Integraal Vastgoedrekenen Dag 1: 26 september 2017

Aandachtspunten Mobiele telefoons stil Laptops gesloten, behalve tijdens oefeningen Niet bellen, mailen, appen, sms-en, behalve tijdens de pauze Bij dringende belletjes graag de zaal verlaten.

Uw docenten Dag 1 Docent: André Deleroi MSc MRICS RT RM REV RICS Registered Valuer, CIS HypZert (MLV) Valuer Functie: Senior taxateur en adviseur Docent: Léon van der Wal MSc Functie: Consultant

Programma dag 1 26 september 2016 08:30 Ontvangst 09:00 Algemene introductie en actualiteiten 10:45 Theorie en rekenbegrippen (incl. casussen) 12:30 Lunch 13:00 Vervolg: Financiële haalbaarheidsanalyses Gebruiks- en beleggingsfase Financiering Bouw/ontwikkel exploitatie 16:00 Netwerkborrel

Leerdoelen Waar liggen onze ambities

Leerdoelen basiskennis vastgoed Bekendheid krijgen met de vastgoedmarkt en zijn terminologie Weten welke partijen actief zijn en wat zijn hun belangen Weten hoe een waarde tot stand komt Het zelfstandig maken van een eenvoudige waardering BAR/NAR DCF-waardering Grondexploitatie Het kunnen interpreteren van waarderingen en de kritische vragen kunnen stellen Bekend raken met actuele ontwikkelingen Beknopte kennis opdoen over huurcontracten Beknopte kennis opdoen over ruimtelijke ordening, dit bepaalt immers veelal in grote mate (mede) de waarde

De nieuwskoppen in de media

De nieuwskoppen in de media

Introductie vastgoedmarkt Spelers en sectoren

Spelers en belangen Spelers Focus Grondeigenaren Sluitende exploitatie Ontwikkelaars Marge maken Beleggers Rendement maken Gebruikers Genot van de zaak Daarnaast Gemeenten Provincies Adviseurs/taxateurs Financiers / Banken

Bestaat ‘De Vastgoedmarkt’ wel? Activamarkt versus Ruimtemarkt Toevoeging aan voorraad Aanbod (verhuurders) Vraag (huurders) Lokale en nationale economie Huur & bezetting Toekomst verwachting Ontwikkelmarkt Activamarkt Aanbod (eigenaren die verkopen) Indien ja Cash flow Is ontwikkeling winstgevend? Marktwaarde vastgoed Geëiste rendement Kapitaal markt Stichtingskosten (incl. grond) Vraag (investeerders die kopen)

Sectoren Residentieel vastgoed Koop Huur Particulieren versus ondernemers Regulier wonen, senioren, wonen/zorg combi’s Recreatief Woonconcepten (studenthotel, friends-concept etc.) Commercieel kantoren Commercieel retail Commercieel bedrijfspanden Commercieel logistiek Commercieel Commercieel exploitatievastgoed (hotels, parkeren, recreatief etc)

De cyclus van vastgoed

Introductie vastgoedmarkt Meer dan alleen stenen

Van winst uit vastgoedontwikkeling naar een bredere legitimatie Opbrengsten Grondopbrengsten Verkoopopbrengsten Huuropbrengsten Tijdelijke verhuuropbrengsten Erfpacht-, haven- kadegelden Werkgelegenheid Energie, water en afval Parkeerinkomsten Detailhandelsomzet Woningwaarde (OZB) Veiligheid Sociale cohesie Direct Indirect financieel of maatschappelijk Verwerving/inbreng Bouw- en woonrijp maakkosten Plankosten Kosten (tijdelijk) beheer Uitkeringen Zorgkosten Infrastructuur/mobiliteit Politie-inzet Fysieke en sociale beheerkosten Op welk schaalniveau: rijk of regionaal of gemeentelijk? Niet limitatief Kosten

Hoe kom je tot een investeringskaart? Magneet van de stad, duidelijke consistente boodschappen Corporaties sociale huur of private equity, institutioneel minder Hoe handelt een investeerder Gegarandeerd toekomstige cashflow Goede locatie Bewezen marktdruk (geen overaanbod!) Institutioneel zoekt het liefst een ‘standing asset’ Private equity zoekt het liefst een ontwikkeling Marktconforme markthuur/m2. Maatvoering woningen moet courant zijn.

