De wooncarrière 30-8-2019.

Presentatie over: "De wooncarrière 30-8-2019."— Transcript van de presentatie:

1 De wooncarrière

2 3 fases Koopstarters Doorstromers Senioren

3 Koopstarters Vertrouwen woningmarkt: 99 zomer 2019 (Eigen Huis Marktindicator) Eigen Huis Marktindicator Sinds 2004 meet VEH iedere maand het vertrouwen op de woningmarkt. De Eigen Huis Marktindicator baseert zich op maandelijkse peilingen onder een representatief aantal Nederlanders uitgevoerd door onderzoeksbureau Ipsos. De peiling heeft vooral betrekking op belangrijke zaken voor de huizenmarkt, zoals de huizenprijzen, koopbereidheid en hypotheekrente. De Eigen Huis Marktindicator geeft het consumentenvertrouwen weer in een bepaald cijfer, waarbij 100 als neutraalwaarde geldt.

4 Voor starters is het moeilijk
Weinig aanbod Veel concurrentie Strenge leennormen Nauwelijks maatwerk Voor starters is het moeilijk: Je eerste huis kopen is niet bepaald gemakkelijk. De huizenprijzen gaan door het dak. Het aanbod is schaars, de concurrentie moordend – vaak bezichtig je een huis samen met tientallen andere geïnteresseerden. En voor je het weet, kaapt een belegger dat huis voor je neus weg. Waar het recht van de dikste portemonnee geldt, komen starters in de verdrukking. Wat zien we verder: Leeftijd van koopstarters is gestegen naar gemiddeld 35 jaar (46% van de jongeren tot 35 jaar heeft een koopwens) Verklaringen voor op latere leeftijd kopen van een huis: Langer studeren Later vast arbeidscontract Langer thuis wonen Later relatie, kinderen Andere wooncarrière? Of toch door hogere huizenprijzen? Om starters te helpen heeft VEH een kernteam opgestart: Vereniging Eerste Huis

5 Weinig aanbod Krapte indicator NVM: 3,3
Nieuwbouwproductie blijft achter 46% van jongeren heeft plannen om eerste woning te kopen 40% denkt dat dit niet gaat lukken Krapte indicator (de verhouding tussen het te koop staande woningaanbod en het aantal transacties): Op dit moment heeft een Nederlander de keuze uit 3,3 woning wanneer hij/zij woning wil kopen, 3,3 (2019 Q2) geldt voor alle (potentiele) kopers. 5 jaar geleden: was de krapte indicator nog 16 Type woning: De krapte is het grootst bij tussenwoningen, de consument op enig moment uit slechts 2,1 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen. Ook als het gaat om appartementen is het voor een consument nu een slechte markt om te kopen, de krapte-indicator staat op 2,4. Regionaal gezien: grootste krapte in stad Groningen en Midden Kennemerland (Haarlem en Amsterdam), is krapte indicator 2 Nieuwbouwproductie: woningen per jaar erbij gesteld als ambitie in Nationale woonagenda, wordt komende jaren niet gehaald 46% jongeren (t/m 35) wil graag huis kopen (blijkt uit onderzoek ING en EHMI) - Waarom willen ze nog kopen? Samenwonen, gezinsuitbreiding Goede investering, ‘kopen hoort erbij’ Huren is geen reeel alternatief Sociale druk om te kopen door ouders of vrienden - 40% denkt dat dit niet gaat lukken

