Winkelleegstand. En dan? Genezen en voorkomen! Samen in beweging

Presentatie over: "Winkelleegstand. En dan? Genezen en voorkomen! Samen in beweging"— Transcript van de presentatie:

1 Winkelleegstand. En dan? Genezen en voorkomen! Samen in beweging
Aan de slag op weg naar 2025 Het actieplan voor morgen Schiedam, 11 september 2014 Ceel Elemans

2 Röring in de regio 11 september 2014

3 Uit de actualiteit 'Utrecht bouwt winkels voor leegstand’'
'Outlet Zevenaar bedreiging voor centrum Arnhem’, Provincie voelt niets voor outlet bij Zevenaar ‘Meer leegstand op meubelboule- vards door komst online retailer?’ 11 september 2014

4 Vandaag centraal Actualiteit rond het winkelgebied
Maatschappelijke ontwikkelingen Effect op het winkelgebied 2025 Samenwerking door stakeholders Wegnemen van de obstakels Onze agenda voor morgen 11 september 2014

5 Vergrijzing en krimp Verwachtingen bevolkingsontwikkeling – grote steden blijven groeien onder andere door binnenstedelijke ontwikkeling tijden van grote uitbreiding in vinex locaties zijn voorbij. Meer mensen op dezelfde oppervlakte dus grotere druk op infrastructuur en ruimte. Grensgebieden en plattelandskernen kennen bevolkingskrimp. Zet druk op het voorzieningenniveau – supermarkten sluiten of concentreren zich wat leegloop van decentrale winkelgebieden tot gevolg kan hebben. Toerisme zorgt in sommige gebieden (Limburg, Zeeland) voor extra draagvlak onder voorzieningen. Dit ontbreekt in bijvoorbeeld de Achterhoek of Oost-Groningen. Overall meer 65+, grootste aandeel in bevolking in het noorden, zuiden en oosten van het land. 11 september 2014 November 2011

6 Bestedingen lager, leegstand hoger
Bestedingen aan goederen en diensten (index, ) Bestedingen aan duurzame goederen onder druk Leegstand opgelopen Leegstandspercentage per regio Toename van leegstand (9% in 2014) is niet alleen het gevolg van lagere bestedingen. Ook het effect van groei e-commerce (geen Free record shop meer, minder reisbureau, schoenenwinkels), demografische ontwikkelingen, toevoegen van nieuwe winkelmeters 11 september 2014 November 2011

7 Desondanks: groeiend aantal banen in retail (2013 vs 2007)
Online Offline Bron: regio studie ING Economisch Bureau, september 2014 11 september 2014

