Woningfinanciering een inleiding

Presentatie over: "Woningfinanciering een inleiding"— Transcript van de presentatie:

1 Woningfinanciering een inleiding
Hoofdstuk 8 drs N.Knoops

2 Hoofdstuk 8: De kwantitatieve aspecten van de annuïteitenhypotheek
Kenmerken annuïteitenhypotheek Berekening van de annuïteit Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode Bepaling van de maximale leencapaciteit hoofdstuk 8 drs N.Knoops

3 Kenmerken annuïteitenhypotheek
Constant totaalbedrag aan rente + aflossing per periode Totaalbedrag = annuïteit Exponentiële toename aflossingsdeel Exponentiële afname rentedeel Overlijdensrisicoverzekering (los) is mogelijk hoofdstuk 8 drs N.Knoops

4 Berekening van de annuïteit
m.b.v. meetkundige rij m.b.v. formule m.b.v. annuïteitentabel m.b.v. GR m.b.v. Excel hoofdstuk 8 drs N.Knoops

5 Lopend voorbeeld Annuïtaire lening met Hoofdsom: € 270.000
Looptijd: 30 jaar Nominaal rentepercentage: 6,0% op jaarbasis Maandelijkse betalingen achteraf hoofdstuk 8

6 Berekening van de annuïteit m.b.v. meetkundige rij
Stel A = maandelijks te betalen annuïteit MR met t1 = A / 1,005 R = 1 / 1,005 hoofdstuk 8

7 Berekening van de annuïteit m.b.v. meetkundige rij
De som van de contante waarden is gelijk aan de hoofdsom Volgens somformule: Hieruit volgt A = € 1.618,79 hoofdstuk 8

8 Berekening van de annuïteit m.b.v. formule
De annuïteit A is gelijk aan K hoofdsom van de lening n aantal perioden g groeifactor per periode (meestal maand) hoofdstuk 8 drs N.Knoops

9 Berekening van de annuïteit m.b.v. formule
In voorbeeld: K = € n = 360 maanden g = 1,005 Dus: hoofdstuk 8

10 Berekening van de annuïteit m.b.v. annuïteitentabel
Gebruik uit bijlage A de tabel voor ‘contante waarde en postnumerando’  annuïteitentabel hoofdstuk 8 drs N.Knoops

11 Berekening van de annuïteit m.b.v. annuïteitentabel
hoofdstuk 8

12 Berekening van de annuïteit m.b.v. annuïteitentabel
In voorbeeld: hoofdstuk 8

13 Berekening van de annuïteit m.b.v. GR
Vul alle bekende gegevens in N looptijd I% rentepercentage PV hoofdsom van de lening Restschuld indien niet  FV = 0 anders invullen bij FV, tegengesteld van teken met PV Overige instellingen: zie H7 Annuïteit = PMT hoofdstuk 8 drs N.Knoops

14 Berekening van de annuïteit m.b.v. GR
In voorbeeld: Annuïteit = € 1.618,79 hoofdstuk 8

15 Berekening van de annuïteit m.b.v. Excel
Via de financiële functie BET(rente; aantal_termijnen; hw; tw; type_getal) of PMT(rate; nper; pv; fv; type) hoofdstuk 8

16 Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode op GR
CASIO TI-84 Bereken eerst de annuïteit Kies in financieel menu voor F4: Amortization Vul periodenummer(s) in bij PM1 en/of PM2 Bereken gewenst grootheid met een van de functietoetsen F1 t/m F5 Scroll in Finance menu naar beneden Kies voor: Bal(k) restschuld na k perioden ∑Prn(m,n) aflossing periode m t/m n ∑Int(m,n) rente periode m t/m n hoofdstuk 8

17 Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode met Excel
Gebruik een van de financiële functies: IBET(rente; termijn; aantal_termijnen; hw; tw; type_getal) PBET(rente; termijn; aantal_termijnen; hw; tw; type_getal) CUM.RENTE(rente; aantal_termijnen; hw; begin_periode; einde­_periode; type_getal) CUM.HOOFDSOM(rente; aantal_termijnen; hw; begin_periode; einde­_periode; type_getal) hoofdstuk 8

18 Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode met Excel
hoofdstuk 8

19 Bepaling van de maximale leencapaciteit (algemeen)
Bereken op basis van financieringslastpercentage (fl%) of woonquote de maximale financieringslast (mf) op maandbasis Maximale leencapaciteit is gelijk aan de hoofdsom van een annuïteitenlening met Looptijd = MIN(geoffreerde looptijd, 30 jaar) Annuïteit = mfmaand Maandelijkse betalingen achteraf hoofdstuk 8

20 Bepaling van de maximale leencapaciteit volgens Gedragscode
Extra regels: Toetsinkomen is som van de huidige vaste inkomsten en een percentage van het vermogen waarvan de inkomsten vrij beschikbaar zijn Percentage = MIN(3% , geoffreerde hypotheekrente) Geen woonquotes (afhankelijk van bank) maar door het NIBUD vastgestelde financieringslastpercentages Zie tabellen in bijlage B t/m E hoofdstuk 8