Schuivende panelen in de vastgoedwereld Middellange termijn (2017 – 2019) Risicoaversie neemt af, met name bij internationale financiers; Investeringskracht blijft sterk, maar selectief; Gebruikersvraag neemt toe, maar zeker niet voor alle sectoren en deelmarkten; Partijen gaan buiten hun kerncompetentie; Publieke middelen zijn schaars; Regelgeving dominant: liever rechtmatig en doelmatig dan doeltreffend; De bouwkolom kan niet meer bijbenen, bouwprijzen stijgen; …. en de markt (b)lijkt weer op het niveau 2008 …

Effecten verduurzaming vastgoed Label C-verplichting kantoren vanaf 2023 Afspraken Energieakkoord om te komen tot een energie-neutrale gebouwde omgeving in 2050. Een tussenstap is de ambitie dat alle gebouwen in 2030 gemiddeld ten minste label A hebben. Wie houdt hier nu al rekening mee? Aanhouden en investeren of nu verkopen? Vanaf 2030 Vanaf 2023

Innovatie en nieuwe spelers in de vastgoedsector…

Vastgoed rekenen en waarderen De basis principes

Vastgoed rekenen Alles heeft waarde Waarde bepaald door: Netto opbrengsten Toekomstpotentie Emotie Opbrengst bepaald door: Marktvraag Situatie van de verkoper Financieringsmarkt En uiteraard door alles wat de ‘waarde’ bepaalt

De vastgoedketen en rekenmethodieken

Het vastgoed proces en de rekenmethodieken

Waarderingsmethodieken Comparatief Kapitalistiemethode (inkomstenbenadering) Bruto aanvangsrendement (BAR) Netto aanvangsrendement (NAR) Discounted Cash Flow methode (DCF) Residuele methode

Waarderingsmethodieken (residuele) grondwaarde berekeningen (huidige staat) (residuele) grondwaarde berekeningen (bouwrijpe staat) DCF-berekeningen BAR / NAR berekeningen Tijd Projectontwikkeling Grondexploitatie Beleggingsfase Transactie Transactie Transactie

Comparatieve methode

Waarderingsmethodiek Comparatief Recente transacties Vergelijkbare objecten

Waarderingsmethodiek Comparatief Internetanalyse / eigen database recente transacties Internetbronnen: RealWorks, Funda, ed.

Kapitalisatie methode

Waarderingsmethodiek Kapitalisatie methode Toepassing: commercieel vastgoed Kantoren Winkels Bedrijfsgebouwen Beleggershuurwoningen Bij berekening drie variabelen: Markthuur Totale investering (de waarde vrij op naam voor correcties) Bruto aanvangsrendement (BAR) BAR is geen rendement! BAR is een ratio tussen huur en investering Uitgangspunt van de benadering: oneindige continue kasstroom Let op: veel verschillende definities van BAR

Waarderingsmethodiek Kapitalisatie methode BAR is afhankelijk van: Type object (woning, winkel, kantoor, bedrijfsruimte) Locatie Uitstraling, kwaliteit, staat van het object Marktomstandigheden BAR kantoorruimten Bron: Cushman & Wakefield, 2017

