Strategisch vastgoedplan faculteit Bouwkunde “De added value van het Bouwkunde gebouw” Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 13 april 2007

Introductie Plattegrond Foto’s Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 13 april 2007

Doel onderzoek Het ontwerpen van een nieuwe huisvestingsstrategie voor de faculteit Bouwkunde Op dit moment zijn er geen concrete plannen voor het gebouw van de Faculteit Bouwkunde. Er is echter een situatie ontstaan, waarin het gebouw niet optimaal voldoet aan de eisen van gebruikers en de TU Delft. Het rapport zal een stappenplan doorlopen. Stappenplan Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 13 april 2007

TU Delft – Faculteit Bouwkunde Preferred partner Stakeholders TU Delft – Faculteit Bouwkunde Preferred partner Onderwijs Onderzoek Kennisvalorisatie Met de stakeholder analyse zijn de relevante stakeholders in kaart gebracht. De belanghebbenden worden nu onderverdeeld in categorieën zoals weergegeven in de figuur. Per indicator is aangegeven wat het primair belang, de doelstelling met betrekking tot het vastgoed en de ‘meeteenheid’ is. Hoofdzaken voor het bepalen van een goede huisvestingsstrategie, zijn onderwijs, onderzoek en kennisvalorisatie. Er wordt gekeken wat de beste manier is ‘to add value’ voor het vastgoed vanuit deze drie kernpunten voor de periode van nu en de komende tien tot vijftien jaar. Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 13 april 2007

Externe analyse Interne analyse Probleemanalyse Externe analyse Interne analyse De mondiale concurrentie tussen kennisinstellingen verscherpt. De competitie om mensen, middelen en reputatie wordt heviger. De voor de TU Delft relevante ‘dwingende’ trends zijn de volgende: de verdere ontwikkeling van internationale kennisnetwerken, de voortgaande liberalisering van de onderwijsmarkt, de veranderingen in de internationale vraag naar kenniswerkers, de nationale prioriteiten op het gebied van hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek, het toenemende belang van kennisvalorisatie, de veranderende rol van de overheid en de noodzaak tot een slagvaardige organisatievorm. Een aantal punten die nu als problemen worden ervaren in het gebouw zijn: Kantoorruimte niet gemakkelijk om te bouwen naar onderwijsruimte en omgekeerd, maar gebouwstructuur biedt voldoende mogelijkheden voor flexibiliteit. Gebouw voldoet niet meer aan brandtechnische eisen. Duurzaam bouwen is niet in het huidige ontwerp aanwezig. Inrichtingspakket is gedateerd en technische verouderd, heeft niet de juist uitstraling en is moeilijk te onderhouden. Gebouw is niet energiezuinig: gevels onvoldoende luchtdicht, isolatie gevels en dak voldoet niet aan Bouwbesluit, verlichtingsinstallatie is verouderd en niet energiezuinig. Luchtkwaliteit onvoldoende. Een anoniem gebouw; het is niet direct herkenbaar als een gebouw waar architectuur en/of bouwkunde gedoceerd wordt. Geen samenhang in het gebouw (een voor-, midden- en achtergedeelte). Ontvangsthal is meer een verkeersruimte dan een ontmoetingsplaats. Te weinig individuele werkplekken en ateliers. Het groepscontact moet meer centraal staan; door discussie er het meest geleerd wordt. Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 13 april 2007

Begane grond 10e verdieping Legenda Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 13 april 2007

Probleemstelling “Hoe kan in de vier verschillende speelvelden van de vastgoedmanager de meeste ‘added value’ gevonden worden voor het vastgoedobject van de faculteit Bouwkunde met als kernpunten onderwijs, onderzoek en kennisvalorisatie, de drie allerbelangrijkste processen voor zowel de faculteit Bouwkunde als de technische universiteit Delft?” Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 13 april 2007

Toekomstscenario’s Wat externe en interne toekomstige ontwikkelingen voor invloed zullen hebben op het vastgoed van de faculteit Bouwkunde is uiterst onzeker. Door middel van een tweetal hypothetische veronderstellingen is geprobeerd hier middels de scenario’s meer duidelijkheid in te verschaffen. Voor een inschatting van de mutaties voor een optimalere vastgoedvoorraad voor de lange termijn, zal de nadruk van de toekomstige ontwikkelingen moeten liggen op ontwikkelingen die een lage voorspelbaarheid hebben, maar een grote impact en mate van invloed op het vastgoed object. Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 13 april 2007

