Actualiteiten Huurrecht in vogelvlucht

Presentatie over: "Actualiteiten Huurrecht in vogelvlucht"— Transcript van de presentatie:

1 Actualiteiten Huurrecht in vogelvlucht
10 december 2015 mr. M.Th. Legger en mr. J. van de Riet Amice Advocaten Actualiteiten Huurrecht in vogelvlucht

2 Korte introductie Amice Advocaten
Nichekantoor. Vastgoed/ondernemingsrecht; o.a. huurrecht, koop/verkoop, bouwrecht, ruimtelijk bestuursrecht, aanbestedingsrecht en (int.) contractenrecht.

3

4 Nieuwe ROZ-model bedrijfsruimte 230a
18 februari 2015 gepubliceerd. ROZ: “Rekening gehouden met maatschappelijke ontwikkelingen op het gebied van huur en verhuur van bedrijfsruimte tussen verhuurders en huurders”. Volgens ROZ is het model niettemin opgesteld vanuit de optiek van de verhurende partij.

5 Belangrijkste wijzigingen t. o. v
Belangrijkste wijzigingen t.o.v. Model 2003 en meningen uit de praktijk en Rechtspraak

6 1) Meer keuzemogelijkheden en flexibeler:
Considerans. Vooraf ruimte voor het invullen van overwegingen en wederzijdse bedoelingen. Zeker bij complexere huurovereenkomsten kan dat discussie (achteraf) voorkomen. Er kunnen vaste huurperiodes worden vastgelegd, waarbij bijvoorbeeld alleen de huurder mag opzeggen. De opzegtermijn is niet meer standaard 1 jaar, maar flexibel.

7 2) Het nieuwe model is evenwichtiger. Meer balans in verantwoordelijkheden. Verhuurder verantwoordelijk voor vergunningen met betrekking tot de staat van het gehuurde (art. 1.1). Huurder verantwoordelijk voor vergunningen met betrekking tot de bestemming (art. 1.2).

8 3) Opsplitsing schade en aansprakelijkheid.
Art. 9 en 10 Algemene Bepalingen; uitgangspunt in principe nog steeds: verhuurder niet aansprakelijk voor schade door een gebrek en huurder heeft geen aanspraak op huurprijsvermindering of verrekening. Maar: uitsluiting aansprakelijkheid verhuurder wel beperkter (10.4 AB). Ernstige tekortkoming verhuurder; Indien verhuurder het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende.

9 4) “Open redelijkheidsnorm” in model en AB.
Model 2003: algeheel verbod voor aanpassingen en onderverhuur. Nu (vanuit de praktijk) open redelijkheidsnorm aan toegevoegd: “verhuurder zal zijn goedkeuring niet op onredelijke gronden onthouden”. Huurder mag sowieso zonder voorafgaande goedkeuring aan een groepsmaatschappij onderverhuren. Huurder mag aanpassingen doen mits nodig voor de exploitatie van zijn bedrijf (geen grote veranderingen aan constructie; huurder moet asbest onderzoek doen!).

10 5) Meer mogelijkheden tot zekerheid voor verhuurder
Naast de bankgarantie kan ook een waarborgsom (met of zonder rentevergoeding) door huurder worden verstrekt. Indien prijsaanpassing met meer dan 15% is verhoogd, dan ook een verhoging van de bankgarantie of de waarborgsom (art AB).

11 6) Inhoudelijke verbeteringen
“Onderhoud”, “herstel” en “vernieuwing” zijn gedefinieerd ter voorkoming van discussie (art. 11 AB). Afrekening van de servicekosten moet binnen 12 maanden na afloop van het jaar worden verstrekt, waarbij de wettelijke verjaringstermijn begint na afloop van dat jaar. Huurder is verplicht bij een wijziging in zijn organisatie (bijvoorbeeld splitsing) de verhuurder daar tijdig over te informeren.

