Informatiebijeenkomst Molukse wijk 25 augustus 2015

Voorstellen Lydia Albinus Onafhankelijk voorzitter

Voorstellen QuaWonen Hemubo Cees Barbera Michael Marije Bol van Rossum van Leyenhorst Bakker vastgoed bewoners- begeleiding

Agenda 19.30 u: Opening 19.35 u: Terugblik 19.50 u: Presentatie: werkzaamheden onderhoud & PLUS opties, overlast, planning, tegemoetkoming voorstel Onderhoud PLUS (voorstel) 70% en hoe verder 20.30 u: Vragen en antwoorden 21.00 u: Einde

Terugblik 21 mei informatie-avond: Verschil onderhoud zonder huurverhoging en PLUS mét huurverhoging Exacte werkzaamheden en huurverhoging nog niet bekend

Terugblik 4 juni avond Molukse wijk: Bezwaar tegen start in 2015 Geen vertrouwen in ‘oplappen’ kozijnen

Terugblik Nader overleg en onderzoek QuaWonen 7 juli nieuwsbrief: start januari 2016 kozijnen worden vervangen Aanpak/facelift gevels Asbest Toelichting besluit

Maatregelen groot onderhoud (1) Nieuwe kunststof kozijnen, ramen en deuren in woningen en bergingen Vervangen dakkapellen, dakraam, dakgoten en regenpijpen Vervangen voegwerk stoepen voor- en achter Asbest verwijderen waar het in aanraking komt met de werkzaamheden

Maatregelen groot onderhoud (2) Vervangen oude Cv-ketels/moederhaarden door HR-ketels Anti-slip op galerij duplexwoningen Aanbrengen restant mechanische ventilatie Restant vloerisolatie met purschuim

Maatregelen Onderhoud PLUS Overal HR++glas in nieuwe kozijnen Dakisolatie van buitenaf Facelift en isolatie gevels

Facelift/isolatie voor- en achter gevels

Facelift duplexwoningen: voorgevel achtergevel

Sto Therm Classic 1. verlijming 2. isolatie 3. wapeningslaag 4. lijmmortel 5. minerale gevelsteen 6. voegenmortel

Maatregelen groot onderhoud

Kozijnen vervangen Nieuwe kunststof kozijnen in woning én berging met HR++ glas draai-kiepramen ventilatieroosters PKVW hang- en sluitwerk

Kozijnen vervangen Monster kunststof kozijnen met verdiept profiel en ventilatieroosters

Vervangen dakkapellen: Wie een dakkapel heeft krijg een nieuwe Draai-kiepraam, kleurkeuze grijstinten Grote dakkapel = optie

Dakgoten & regenpijpen Het aanbrengen van trespa-beplating als afwerking dakgoot woningen Alle regenpijpen vervangen door een nieuwe PVC grijze hemelwaterafvoer

Vervangen voegwerk stoepen voor- en achtergevels Tekst

Asbest Inventarisatie: asbest in kruipruimte, kozijnpanelen en milde vorm in zeil Bij project: verwijderen asbest waar we werken (kozijnpanelen) Asbest in zeil = verwijderd door QuaWonen bij mutatie of op verzoek van bewoners

HR-ketels: Woningen met oude CV-ketel (VR) of moederhaard krijgen nieuwe HR-ketel

Anti-slip op galerij duplex-woningen

Mechanische ventilatie (MV) Al een MV? Dan onderhoudsbeurt Nog geen MV? Dan wordt deze aangebracht: MV box op zolder Afzuiging voor toilet, keuken en badkamer Duplexwoningen: losse ventilator

Vloerisolatie met purschuim Vloer na-isoleren met pur spuitisolatie (waar nog niet aanwezig) Aanbrengen ventilatieroosters in voor- en achtergevel Aanwezig puin afvoeren vanuit kruipruimte

Maatregelen Onderhoud PLUS Overal HR++glas in nieuwe kozijnen Facelift en isolatie gevels Dakisolatie van buitenaf

Dak isoleren van buitenaf + en dakgoten vernieuwen Dak isoleren vanaf buitenzijde Nieuwe dakpannen Nieuwe dakgoot Brandoverslag aanpakken Vervangen bestaande dakramen Nieuwe dakkapellen (vervangen van de bestaande)

Opties Uitsluitend tegen eenmalige betaling niet via een huurverhoging Oorzaak: nieuwe Woningwet met passend toewijzen

Passend toewijzen Per 1 januari 2016:   Mensen met inkomen tot huurtoeslaggrens huisvesten in woningen tot aftoppingsgrens Huidige huurtoeslaggrens: 1 pers. (alle leeftijden) maximaal € 21.950 Meerpers. € 29.825 (<AOW) / € 29.800 (>AOW) Huidige aftoppingsgrens kale huur: € 576,87 (1- en 2-persoonshuishoudens) € 618,24 (voor meerpersoonshuishoudens)

Gevolg passend toewijzen In de toekomst moet QuaWonen woningen aftoppen (huur verlagen tot grens) om te zorgen dat iemand met een huurtoeslag-inkomen er kan wonen.  

Relatie met opties Een optie kost geld. Betalen via huurverhoging: huurder betaalt maandelijks een deel terug (over 40 jaar). Maar: als bewoner al snel verhuist en nieuwe huurder heeft huurtoeslaginkomen, dan wordt huurprijs verlaagd en ziet QuaWonen niets meer terug van de investering in de optie.  