Scenario 1 heeft een geringere kwaliteitsverbetering, maar door flexibel ruimtegebruik, innovatieve huisvestings-/studieoplossingen en betere marketing, is het toch mogelijk meer studenten te huisvesten. Het is niet mogelijk om elke student een eigen werkplek te bieden, wat wel het geval is in scenario 2, maar door meer practicum- en collegeonderwijs wordt dit gecompenseerd en het aantal uren zelfstudie verminderd. Bij scenario 1 ligt de nadruk bij investeringen veel meer in onderwijs en onderzoek. Door het onderzoek naar een hoger plan te tillen is er een betere kennisvalorisatie en (financiële) samenwerking met het bedrijfsleven mogelijk. Op dit moment is de basis voor erkend wetenschappelijk erg gering. Bij scenario 2 zijn de totale exploitatie lasten een stuk lager dan bij scenario 1. De extra investeringen in de technische installaties betalen zich op den duur terug door deze lagere exploitatiekosten. De bandbreedte van de scenario’s vormen het venster waarbinnen later in dit rapport de scenario’s met de strategie worden afgestemd. Het hangt er vanaf waar de nadruk op ligt aan de hand van de te bepalen strategie. Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 13 april 2007

Strategiebepaling In het schema is per vastgoedstrategie (added value) aangegeven wat globaal de keuzes zijn op vastgoed en operationeel niveau. Deze keuzes worden gekoppeld aan de ‘added values’ om via het strategiemodel (zie tabel 5) te bepalen welke strategische keuze het best voldoet aan de probleemstelling. Er wordt onderzocht welke added value de vastgoedstrategieën leveren het vastgoed met betrekking tot de drie kernpunten onderwijs, onderzoek en kennisvalorisatie. Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 21 mei 2007

Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 13 april 2007

Secundaire strategiën Primaire strategiën 1. Marketing en PR verbeteren 2. Flexilbiliteitsvergroting Secundaire strategiën 3. Kostenreductie 4. Productiviteitsvergroting Marketing en PR verbeteren Het gebouw fungeert als marketing tool voor talenten. Een gebouw met de juiste uitstraling en interne/externe representativiteit. Creëer een high-level werkomgeving voor excellente prestaties. Flexibiliteitsvergroting Flexibel en efficiënter ruimtegebruik van alle werk- en lesruimten. Creëer innovatieve dynamische kantoorconcepten. Flexibel in structuur en indeling voor snelle en gemakkelijke aanpassingen. Kostenreductie Minimaliseren operationele kosten volledige gebouw. Efficiënter gebruik maken van werk- en studieruimten (op kosten niveau). Productiviteitsvergroting Goed onderhoud voor optimale operationaliteit in het gebouw. Zorg voor voldoende lesruimten en effectieve inroostering. Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 13 april 2007

Match In een aantal aspecten is nu een middenweg gekozen, als bijvoorbeeld de kwaliteit en representativiteit van de ruimten. Vooral intern is hier bijna net zo een hoge kwaliteit gekozen als in scenario 2. Het vereiste budget is met tien miljoen gestegen tot € 34,2 miljoen. Samen met de eigen reserves is er dan een budget van € 45 miljoen, gefaseerd te investeren in het gebouw. Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 13 april 2007

Aanpak Ruimteoplossingen Technische uitvoering Efficiënter ruimtegebruik Er zal een toename van het aantal studenten zijn, maar door onderwijs in de avonduren in te voeren, mede door de komst van de tramverbinding en daardoor een betere bereikbaarheid in de avonduren, wordt die extra ruimtebehoefte gecompenseerd door efficiënter gebruik van de beschikbare ruimte. Door dynamische kantoorconcepten toe te passen is het mogelijk in de hoogbouw per verdieping 1 kabinet te muteren tot studiewerkplek. De opslagruimte in de kelder zal gebruikt worden voor het verder clusteren en inbouwen van extra high-level practica- en onderzoeksruimte. Vlakke zaal F op de 10e verdieping zal gemuteerd worden naar atelierruimte. De 408 m² overige ruimte, verspreid door het gebouw, zal gebruikt worden voor afstudeerplekken. Marketing en PR verbeteren In de belangrijkste ontmoetingsplaatsen, de entree en het restaurant, wordt het inrichtingspakket in zijn geheel vervangen, met uitzondering van elementen met een essentiële architectonische waarde. Een goede uitstraling en representativiteit zijn in deze ruimtes essentieel. Een sterk verbeterd receptiefunctie is ook gewenst, voor betere toegankelijkheid en benaderbaarheid vanuit bijvoorbeeld het bedrijfsleven. Flexibiliteitsvergroting De flexibiliteit in structuur en indeling komt terug in verplaatsbare tussenwandjes in alle atelierruimtes (al veel aanwezig) en gemakkelijk demontabele binnenwanden (tussen kabinetten). De technische installaties dienen op de flexibiliteit aangepast te worden. Ruimte moeten gemakkelijk van functie, structuur en indeling kunnen veranderen. Een update van de elektriciteits- en ICT-aansluitingen op de plaatsen waar het meest flexibel ruimtegebruik is (ateliers, kabinetten en collegezalen) is gewenst. Kostenreductie en productiviteitsvergroting Het gebouw is niet energiezuinig: gevels onvoldoende luchtdicht, isolatie gevels en dak voldoet niet aan Bouwbesluit, verlichtingsinstallatie is verouderd en niet energiezuinig. Het dak wordt geïsoleerd en weer waterdicht gemaakt. Het isoleren van de gevel is te kostbaar, zoals blijkt uit scenario 2. De luchtdichtheid van de gevel zal echter wel verbeterd worden en tevens zal de gevelbeglazing vervangen worden door extra isolerende beglazing. Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 13 april 2007