12 Nieuwe artikelen in model 2015

13 1.5: verplicht aangeven huurder of hij een kopie van het energielabel heeft ontvangen;
1.6: vooraf mogelijkheid om overeenstemming te krijgen over over-ondermaat; 6.1: waarborgsom; 7.3: huuropzegging dient niet alleen aan beheerder maar ook aan verhuurder te zijn gericht;

14 Artikel 8: Incentives Alle incentives dienen in de huurovereenkomst te worden opgenomen ter voorkomingen van verrassingen voor toekomstige verhuurders of huurders. Incentive is echter een open norm zonder wettelijke basis. Het is de vraag of derden er dan ook zonder meer op kunnen vertrouwen dat de afspraken tussen verhuurder en huurder uitputtend zijn vastgelegd in de huurovereenkomst.

15 Asbest / milieu Artikel 9:
Asbest is “hot”. Maar artikel 9 is geen garantie van verhuurder! Om verhuurder en huurder de gelegenheid te geven om voor het tekenen het onderwerp asbest of verontreiniging te bespreken, is dit model voorzien van deze mogelijkheid en daarover nadere afspraken te kunnen maken. Want: KPN/Tamminga (Hoge Raad 3 september 2010): - Mogelijke aansprakelijkheid verhuurder

16 KPN/Tamminga Tamminga verhuurt pand (290 bedrijfsruimte) in 2001 aan KPN t.b.v. Primafoon winkel. Huurovereenkomst: “vrij van asbest voor zover bekend bij verhuurder”. 2005 wordt er ingebroken waarbij asbest vrij komt. KPN tot herstel overgegaan, nadat Tamminga niet wilde saneren. KPN: vordert saneringskosten en o.a. gevolgschade van Tamminga.

17 KPN/Tamminga Hof: “De enkele aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest is geen gebrek ex artikel 7:204 lid 2 BW. Hoge Raad: “Enkele aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest kan ertoe leiden dat gehuurde van begin af aan met een gebrek is behept”. Onderzoeksplicht verhuurder! Zo niet: geen beroep op exoneratie.

18 Ander voorbeeld Rechtspraak asbest: Winkelcentrum in Haarlem; 1991 asbestsanering plaatsgevonden, maar in de jaren 2009/2011 werd duidelijk dat de sanering onvoldoende was geweest, dus (grote) schade. Verhuurder kende aanwezigheid asbest niet en had deze ook niet behoren te kennen. Huurders: beroep op het bovengenoemde arrest KPN/Tamminga; algemene verplichting van verhuurder om het door hem te verhuren pand vooraf te doen onderzoeken op gebreken alvorens het te verhuren (asbest).

19 Model 2015 en AB (artikel 10): de op asbest betrekking hebbende bepalingen doen aardig hun best om het verhuurder mogelijk te maken een beroep te doen op de exoneratieclausules in het model en de AB (art. 9 model en 10 AB). Niet geheel “sluitend”. Want: onderzoeksplicht en mededelingsplicht verhuurder weegt zwaar! Hoe kan verhuurder dit ondervangen? Bij aangaan overeenkomst komen verhuurder en huurder overeen dat aangetroffen asbest door partijen niet zal worden aangemerkt als een gebrek ex artikel 7:204 lid 2 BW (regelend recht).

20 Duurzaamheid/Greenlease
Artikel 10: Aangezien het onderwerp “duurzaamheid” steeds belangrijker wordt hebben partijen hier de mogelijkheid om daarover nadere afspraken te maken. “Lege huls” indien daar geen concrete afspraken aan worden verbonden.

21 Wat staat er o.a. niet in het model?
Controle op hennepteelt. Na wijzigen van de Opiumwet per 1 maart 2015 kan het zijn dat in grensgevallen een onderzoeksplicht kan bestaan voor verhuurder. Het risico van strafvervolging is groter naarmate de verhuurder sterk het vermoeden moest hebben dat het gehuurde gebruikt werd voor strafbare feiten en hij minder deed om dat tegen te gaan. Wellicht bedingen dat huurder periodieke controles moet toestaan of zelfs dat de verhuurder het gehuurde periodiek mag betreden voor zo’n controle.

22 Warmtewet en warmteleveringsovereenkomst.
Indien huurder warm water van verhuurder afneemt, kan de Warmtewet van toepassing zijn. Er is nog veel onduidelijkheid over de Warmtewet, maar het zal voor verhuurders wel praktisch zijn om of bepalingen voorwaardelijk in de Algemene Bepalingen op te nemen, of de huurder te verplichtingen om zo nodig een zelfstandige warmteleveringsovereenkomst met de verhuurder aan te gaan.