6 Veel concurrentie Particuliere beleggers met 22,3% toegenomen
Beleggers hebben diepere zakken en minder voorbehouden Buy-to-let leidt tot verdere prijsstijging Particuliere beleggers afgelopen 10 jaar met 22,3% gestegen (20 juli 2019 Volkskrant): De commerciële beleggers drukken door deze trend een steeds groter stempel op het aanbod en de prijs van huurwoningen in de vrije sector, met huurprijzen vanaf 720 euro per maand. Vooral middeninkomens voor wie koopwoningen te duur zijn, zijn aangewezen op deze huurwoningen, ook gezien de lange wachtlijsten bij sociale huurwoningen. De keuze is beperkt: er zijn maar 600 duizend huurwoningen in de vrije sector beschikbaar. De grote vraag en het schaarse aanbod hebben bijgedragen aan de huurstijgingen van deze woningen. Bij nieuwe huurcontracten is de maandhuur gemiddeld bijna euro. Tegelijkertijd werken zowel de landelijke overheid als gemeenten aan regels die de stijging van de prijzen in de vrije huursector moeten beperken. Volgens de beleggers zet dat voornemen een rem op hun bereidheid te investeren in nieuwe huurwoningen. ASRE onderzoek (juli 2019): particuliere beleggers verdrukken koopstarters, onderzocht ahv vergelijking tussen beleggingswaarde en maximale hypotheek. De afgelopen jaren is de maximale hypotheek voor koopstarters op basis van de normen van het NIBUD amper gestegen. Als gevolg hiervan is de positie van de koopstarter ten opzichte van de belegger vanaf 2010 elk jaar steeds verder verslechterd. Het verschil tussen de beleggingswaarde en de maximale hypotheek is zo groot geworden dat dit verschil in de praktijk niet meer kan worden overbrugd door een verhoging van de maximale hypotheek. Momenteel is in Amsterdam de beleggingswaarde van een meergezinswoning van 70 m2 maar liefs € hoger dan de maximale hypotheek die een tweeverdiener met een gezamenlijk inkomen van € kan krijgen. Alleen bij kleine woningen van 30 m2 en een relatief hoog inkomen is de maximale hypotheek hoger dan de beleggingswaarde van de woning. In alle andere gevallen is de beleggingswaarde hoger. Dit impliceert dat een koopstarter zonder een fors aandeel eigen of geschonken geld, niet kon opbieden tegen de particuliere belegger. De overheid staat voor een dilemma: buy-to-let op zijn beloop laten of ingrijpen. De nadelen van buy-to-let overheersen. Het gaat om een omzetting van koop- naar huurwoningen. Hierdoor neemt het middensegment in de huursector toe, maar in veel gevallen zal de huur hoger liggen dan de bovengrens van het middensegment. Bovendien biedt een dergelijke groei van het middensegment in de huursector geen oplossing voor de woningmarkt. Het tekort aan middensegmentwoningen wordt vervangen door een tekort aan koopwoningen voor starters. Met buy-to-let worden immers geen woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Buy-to-let heeft mede als gevolg van het woningtekort vooral bijgedragen aan een verdere prijsstijging. Overheid kan ingrijpen door: De verhoging van de overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers Woonplicht bij verkoop (enkele corporaties stellen deze voorwaarde al bij verkoop van hun woningen)

7 Weinig maatwerk Leennormen zijn voor iedereen gelijk
Hypotheeklasten staan 30 jaar vast LTV max 100% en ter discussie Woonlasten en perspectief i.p.v. LTI / LTV

8 Strenge leennormen Koopstarter uit 2003 Koopstarter van nu
Keuze uit meerdere hypotheekvormen: Annuïteiten Lineair Aflossingsvrij Belegging of spaarhypotheek 112% woningwaarde Overdrachtsbelasting 6% Geen eigen geld nodig Veel keuze aan goede koopwoningen Hypotheekadvies en verstrekking Maandlasten Werkgeversverklaring Uitgaande van stijgende huizenprijzen Keuze uit twee hypotheekvormen: Annuïteiten Lineair 100% woningwaarde Overdrachtsbelasting 2% Minimaal 6-8% aan eigen geld nodig voor kosten koper Beperkte keuze aan koopwoningen Hypotheekadvies en verstrekking Risicobeperking

9 Zonder eigen geld, geen eigen huis
Afbeelding laat zien dat de meeste jongeren (tot 35 jaar) euro aan spaargeld hebben. Maar hoeveel heb je nodig voor een woning van ? Uitgaande van 6-8% aan bijkomende kosten, hebben ze – euro aan eigen geld nodig HDN (jaaroverzicht 2018) Krapte op de woningmarkt vergroot de druk op starters. Voor het derde achtereenvolgende jaar nemen zij meer eigen geld mee In 2018 nam de grootste groep euro mee, in 2017 was dit nog euro Opvallend is de groep starters die meer dan euro aan spaargeld meeneemt. Dit kan een mogelijke schenking zijn

