Workshop prijzen bedrijfskavels (9/05/2015) Koen Vermoesen, Agentschap Ondernemen Annelies Smeets, Agentschap Ondernemen Tom Decock, POM West-Vlaanderen Ann Vanderwegen, JLL

Inhoud Doelstelling (Koen Vermoesen) Context bedrijventerreinen in Vlaanderen (Koen Vermoesen) Voorstelling actuele prijzen (Annelies Smeets) Prijsbepalende factoren bij uitgifte (Tom Decock) Internationale prijzen (Ann Vanderwegen) Wat brengt de toekomst? (Annelies Smeets) Spanningsvelden Publieke logica (Tom Decock) Private logica (Ann Vanderwegen) Slotwoord (Koen Vermoesen)

Inhoud Doelstelling (Koen Vermoesen) Context bedrijventerreinen in Vlaanderen (Koen Vermoesen) Voorstelling actuele prijzen (Annelies Smeets) Prijsbepalende factoren bij uitgifte (Tom Decock) Internationale prijzen (Ann Vanderwegen) Wat brengt de toekomst? (Annelies Smeets) Spanningsvelden Publieke logica (Tom Decock) Private logica (Ann Vanderwegen) Slotwoord (Koen Vermoesen)

Inhoud Doelstelling (Koen Vermoesen) Context bedrijventerreinen in Vlaanderen (Koen Vermoesen) Voorstelling actuele prijzen (Annelies Smeets) Prijsbepalende factoren bij uitgifte (Tom Decock) Internationale prijzen (Ann Vanderwegen) Wat brengt de toekomst? (Annelies Smeets) Spanningsvelden Publieke logica (Tom Decock) Private logica (Ann Vanderwegen) Slotwoord (Koen Vermoesen)

Situatieschets: oppervlakte-dimensie bedrijventerreinen Ruimtegebruik: spreiding grote BT In Vlaanderen: 99 terreinen > 1 km² (51% van totale oppervlakte) Voornamelijk havens: zeehavens maar ook groot aandeel kanaalhavens (Albertkanaal, Kanaal van Willebroek, ...)

Situatieschets: oppervlakte-dimensie bedrijventerreinen Ligging kleine terreinen (< 5ha) Zeer grote concentratie van kleine terreinen in Zuid West-Vlaanderen (regio Kortrijk) Andere concentraties in driehoek Antwerpen-Brussel-Gent Zeer weinig kleine terreinen in Limburg, Kempen, Hageland

Bedrijventerreinen - Aantal

Bedrijventerreinen - Aantal

Bedrijventerreinen - Oppervlakte

Inhoud Doelstelling (Koen Vermoesen) Context bedrijventerreinen in Vlaanderen (Koen Vermoesen) Voorstelling actuele prijzen (Annelies Smeets) Prijsbepalende factoren bij uitgifte (Tom Decock) Internationale prijzen (Ann Vanderwegen) Wat brengt de toekomst? (Annelies Smeets) Spanningsvelden Publieke logica (Tom Decock) Private logica (Ann Vanderwegen) Slotwoord (Koen Vermoesen)

Methodiek Prijzen opzoeken Aanbieder Bestemming van elk terrein Goedemiddag allemaal, Om de prijzen te verzamelen om de referentiekaart te kunnen maken, ben ik eerst naar de beschikbare, onbebouwde percelen gaan kijken in ons GIS-systeem. Vervolgens heb ik voor elk perceel apart proberen op te zoeken wie het perceel aanbood en deze aanbieders heb ik gecontacteerd. Tom Decock heeft mij al een heel stuk voort geholpen doordat hij bij de intercommunales al de prijzen van publieke ontwikkelaars heeft opgevraagd. Voor Limburg heb ik de gemeentes wel nog apart gecontacteerd, aangezien er maar 1 intercommunale werkzaam is in Limburg. De prijzen heb ik vervolgens verzameld per terrein. 1 terrein kon meerdere prijzen hebben, afhankelijk van de ligging en de aanbieder. Deze prijzen werden allemaal apart opgenomen in de tabel. Bij elk terrein heb ik de juiste bestemming gezocht. Eerst volgens Ruimtelijk uitvoeringsplan, als dat er niet was, volgens de plannen van aanleg en als die er ook niet waren, volgens het gewestplan. Nadat alle prijzen waren verzameld, konden er gemiddelden gemaakt worden per gemeente, per aanbieder, provincie, enz… Voor de kaarten werd het gemiddelde van de gemeenten gebruikt. Prijzen opzoeken Beschikbare, onbebouwde percelen in GIS Publieke ontwikkelaars  Tom Decock Limburg  Gemeenten met beschikbare percelen Aanbieder Publieke ontwikkelaar Private ontwikkelaar Makelaar Bedrijf Bestemming van elk terrein RUP – BPA – Gewestplan Gemiddelde per gemeente

Actuele prijzen - Statistieken Als de gemiddelde prijs per aanbieder gaan bekijken, zien we dat in alle provincies de grondprijzen van de makelaars het duurste zijn. In Limburg, Oost-Vlaanderen en West-Vlaanderen zijn de gemiddelde prijzen van de Private ontwikkelaars duurder dan die van de Publieke ontwikkelaars. In Antwerpen is het net omgekeerd.