23 Leegstandschade. In dit nieuwe model ontbreekt een beding over leegstandschade geheel, zonder duidelijke reden. Voor verhuurders is het wenselijk een leegstandschadebeding op te nemen en de bepaling over de bankgarantie zodanig aan te vullen dat duidelijk is dat de garant is geval van faillissement geen regres mag hebben op de boedel.

24 Diverse rechtspraak: Exploitatieplicht van het gehuurde
Exploitatieplicht steeds vaker een voorkomend onderwerp van geschil tussen huurder en verhuurder; oorzaak medegelegen in de hardnekkig aanhoudende leegstand in zowel kantoorruimten als winkelruimten. Uitspraak rechtbank Noord-Holland 17 juli 2015 met betrekking tot een bankfiliaal (Rabo).

25 Rabobank huurt vanaf februari 2005 van verhuurder een bedrijfsruimte
Rabobank huurt vanaf februari 2005 van verhuurder een bedrijfsruimte. Overeenkomst: “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van een Rabobank filiaal. Onderverhuur was mogelijk mits goedkeuring van verhuurder.

26 In december 2007 heeft de Rabobank in het gehuurde een “Start at Rabobank” geopend: o.a. een bankwinkel voor bankzaken en tevens voor tickets voor evenementen en concerten/reizen. Daarna: Rabo bericht verhuurder dat zij haar vestiging in het gehuurde wenst te sluiten en in aanloop daartoe haar activiteiten gefaseerd zal afbouwen. Tevens verzocht zij verhuurder toestemming om in de periode van augustus 2014 tot medio 2015 activiteiten in het kader van Serious Request in het gehuurde te laten plaatsvinden. Daarmee ging verhuurder akkoord.

27 Op 22 september 2014 zegt de Rabobank de huurovereenkomst op tegen 31 oktober 2015, waarbij verhuurder constateerde dat het pand enige tijd later leegstond dan wel nog in gebruik was bij Serious Request. Daarna heeft Rabo de geldautomaat van de gevel van het verhuurde verwijderd en is een samenwerking aangegaan met startende ondernemers, waarbij ook het logo van de Rabobank zichtbaar was. Verhuurder start kort geding: “schade” (want: leegstand = waardevermindering!). “Geen behoorlijk gebruik van het gehuurde door Rabo en daardoor wordt de wederverhuurbaarheid van het gehuurde geschaad”.

28 Hij vorderde onder meer dat het gehuurde geheel dient te zijn ingericht conform de overeengekomen bestemming, te weten: “Rabobank filiaal”. De Rabobank verweert zich: “Nergens is vastgelegd wat de bestemming “Rabobank filiaal” precies inhoudt en er bestaat een breed scala aan de Rabobank filialen. Aan de voorgevel van het gehuurde is volgens de Rabobank niets veranderd en overal in het gehuurde is het logo van de Rabobank te zien.

29 Vraag: zal de vordering van verhuurder worden toe- of afgewezen?

30 Vonnis: Rechter: wijst vordering verhuurder toe. Tussen partijen is overeengekomen dat de bestemming zal zijn: bankfiliaal. Particulieren moeten daar terecht kunnen om bankzaken te regelen. Het is niet verboden om het gehuurde met derden te gebruiken, maar niet naar geheel eigen goeddunken. Dus: beoordeling of het gebruik of exploitatie van het gehuurde voldoet aan contractuele bestemming zeer feitelijk van aard. Zorgvuldig contracteren! Indien er had gestaan: “bedrijfsruimte ten behoeve van bankactiviteiten”, had verhuurder waarschijnlijk niet gewonnen.

31 Wettelijke exploitatieverplichting? Goed huurderschap 7:213 BW?
Schuitema huurde een winkelpand (290) te Meppel van eigenaar Cook. In deze huurovereenkomst was een exploitatieverplichting voor de huurder opgenomen. Schuitema verhuurde op haar beurt onder aan Laurus (Basismarkt). In deze onderhuurovereenkomst is geen exploitatieverplichting opgenomen. Laurus staakt exploitatie. Schuitema wordt door hoofdverhuurder aangesproken vanwege schending contractuele exploitatieplicht en Schuitema koopt uiteindelijk af voor € ,--. Schuitema spreekt op haar beurt Laurus aan: op grond van onderhuurovereenkomst had Laurus wettelijke exploitatieplicht ex art. 7:213 BW c.q. goed huurderschap. Rechtbank: Schuitema gelijk.

