Beleggen in vastgoed(papier) Gert De Mesure, mei 2013

1. Vastgoed als activaklasse Vastgoed is één van de 5 activaklasses (cash, obligaties, aandelen en grondstoffen) Is grootste activaklasse Lage correlatie met aandelen en obligaties Hoge risico-gecorrigeerde return i.v.m. andere activaklasses (liquiditeit, kosten,..) Vastgoed biedt traditioneel bescherming tegen inflatie (huurindexering, bouwkosten) Gert De Mesure, mei 2013

1. Vastgoed als activaklasse Nadelen: - transactiekosten - liquiditeit Oplossing hiervoor: effectisering (papier) Nadeel: volatiliteit, correlatie met aandelen Gert De Mesure, mei 2013

1. Vastgoed als activaklasse Bezorgdheid: vastgoed is regelmatig oorzaak van een crisis door overwaardering Gert De Mesure, mei 2013

1. Vastgoed als activaklasse België: constante prijsstijgingen in residentieel vastgoed Quid andere vastgoedsegmenten? Bron: KBC Gert De Mesure, mei 2013

1. Vastgoed als activaklasse België: residentieel vastgoed in Brussel: Wet van vraag en aanbod speelt Stijging bevolking met 19% sinds 2000 Door verdere groei zijn er jaarlijks 4.890 wooneenheden (CBRE) nodig Er worden er maar 2.400 per jaar gebouwd Minder grond ter beschikking -> torenbouw Impact op regio rond Brussel en verder Gert De Mesure, mei 2013

1. Vastgoed als activaklasse Andere vastgoedsegmenten zijn niet bereikbaar voor particuliere belegger door hoge instapdrempel -> effectisering Baanbrekend: REIT’s in de V.S.

1. Vastgoed als activaklasse Effectisering: maakt vastgoed meer liquide, maar zorgt voor grotere correlatie met aandelen

1. Vastgoed als activaklasse EPRA België vs individuele vastgoedbevaks EPRA België: negatief door kantorenbevaks Gert De Mesure, mei 2013

2. Vastgoed: cyclisch? Financieel/economische crisis van 2008 heeft koersen vastgoedbevaks gedrukt Terecht of onterecht? Onterecht zo blijkt vandaag Vastgoedbevaks waren liquide in crisis en dat was een nadeel (heel wat andere activa konden niet verkocht worden) Gert De Mesure, mei 2013

2. Vastgoed: cyclisch? Evolutie van hun bezettingsgraad Gert De Mesure, mei 2013

2. Vastgoed: cyclisch? Kantoorleegstand in Brussel: niet cyclisch, maar structureel overaanbod sinds 2006 Logistiek: geen grote beschikbaarheden Kapitaalverhogingen (-> verwatering) hebben grootste negatieve impact op koers Individuele dossiers hebben soms negatieve impact: Virco-Tibotec (I’vest Off.), Dexia (Cof.), L’Oréal (Leas.),… Gert De Mesure, mei 2013

3. Schuldhefboom Zie artikel De Tijd 2 februari 2013 Deels verklaring voor hoge premie tegenover de intrinsieke waarde +33% Gert De Mesure, mei 2013

3. Schuldhefboom Positieve impact rentedaling: lagere financieringskost: Befimmo: 3,55% -> 3,38% Cofinimmo: 4,20% -> 4,11% Leasinvest Re: 3,84% -> 3,04% WDP: van 4% -> 3,6% Indekking kredieten tegen hogere rente via allerlei instrumenten Gert De Mesure, mei 2013

4. Professioneel beheer Portefeuillespreiding (spreiding risico) Verdeling vaste kosten over portefeuille Dominante spelers in hun segment Eerste klasse activa Eerste klasse huurders (O’Cool/Photo Hall) Wijziging businessmodel: van passieve naar actieve beheerder Opmerkelijke transacties Gert De Mesure, mei 2013

4. Professioneel beheer Voorbeelden HIB: certificaat Louvain-la-Neuve: bruto 8,4% Cofinimmo & Aedifica: heel gevulde pijplijn met voorverhuurde projecten Leasinvest Re: shopping center Lux 75 mio € WDP: Lakeside (NL) 105 mio € Montea: Brucargo: 60.000 m2 Befimmo: Blue Tower 78,5 mio € (6,9%) Gert De Mesure, mei 2013

5. Waardering Meeste vastgoedbevaks noteren met een belangrijke premie Premie: impact schuldhefboom, spreiding portefeuille, professioneel beheer Opgelet: eigen vermogen wordt gedrukt door negatieve waarde indekkingen Waarde van vastgoed is wat het opbrengt: Langere looptijd huurcontracten Kredieten ingedekt op langere termijn Gert De Mesure, mei 2013

5. Waardering Aantrekkelijk rendement versus andere financiële activa: concurrentie tussen verschillende soorten activa Positief voor vastgoedbevaks: markt kijkt niet naar waardering, wel naar cash flows Brutorendementen: Gert De Mesure, mei 2013

6. Inflatie -> impact op rente Veel mensen vrezen stijging van rente door stijging inflatie Onderzoek door Federal Reserve Bank of Cleveland: geen inflatiedreiging Gert De Mesure, mei 2013

7. Overzicht vastgoedbevaks Gert De Mesure, mei 2013

7. Overzicht vastgoedbevaks Gert De Mesure, mei 2013

8. Vraagstelling/conclusies Ter info Research over individuele vastgoedbevaks staat er beschikking op: www.vfb.be www.gertdemesure.be Vragen naar gert.de.mesure@skynet.be Gert De Mesure, mei 2013