Actuele prijzen - Statistieken In deze figuur wordt de gemiddelde prijs weergegeven per terreinbestemming Wat er vooral opvalt is dat er weinig verschil is tussen de gemiddelde prijs van de regionale en de lokale terreinen.

Actuele prijzen Voor deze kaart te maken werd de gemiddelde prijs per gemeente genomen. We moeten er wel rekening mee houden dat het enkel prijzen zijn van beschikbare aanbod in 2014. In sommige gemeenten is er maar was er maar 1 perceel te koop. Dit kan zorgen voor een vertekend beeld voor sommige gemeenten.

Actuele prijzen Rond de grote steden hogere gemiddelde prijs Ontsluiting is een belangrijke factor die invloed uitoefent op de prijs In Limburg duidelijk laagste prijzen Een aantal uitschieters, zoals Geel Middelkerke Nazareth Om tot de referentiekaart te komen, hebben we rekening gehouden met deze uitschieters. Verder hebben we ook gekeken naar volgend kaartje (prijsverschillen per gemeente)

Prijsverschillen Het verschil van de maximum en minimumprijs genomen. Om zo de gemeenten er uit te halen met grote verschillen. Meestal ging dit om 1 specifiek perceel dat om bepaalde redenen een stuk duurder was dan de rest. Aangezien we geen gewogen gemiddelde genomen hebben (dus we hebben geen rekening gehouden met de oppervlakte van de percelen), kan dit ervoor zorgen dat 1 hoge perceelsprijs het gemiddelde van deze gemeente naar boven haalt. Dit gemiddelde is dan niet representatief is voor deze gemeente.

Inhoud Doelstelling (Koen Vermoesen) Context bedrijventerreinen in Vlaanderen (Koen Vermoesen) Voorstelling actuele prijzen (Annelies Smeets) Prijsbepalende factoren bij uitgifte (Tom Decock) Internationale prijzen (Ann Vanderwegen) Wat brengt de toekomst? (Annelies Smeets) Spanningsvelden Publieke logica (Tom Decock) Private logica (Ann Vanderwegen) Slotwoord (Koen Vermoesen)

Inhoud Doelstelling (Koen Vermoesen) Context bedrijventerreinen in Vlaanderen (Koen Vermoesen) Voorstelling actuele prijzen (Annelies Smeets) Prijsbepalende factoren bij uitgifte (Tom Decock) Internationale prijzen (Ann Vanderwegen) Wat brengt de toekomst? (Annelies Smeets) Spanningsvelden Publieke logica (Tom Decock) Private logica (Ann Vanderwegen) Slotwoord (Koen Vermoesen)

Referentiekaart Rekening houdend met de grote steden en met de autosnelwegen is de referentiekaart opgemaakt voor Vlaanderen De gemeentes waar er uitzonderlijke prijsverschillen waren, hebben we apart bekeken en de extreme prijzen er uit gehaald. Nu is onze vraag naar jullie toe of deze referentiekaart ongeveer klopt volgens jullie mening. Zijn er gemeentes die zeker in een hogere of lagere prijsklasse moeten zitten? Zijn er andere factoren van invloed waar we geen rekening mee hebben gehouden? Moeten de gemeentes rond de luchthaven in een hogere klasse zitten?

Referentiekaart Hier zien we nog wat duidelijker dat in Limburg de prijzen het laagste liggen, tussen 30 en 60€/m² . Rond Brussel, mechelen en Antwerpen zitten we boven de 150€/m². Rond de autosnelwegen is de prijs ook wat hoger. Zuiden van West-Vlaanderen is de prijs terug wat lager, tussen de 50 en 80€/m². Prijzen zijn afhankelijk van: Oppervlakte/grootte, Ligging Bereikbaarheid/afstand tot autostrade, kanaal Bodemgesteldheid/Grondvervuiling (Hoog)spanningsleidingen die over het perceel lopen/leidingen in grond Bestemming Al dan niet goede verkoop Kostprijs onteigeningen, ontwikkeling (marge 3%  Intercommunale DDS)  Intercommunales streven geen winst na. Verschil publieke/Private ontwikkelaars Prijs omliggende percelen Vorm van het perceel/Bebouwbaarheid Voorkooprecht Schaarsheid gronden