32 Oordeel gerechtshof en Hoge Raad?

33 Nee: Het enkele staken van de exploitatie vormt zonder contractuele verplichting niet zonder meer een tekortkoming nu er geen wettelijke verplichting tot exploitatie bestaat. Dus: altijd in contract opnemen (vgl. art. 5 AB ROZ 290/230a).

34 Exploitatie redelijkerwijs wel of niet mogelijk?
ABN AMRO huurde een kantoorgebouw van 5 verdiepingen (bestemming: kantoorruimte en call-center). Overeengekomen dat ABN het gehuurde “daadwerkelijk en behoorlijk” diende te gebruiken en recht van onder- en wederverhuur. Partijen hadden afgesproken dat de woorden “geheel en uitsluitend” kwamen te vervallen. Uiteindelijk heeft ABN 24 flexplekken ingericht met bemande receptie/bewaking. Op de begane grond studenten i.v.m. anti-kraak en het pand voorzien van ABN vlaggen/uitingen/licht aan en uit etc.

35 I.v.m. overname ABN werd meer dan de helft van het kantoorgebouw dan ook niet meer in gebruik genomen. Verhuurder TMW startte een kort geding tot nakoming i.v.m. vrees voor waardedaling door leegstand en/of niet behoorlijke exploitatie.   ABN AMRO verweerde zich door te stellen dat zij schade voorkwam, door o.a. bovengenoemde maatregelen.

36 Oordeel rechter?

37 De rechter wees de vordering van verhuurder af omdat van ABN AMRO onder de gegeven omstandigheden niet kon worden verlangd dat zij het gehuurde geheel in  gebruik neemt, ondanks contractuele exploitatieplicht!

38 Spooksupermarkt? Exploitatieplicht?
Kort geding Utrecht Verhuurder eigenaar van pand (290) te Soesterberg; verhuurt deze aan Plus supermarkt sinds 1993 (rechtsvoorganger Plus) met contractuele exploitatatieverplichting. Vanaf oktober 2014 heeft Plus een grotere Plus vestiging elders in Soesterberg geopend. Huurovereenkomst oude pand loopt tot 1 november 2018.

39 Plus exploiteert daarin “supermarkt Soesterberg” met beperkt assortiment en is bezig met uitbreiding daarvan. Verhuurder: “assortiment van bedroevend niveau, alleen met pinpas betalen, folie op ruiten, beperkte openingstijden, 2 medewerkers etc. Vordering verhuurder: Ontruiming, subsidiair exploitatie “overeenkomstig bestemming huurovereenkomst”.

40 Verweer Plus: op grond van de huurovereenkomst het recht om het gehuurde onder te verhuren. Daarbij geldt niet de verplichting voor de onderhuurder om in het gehuurde volgens de Plus-formule te exploiteren, maar slecht dat sprake moet zijn van een ‘onderneming in de levensmiddelendetailhandel’. De onderhuurder hoeft niet de voldoen aan de bestemming van de hoofdhuurovereenkomst. Kenmerkende signing d.m.v. kleurstelling en reclame-uitingen, uitgebreid assortiment aan A-merken, er zijn 2500 verschillende producten en dat is bijvoorbeeld (veel) meer dan bij Aldi of Lidl.

41 Oordeel rechter? Wijst vorderingen verhuurder af: bij aangaan overeenkomst tussen partijen geen afspraken gemaakt over niveau van de supermarkt. Ook geen verplichting om nu een “Plus” te exploiteren, aangezien dat niet tussen partijen is overeengekomen. Tevens gewone supermarkt met meer producten dan Aldi of Lidl, waarbij het slechts met pinpas kunnen betalen en sluiting om uur (zoals vele middenstandsbedrijfsruimten) niet maakt dat het hier geen reële supermarkt zou zijn. Dus: geen “spooksupermarkt” om concurrenten weg te jagen en waarbij Plus voldoet aan haar contractuele exploitatieplicht.

