Woningbouwvereniging Bergopwaarts

Presentatie over: "Woningbouwvereniging Bergopwaarts"— Transcript van de presentatie:

1 Woningbouwvereniging Bergopwaarts

2 Wonen

3 Missie en Visie Samen Ondernemen voor Sociaal Wonen
Toonaangevend in kwalitatief goed wonen Effectief en efficiënt werken Proactief, ondernemend en flexibel Benutten van kansen en mogelijkheden Integere teamspeler Financiële continuïteit gewaarborgd

4 Ondernemingsplan 2017-2020 Bergopwaarts biedt ruimte Passend wonen
Kwantitatief en kwalitatief de juiste woning voor de juiste bewoner, ook in de toekomst Klantwaardering Twee richting verkeer, medewerkers hebben waardering voor huurders en woningzoekenden en krijgen dit ook terug Transparantie Helder communiceren om te voldoen aan het verwachtingspatroon van de huurders en woningzoekenden

5 Metropool Regio Eindhoven
Manifest toekomstvast wonen Werken aan een inclusieve samenleving Realiseren van betaalbare woningen Verduurzamen van de gebouwde omgeving

6 Onze opgave Missie: Samen Ondernemen voor Sociaal Wonen
Binnen een gereguleerde sector In een regionale woningmarkt Met een demografische ontwikkeling van toename één en tweepersoonshuishoudens van zowel ouderen als jongeren Waarbij we streven naar een inclusieve samenleving Waarin de technische basiskwaliteit van het vastgoed CO₂-neutraal is De ontwikkeling van het (sociaal) gedrag een belangrijke factor is De woningvoorraad toekomst bestendig moet worden De financiële afwegingen sterk beïnvloedt worden door overheidsheffingen

7 Analyse - Volkshuisvestelijk
Onze huurders zijn vooral: Huishoudens geboren voor en net na de 2e wereldoorlog Één of tweepersoonshuishoudens Onze woningzoekenden zijn vooral: Jongeren en starters op de woningmarkt Gezinnen wonen voor het overgrote deel in een koopwoning

8 Doelgroepen Woningbouwvereniging Bergopwaarts zorgt voor prettig en betaalbaar kunnen wonen. Voor mensen met een bescheiden inkomen of een andere oorzaak die het moeilijk maakt om (zelfstandig) woonruimte te kunnen vinden.

9 Bijzondere doelgroepen
Zorg en welzijn Zorgboog GGZ Oost Brabant Regionaal Autisme Centrum Kempenhaeghe ORO Stichting Maatschappelijke Opvang Helmond Overig De Droom, ouderinitiatief voor jong volwassenen met Down syndroom Thuishuis de Zevensprong, kleinschalige woonvorm voor alleenstaande senioren Tweedelig, ouderinitiatief voor jong volwassenen met een verstandelijke, lichamelijke of zintuigelijke beperking

10 Tripartite overleg Prestatieafspraken
Onderwerpen: Huisvesting doelgroep Transformatie en kwaliteit woningen Leefbaarheid buurten en wijken Wonen en Zorg Gemeente Asten – Bergopwaarts - Huurders Belangen Organisatie De Peel HBO De Peel vertegenwoordigt het huurdersbelang vanuit de Wet op het overleg huurders en verhuurder de Woningwet Gesprekspartner over beleid en beheer met Bergopwaarts Gemeente Adviseert over beleidszaken die voor huurders van belang zijn Bindende voordracht twee leden RvC

11 Betaalbaarheid Huurbeleid; 5 huurprijsniveaus
de functionaliteit van de woonruimte (het aantal slaapkamers) is bepalend voor de huurprijs die is afgestemd op de huurtoeslaggrenzen we werken met 5 verschillende huurprijzen € 417, € 495, € 597, € 640, € 674 (prijspeil 2018)

12 Verhuur woningen Mutatiegraad 6,4% (2017: 7,6%)
Aantal woningen verhuurd 435 Passend toewijzen 98,7% (norm minimaal 95%) Toewijzen inkomensgrens 93,6% (norm minimaal 90%) Vonnissen ontbinding en ontruiming Directe verhuur Jaar 2018 2017 Verhuurd met urgentie 25 32 Verhuurd aan vergunninghouders 12 38 Overige directe verhuur 21 27 Totaal directe verhuur 58 97 Als % van totale verhuringen 13,3% 27,1% Jaar 2018 2017 Aanleiding Totaal Ontruimd Opgezegd Betaald/ Regeling Huurachterstand 15 6 9 8 Druggerelateerd Overlast Woonfraude 2 17