Definities Huurwaarde-kapitalisatiemethode: BAR Het Bruto Aanvangsrendement is een ratio's om op basis van de bruto markthuur (de theoretische huur) de marktwaarde van een object te bepalen. 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑒𝑠𝑡𝑒𝑟𝑖𝑛𝑔= 𝐻𝑢𝑢𝑟 𝑒𝑒𝑟𝑠𝑡𝑒 𝑗𝑎𝑎𝑟 (𝑏𝑖𝑗 𝑣𝑜𝑙𝑙𝑒𝑑𝑖𝑔𝑒 ℎ𝑢𝑢𝑟 𝑡𝑒𝑔𝑒𝑛 𝑚𝑎𝑟𝑘𝑡𝑝𝑟𝑖𝑗𝑧𝑒𝑛) 𝐵𝐴𝑅 𝐵𝐴𝑅= 𝐻𝑢𝑢𝑟 𝑒𝑒𝑟𝑠𝑡𝑒 𝑗𝑎𝑎𝑟 (𝑏𝑖𝑗 𝑣𝑜𝑙𝑙𝑒𝑑𝑖𝑔𝑒 ℎ𝑢𝑢𝑟 𝑡𝑒𝑔𝑒𝑛 𝑚𝑎𝑟𝑘𝑡𝑝𝑟𝑖𝑗𝑧𝑒𝑛) 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑒𝑟𝑖𝑛𝑔 Totale investering = marktwaarde vrij op naam voor correcties BAR wordt ook wel Gross Initial Yield genoemd. Kapitalisatiefactor (Cap Rate) = 1 / BAR Bijvoorbeeld: 14 keer de huur is de BAR van 7,14%

Waarderingsmethodiek Huurwaarde-kapitalisatiemethode: BAR Totale investering is het feitelijk het bedrag dat een belegger maximaal wil investeren als het object volledig verhuurd is tegen marktprijzen, technisch geheel op orde is en op eigen grond staat. Afwijkingen worden gecorrigeerd in de koopsom: Totale investering is de som van: + Koopsom + Achterstallig onderhoud + Meer-en minderhuur (markthuur–contracthuur) + Aanvangsleegstand + Erfpachteffecten + Kosten koper (overdrachtsbelasting en overige kosten) Correcties kunnen positief en negatief zijn: Bijvoorbeeld verschil contracthuur-markthuur

Waarderingsmethodiek Huurwaarde-kapitalisatiemethode: BAR Correctie voor kosten die nieuwe eigenaar voor verwerving maakt. Waarde vrij op naam na correcties Kosten koper: Overdrachtsbelasting: 6,0% bij commercieel vastgoed 2,0% bij bestaande residentieel Notariskosten Kadasterkosten 𝑊𝑎𝑎𝑟𝑑𝑒 𝑘𝑜𝑠𝑡𝑒𝑛 𝑘𝑜𝑝𝑒𝑟= 𝑊𝑎𝑎𝑟𝑑𝑒 𝑣𝑟𝑖𝑗 𝑜𝑝 𝑛𝑎𝑎𝑚 𝑛𝑎 𝑐𝑜𝑟𝑟𝑒𝑐𝑡𝑖𝑒𝑠 (1 + % 𝑘𝑜𝑠𝑡𝑒𝑛 𝑘𝑜𝑝𝑒𝑟) Absoluut bedrag uitdrukken als percentage. Bijvoorbeeld 0,25%, 0,5% of 1,0%, afhankelijk van waarde object.

Voorbeeld BAR berekening:

Waarderingsmethodiek Huurwaarde-kapitalisatiemethode: BAR 𝐵𝐴𝑅 𝑣.𝑜.𝑛.= 𝐻𝑢𝑢𝑟 𝑒𝑒𝑟𝑠𝑡𝑒 𝑗𝑎𝑎𝑟 (𝑏𝑖𝑗 𝑣𝑜𝑙𝑙𝑒𝑑𝑖𝑔𝑒 ℎ𝑢𝑢𝑟 𝑡𝑒𝑔𝑒𝑛 𝑚𝑎𝑟𝑘𝑡𝑝𝑟𝑖𝑗𝑧𝑒𝑛) 𝑚𝑎𝑟𝑘𝑡𝑤𝑎𝑎𝑟𝑑𝑒 𝒗𝒓𝒊𝒋 𝒐𝒑 𝒏𝒂𝒂𝒎 𝑣𝑜𝑜𝑟 𝑐𝑜𝑟𝑟𝑒𝑐𝑡𝑖𝑒𝑠 𝐵𝐴𝑅 𝑘.𝑘.= 𝐻𝑢𝑢𝑟 𝑒𝑒𝑟𝑠𝑡𝑒 𝑗𝑎𝑎𝑟 (𝑏𝑖𝑗 𝑣𝑜𝑙𝑙𝑒𝑑𝑖𝑔𝑒 ℎ𝑢𝑢𝑟 𝑡𝑒𝑔𝑒𝑛 𝑚𝑎𝑟𝑘𝑡𝑝𝑟𝑖𝑗𝑧𝑒𝑛) 𝑚𝑎𝑟𝑘𝑡𝑤𝑎𝑎𝑟𝑑𝑒 𝒌𝒐𝒔𝒕𝒆𝒏 𝒌𝒐𝒑𝒆𝒓 𝑣𝑜𝑜𝑟 𝑐𝑜𝑟𝑟𝑒𝑐𝑡𝑖𝑒𝑠 Let op: Er zijn verschillende BAR-en: Vrij op naam (v.o.n.) of kosten koper (k.k.) Voor of na correcties Markthuur of contracthuur