42 Vernietiging van afwijkende bedingen en verjaringsperikelen
Artikel 290-bedrijfsruimte (winkels/restaurants etc.) Artikel 7:291 Van de bepalingen van deze afdeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken  semi-dwingend recht (dus wel ten voordele afwijken toegestaan).

43 Afwijkingen, bijvoorbeeld:
Huurder mag geen indeplaatsstelling vorderen (7:307 BW); Nadere huurprijsvaststelling anders regelen (7:303 BW); Wijze van doorberekening kosten in huurprijs (7:305 BW)  artikel 13/15 Woningwet aanschrijving; Afwijkende huurperiode (7:292 BW) of opzegtermijnen huurperiode (7:293 BW).

44 Wettelijk kader Artikel 7:291
Van de bepalingen van deze afdeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken  semi-dwingend recht (dus wel ten voordele afwijken toegestaan). Uitzondering: als de rechter een nadelig beding goedkeurt (behalve een afwijking van artikel 307, indeplaatsstelling).

45 Wie kan het verzoek doen? Ieder van de partijen.
Voorwaarden voor goedkeuring: indien het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft. (het betreft niet een beding ten voordele van de huurder).

46 Wanneer moet het verzoek tot goedkeuring worden gedaan?
Er geldt geen termijn  het verzoek kan dus ook na ingang van de huur of als tegeneis in een juridische procedure (HR d.d. 3 april 2015 ECLI:NL:HR:2015:823). Let op: de bevoegdheid van de huurder het beding te vernietigen kan onderhevig zijn aan verjaring! Dan geen goedkeuring meer nodig.

47 Vernietiging nadelig beding
Een nadelig beding (zonder verkregen rechterlijke goedkeuring) kan door huurder vernietigd worden. Hoe? Artikel 3:49 BW Buitengerechtelijke verklaring (brief); Rechterlijke uitspraak. Kan verhuurder dat ook doen? Nee. (HR 28 mei 2010 Momus II/Bierbrouwerij De Leeuw en 3:40 lid 2 juncto 3:50 lid 1 BW  geen belang)

48 Let op: tot het moment van vernietiging is het beding rechtsgeldig
Let op: tot het moment van vernietiging is het beding rechtsgeldig. Onder het oude recht was een nadelig beding nietig, artikel 7A:1629 lid 2 (oud) BW. Gevolgen vernietiging: Ex tunc (3:53 BW). Vernietiging werk terug tot op het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht = het moment waarop de huurovereenkomst is gesloten. Dus indien strijdige 7:303 huur: te veel betaalde huurpenningen dienen als onverschuldigd te worden terugbetaald.

49 Casus HR 3 april 2015 VERSCHRIKKELIJK
Ligging: 7   Service: 1 Prijs / kwaliteit: 1 Eten: 3  Kamers: 1 Kindvriendelijk: 1 NOG GËËN HALVE STER zouden wij ervoor geven. Vieze badkamer, stinkende kamer, kapotte lakens, Kapotte spiegel, tegeltjes uit de badkamervloer en dan op de vierde etage ineen oud grachtenpand ZONDER lift!!! Receptie in een ander hotel (waar het om uur naar WIET stonk en) waar ook het ontbijt werd genuttigd? Bah, bah en nog eens bah!! Bedden moet je zelf opmaken en ook de volgende dag is er niemand op je kamer geweest om schoon te maken. Voor dit geld zijn er veel betere, mooiere en gezelligere hotels in de Amsterdamse binnenstad te vinden. Hier komen wij NOOIT meer terug!!!

50 In 2009 overname hotel De Lantaerne (Leidsekade) door Centre Hotel via indeplaatsstelling (1 mio).
Artikel 9.2 AB (ROZ 2003 winkelruimte), afwijkend beding. Centre Hotel verzoekt rechter de huurprijs vast te stellen en deskundige te benoemen en roept nietigheid in van 9.2. Verhuurder verweert zich: beding is niet nadelig en vraagt in reconventie om goedkeuring van 9.2 (geen wezenlijke aantasting/huurder behoeft geen bescherming).

