Woningfinanciering een inleiding Hoofdstuk 3 drs N.Knoops

Hypotheekvormen en renteconstructies De lineaire hypotheek De annuïteitenhypotheek De hypotheek met aflossing via een levensverzekering De bankspaarhypotheek De effectenhypotheek De aflossingsvrije hypotheek Overlijdensrisicoverzekering Renteconstructies hoofdstuk 3 drs N.Knoops

De lineaire hypotheek Gelijke aflossingen gedurende looptijd Lineaire afname van rente en totaalbedrag Overlijdensrisicoverzekering (los) is mogelijk hoofdstuk 3

De lineaire hypotheek Voordelen Nadelen Snelle vermogensvorming Dalende lasten Laagste rentelasten Eenvoudig te begrijpen Nadelen Hoge beginlasten Beperkt fiscaal voordeel hoofdstuk 3

De annuïteitenhypotheek Constant totaalbedrag aan rente + aflossing per periode Totaalbedrag = annuïteit Berekening: zie H8 Exponentiële toename aflossingsdeel Exponentiële afname rentedeel Overlijdensrisicoverzekering (los) is mogelijk hoofdstuk 3

De annuïteitenhypotheek Voordelen Gelijkblijvende brutofinancieringslasten Lage bruto- en nettofinancieringslasten bij aanvang Inflatievoordeel Nadelen Weinig vermogensvorming bij aanvang Stijgende nettolasten Hogere rentelasten dan bij lineaire hypotheek hoofdstuk 3

De hypotheek met aflossing via een levensverzekering Geen tussentijdse aflossingen Sparen via levensverzekering Twee componenten Risicopremie Spaarpremie Gemengde verzekering Overlijdensrisicoverzekering is verplicht onderdeel hoofdstuk 3

De hypotheek met aflossing via een levensverzekering Voordelen (Meer dan) volledige compensatie voor hoge rentelasten door Maximaal fiscaal voordeel Belastingvrij sparen in box 1 via kapitaalverzekering eigen woning (KEW) Gelijkblijvende brutofinancieringslasten Gelijkblijvende nettofinancieringslasten Nadeel Diverse randvoorwaarden voor belastingvrij sparen en belastingvrije uitkering (zie H10) hoofdstuk 3

De hypotheek met aflossing via een levensverzekering 4 subvormen De traditionele levenhypotheek De spaarhypotheek De beleggingshypotheek De hybride hypotheek hoofdstuk 3

De traditionele levenhypotheek Gegarandeerde rentevergoeding (± 3%) over ingelegde spaarpremies Verzekerde deelt meestal mee in winst van verzekeraar Voordeel: lagere spaarpremie Nadeel: geen 100% zekerheid dat op eind van de looptijd de hoofdsom bij elkaar gespaard is hoofdstuk 3

De spaarhypotheek Geen winstdeling Klein nadeel Rente op spaarpremies = hypotheekrente Groot voordeel Andere voordelen: Rentedempend effect Zekerheid dat op einddatum gehele hoofdsom van lening wordt afgelost hoofdstuk 3

De spaarhypotheek Ander nadeel: geldverstrekkers hanteren soms een hoger rentepercentage dan bij andere hypotheekvormen Berekening spaarpremie: zie H9 hoofdstuk 3

De beleggingshypotheek Spaarpremies worden belegd Verder als spaarhypotheek Voordeel (Kans op) hoger rendement Lagere ‘spaarpremie’ Nadeel Geen 100% zekerheid dat op eind van de looptijd de hoofdsom bij elkaar gespaard is hoofdstuk 3

De hybride hypotheek Mengvorm van spaarhypotheek en beleggingshypotheek hoofdstuk 3

De bankspaarhypotheek Hypotheek met aflossing via geblokkeerde rekening Periodieke storting van inleg op: spaarrekening Spaarrekening Eigen Woning (SEW) beleggingsrekening Beleggings(recht/rekening) Eigen Woning (BEW) hoofdstuk 3