Voorlichting mei Verkeerde info: opties via huurverhoging Passend toewijzen bekend sinds eind april. Beleisdmedewerkers wisten dit, maar volledige impact - bijv. voor opties – nog onduidelijk Nieuw beleid QuaWonen door passend toewijzen: dakkapel als ZAV mag niet meer Molukse wijk = uitzondering gezien toezegging in mei, maar wel in één keer betalen    

Opties eengezinswoningen (1): Grote dakkapel in plaats van kleine: € 2.760

Opties eengezinswoningen (2): Maken wasmachine-aansluiting op zolder : € 310 Toilet op 1e etage helaas niet mogelijk

Opties eengezinswoningen zonder dakkapel: groter dakraam 78x98 cm: € 1.010 kleine dakkapel: € 7.330 grote dakkapel: € 9.220

Opties duplexen Verzoek verwijderen schoorsteen wordt per geval bekeken en geprijsd

Planning Proefwoning in oktober Start januari 2016 blok Middenwetering Bouwplaats Parkeerplaats Zwaluwhof

Volgorde project

Steigers rondom In voor- zij- en achtertuin (geel) Per blok halve dag aanvoer/lossen

Tijdsduur werkzaamheden: 1,5 week per woning: Kozijnen vervangen : 3 dagen Kruipruimte isoleren: 1 dag Na isoleren buitenmuren: 4-5 dagen Vervangen dakkapellen: 1 dag Isoleren dak van buiten af: 3 dagen Overige onderhoud 2 dagen definitieve planning krijgen bewoners 1 maand van tevoren

Waar zorgt u voor: Vloer tot circa 1 meter uit de gevel vrij van obstakels en eigendommen Gordijnen, vitrage , horren e.d. verwijderen zowel aan de voor- als achtergevel Tuinen circa 1,5 meter vanuit de gevel vrij maken van eigendommen en beplanting. In de berging toegang tot raamkozijn vanuit de binnenzijde. Op aan te wijzen plaatsen moet ruimte gemaakt worden om steiger te kunnen plaatsen

Waar zorgen wij voor: Vloer wordt tot circa 1 meter uit de gevel afgedekt Elke avond is de gevel wind- waterdicht en afsluitbaar Alles wordt netjes achter gelaten Tegemoetkoming € 250 in verband met kosten n.a.v. werkzaamheden (verrekend met huurachterstand) Rustplek Facetplein (8.00-17.00u)

Werkwijze onderhoud PLUS

Energie-voorstel: ‘Plaatje van de woning’ - ligging - isolatie cv-ketel - glas ventilatie

Energie-voorstel: Voor en na maatregelen: theoretisch energieverbruik verwachte besparing in m3 en € NB: voor = incl. vloerisolatie, mechanische ventilatie,HR-ketel

Principe energie-voorstel: Huurverhoging = 1/6 van de verwachte besparing

Gemiddelde besparing Eengezinswoningen: € 30 p. maand huurverhoging € 5 per maand Duplexwoningen: € 18 per maand huurverhoging € 3 per maand

Hoogte huurverhoging hangt af van verwachte energiebesparing Verschillen door ligging/bezonning, hoekwoning/tussenwoning egw: duplex: Hoogste: € 6,80 € 4,35 Laagste : € 3,79 € 2,07

Na energiemaatregelen Voorbeeld woonlasten Nu Na energiemaatregelen = € 600,- € 575,- = Energie € 100,- Totale besparing woonlasten = € 25,- Energie € 70,- Huurverhoging = € 5,- Huur € 505,- Huur € 500,- Verlaging energierekening = € 30,- Investeren in energiebesparende maatregelen is daarnaast van belang omdat het de inkomenspositie van huurders verbetert. Dit alles sluit goed aan bij de rol van QuaWonen als maatschappelijke ondernemer en sociaal investeerder. Dit is het belangrijkste argument richting huurders omdat met de stijgende energieprijzen het juist zo belangrijk is om het energieverbruik in een woning zo veel mogelijk te beperken. Per woning wordt berekend hoeveel m3 gas er per jaar wordt bespaard. Huurverhoging is 1/6 van de energiebesparing Zie voorbeeld

Besparing op energieverbruik altijd groter dan huurverhoging

Hardheidsclausule Uw besparing op het energie-verbruik is groter dan de huurverhoging. Zo niet dan komt u naar ons toe. Bewaar uw energienota!

Redelijk voorstel U ontvangt een voorstel voor Onderhoud PLUS: een totaalaanpak met huurverhoging U stuurt uw akkoordverklaring terug vóór 10 september Nieuwsbrief QuaWonen of 70% is gehaald

70% Bij 70% akkoord: redelijk voorstel QuaWonen kan het bij iedereen uitvoeren

Geen 70%: onderhoud Wel 70%: Onderhoud PLUS Onderhoud + HR++glas Dakisolatie van buitenaf Facelift en isolatie gevels Nieuwe kozijnen, ramen en deuren in woningen en bergingen Nieuwe dakkapellen, dakraam, dakgoten en regenpijpen Vervangen voegwerk stoepen voor- en achter Asbest verwijderen bij werkzaamheden Vervangen oude ketels/haarden Aanbrengen restant mechanische ventilatie Restant vloerisolatie met purschuim Anti-slip op galerij duplexwoningen

Stel uw vragen