23 januari 2014 Welke invloed heeft de verkoop van huurwoningen op de leefbaarheid? En wat is dan het maatschappelijk rendement? Gezamenlijk onderzoek.

Presentatie over: "23 januari 2014 Welke invloed heeft de verkoop van huurwoningen op de leefbaarheid? En wat is dan het maatschappelijk rendement? Gezamenlijk onderzoek."— Transcript van de presentatie:

1 23 januari 2014 Welke invloed heeft de verkoop van huurwoningen op de leefbaarheid? En wat is dan het maatschappelijk rendement? Gezamenlijk onderzoek Woonbron en Ymere Uitgevoerd door RIGO (Kees Leidelmeijer en Freddie Rosenberg) De Baarsjes € 175.000 k.k.

2 23 januari 2014 Conclusie: er is een aantoonbare relatie tussen de verkoop van sociale huurwoningen en verbeteringen van de leefbaarheid gevonden! 19982012

3 23 januari 2014 pagina 3 Het onderzoek •Leefbaarometer •Periode 1998 - 2012 •Ymere: De Baarsjes (vooroorlogs gestapeld) N= 93 & Hoofddorp (bloemkoolwijk) N= 40 •Woonbron: gehele bezit N= 8.000 •Landsdekkende analyse

4 23 januari 2014 pagina 4 algemene analyseYmereWoonbron Aard van de gevonden relatie: percentages verbetering leefbaarheid weergegeven (in klassen) bij 2,5% minder sociale huur Vanaf 2,5% verkoop ontstaan generieke buurteffecten; gebiedstype Historisch centrum 10% Vooroorlogse laagbouw 5% Stedelijke etagebouw vooroorlogs 12% 14% in deelgebieden van de Westindische buurt bij verkoop; 5% Vroeg naoorlogs gestapeld (portiek) 7% Laagbouw doorzonwijken 2% Flats jaren 60-70 13% Bloemkoolwijken 5% aantallen verkochte woningen (Hoofddorp) zijn beperkt (<1%); nog geen meetbare effecten op leefbaarheid 6% Flats jaren 70-80 12% Algemeen (overall) 2% 7%

5 23 januari 2014 pagina 5 Leefbaarheid en woningprijs

6 23 januari 2014 pagina 6 Berekening maatschappelijk rendement •Projectalternatief (verkoop) versus nulalternatief (consolidatie) •Maatschappelijke kosten •Maatschappelijke effecten

7 23 januari 2014 pagina 7 Kosten ProjectalternatiefNulalternatief • Voorbereidingskosten • Verkoopbevorderende maatregelen • Extra eisen gemeente • Kosten leegstand • Regulier onderhoud • Beheer

8 Effecten ProjectalternatiefNulalternatief • Betere leefbaarheid door (2 de orde effecten niet nader in rapport uitgewerkt): • Verandering populatie: meer kansrijke huishoudens • Meer betrokkenheid bij de buurt • Grotere buurtveiligheid • Onderhoud in en om de woning • Verruiming voorzieningenniveau • Verbeterde financiële positie corporatie • Waardeontwikkeling van de woningen • Mogelijk waterbedeffect: verdringing lagere inkomensgroepen • Huuropbrengst

9 23 januari 2014 pagina 9 Kosten/ baten (NB: de genoemde kosten zijn niet maatgevend, maar geven een indicatie)

10 23 januari 2014 pagina 10 6. Lessen 1.Leefbaarheid is alleen een argument als in een periode meer dan 2,5% van de sociale huurwoningen wordt verkocht 2.De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt af van het type buurt. Zo zijn vooral grote significante positieve samenhangen gevonden in de vooroorlogse laagbouw en in de bloemkoolwijken. 3.De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt ook af van de uitgangssituatie van de leefbaarheidsscore van de buurt. Als de leefbaarheid slecht is dan is sneller een positief resultaat zichtbaar.

11 23 januari 2014 pagina 11 Les 1: Leefbaarheid is alleen een argument als in een periode meer dan 2,5% van de sociale huurwoningen wordt verkocht Ontwikkeling leefbaarheid 2008-2012 op buurtniveau, naar het aandeel door Woonbron verkochte huurwoningen, gecontroleerd voor sloop en nieuwbouw. Noot. Alleen buurten waar meer dan 20% van de voorraad tot de portefeuille van Woonbron behoort.

12 23 januari 2014 pagina 12 Les 2: De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt af van het type buurt.

13 23 januari 2014 pagina 13 Les 2: De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt af van het type buurt.

14 23 januari 2014 pagina 14 Les 3: De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt ook af van de uitgangssituatie van de leefbaarheidsscore van de buurt. Ontwikkeling van de leefbaarheid in stedelijke, vooroorlogse etagebouw 2006-2012 in relatie tot het aandeel verkochte huurwoningen

15 23 januari 2014 pagina 15 Meer informatie? Vragen?