8 Online aandeel neemt toe
Online aandeel zegt niets over waar het product wordt gekocht of waar het wordt afgehaald. Dus on- en offline integreren steeds meer. Online bestellen en afhalen in de winkel (vooral bij goederen die je niet direct nodig hebt). Omni channel \; pickup points Leegstand is regionaal of lokaal probleem, niet nationaal We gaan naar omni channelling (maar niet elke zelfstandige winkelier) Pure webplayers gaan het niet redden en gaan dus ook fysiek? Food bezorging/ pick up points toekomst of sof? Meer webrooming dan showrooming? Op goede plekken: meer ruimte voor uitbreiding m2 fysieke winkel, maar roept wel weerstand op! Food en personal care: De dominantie van het traditionele fysieke kanaal met relatief veel outlets, efficiënte logistieke systemen die hierop gefinetuned zijn en sterke prijsconcurrentie werpt hoge barrieres op voor online nieuwkomers. Voor veel consumenten is online niet relevant als het op boodschappen doen aankomt, zowel uit oogpunt van kosten als tijd. Wel biedt online kansen aan specialisten (speciaalzaak) of specifieke productgroepen (koffie). Wonen (doe-het-zelf, woninginrichting, tuin en huishoudelijke artikelen): Als oriëntatiekanaal is internet succesvol in woninginrichting. Online transacties zijn echter relatief gering. Veel producten vragen uiteindelijk om een fysieke ervaring. Grote online spelers zoeken deze markt echter wel op en brengen fysieke spelers ook langzaam in beweging. Dit zal het online kanaal uiteindelijk wel enige groei brengen. Het fysieke kanaal blijft dominant. Kleding: Internet is in korte tijd doorgebroken dankzij sterke pure players. Bestaande (fysieke) ketens volgden met crosschannel proposities. Een groeiend assortiment en professionalisering laat online groeien. Sanering in de winkelstraat zal het fysieke aanbod uitdunnen. Desondanks blijven internationale ketens in de winkelstraat dominant. Er zijn limieten aan het ervaren van producten online en de hoge mate van retouren vraagt om een gedegen aanpak. Schoenen: In schoenen begon de online fashion revolutie. Zappos in de VS en later Zalando in Europa openden de markt. Traditionele (fysieke) ketens proberen te volgen, maar zijn veelal niet in staat tot een sterk weerwoord. Dit resulteert in een saneringsslag. Een enorm online assortiment, gemak en service en (soms) gratis verzending en retournering zijn succesfactoren voor online. Ook hier geldt echter dat er limieten zijn aan het ervaren van producten online en vormt het hoge percentage retouren een probleem. Consumentenelektronica: Elektronica was er vroeg bij als succesvolle productgroep op internet. Een aantal online spelers wist zichzelf verder te ontwikkelen ten koste van traditionele fysieke ketens. Overgebleven partijen ontwikkelen zichzelf tot crosschannel aanbieders. Consumentenelektronica kent zowel producten die online worden gekozen als producten waarvoor consumenten naar een winkel toekomen om te kunnen ervaren. Er komt wel steeds meer productinfo op internet. De sector nijgt op termijn naar een evenwichtige online-offline verdeling. Speelgoed: behoorde niet direct tot de snellopers op internet, maar kende gedurende de afgelopen jaren een groeispurt, waardoor het online aandeel inmiddels op ruim 20% ligt. Pure players namen speelgoed in hun assortiment op en traditionele ketens gingen multichannel. Het online aanbod is hierdoor versterkt. Fysieke winkels kennen op dit vlak juist beperkingen. Hun omzet en aantal krimpt. Online lijkt op weg naar een groter aandeel. Toch zal net als in elektronica een behoefte aanwezig blijven om bepaalde producten fysiek te kunnen ervaren. Boeken: Een van de eerste productcategorieën met online potentie. Veel omzet is weggetrokken door pure players. Het product leent zich in veel gevallen uitstekend voor online verkoop. Bij een aantal categorieen (kinderboeken) en specifieke doelgroep blijft het fysieke kanaal, veelal local heroes met een specifiek assortiment, echter relevant. Toch kan verdere digitalisering van het product tot nieuwe online impuls leiden. Het e-boek aandeel loopt in NL nog sterk achter bij andere landen. Entertainment: Samen met boeken vroegtijdig richting internet getrokken. Fysieke winkel(keten)s hebben lang stand gehouden maar hun verzet lijkt nu gebroken door digitalisering en delen (streaming) van producten. Dit proces voltrekt zich momenteel in sneltreinvaart, waardoor deze productgroep voor een zeer groot deel uit de winkelstraat zal verdwijnen Bron: Thuiszorgwinkel.nl;CBS, Blauw Research, GfK, bewerking ING 11 september 2014

9 Nederland vs Groot Rijnmond
Vloeroppervlak per inwoners:                   m2 Startende bedrijven (2013) :                                      Belang in werkgelegenheid:                                         9,7% Banengroei fysieke winkels ( ):              Banengroei webshops ( ):                        Besteedbaar inkomen per inwoner (2011):      € Groot-Rijnmond Vloeroppervlak per inwoners:                   m2 Startende bedrijven (2013) :                                      1.276 Belang in werkgelegenheid:                                         9,6% Banengroei fysieke winkels ( ):              2.195 Banengroei webshops ( ):                          601 Bron: CBS gegevens, bewerking ING Economisch Bureau 11 september 2014

10 Het winkelgebied van morgen… ‘structurele verandering’
Bevolkingsgroei Economische groei Offline Productie centraal 9 tot 5 Massamarketing Gisteren Vergrijzing Stagnatie/ krimp Online Consument centraal 24/7 Customization Morgen De consument van de 21e eeuw matcht niet met het 20e eeuwse winkellandschap Vastgoedproblematiek: inrichting sluit niet aan op de markt ‘structurele verandering’ 11 september 2014

11 …wijzigt compleet en biedt volop kansen
Hoogvliet supermarkten heeft een nieuwe supermarkt in Hendrik Ido Ambacht met focus op vers. Nieuw vanwege internet service voor DKW en slaat bij oudere doelgroep juist erg aan. In winkel kunnen ze online DKW zaken bestellen 11 september 2014

12 5 typen kansrijke winkelcentra (1)
‘Big spender’ Historische stadscentra in top 25 steden, grote mix van verschillende functies. Gericht op winkelen maar ook op dagje uit, alle grote ketens aanwezig met flinke vloeroppervlakten – verschuiving gaande van standaard winkel naar flagshipstore, enerzijds producten maar anderzijds ook ruimte voor meer promotionele activiteiten. Steeds strengere eisen aan bevoorrading. Stadscentra -> funshopping 11 september 2014