10 - Hoge maandlasten - Geen eigen vermogen opbouwen - Geen keuze
RISICO? - Hoge maandlasten - Geen eigen vermogen opbouwen - Geen keuze Waar doen ze het van? Studieschuld is een groot thema bij starters. Veel starters verzwijgen de schuld, soms doen hypotheekadviseurs dat voor hen. ‘One size fits all’-regels in leennormen en hypotheekverstrekking passen starters niet altijd. Starters worden regelmatig geholpen door (groot)ouders met een schenking. Sparen lukt lang niet iedereen, mede door hoge huren. Dat draagt bij aan de wens om te kopen: daardoor ‘spaar je in de woning’. Niet alle gemeenten bieden een starterslening aan. De grote steden hebben deze lening bijvoorbeeld niet, terwijl veel starters daar willen wonen. Starters worden creatief: kunstmatig onder NHG grens blijven, verhuizen voor starterslening.

11 Stelling: Alles moet uit de kast gehaald worden om de koopstarters makkelijker en meer te kunnen laten lenen Ga naar: Stelling: Alles moet uit de kast gehaald worden om de starters makkelijker en meer te kunnen laten lenen  Standpunt VEH: VEH heeft hier zelf wel aarzelingen bij, het aanbod is krap, waardoor de vraag wordt gestimuleerd, je maakt starters kwetsbaar en door meer te kunnen lenen wordt de prijs ook gestimuleerd)

12 Doorstromers Vertrouwen woningmarkt: 102 (Eigen Huis Marktindicator)

13 Doorstromers hebben het makkelijker
Lage rente Aflossingsvrije hypotheken die ze mee kunnen nemen Door huizenprijsstijging, vermogen opgebouwd Veelal vast inkomen / vast contract

14 Verduurzaming grootste uitdaging
Betaalbaarheid Hypothecaire mogelijkheden Subsidies Andere financieringsvormen Haalbaarheid Keuzevrijheid Zeggenschap Praktisch uitvoerbaar

15 Senioren Vertrouwen woningmarkt: 100 (Eigen Huis Marktindicator)
Vier belangrijke onderwerpen: Langer zelfstandig thuis Zijn senioren positief over nemen van verduurzamingsmaatregelen? Verzilvermogelijkheden van de overwaarde Hypotheek leennormen voor senioren

16 Senioren veel onzekerheden (1/2)
Ontwikkelingen zorgstelsel Langer thuis wonen Aanpassingen in de woning Er moet meer met minder geld / handen VEH onderzoek onder leden 57plussers - Meer dan de helft van de senioren (57-plussers) woont al 20 of langer in dezelfde woning - Meest genoemde redenen waarom men het eens is met het overheidsbeleid om langer zelfstandig thuis te blijven wonen: Men zou niet weten waar anders heen te moeten dan langer zelfstandig thuis te blijven wonen Bespaart kosten voor zowel senioren als de gemeenschap Zelfredzaamheid, zelfstandigheid Oost west thuis best Wel alleen als er voldoende hulp en voorzieningen zijn en je gezond blijft Vertrouwd en veilig Onafhankelijkheid Goed voor de gezondheid, actief blijven en regie over eigen leven Optimale privacy

17 Senioren veel onzekerheden (2/2)
Inkomen Pensioenuitkeringen AOW voor iedereen beschikbaar? Terugverdientijd verduurzamen Geen passend woon alternatief

18 Verzilveren van overwaarde
1/3 weet niet hóe Aanwending van de middelen: 28% onderhoud van de woning 26% consumptieve uitgaven (auto, vakantie, enz.) 26% aanvulling op het pensioen Het grootste verschil tussen de groep die de overwaarde heeft gebruikt ten opzichte van de groep die het overweegt zit in de aanvulling op het pensioen: 42% overweegt het, 28% doet het

