Challenge the future Delft University of Technology Over spaghetti, verkoop en veranderingstheorieën Effecten van verkoop van huurwoningen op leefbaarheid Dr. Reinout Kleinhans, Faculteit Bouwkunde, OTB

2 Drie fundamentele problemen 1.We kunnen het niet goed zien 2.We zien het gewoon verkeerd 3.We willen het niet zien

3 Met zevenmijlslaarzen Thema binnen de Kenniswerkplaats Review literatuur m.b.t. effecten NL: géén eenduidige onderzoeksresultaten Engelse ervaringen met Right to Buy Loopt ruim 30 jaar Ruim 2,7 miljoen huurwoningen verkocht Veranderingstheorieën Omschrijving Realiteitsgehalte

4 We kunnen het niet goed zien (1) Bron: Kadaster (data opgenomen in Cijfers over Bouwen en Wonen 2013). Aantallen ► halen we eigenlijk de drempelwaarde voor effecten?

5 We kunnen het niet goed zien (2) Er spelen onderliggende causale mechanismen die door elkaar heen lopen en elkaar versterken Veranderingstheorieën ontwarren

6 Bevolkingssamenstelling Minder probleemcumulatie Minder concentratie van kansarmen Buurten minder eenzijdig qua soc-ec. samenstelling In- en uitstroom van bewoners verandert (bij verkoop na mutatie)

7 Stabiliteit en sociale samenhang Gunstig voor sociale structuur Vasthouden bewoners die zich verbonden voelen Mutatiegraad neemt af, stabiliteit neemt toe Kopers verhuizen doorgaans minder snel dan huurders

8 Actieve betrokkenheid bij omgeving Betere leefbaarheid Meer inzet voor behoud kwaliteit van de buurt Meer bewustzijn van negatieve ontwikkelingen/bedreigingen Meer gevoel verantwoordelijkheid (impact omgeving op marktwaarde)

9 Onderhoud: positieve variant Beter aanzien van de buurt Verbetering buitenzijde: positieve uitstraling Verfraaiing of wegwerken achterstallig onderhoud Aankoop versterkt gevoel eigendom en zeggenschap over woning

10 Onderhoud: negatieve variant Slechter aanzien van de buurt Verslechtering buitenzijde: negatieve uitstraling Ontstaan en ‘escalatie’ van achterstallig onderhoud Versterkt gevoel van eigendom, maar geen geld voor onderhoudProblematische besluitvorming binnen VvE’s in gemengde complexen

11 Overlast en (on)veiligheid Dalende leefbaarheid Overlast voor buren, onveiligheid en angst Vestiging van criminele activiteiten en/of illegale kamerverhuur Minder ‘formeel’ toezicht, grotere kans op dubieuze huiseigenaren

12 We zien het verkeerd! Lessen uit ruim 30 jaar Right to Buy en bijbehorend onderzoek Veel sterker bewijs voor de negatieve veranderingstheorieën Negatieve effecten op onderhoud, veiligheid en overlast Bij zittende bewoners effecten pas zichtbaar op langere termijn Resales leiden tot instroom ‘echte’ nieuwkomers Omgekeerde causaliteit! Selectiviteit van de verkoop Uitgangssituatie en ontwikkeling van buurten waar verkocht wordt Beide ten onrechte aangezien voor effecten; het zijn oorzaken!

13 We willen het niet zien De waarde van eigenwoningbezit is sterk ideologisch geladen en daarom is het moeilijk om er ‘tegen’ te zijn. (Nota Mensen Wensen Wonen, 2000, p. 295) Financiële belangen voor de corporatiesector zijn enorm Gebrek aan ‘bewijs’ voor positieve effecten op LBH

14 Neemt u mee naar huis 1.We kunnen het niet goed zien 2.We zien het gewoon verkeerd 3.We willen het niet zien Wees zeer kritisch op de (beleids)aannames bij verkoop Let scherp op de sociaal-ruimtelijke context waarbinnen je wil verkopen