Waarderingsmethodiek Huurwaarde-kapitalisatiemethode: BAR

BAR = 8% BAR = ?% 100% verhuurd 0% aanvangsleegstand 6 april 2007 BAR = 8% BAR = ?% 100% verhuurd 0% aanvangsleegstand contracthuur = markthuur geen achterstallig onderhoud kosten koper 7% 100% verhuurd m.u.v. jaar 1 10% aanvangsleegstand contracthuur = 80% markthuur na 1e jaar: markthuur = contracthuur achterstallig onderhoud = 10.000 kosten koper 7% Vraag de deelnemers een bod te doen op het rechterpand en schrijf deze biedingen op de flipover. koopsom + k.k. + CW leegstand + CW (markthuur – contracthuur) + achterstallig onderhoud = € 107.000 koopsom + k.k. = € 107.000 © Fakton

Waardemethodiek: BAR uitdagingen Gebruik begrip BAR is niet eenduidig Onvoldoende transparantie in de markt om de BAR te gebruiken Vraag altijd naar de definitie van de gehanteerde BAR (wat zit er in, wat niet) Meest voorkomend: BAR = contracthuur/transactieprijs VON BAR zegt niets over leegstand op termijn Wat als huurovereenkomst verloopt? Huurder heeft contract van 20 jaar? BAR zegt niets over huurprijsontwikkeling BAR zegt niets over onderhoud & beheer BAR zegt niets over restwaarde ontwikkeling Conclusie: BAR is weinig bruikbaar bij Financial Engineering

Definities NAR Netto Aanvangsrendement: een ratio om op basis van de netto markthuur (de theoretische netto huur) de marktwaarde van een object te bepalen. NAR = 𝑀𝑎𝑟𝑘𝑡ℎ𝑢𝑢𝑟 𝑒𝑒𝑟𝑠𝑡𝑒 𝑗𝑎𝑎𝑟 − 𝑚𝑎𝑟𝑘𝑡𝑐𝑜𝑛𝑓𝑜𝑟𝑚𝑒 𝑒𝑥𝑝𝑙𝑜𝑖𝑡𝑎𝑡𝑖𝑒𝑘𝑜𝑠𝑡𝑒𝑛 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑒𝑟𝑖𝑛𝑔 De NAR methodiek is vrijwel gelijk aan de BAR methodiek: rekent met een netto huur in plaats van een bruto huur. NAR wordt ook wel Net Initial Yield genoemd.

Waardemethodiek Netto Aanvangsrendement (NAR) Het bruto-netto-traject: Corrigeren voor exploitatiekosten: Belastingen en verzekeringen Mutatiekosten Beheerkosten Courtages Planmatig onderhoud Overige kosten

Waardemethodiek Netto Aanvangsrendement (NAR) Kasstroom eerste jaar Restwaarde Huur Tijd % NAR Exploitatiekosten Beleggingswaarde= ? Groot onderhoud Beleggingswaarde(t=0) = huur (t=1)-exploitatiekosten / NAR

Voorbeeld NAR berekening

Waardemethodiek Netto Aanvangsrendement (NAR)

Discounted Cashflow methode

Waardemethodiek DCF methode In feite wordt bepaald wat ‘iemand’ nu over heeft voor toekomstige kasstromen gegeven een bepaald geëist rendement. DCF methodiek geeft inzicht in (verwachte) kasstromen en kan risico’s kwantificeren en zichtbaar maken. Aan het eind van de beschouwingsperiode rekening houden met de exitwaarde (restwaarde). Let op: controleer jezelf door naast de DCF- ook een BAR- of een NAR-waardering te maken.

