Bijdrage aan docentendag Vastgoed en Makelaardij Aardbevingen en de regionale woningmarkt: gevolgen voor eigenaren, huurders en verhuurders Bijdrage aan docentendag Vastgoed en Makelaardij Groningen, 31 januari 2018 George de Kam www.rug.nl/staff/g.r.w.de.kam Pieter Elsinga (NCG)

Introductie Voorstellen: Pieter Elsinga en George de Kam Duo presentatie Gaswinning en aardbevingen in Groningen: Context De woning als pijnpunt Een greep uit onderzoeksresultaten Effecten woonbeleving en woningmarkt Transacties, prijzen en waarde Reactie van het beleid….en verder…. Hoe omgaan met schade en versterking Beleid NCG What’s in it for you: Consequenties voor rollen makelaar en taxateur Aardbevingen in Groningen als thema in het onderwijs

Groningenveld en seismische risico’s

1.a Gaswinning en aardbevingen in Groningen Slochteren 1963 Kaart Groningenveld Concessie aan NAM > gasgebouw Inmiddels 80% gewonnen 290 miljard euro voor Staat der Nederlanden NAM (over 2016) 526 miljoen winst Geologisch: compactie (> 10cm), aardbevingen langs breuklijnen Veel (en terugkerende) schade aan gebouwen, veiligheidsrisico

Het Gasge-bouw

1.b Woning: de open zenuw in relatie gaswinning en dagelijks leven Schade Veiligheid Woongenot/beleving ‘sweat equity’ Waarde Gehechtheid Risico en controle Bejegening Gevangenschap…

Kerncijfers voor postcodegebieden met aardbevingsschade Aantal huurwoningen 2013 88.545 Aantal koopwoningen 2013 91.207 Totaal aantal woningen 2013 179.752 Aantal corporatie huur 2012 (WOZ bekend) 48.491 Gemiddelde WOZ 2012 alle woningen 172.000 euro Gemiddelde WOZ 2012 corporatie 115.000 euro Waarde alle woningen obv WOZ 2012 30.9 miljard Waarde corporatiewoningen idem 5.6 miljard Waarde overige woningen (berekend) 25.4 miljard [1

Deel 2: Een greep uit onderzoeksresultaten

Doorwerking van aardbevingen: een conceptueel model

2.A Woongenot en woonbeleving onder druk (1) Schade, aantasting woongenot, waardedaling speelt ook al in 2009 in de kern van het gebied (Loppersum) (Raemaekers 2009) Vergelijkend onderzoek 2009-2013: toename effecten en zorgen, in groter gebied (ook Slochteren) (Raemaekers & de Kam (2013) Vooral effect van herhaalde schade (diverse bronnen) Eerste onderzoek naar psychische effecten: stress, verlies aan controle (Verlinde, 2014) Reële compensatie, respectvolle bejegening, mogelijkheid om weg te kunnen hogere prioriteit dan veiligheid (de Kam en Idsardi, 2014)

Een greep uit onderzoeksresultaten (2) Negatieve gezondheidseffecten aangetoond, met name bij meermalen schade aan de woning (Postmes en anderen 2017) Instroom kopers van buiten sterk verminderd, kopers in Loppersum vaak alleenstaand (Boes, 2016) Slechte ervaringen met verkoop: lange verkooptijd, boventrendmatige verlaging vraagprijzen, wel transacties met regionale kopers, schade aan woning belangrijk afwegingspunt, herstelde woningen lager gewaardeerd (de Kam en Mey 2017).

Een greep uit onderzoeksresultaten (3) Leefbaarheid onder druk, giftige cocktail aardbevingen en krimp, druk om elders te gaan wonen (OTB 2016) Woningmarktontwikkeling (CBS) Marktindicator (OTB) Woningmarkt en bewonersonderzoek (KAW)

2.B Effect op transacties, prijzen en waarde Minder transacties Langere verkooptijd Lagere prijzen Verlies van waarde > maar hoe kwantificeer je dat?

Modellen bepaling prijseffect Soorten modellen: Kenmerken modellen Repeated sales Uitkomsten afhankelijk van specificaties van het model, zoals: wat is risico gebied, welke periode kies je, differentiatie binnen risico gebied, welke referenties, effect van schade en imago, wisselwerking met andere factoren zoals krimp en met woningkenmerken zoals onderhoudstoestand van de woning.. Drie voorbeelden: CBS Koster / de Kam Atlas

Methode CBS Halfjaarlijkse rapportage over verkoopbaarheid. Kenmerkenmodel Gebiedsindeling op basis van % schade Vergelijking met referentiegebied onderverdeeld naar krimp en niet-krimp

Methode Koster / de Kam (2016) Basis (Koster): 1% toename schademeldingen leidt tot 0,2% prijsdaling. Zie voor een berekening (waarop de kaart in de volgende slide gebaseerd is) http://www.rug.nl/news-and-events/news/archief2016/nieuwsberichten/waarde-groningse-huizen-daalt-met-1-miljard-euro-door-aardbevingen met de link naar onderzoeksrapport, zie ook nadere beschouwing in http://www.rug.nl/research/portal/files/32382722/URSI354Waardedalingdooraardbevingenlowres.pdf!null