13 Leefbaarheid Afname meldingen overlast Sturen op betalingsachterstanden door proactief contact te leggen Verhogen woongenot van onze huurders

14 Vastgoed en Financiën

15 Klimaatakkoord

16 Vertrekpunt Huidige labelstand:
Alle woningen van Bergopwaarts hebben een energielabel/energie-index (EI). Door letteraanduiding is dit lastig te vergelijken. De letteraanduiding is omgezet in 9-categorieën, waarin 1 de meest slechte labels zijn (G- labels) en 9 de beste labels voorstellen (A++ labels). Een C-label wordt dus uitgedrukt als 5. Op deze wijze is het doel te bepalen en het resultaat te meten

17 Voorbereiding Zoektocht naar instrumenten/partner(s)
Partnerkeuze (ketensamenwerking) Pilot Nul Op de Meter renovatie (geslaagd!!) Pilot dakrenovatie/asbestsanering

18 Aanpak Conclusie: gemiddeld label B in 2020 haalbaar.
Eerste 5 jaren projecten ingerekend (m.n. asbest dakbeschotdaken), daarna slechts geld; schatting ca. € 3,0 mio/jaar, ieder jaar projecten toevoegen Gevels isoleren binnen <> buiten (SVB) Ook andere maatregelen plattegrond verbetering/KBO > langer doorexploiteren Afscheid nemen van woningen, verkoopstrategie of sloop Uitvoering koppelen aan meest logische moment, planmatig of mutatie Benodigde extra bedragen ingerekend in de scenario’s voor meerjarenbegroting Nader inzoomen op strategieën (doorexploiteren, verkoop, sloop), in overleg met gemeenten Volop bezig met dakenvervanging, i.c.m PV-panelen Conclusie: gemiddeld label B in 2020 haalbaar.

19 Realisatie 2017-2018 Project – Doelgroep - Reacties
Europastraat - 1/2 personen+RAC - ca 450/400 Martinetstraat - jongeren/starters - ca 250 Zandbosweg - 1/2 personen - ca 300 Het Klavier - 1/2 personen - ca 100 Lienderweg - 1/2 personen - ca 275

20 In voorbereiding/uitvoering
Haspelweg Deurne De Eeuwsels Helmond Christinaplantsoen Deurne Boletenplein Asten Ceresstraat Asten

21 Beheer De bestaande voorraad en de mogelijkheid tot transformatie daarvan is leidend Vraag gestuurd en bij mutatie/huuropzegging Ambitie energieneutraal en gasloze woningvoorraad 2050 Regulier overleg Gemeente en Bergopwaarts, planvoorbereiding en gedrag beïnvloeding Nieuwbouw levensloopbestendig en kleinere woningen realiseren Bij planvorming Woningen in 2020 gemiddeld energielabel B (Ei ≤ 1,4) Op schema, 2018 Ei 1,44 Pilots 1 NOM woning bestaand bezit 3 woningen gesplitst naar 3 onder- en 3 bovenwoningen MURENO

22 Besteding huuropbrengsten

23 Financiële positie 2018 2017 Marktwaarde bezit totaal (verhuurde staat) € 600 mln. € 549 mln. Beleidswaarde bezit totaal (marktwaarde minus eigen beleid) € 324 mln. € 294 mln. WOZ waarde bezit totaal (leegwaarde) € 831 mln. € 800 mln. Bedrijfswaarde (kasstromen) € 374 mln. € 350 mln. Eigen vermogen € 472 mln. € 409 mln. Langlopende leningen € 140 mln. € 147 mln. Terugkoopverplichting VOV woningen € 53 mln. € 56 mln.

24 Gezond bedrijf Financiële continuïteit * Met ingang van boekjaar 2018 is de grondslag voor deze kengetallen de beleidswaarde. Over 2017 bedraagt dan de herrekende solvabiliteit 41,79% en de loan-to-value 54,75% 2018 2017 Norm Solvabiliteit* 45,27% 56,57% min. 20% Loan-to-value* 46,48% 27,93% max. 70% ICR 2,22 2,30 min. 1,40 Dekkingsratio 18,15% 19,59% max. 50%

25 Aandacht voor Langer thuis wonen Toename/concentratie van kwetsbare mensen in de wijken Financiële krimp/verandering Vergrijzing en verkleining van huishoudens Kansen voor de jongeren/starters Investeren in verduurzamen woningen Samenstelling bezit aansluiten bij vraag/behoefte Organisatie mee ontwikkelen met maatschappelijke veranderingen

26