Waardemethodiek DCF methode Gebaseerd op kasstroominschattingen: Parameters zoals indexaties Inschatting exploitatiescenario Verhuurscenario (Huur) prijsontwikkelingen Inschatting marktconforme disconteringsvoet Inschatting exit waarde Controle op: m²-prijs en resulterende BAR en NAR Voordelen van een Discounted Cash Flow: Inzicht in kasstroomontwikkeling Transparantie in de aannames In het bijzonder goed te gebruiken bij sterk wisselende kasstromen en uitpondscenario’s Goed te gebruiken bij incourant vastgoed

Waardemethodiek DCF methode Teken een tijdlijn en zet de perioden uit Formuleer de kasstromen die optreden en laat indexering zien Inkomende kasstromen (inkomsten) = Pijl omhoog ↑ Uitgaande kasstromen (uitgaven) = Pijl omlaag ↓ Indexeren : kasstroom * (1 + index %)

Toekomst en heden Toekomstig kapitaal => EWt = cashflow* (1 + R)^t €100,-  €104,-  €108,16  €112,50 etc Contante waarde => CWt = cashflow/ (1 + R)^t €112.50  €108,16  €104,-  €100,-

Waardemethodiek DCF methode

Waardemethodiek Voorbeeld contante waarde berekening Rente: 6,0% per jaar Contante waarde = kasstroom / (1 + rente)^t € 1.338 / (1 + 6,0%)^5 = € 1.000

Waardemethodiek DCF methode Restwaarde Huur Tijd Exploitatiekosten Beleggingswaarde Groot onderhoud ? Beleggingswaarde(t=0) = NCW kasstroom

Waardemethodiek DCF methode Maak een keus: Begin-, medio- en eindejaars kasstromen

Waarderingsmethodieken DCF methode Gebaseerd kasstroominschattingen Kasstroomparameters Inschatting exploitatiescenario Verhuurscenario (Huur)prijsontwikkelingen Inschatting discontovoet Controle op: m²-prijs, res. BAR en res. NAR Voordelen van een DCF Inzicht in kasstroomontwikkeling Transparantie aannames Te gebruiken bij sterk wisselende kasstromen en uitpondscenario’s Goed te gebruiken bij incourant vastgoed Goed te gebruiken voor Financial Engineering

Oefening: Wereldreis Stel: Je krijgt nu een bonus van € 10.800 (na belasting); Je wilt graag over 5 jaar een wereldreis maken; Een mooie wereldreis kost nu € 11.163,-; De inflatie bedraagt structureel naar 0,5% per jaar; Je verwacht 1% theoretisch rendement per jaar te halen (deposito); Je kunt kosteloos inleggen en opnemen. Heb je straks voldoende geld voor de wereldreis?

Oefening: Wereldreis Vraag: Kan ik in jaar 5 deze wereldreis betalen? 2025 Vraag: Kan ik in jaar 5 deze wereldreis betalen?

Rekencasus (1) Kantoorbelegging Situatie: Je hebt een deal gemaakt voor de aankoop van een kantoorgebouw. Dit gebouw is een bestaand object met een huurcontract. Nu wil je directie ervan overtuigen dat de deal een gezonde deal is. Dus maak je een waardering voor een beschouwings-periode van 15 jaar hetgeen de scope van het bedrijf is. Vraag 1: Is de belegging van dit kantoor rendabel? Bereken hiervoor de beleggingswaarde. Is de aankoopprijs Vraag 2: Welk rendementseis heb je kunnen behalen, als deze uitgangspunten waar blijken te zijn?

Rekencasus (2a) Beleggingswaarde huurwoning Situatie: Wij zijn een ontwikkelaar van woningbouwobjecten en van de grondeigenaar stukken grond kopen. Ter voorbereiding van de onderhandeling met de grondeigenaar willen wij de residuele grondwaarde van een huurwoning en een koopwoning berekenen. Vraag 1: Bepaal de beleggingswaarde van de huurwoning en bepaal de verhouding tussen de waarde van de huurwoning en de koopwoning.