51 Kantonrechter oordeelde:
nadelig beding + wees goedkeuringsverzoek af (wezenlijke aantasting) Gerechtshof oordeelde: Nadelig beding + overwoog: “Nu vaststaat dat partijen geen goedkeuring van het afwijkende beding hebben gevraagd, heeft Centre Hotel terecht de nietigheid van het beding ingeroepen. Onder die omstandigheden kan verhuurder niet alsnog goedkeuring van het beding vragen”.

52 Eerdere jurisprudentie over 9.2:
Niet nadelig voor huurder: Rb. Zeeland-West-Brabant 20 maart 2013 (WR2013,101). Wel nadelig: Ktr. ‘s-Hertogenbosch 19 oktober 2012 (LJN BY1179); Ktr. Haarlem 10 december 2012 (WR2013,102); Hof Amsterdam 16 juli 2013 (WR2014,24).

53 Hoge Raad oordeelde samengevat:
Ook indien huurder het afwijkende beding vernietigt, kan nog goedkeuring daarvoor worden verkregen. Door de goedkeuring wordt het beding alsnog rechtsgeldig. De bescherming van huurder komt niet in gedrag vanwege 7:291 lid 3. Voordeel: verhuurder is hierdoor ook niet gedwongen steeds vooraf toestemming aan rechter te vragen. Onnodig beroep op de rechter wordt hierdoor voorkomen.

54 Wat valt op/gevolgen arrest
De Hoge Raad gaat contrair: wijkt af van A-G Wissink die bescherming huurder ex 7:291 BW centraal stelt: vernietiging? Dan geen goedkeuring meer. Vernietiging heeft terugwerkende kracht en nadien valt er niets meer goed te keuren. Die vlieger gaat dus niet op. HR: vroeger kon je ook goedkeuring vragen terwijl toen sprake was van een nietig beding. Huurder heeft geen rechtszekerheid meer op het moment dat hij vernietigt. Verhuurder kan via rechter die vernietiging ‘overrulen’. Na goedkeuring kan er niet meer vernietigd worden (7:291 lid 2). Tijdstip goedkeuringsverzoek; stilzitten verhuurder beloond i.v.m. verjaringsrisico.

55 Verjaring I De bevoegdheid van de huurder tot vernietiging kan verjaren. Korte verjaringstermijn (‘aanvallend beroep op vernietigingsgrond’) 3 jaar op grond van artikel 3:52 lid 1 sub d BW Wanneer ‘aanvallend’? HR 9 augustus 2013, Stern Beheer/Gulf Vastgoed: een reactie van huurder op verweer van verhuurder dat op de vernietigbare rechtshandeling (een nadelig beding) is gegrond. Verhuurder wint. Huurder is bokje. Zie echter kritisch A-G Wissink en HR 8 februari 2013, Van Etten/Kippersluis c.s., NJ2013/101, toch niet als ‘afwerend’ beroep (hierna)? Voer voor juristen!

56 Aanvang termijn: op moment dat vernietigingsbevoegdheid ‘ten dienste is komen te staan’ aan huurder.
Wanneer ‘ten dienste’? Op moment dat vernietigingsgrond ‘daadwerkelijk kan worden uitgeoefend’ (HR 9 augustus 2013, Stern Beheer/Gulf Vastgoed). = doorgaans t.t.v. sluiten huurovereenkomst.

57 Verjaring II Uitzondering verjaring: Een geslaagd beroep op artikel 3:51 lid 3 BW: Een beroep op vernietigbaarheid ter afwering van een vordering of andere rechtsmaatregel is te allen tijde mogelijk. Doctrine: overwegend sprake van ‘aanvallend beroep op vernietigingsgrond en dus 3 jaar verjaringstermijn voor huurder.

58 Tips voor de vastgoedadviseur
Voor verhuurder: Een afwachtende houding kan leiden tot verjaring; Geen verjaring en vernietigt huurder? Dan alsnog goedkeuring vragen; Wil je op voorhand zekerheid dan keuze: Goedkeuringsverzoek rechter; Brief met termijn waarin huurder moet beslissen of hij de bepaling bevestigt of vernietigt (3:55 BW). Let op: termijn moet redelijk zijn! Geen reactie?  verval van recht huurder! Geen risico op het afwerend beroep huurder! Kan ook nog na afwijzing goedkeuring door rechter.