Financiële consequenties Risico’s Invloed op portefeuille niveau Ter voorkoming van verstoring bedrijfsvoering is er voor de periode 2007-2015 € 17 miljoen beschikbaar voor de faculteit Bouwkunde. Dit bedrag komt bovenop het reeds al geplande onderhoud wat is weergegeven in de tabel. Een bedrag wat niet toereikend is voor de benodigde € 45 miljoen. Dat zou betekenen dat als er geen extra opbouw van de financiële reserves meer is, de faculteit Bouwkunde tot en met 2018 de beschikking heeft over: € 17 + € 10,8 + € 14,85 = € 42,65 miljoen. Dit is dus zonder vreemd vermogen. Inflatie geldt voor zowel uitgaven (renovatie) als inkomsten (rente) en is dus verwaarloosbaar. Dit betekent een tekort van € 2,35 miljoen. Voor dit bedrag zou een beroep gedaan kunnen worden op de ‘Wensenlijst 2007-2013’ van totaal € 38 miljoen, waarin optimalisatie van de faculteit Bouwkunde ook al staat aangegeven. Zie de tabel voor de financiële uitwerking. Risico’s Risico’s zijn vooral te vinden in de toekomstige ontwikkelingen, die een lage voorspelbaarheid hebben, maar een grote impact. Invloed op portefeuilleniveau Met het benutten van slechts € 2,35 miljoen van het gedeelde potje ‘Wensenlijst 2007-2013’ zijn de gevolgen financieel gezien minimaal voor de overige vastgoedobjecten. Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 13 april 2007

Conclusies en aanbevelingen Gebouw als marketingtool Aantrekken talenten Representatiever Flexibeler en efficiënter Minimalisering kosten Goed onderhoud Conclusies In dit rapport waren de hoofdzaken voor het bepalen van een goede huisvestingsstrategie, onderwijs, onderzoek en kennisvalorisatie. Er is gekeken wat de beste manier is ‘to add value’ voor het vastgoed vanuit deze drie kernpunten. Algemene koers van de TU Delft is zeer ambitieus, competitief ingesteld en vraagt om een enorme investering; terwijl de financiële koers van de TU terughoudend en defensief was. Door een financiële koers die iets minder defensief is en het Meerjarenvastgoedinvesteringsplan is het toch mogelijk gebleken, die middelen die nodig zijn om aan de doelstellingen van de faculteit Bouwkunde te voldoen (middels het vastgoed), te bemachtigen. Samengevat is de strategie: Een gebouw dat fungeert als marketing tool voor talenten en bedrijfsleven dat de juiste uitstraling en interne/externe representativiteit heeft, waarin flexibel en efficiënt ruimtegebruik mogelijk is, terwijl de operationele kosten worden geminimaliseerd en door goed onderhoud een optimale operationaliteit heeft. Hierin zijn respectievelijk de ‘added values’ marketing en PR verbeteren, flexilbiliteitsvergroting, kostenreductie en productiviteitsvergroting in meegenomen. Aanbevelingen De aanbevelingen, die volgen uit de ingrepen in het plan van aanpak, zijn erop gericht de hier boven samengevatte vastgoedstrategie te vertalen naar het object, de faculteit Bouwkunde, in ruimteoplossingen, technische uitvoering en efficiënter ruimtegebruik. Er zijn risico’s in de vorm van internationalisering en te grote concurrentie en verlies van de marktpositie. Financieel gezien is er door het beetje speling wat er is ontstaan door het Meerjarenvastgoedinvesteringsplan, heel veel mogelijk gebleken. Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 13 april 2007

Vragen? Lennaert Diephuis MSc 2a Corporate Real Estate Management 13 april 2007