Berekening stap Uitkomst kern Loppersum 4 pc gebied 9919 Loppersum Aantal huizen 1120 Percentage schade meldingen (OTB) 52% Percentage waardedaling (Koster) 10,3% Gemiddelde WOZ waarde (CBS 2012) 170.000 euro Waarde alle woningen (huizen*WOZ) 190.400.000 euro Totale waardedaling (Koster*waarde) 19.659.752 euro Waardedaling per woning 17.553 euro

Waardedaling per woning

Debat over deze methode > Atlas Uitkomst 900 miljoen, gemiddeld 3% Debat over deze methode Uitkomsten critical review Daarna nog verschenen: Atlas 5 jaar na Huizinge (2017): imago-effect, plus effect aantal voelbare aardbevingen, plus effect schadebudget

Vergelijking uitkomsten CBS – Koster/de Kam – Atlas voor Gemeenten Overzicht Conclusie: alle methoden hebben nog hun onvolkomenheden > verbeterprogramma dringend gewenst Tendens grootste effect kort na Huizinge 2012, daarna een afzwakking > hoe na Zeerijp 2018?

Verschillende uitkomsten voor Loppersum… Onderzoek Gemiddeld waardeverlies Opmerkingen Koster en de Kam (2016) -10,9% Atlas ‘Met angst en beven’ (2016) (variant – 2%) -7% (-4,5%) (met positief effect van schadebudget) Idem variant – 5,2% -10,2% (-8,2%) CBS (2017) -3,2% Gemiddeld over groter gebied Atlas ‘Vijf jaar na Huizinge’ (2017) -8,7% (inclusief effect van schadebudget)

3 Beleid NCG en verder MJP NCG (versterking en verduurzaming) Onderzoeken CBS woningmarktontwikkeling , OTB Marktindicator en Critical Review Bijdrage aan KAW onderzoek woningmarkt en bewonersonderzoek Koopinstrument en Woonbedrijf Effect nieuw kabinet (oktober 2017)

3.a Hoe met schade en versterking? (1) NAM moet betalen (Mijnbouwwet) NAM compenseert waardeverlies bij verkoop sinds 2013 (alleen in kern van aardbevingsgebied) Waardevermeerderingsregeling (4.000 euro voor woningen met erkende schade > 1.000) Uitvoering van NAM naar Centrum Veilig Wonen volgens kaders NAM Burgers bij conflict: civiele procedure of recent: arbiters

Hoe met schade en versterking ? (2) In 2014: Rijksoverheid geeft (mede)verantwoordelijkheid vorm: instelling NCG en budget voor flankerend beleid. Kern van meerjarenprogramma NCG Start met versterking en sloop/nieuwbouw (Loppersum) (vanaf 2016) Omgekeerde bewijslast (2017) NAM uit procedure > NCG moet schadeprotocol maken (2017) Protocol stagneert omdat rijksoverheid haar financieel risico (dat ontstaat als NAM niet wil betalen voor wat NCG met burgers afspreekt) wil beperken (2018)

Kanttekeningen bij beleid (George) Problematiek particuliere voorraad: waar investeer je, waar koop je uit, waar versterk je > doet verlangen naar een ruilbeurs met support van gemeente, ncg en banken: waar zitten kansen voor mobiliteit in de markt met de minste kosten / het hoogste maatschappelijk rendement? Nu te veel accent op centrale planning: beweeg mee met perspectief van de eigenaar (erfgenamen van slechte panden zou je bijvoorbeeld het liefst uitkopen voor sloop; bied versterking aan bij iedere voorgenomen verkoop…) Een opkoop- en garantieregeling Regio gevangen in verstarde eigendomsverhoudingen en - rechten

4 What’s in it for you?

4.A Rol van makelaar en taxateur Bemiddelen bij koop/verkoop. Hoe transparant over aardbevingen en schade Taxeren woningwaarde en schadeeffecten. Waarborgen voor onafhankelijkheid > ‘NVM wordt hier als NAM geschreven’ 0nduidelijkheid bij eigenaren over relatie makelaars en taxateurs met verschillende opdrachtgevers in het aardbevingsdossier leidt tot wantrouwen: moeten er rijkstaxateurs komen?

4.B Groningse aardbevingen in het onderwijs? Inzicht in effect bijzondere omgevingskenmerken en schade aan woningen bij koop / verkoop en taxatie Inzicht in mogelijkheden en beperkingen modellen voor schatting prijzen Beoordelen uitkomsten van bestaande procedures Hypotheekadvies in specifieke omstandigheden Oefenstof voor taxatieleer en ontwerpen van regelingen Casuistiek voor beroepsethiek/integriteit Training vaardigheden omgaan met verkopers en kopers in problematische omstandigheden

Waar vindt u materiaal? Sites van bodembeweging, nam, ncg, gasberaad, knmi, tno, tweede kamer Onderzoeksrapporten Dossiers van Dagblad van het Noorden en rtv noord