13 5 typen kansrijke winkelcentra (2)
‘Alternative’ Grotere winkelcentra (stadsdeelcentra of grotere perifere winkelcentra). Nadruk op non-food en langere verblijfstijd maar wel combinatie met grote supermarkten. Vaak één eigenaar en daardoor strakkere regie over het winkelaanbod. Tevens ook vooruitstrevender in typen huurvormen (prestatiecontracten). Meer mogelijkheden om te experimenteren met vernieuwing/samenwerking – bijvoorbeeld Corio – De Buren voor afhaalkluisjes Stads(deel)centrum -> fun en destiny shopping 11 september 2014

14 5 typen kansrijke winkelcentra (3)
‘Back to basics’ Wat zijn dan de kansrijke winkelgebieden – we onderscheiden er 5. Back to basics, wijkwinkelcentrum met eerste levensbehoeften zoals supermarkt (liefst 2), speciaalzaken, kapper, schoenmaker en zaken als gezondheidscentrum. Parkeren moet goed zijn, eigentijdse uitstraling. In aantal het meest voorkomende type winkelgebied. Wijkwinkel centra -> gemak shopping 11 september 2014

15 5 typen kansrijke winkelcentra (4)
‘Crossroads’ Crossroads, vervoersknooppunten met grote dagelijkse bezoekersstroom. Veel gericht op gemak en to go artikelen (AH, fastservice horeca) daarnaast ook cadeaus, kantoorartikelen etc. Door upgrading stations worden deze ook meer verblijfsplaats, onder andere voor zelfstandige ondernemers. Aantal beperkt maar stations en luchthavens wel uniek soort locaties. On the move -> travel shopping 11 september 2014

16 5 typen kansrijke winkelcentra (5)
‘Space experience’ Vooral non-food parken die sterk gericht zijn op efficiëntie. Regionale uitstraling met grote ketens, Perifere retailcentra -> fun & destiny shopping 11 september 2014

17 Actie en samenwerking is nodig
Retail Vergroot eigen flexibiliteit (locatie, pand, huur) Vastgoedeigenaar Wees actieve beheerder van winkelgebied Decentrale overheden Winkelvisie (wat, waar en hoe), faciliteren en handhaven Provincies en gemeenten - zetten met visie de lijnen uit. Zorgen dat de ruimtelijke indeling aansluit bij de behoefte uit de maatschappij. Niet alleen een noodzaak voor een winkelvisie maar ook op alle zaken die daarbij komen kijken en dan met name bereikbaarheid voor leveranciers en bezoekers. vastgoedpartijen, zij hebben kennis van de markt en behoefte bij retail en consument. Hun taak om kansen voor winkelgebieden te creëren door nieuwe ontwikkelingen of door levensduur te verlengen van bestaande centra. Renovatie of herpositionering belangrijke om regionaal onderscheidend te zijn. Retail vormt de aanval, voor winkeliers is het noodzakelijk om flexibel te zijn want veranderingen gaan snel en de praktijk laat zien dat vastzitten aan lange termijn verplichtingen van huurcontracten en vaste huren een risico vormen in veel branches. Kansen afmaken door op juiste plekken te zitten met juiste winkelconcept en de doelgroep in de winkel en online te activeren en te binden. 11 september 2014 November 2011

18 Op weg naar een gezamenlijk belang
Overheid Vastgoed Retail Inwoners “kiezen voor de toekomst met het maken van keuzes voor vandaag” Waarde Perspectief Vertrouwen Consumenten 11 september 2014

19 Verschillende bestuurslagen met eigen posities
Rijk Provincie Gemeente Doorwerking langs bestuurlijke lijn Structuurvisie Rijk Structuurvisie provincie Structuurvisie gemeente Doorwerking d.m.v. inzet juridische instrumenten Algemene maatregel van bestuur, aanwijzing Verordening, aanwijzing Bestemmings-plannen / beheersveror-deningen + Stadsregio’s en stadsdeelraden 11 september 2014

20 Zoeken naar de juiste richting
kansrijke vs kansarme gebieden Investeren Grijs gebied Saneren Kansrijk Kansarm 11 september 2014

21 Dilemma’s: overheid Dilemma’s: vastgoed
Verschil in visie: ‘laat het aan de markt over’ vs. consistent retail beleid Te weinig sense of urgency! Retail = economie = belang voor alle inwoners en bezoekers Dilemma’s: vastgoed In winkelstraat te maken met veel verschillende partijen Huur bepaalt waarde vastgoed; Vraagstuk van financierbaarheid vastgoed (lange trajecten); 11 september 2014

22 Dilemma’s: retail Dilemma’s : franchise
Verschillende belangen: kleine retailer, local hero, ketenbedrijf Teruglopend aantal passanten; huurlasten vaak niet meer in lijn met aantal passanten Total retail (omni channel) in combinatie met relevantie en experience Dilemma’s : franchise Hoe kun je E-commerce effectief inbedden in een franchiseformule? Franchisecontract oude stijl frustreert evolutie franchisemodel (gebiedsbescherming, shop-in-shop concepten e.d.) Hoe samen te werken met andere (complementaire) ketens? 11 september 2014

