners). Advies: beiden afzonderlijk aanschrijven en aanspreken op verantwoordelijkheid

32 Hoe te handelen ? Goede vastlegging overlast en dossieropbouw
In een eventuele procedure moet worden gesteld en kunnen bewezen dat er sprake is van zodanig ernstige, structurele en voortdurende overlast dat de gevorderde maatregel gerechtvaardigd is.

33 5. Mogelijke (rechts)maatregelen
Minnelijk: - Afspraken met huurder en verhuurder over verbetering gedrag Rechtsmaatregelen: - Vordering tot een verbod of gebod /gedragsaanwijzing - Vordering tegen verhuurder tot ontbinding huurovereenkomst met overlast veroorzakende huurder (en ontruiming) in bodemprocedure

34 Indien mogelijk afspraken met overlast veroorzaker en verhuurder
- Duidelijke afspraken - Duidelijk vastleggen in overeenkomst - Wat moet overlastveroorzaker doen en/of nalaten ? - Wat moet de verhuurder doen? - Termijn(en) afspreken voor controle / evaluatie - Evt. afspraken over samenwerking met andere instanties - Consequenties bij niet-naleving

35 Goede dossieropbouw -Het zoveel mogelijk registreren van alle overlast (logboek) -Het verzamelen van bewijsmateriaal (foto’s, filmpjes, verklaringen buurtbewoners) - Het sturen van berichten aan verhuurder en huurders met melding overlast en verzoek tot beëindiging overlast - Het aansturen op het voeren van een gesprek en het maken van duidelijke afspraken. - Evt. bemiddeling via een derde - Melden overlast aan wijkmanager, politie

36 Goede dossieropbouw Goede dossieropbouw is van belang om de volgende redenen: - om verhuurder van ernst situatie te kunnen overtuigen; - voor gemeente ivm leefbaarheidstoets bij beslissing over nieuwe omzettingsvergunningen, beperking en intrekking bestaande vergunningen en handhavend optreden - voor een gerechtelijke procedure

37 8. Illegale (onder)verhuursituaties
Verhuur tegen te hoge prijzen in strijd met de wettelijke regels van het huurprijzenrecht voor woonruimte. Huurders adviseren om actie te ondernemen. Zij kunnen in sommige gevallen via de huurcommissie de huurprijs verlagen. Woonfraude: bijv. onderverhuur in strijd met de huurovereenkomst Op dit punt kan juist samenwerking met de verhuurder zinvol zijn!

38 9. Vereniging van Eigenaren
Appartementsrechten, splitsingsakte Van belang: wat staat er in de splitsingsakte over de bestemming van de woning ? Ook van belang om splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement (indien aanwezig) na te kijken Afwijkend gebruik is soms mogelijk met toestemming van de Vergadering van appartementseigenaren. Zonodig: wijziging bestemming in splitsingsakte. Meerderheid nodig. Alternatief: machtiging kantonrechter

39 10. Overige ontwikkelingen
Airbnb - In bestemmingsplan nagaan of airbnb is toegestaan. - Indien de exploitant huurder is: mogelijk is airbnb op grond van het huurcontract niet toegestaan. Rechtspraak wisselend. - Igv overlast kan de exploitant worden aangsproken.

40 Overige ontwikkelingen
Wet aanpak Woonoverlast Ultimum remedium In werking getreden per 1 juli B&W van Nijmegen zijn voornemens bepaling op te nemen in APV. Degene die een woning of erf gebruikt of tegen betaling in gebruik geeft aan iemand die niet in GBA Nijmegen is ingeschreven, zorgt ervoor dat gedragingen in/vanuit de woning/het erf of in onmiddellijke nabijheid geen ernstige of herhaaldelijke hinder voor onwonenden veroorzaken. Burgemeester kan last onder dwangsom of bestuursdwang opleggen en gedragsaanwijzing geven.

41 Tot slot Hartelijk dank voor uw aandacht !
Deze presentatie is met zorg samengesteld. De presentatie geldt echter niet als juridisch advies in een individuele zaak. Het is van belang in een individuele kwestie alle concrete feiten en omstandigheden op zichzelf te (laten) te onderzoeken en juridisch te beoordelen. Maaike Bomers, 2BW Advocaten, / (024)