19 Einde looptijd hypotheek
Piek einde looptijd aflossingsvrije hypotheken rond 2036 Bank vraagt om aflossing d.m.v. acceptgiro Huis in de verkoop of hypotheek wordt verlengd Toetsing annuïtair of werkelijke lasten Geen hypotheekrente aftrek meer Rond 2036 vindt er een piek plaats in het aantal aflossingsvrije hypotheken dat afloopt. Op dit moment stuurt de bank dat een acceptgiro naar haar klanten met het verzoek het resterende bedrag over te maken. Men kan dan getoetst worden of het mogelijk is om dit bedrag weer te lenen. Dit gebeurt aan de hand van een annuïtaire toetsing (valt vaak niet positief uit voor senioren, vanwege verlaging van inkomen door pensioen), door werkelijke lasten toets (wordt gekeken naar uitgaven patroon) of beheertoets. Indien uit deze (of 1 van deze toetsen) blijkt dat men niet meer kan lenen, moet de acceptgiro betaald worden. Indien men dit bedrag niet op de bank heeft staan, moet het huis worden verkocht. Als het bedrag wel betaald kan worden, of een nieuwe lening aangevraagd kan worden, heeft men geen recht meer op hypotheekrente aftrek. Voor iedereen geldt dus, wanneer ze de woning nog kunnen behouden, dat zij te maken krijgen met de afbouw van de wet Hillen en dus met het eigenwoningforfait. Door looptijd van de aflossingsvrije hypotheek te laten doorlopen, zorgen we ervoor dat er rond 2036 niet een piek aan problemen ontstaan bij eigen woningbezitters die mogelijk hun huis moeten verkopen.

20 Aflossingsvrije hypotheken in Nederland

21 Stelling: Aflossingsvrije hypotheken moeten doorlopen
Ga naar:

22 Einde Vereniging Eigen Huis

23 Wat vindt VEH? JA, aflossingsvrije hypotheken moeten doorlopen
VEH (19 juli 2019): Veel oudere huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek verkeren in grote onzekerheid als zij na 30 jaar in hun huis willen blijven wonen. Daarvoor moet de lening worden verlengd en bij veel banken is dat niet vanzelfsprekend. Soms wordt als voorwaarde gesteld dat de klant eerst een fors bedrag aflost. Veel mensen met een bescheiden (pensioen) inkomen hebben daar het geld niet voor. Dan kan de huiseigenaar voor het ultimatum worden gesteld om het huis te verkopen, hoewel hij de maandelijkse hypotheeklasten prima kan blijven betalen.   Ruim 1 miljoen huiseigenaren hebben een hypotheek die geheel of gedeeltelijk aflossingsvrij is. In een onderzoek van Vereniging Eigen Huis en De Hypotheekshop geeft bijna 50% van de huizenbezitters en ruim 80% van de hypotheekadviseurs aan dat consumenten geholpen zouden zijn met een verlengde looptijd. De insteek van de meeste particulieren is altijd geweest om de verlengde aflossingsvrije hypotheek uiteindelijk met de verkoopopbrengst van de woning in te lossen.  De mogelijkheid bestaat al jaren, maar wordt door slechts enkele geldverstrekkers gebruikt, zoals Rabobank Meer info:

24 87% Senioren eens met langer zelfstandig thuis
Aanpassingen vaak noodzakelijk! Meest getroffen maatregelen: Badkamer aangepast (51%) Drempels verwijderd (48%) Geplande maatregelen: Traplift installeren (72%) 66% financieren met spaargeld (1/3 m.b.v. bijdrage bij de gemeente) Geen goed alternatief, 71% vindt moeilijk om geschikte woning te vinden. ACHTER VEH onderzoek onder leden 57plussers - Meer dan de helft van de senioren (57-plussers) woont al 20 of langer in dezelfde woning - Meest genoemde redenen waarom men het eens is met het overheidsbeleid om langer zelfstandig thuis te blijven wonen: Men zou niet weten waar anders heen te moeten dan langer zelfstandig thuis te blijven wonen Bespaard kosten voor zowel senioren als de gemeenschap Zelfredzaamheid, zelfstandigheid Oost west thuis best Wel alleen als er voldoende hulp en voorzieningen zijn en je gezond blijft Vertrouwd en veilig Onafhankelijkheid Goed voor de gezondheid, actief blijven en regie over eigen leven Optimale privacy

25 Helft senioren positief over nemen verduurzamingsmaatregelen
71% heeft al verduurzamings- maatregelen genomen ACHTER 49% van de 57-plussers staat positief tegenover het plan dat de overheid internationaal heeft afgesproken dat huiseigenaren verduurzamingsmaatregelen moeten nemen voor CO2 uitstoot te reduceren 79% isolatieglas 66% energiezuinige cv-ketel 56% zonnepanen 56% dakisolatie