Rendementseis (discontovoet) Definitie: de rendementseis is een disconteringsvoet die de waarde van tijd vertegenwoordigt voor de belegger. Het bestaat uit inflatiecompensatie, een risicopremie, de kosten van financiering en opportunity costs. De rendementseis (= rentepercentage) is ‘input’ in de berekening van de contante waarden van kasstromen De uitkomst van de berekening is de Netto Contante Waarde: de optelsom van alle contante toekomstige kasstromen. Deze kan zowel negatief als positief zijn, en is afhankelijk van de hoogte rendementseis.

DCF-berekening (IRR) Definitie: De Internal Rate of Return (IRR) is de disconteringsvoet waarbij de contante waarde van de toekomstige kasstromen gelijk is aan de investering. Oftewel, de NCW is bij de rentevoet van de IRR gelijk aan 0 De IRR is een resultante (‘output’) van de bekende of geraamde kasstromen!

Residuele methode

Waarderingsmethodieken Residuele methode Bij residueel rekenen bepaalt men de ‘waarde’ bij oplevering. Daar worden de kosten om daar te komen van af gehaald. Wat dan resulteert noemt men de ‘residuele waarde’. Toepassing: Grondwaarde Herontwikkeling bestaand vastgoed Exploitatievastgoed Residuele waarde = opbrengstwaarde – stichtingskosten

Waarderingsmethodiek Residuele methode Waarde te realiseren vastgoed (100) Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (70) Grond (30) Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (100) Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (130) Grond (-30) Grond (0) Grondquote (30%) Grondquote (0%) Grondquote (-30%)

Waarderingsmethodiek Residuele methode

Waarderingsmethodiek Residuele methode Bij projectontwikkeling wordt voor de opbouw van de stichtingskosten vaak de volgende onderverdeling gebruikt: Bouwkosten Bijkomende kosten Algemene kosten Winst & risico Rentekosten BTW Hoe omgaan met grondkosten en met de factor tijd?

Waarderingsmethodiek Projectontwikkeling (beleggingsobject) nu start bouw marge Tijd oplevering grondkosten Hier de rente globaal bepalen ipv exact zoals in de casus. Dit is huurobject. Merk op: Marge (winst projectontwikkelaar) op het einde van het project

Waarderingsmethodiek Projectontwikkeling (koopwoningen) Nu Start bouw Oplevering Afname grond 1ste termijn koper 2de termijn aannemer 2de termijn koper 3de termijn aannemer 3de termijn koper 4de termijn aannemer 4de termijn koper 5de termijn aannemer 5de termijn koper Conclusie: Nauwelijks financieringsbehoefte (en dus ook geen rentelasten) gedurende de bouw Grondwaarde bij start bouw = verkoopopbrengst bij start bouw - realisatiekosten (geen tijdseffecten) Dit plaatje eigenlijk niet goed. 60% koopt bij start bouw, rest later + rente + prijsstijging agv markt?? Wellicht nieuw plaatje?

Rekencasus (2b) Residuele grondwaarde Situatie: Wij zijn een ontwikkelaar van woningbouwobjecten en van de grondeigenaar stukken grond kopen. Ter voorbereiding van de onderhandeling met de grondeigenaar willen wij de residuele grondwaarde van een huurwoning en een koopwoning berekenen. Vraag 1: Bepaal de beleggingswaarde van de huurwoning en bepaal de verhouding tussen de waarde van de huurwoning en de koopwoning. Vraag 2: Bereken de residuele grondwaarde van een koop- als ook de huurwoning.