De bankspaarhypotheek Belastingvrij sparen in box 1 (randvoorwaarden) analoog aan KEW Geen automatische afdekking van het overlijdensrisico hoofdstuk 3

De bankspaarhypotheek Voordelen Zie spaarhypotheek en beleggingshypotheek Geen automatische koppeling aan overlijdensrisicoverzekering Nadelen hoofdstuk 3

De effectenhypotheek Geen tussentijdse aflossing Opbouw van vermogen d.m.v. beleggingsportefeuille Doel: aflossing van hoofdsom op einde looptijd Twee manieren: Eenmalige inleg aan begin Periodieke inleg hoofdstuk 3

De effectenhypotheek Eenmalige inleg aan begin Meefinanciering in geldlening mogelijk, maar: alleen interessant als rendement hoger dan hypotheekrente extra risicovol (beleggen met geleend geld) rente over financiering inleg is niet fiscaal aftrekbaar hoofdstuk 3

De effectenhypotheek Periodieke inleg lijkt op beleggingshypotheek, maar is geen verzekering  lagere kosten lijkt op BEW, maar geen geblokkeerde rekening  tussentijdse opnames zijn mogelijk hoofdstuk 3

De effectenhypotheek Fiscaal: Valt in box 3  jaarlijkse belastingbetaling over opgebouwd vermogen Uitkering is altijd onbelast geen randvoorwaarden als bij KEW, SEW of BEW Conclusie: belaste vrijheid! hoofdstuk 3

De effectenhypotheek Voordelen Maximaal fiscaal voordeel Geen verzekeringskosten Gelijkblijvende bruto- en nettolasten Kans op een hoger rendement dan bij sparen Veel vrijheid Geen fiscale beperkingen als bij KEW en BEW Tussentijdse opnames zijn toegestaan hoofdstuk 3

De effectenhypotheek Nadelen Geen zekerheid dat op eind van de looptijd de hoofdsom volledig kan worden afgelost Belastingbetaling over opgebouwd vermogen in box 3 Rente over meegefinancierde eenmalige inleg is niet aftrekbaar hoofdstuk 3

De aflossingsvrije hypotheek Geen tussentijdse aflossing Geen regeling over aflossing aan het einde van de looptijd Aflossing Door zelf te sparen/beleggen Door verkoop woning Verlenging looptijd ( slechts uitstel) Levenslange overlijdensrisicoverzekering hoofdstuk 3

De aflossingsvrije hypotheek Vaak tot maximaal 75% executiewaarde Tot maximaal 50% onderhandse verkoopwaarde bij NHG hoofdstuk 3

De aflossingsvrije hypotheek Voordelen Maximaal fiscaal voordeel Laagste lasten gedurende looptijd Gelijkblijvende bruto- en nettolasten Nadelen Bij verkoop woning bestaat kans op restschuld Alleen vermogensvorming door waardestijging woning Geen regeling over aflossing hoofdstuk 3

Overlijdensrisicoverzekering Voor geldlener niet altijd wenselijk Vaak wens/eis van geldgever Verplicht bij NHG Automatisch bij hypotheek met aflossing via een levensverzekering Rechten zijn verpand aan geldgever hoofdstuk 3

Renteconstructies Variabele rente Rentevaste periode Euribor + opslag Lager dan rente bij rentevaste periode Grote schommelingen mogelijk Rentevaste periode 1 tot 30 jaar Rente hoger dan bij variabele rente Geldlener betaalt voor zekerheid hoofdstuk 3

Renteconstructies Keuze voor varabel of rentevast afhankelijk van Renteverwachting Risicobereidheid geldlener hoofdstuk 3

Renteconstructies Renteconstructie Doel: beperken van renterisico 4 basisconstructies rentebedenktijd vooraf rentebedenktijd achteraf rentemiddeling rentedrempel of bandbreedte Nadeel: vaak een iets hogere rente hoofdstuk 3