23 Agenda voor morgen richting winkelgebied 2025 (decentrale overheid)
Beste winkelgebied van Nederland 2025 Met ambitie en visie naar meer publieke regie Investeer samen in kansrijke gebieden. Stel panden beschikbaar voor innovatieve concepten. Maak van het kernwinkelgebied een ‘regelluwe’ zone en versnel procedures. Maak ondernemers gezamenlijk verantwoordelijk voor het beheer van het winkelgebied. Herbestem kansarme gebieden. 11 september 2014

24 Agenda voor morgen richting winkelgebied 2025 (vastgoed)
Kies een juiste huurvorm Toepassing doelgroepenbeleid Juiste mix van winkelaanbod Flexibiliteit benodigd Selectief met nieuwe winkelprojecten Herbestemming leegstaande winkels Een omzet- of passantengerelateerde huur geeft signaal af dat de verhuur-der alles in het werk zal stellen om het winkelgebied succesvol te maken. Door actief een winkelgebied te managen kan het gebied aantrekkelijk gehouden worden voor consumenten. Ga daarbij niet altijd voor de hoogste huur maar kies een retailer die in de lange termijn strategie past. Zorg voor onderscheidend vermogen van een winkelgebied. Kies daarbij voor een duidelijke strategie. Niet alles hoeft “top-end” te zijn. Projectontwikkelingen kennen vaak een lange doorlooptijd. De wensen van de consument veranderen steeds sneller. Flexibiliteit in bouw en financiële ruimte is nodig om nieuwe ontwikkelingen tijdens of na de bouw aan te passen. 11 september 2014

25 Agenda voor morgen richting winkelgebied 2025 (retail)
Flexibilisering . Locatiebeleid Kanaalkeuze Innovatie Onderlinge samenwerking Flexibilisering – > Stel jezelf in staat te veranderen; Flexibilisering van kosten; – inkoop, personeel en huur – wordt belangrijk Locatiebeleid – > Focus op kansrijke gebieden Kanaalkeuze -> Kiezen of delen Innovatie –> Gebruik relevante technologie Onderlinge samenwerking – > Zoek het gezamenlijk voordeel Focus op kansrijke gebieden is belangrijk. Dit vereist het tijdig maken van keuzes. Technologie is geen bedreiging, maar kans. Daarbij moet gefilterd worden op technologie die richting klant waarde toevoegt. Samenwerking tussen retailers en retail en leveranciers. Ook in winkelgebieden is afstemming van visie en doelen tussen stakeholders belangrijk. 11 september 2014

26 Agenda voor morgen richting winkelgebied 2025 (franchise)
Franchisenemers: Lokaal voortouw nemen Signaleren verbetermogelijkheden Franchisegevers: Voer een actief vestigingsbeleid Samenwerking met andere formules/ketens Deze slide facultatief te gebruiken. Franchisenemers: Franchisenemers hebben een (grote) formule achter zich staan en vanuit die positie een belangrijke stem in de lokale ondernemerswereld. Actieve participatie in bijvoorbeeld ondernemersverenigingen is van groot belang om het winkelgebied verder te ontwikkelen. Er is meer nodig dan met andere ondernemers (in bv. ondernemersvereniging) alleen te praten over kerstverlichting. Vernieuwende en creatieve ideeën zijn nodig om een winkelgebied te ontwikkelen. Franchisegevers: – Zoek de winnaars. Maak als FN een gefundeerde afweging tussen gebieden bij een nieuwe vestiging en creëer zo veel mogelijk flexibiliteit voor eventuele relocatie van een bestaande vestiging. Maak een inschatting van de ruimtebehoefte van vestigingen en bereken hoeveel ruimte nodig is voor de bedrijfsactiviteiten als een deel van het assortiment of de dienstverlening online gaat. –> Samenwerking met ketens. Werk als (complementaire) ketens onderling samen aan verbetering van de vestigingsomgeving in de kansrijke winkelgebieden. Onderzoek de mogelijkheid tot shop-in-shop exploitatie van de formule. 11 september 2014

27 Vragen? Kijk voor alle rapporten op www.ing.nl/kennis
11 september 2014

28 5 rapporten In totaal vijf rapporten tot op heden, vandaag wordt de basis gelegd voor het vervolgrapport over de functie van de logistiek. Overkoepelend 30 miljoen m2 winkels in Nederland maar we bereiken het verzadigingspunt wanneer het op oppervlakte aankomt. Huidige winkellandschap gebaseerd op de maatschappij van de 20e eeuw door technologische, demografische, economische trends sluit dit echter niet meer aan bij de behoefte die er in de 21e eeuw bestaat. 11 september 2014