59 Voor huurder: Huurder moet gespitst zijn op niet goedgekeurde afwijkende bedingen, waarvan de vernietigbaarheid nog niet is ingeroepen. Niet altijd direct zichtbaar en eenduidig; hangt af van tekst overeenkomst (advies). Aanstonds nagaan of verjaringstermijn loopt, zo nodig vernietiging inroepen middels brief of een stuitingsbrief (verlenging verjaringstermijn). Gevolgen kunnen verstrekkend zijn: zware verantwoordelijkheid adviespraktijk.

60 Boetebedingen ROZ 2015 (7:230a)
3 soorten boetes: Wegens onbevoegde onderverhuur (6.2 AB, 2x daghuur); Wegens te late betaling (23.2 AB, 1% per maand); Overige overtredingen (29 AB, bankgarantie/verandering of toevoeging door huurder/exploitatieplicht huurder/diverse gebruiksvoorschriften); Boete is telkens per dag of per maand.

61 De boete wegens te late betaling is dus 1% per maand c. q
De boete wegens te late betaling is dus 1% per maand c.q. 12% op jaarbasis en geldt voor alle verschuldigde bedragen, dus ook bijvoorbeeld inzake servicekosten / afrekeningen. Dat was dus 2% per maand. Minimum = € 300,- per maand. Dat komt bij 1% dus neer op een maandhuur van € of hoger. Hof Arnhem-Leeuwarden 23 september 2014 (WR2015/55): wanverhouding/buitensporigheid. Nieuwe ROZ doet hier niets mee, bijvoorbeeld periode limiteren of minimum afstemmen op hoogte huurprijs.

62 Berekeningswijze boete
Rechtbank Zeeland-West-Brabant 18 september 2013 (RVR 2014/11): niet toegestaan om per maand, iedere maand opnieuw, per onbetaalde huurtermijn de boete in rekening te brengen. Deze lijn wordt inmiddels door de meeste rechtbanken gevolgd. Naast de boete geen wettelijke (handels)rente (Hof Arnhem-Leeuwarden 7 april 2015; 6:92 lid 2 BW: boete komt in de plaats van schadevergoeding) 29 AB boete: eerst de huurder in gebreke stellen!

63 Vertragingsrente bij niet betalen boete kan wel: HR 5 september 2008 (NJ2010,272 Van der Leest/Gemeente Veghel)  rente loopt pas na ingebrekestelling (schriftelijke aanmaning), tenzij afwijkend overeengekomen of sprake is van een handelsovereenkomst (6:119a BW). Tip: aanvulling opnemen in huurovereenkomst. Geen boete meer indien bankgarantie is aangesproken en moet worden aangevuld! Opvallend. Tip: aanvulling opnemen in huurovereenkomst zelf!

64 Veel procedures over matiging van de boete
Veel procedures over matiging van de boete. Boetebeding kan 2 functies hebben: Schadefixatiebeding Straf- of aansporingsbeding Beide functies zijn sinds 1992 in één wetsartikel behandeld 6:91 BW. Onderscheid in functie nog wel van belang voor een beroep op matiging door huurder. Schadefixatiebeding kan niet verder gematigd worden dan de aanspraak op schadevergoeding op grond van de wet.

65 Als een consument te kwalificeren huurder
Als een consument te kwalificeren huurder?  Richtlijn 93/13 van de Raad van Europa betreffende oneerlijke bedingen  vernietiging. Onredelijk bezwarend beding 6:233 sub a of 6:248 lid 2 BW (redelijkheid en billijkheid). Tip voor vergroting overlevingskans boetebeding: neem een expliciete boeteregeling op in de huurovereenkomst zelf; Neem (ook) een limiet op (met name in geval van woonruimte) in de huurovereenkomst zelf.

66 Arrest Gerechtshof 3 maart 2015 (ECLI:NL:GHAMS;2015:663):
eenmanszaak (huurder eetcafé): boetebeding werd niet vernietigd (1% per maand + administratiekosten) Rechtbank Oost-Brabant 14 april 2014 (ECLI:NL:RBOBR;2014:1769, Ikea/Altera): boetebeding van 2% per maand werd niet vernietigd (had dubbele functie volgens het Hof).

67 Vragen?

68

69 Bedankt voor de aandacht!
10 december 2015 mr. M.Th. Legger en mr. J. van de Riet Amice Advocaten Tel