21 Bepaling van de maximale leencapaciteit volgens Gedragscode
Extra regels (vervolg): Rentevaste periode > 10 jaar  toetsrente = geoffreerde rente Rentevaste periode < 10 jaar  toetsrente = rente door CHF vastgesteld Inkomen van partner telt mee Het financieringslastpercentage is echter gelijk aan dat van het hoogste inkomen hoofdstuk 8

22 Voorbeeld Hoeveel kan Milou in 2009 lenen volgens de Gedragscode? Gegevens: Aflossingsvrije hypotheek gewenst met een looptijd van 40 jaar en een variabele rente De bank offreert een variabele rente van 4,5% Milou (30 jaar) verdient € per jaar; haar samenwonende partner is 33 jaar en verdient € Partner heeft een vermogen van € op de bank CHF-percentage = 5,8% Milou betaalt voor een autolening € 320 per maand hoofdstuk 8

23 Voorbeeld (uitwerking)
Looptijd = MIN(40,30) = 30 jaar Rentevaste periode < 10 jaar toetsrente = CHF-rente = 5,8% € (3% van € ) mag worden opgeteld bij het gezamenlijke inkomen Totale inkomen = = euro hoofdstuk 8

24 Voorbeeld (uitwerking)
Financieringslastpercentage wordt gebaseerd op (alleen) het inkomen van Milou Leeftijd < 65 jaar en leencapaciteit in 2009 gebruik tabel B uit bijlage Financieringslastpercentage = 32,5% hoofdstuk 8

25 Voorbeeld (uitwerking)
hoofdstuk 8

26 Voorbeeld (uitwerking)
maximale financieringslast per maand: max. leencapaciteit bedraagt euro hoofdstuk 8

27 Bepaling van de maximale leencapaciteit bij NHG
In principe als bij Gedragscode, echter: Er wordt geen rekening gehouden met vrij beschikbare inkomsten uit vermogen Nog meer extra regels hoofdstuk 8

28 Bepaling van de maximale leencapaciteit bij NHG
Extra regels: Overige financiële verplichtingen uit leningen of kredieten worden in mindering gebracht op maximale financieringslast Gebeurt zonder NHG meestal ook Precieze uitwerking van inkomstenbronnen Richtlijnen over bepaling toetsinkomen bij: Flexibele arbeidsrelatie of zelfstandig beroep Over deel van lening is rente niet fiscaal aftrekbaar In buitenland belastingplichtig Koopsubsidie hoofdstuk 8

29 Inkomstenbronnen bij NHG
Het toetsinkomen is gelijk aan de som van: Brutojaarsalaris + vakantietoeslag Pensioen-, AOW of VUT-uitkering Sociale uitkering (WW, WAO enzovoorts) Mits structureel: onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk, Vaste 13e maand of eindejaarsuitkering Inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf Alimentatie ten gunste van de aanvrager VEB-toelage Verminderd met: Jaarlijkse erfpachtcanon Alimentatie ten gunste van de ex-partner Het financieringslastpercentage wordt gebaseerd op de som van de bedragen uit a tot en met h hoofdstuk 8

30 NHG: Flexibele arbeidsrelatie of zelfstandig beroep
Toetsinkomen is gelijk aan het gemiddelde jaarinkomen van de afgelopen drie kalenderjaren tot maximaal het jaarinkomen van het laatste kalenderjaar. hoofdstuk 8

31 NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar
Kan gevolg zijn van: Bijleenregeling Meefinanciering van Koopsompolissen Eenmalige inleg bij effectenhypotheek Boeterente bij oversluiten hoofdstuk 8

32 NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar
Berekening van maximale leencapaciteit in drie stappen: Bereken de financieringslast per maand van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is via de formule (sinds 1 jan. 2010: ) waarbij Ann = annuïteitenfactor (= 1 / vermenigvuldigingsfactor uit annuïteitentabel) K = hoofdsom leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage R = toetsrente hoofdstuk 8

33 NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar
Berekening van maximale leencapaciteit in drie stappen (vervolg) Bereken de resterende financieringslast per maand door de maximale financieringslast per maand die bij het inkomen hoort te verminderen met de in 1 berekende financieringslast Bereken de leencapaciteit op basis van de resterende financieringslast uit 2 en vermeerder de uitkomst met K (de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet aftrekbaar is) hoofdstuk 8

34 NHG: in het buitenland belastingplichtig
Geen profijt van aftrek hypotheekrente Financieringslastpercentage wordt verlaagd met de som van de toetsrente en 3,0% Sinds 1 jan is de verlaging gelijk aan de som van 1,5 keer de toetsrente en 1,5%-punt Bij tweeverdieners alleen dan geen verlaging als persoon met hoogste inkomen in Nederland belastingplichtig is hoofdstuk 8

35 NHG en koopsubsidie Toetsing vindt plaats op basis van het verschil tussen de hoofdsom en de contante waarde van de subsidiebedragen hoofdstuk 8