Samenvatting

Het vastgoed proces en de rekenmethodieken

Het vastgoed proces en de rekenmethodieken (residuele) grondwaarde berekeningen (huidige staat) (residuele) grondwaarde berekeningen (bouwrijp) DCF-berekeningen BAR / NAR berekeningen Tijd Projectontwikkeling Grondexploitatie Beleggingsfase

Verdieping

Financiering

Motieven voor financiering Liquiditeitsbehoefte Vastgoed aankopen Grond aankopen Locatie met tijdelijke exploitatie Investeringen in groot onderhoud Renovatie Subsidie volgt later Planontwikkeling

Redenen om vreemd te financieren Hefbomen Meer omzet met hetzelfde eigen vermogen Participatiegraad verlagen Risicobeperking / risicospreiding Verhandelbaarheid verhogen Disciplinerende werking

Hefbomen De kosten van vreemd vermogen zijn lager dan de kosten van eigen vermogen (uitzonderingen?) Waarom activa met een laag risico met eigen vermogen financieren? Door vreemd vermogen toe te voegen aan je kapitaalsstructuur verlaag je de gemiddelde kostenvoet van vermogen En verhoog je het rendement op eigen vermogen Verandert de rendementsopbouw van het eigen vermogen van hoofdzakelijk direct rendement (netto huur) naar hoofdzakelijk indirect rendement (restwaarde) Maakt de vastgoedbelegging spannend en zorgt ervoor dat investeerders hun werk efficiënter en effectiever gaan doen.

Hefbomen Principe op basis van kasstromen Kasstroom project Netto kasstroom en eindwaarde Investering Lening Kasstroom Financiering (VV) Rente en aflossing Kasstroom eigen vermogen (EV) Storting EV Dividend

Hefboom 60% VV rproject rEV rVV 1-LTV LTV LTV = Loan to Value = verhouding VV / totale vermogen

LTV = Loan to Value = verhouding VV / totale vermogen Hefboom 80% rproject rVV rEV 1-LTV LTV LTV = Loan to Value = verhouding VV / totale vermogen

Cash flow waterfall Kasstroom project Senior Debt Service 1e achtergestelde lening 2e achtergestelde lening Kasstroom EV

Financieringslego Voorbeeld mezzanine kapitaalstructuur Senior lening Achtergestelde lening Participatie lening Mezzanine Preferente aandelen Voorbeeld laten zien excel Eigen vermogen

Rendementsbegrip Direct, Indirect, TRR, IRR

Rt = Rendement Formule Rendement Ot Kt-1 R = Rendement O = Opbrengst K = Kapitaal Ot Kt-1 Rt = Algemene definitie van rendement: opbrengst in relatie tot geïnvesteerd kapitaal. Aanpassen aan wetenschappelijke notatie. 83

Rt = Rendement It - Ut + Kt - Kt-1 Kt-1 Formule Rendement R = Rendement in jaar t K = Kapitaal in jaar t I = Inkomsten eind jaar t U = Uitgaven begin jaar t Rendement Kasstroom Kapitaalsontwikkeling Rt = It - Ut + Kt - Kt-1 Kt-1 Aanpassen aan wetenschappelijke notatie. 84

Vastgoedmarkt na de crisis Bron: ROZ IPD (eigen bewerking)

Total Rate of Return (TRR) Directe opbrengsten Indirecte opbrengsten Zie Excel bestand! Hoe bereken je IRR, TRR?

Casus Rendement

Achtergrondinformatie Basisboek Vastgoedrekenen Vastgoedrekenen met Spreadsheets Taxatieleer Vastgoed 1 & 2

Vragen?

Docent André Deleroi MSc MRICS RT RM REV, senior taxateur en consultant E-mail: a.deleroi@basevalue.nl M: +31(0)6 270 660 47 Botterstraat 139 8081 JW, Elburg T: +31(0)85 4000 171 - www.basevalue.nl 2017 – heden : BaseValue BV Taxateur van commercieel vastgoed, staatssteuntoets Financieel structureren van vastgoed- en gebiedsontwikkelingsvraagstukken Expert van parkeervraagstukken 2003 – 2016 : Fakton, consultant en taxateur 1998 – 2003 : Ballast Nedam Engineering, civieltechnisch constructeur

Docent Léon van der Wal MSc, consultant E-mail: l.v.d.wal@fakton.com Beurs-WTC - Beursplein 37 P.O. Box 30188 - 3001 DD Rotterdam T: +31(0)10 300 6000 - www.fakton.nl/valuation 2015 – heden : Fakton, consultant Financieel structureren van vastgoed- en gebiedsontwikkelingsvraagstukken Taxaties ontwikkelingslocaties 2014 – 2015: SENS Real Estate, Assistant Project Manager