Wat brengt de toekomst? Om de prijzen in te schatten van de gronden die in de toekomst beschikbaar komen, hebben we de gemeentes gearceerd waar onze GIS-Laag ‘Terreinen in ontwikkeling’ bevat. (Er is enkel rekening gehouden met de gemeenten waar er terreinen in ontwikkeling zijn met uitgifte na 1 jan 2015.) Voor de terreinen in ontwikkeling hebben we alleen deze terreinen er uit genomen waarvan de uitgifte van het terrein na 1 jan 2015 valt. Uitgifte na 1 jan 2015

Wat brengt de toekomst? Vervolgens hebben we ook alle gemeentes gearceerd waar er in onze GIS-laag terreinen in planning staan ingetekend. Op deze manier bekomen we een kaart waar al de gearceerde gemeentes een toekomstig aanbod beschikbare terreinen bevatten.

Wat brengt de toekomst? Indien we deze arcering met toekomstige beschikbare terreinen over de referentiekaart leggen, kunnen we zien in welke klasse de prijs zich vermoedelijk gaat bevinden.

Inhoud Doelstelling (Koen Vermoesen) Context bedrijventerreinen in Vlaanderen (Koen Vermoesen) Voorstelling actuele prijzen (Annelies Smeets) Prijsbepalende factoren bij uitgifte (Tom Decock) Internationale prijzen (Ann Vanderwegen) Wat brengt de toekomst? (Annelies Smeets) Spanningsvelden Publieke logica (Tom Decock) Private logica (Ann Vanderwegen) Slotwoord (Koen Vermoesen)

Inhoud Doelstelling (Koen Vermoesen) Context bedrijventerreinen in Vlaanderen (Koen Vermoesen) Voorstelling actuele prijzen (Annelies Smeets) Prijsbepalende factoren bij uitgifte (Tom Decock) Internationale prijzen (Ann Vanderwegen) Wat brengt de toekomst? (Annelies Smeets) Spanningsvelden Publieke logica (Tom Decock) Private logica (Ann Vanderwegen) Slotwoord (Koen Vermoesen)

Bedankt voor je aandacht! Bedankt voor de aandacht! Bedankt voor je aandacht!

Prijsbepalende factoren bij uitgifte Workshop Grondprijzen van bedrijventerreinen in Vlaanderen 09/05/2015 Tom Decock, POM West-Vlaanderen.

01 VASTSTELLING SITUERING GEMIDDELDE GRONDPRIJZEN IN VLAANDEREN OP PUBLIEK ONTWIKKELDE TERREINEN ONDERZOEK NAAR FACTOREN DIE PRIJS BEÏNVLOEDEN DISCUSSIE SPANNINGSVELDEN –PUBLIEKE LOGICA 01

Situering 01

Kaderend binnen de door het AO gesubsidieerde projecten Onderhandelingsteams en Activeringsteams werd vaak gedurende de stuurgroepen gediscussieerd over de prijszettingen over de Provincies heen. 2014 – POM West-Vlaanderen brengt de gemiddelde grondprijzen in Vlaanderen in kaart, aangeboden door publieke ontwikkelaars. 2014 – Pom West-Vlaanderen start een onderzoek naar factoren die de prijs beïnvloeden.

GEMIDDELDE GRONDPRIJZEN IN VLAANDEREN OP PUBLIEK ONTWIKKELDE TERREINEN 02

Zones voor Regionale bedrijventerreinen; In dit overzicht werden enkel die types van terreinen vermeld die in een specifieke zone voor bedrijvigheid opgenomen zijn:   Zones voor ambachtelijke bedrijven en kmo’s (Lokale bedrijventerreinen); Zones voor Regionale bedrijventerreinen; Zones voor Gemengd Lokale/Regionale bedrijventerreinen; Grondprijzen werden opgevraagd bij volgende publieke ontwikkelaars: Voor elk type van bedrijventerrein wordt telkens de gemiddelde, beschikbare grondprijs van elke type kavel per arrondissement cartografisch weergegeven in vorken van 10 euro/m². West-Vlaanderen: Intercommunale wvi Intercommunale Leiedal Oost-Vlaanderen Intercommunale Veneco Intercommunale Solva Intercommunale DDS Intercommunale Interwaas POM Oost-Vlaanderen Antwerpen Intercommunale Igemo Intercommunale Igean Intercommunale IOK POM Antwerpen Vlaams-Brabant Intercommunale Haviland Intercommunale Interleuven POM Vlaams-Brabant Limburg LRM (Limburgse Reconversiemaatschappij) POM Limburg  

onderzoek naar factoren die de prijs beïnvloeden 03

Doel Trachten een zicht te krijgen op die factoren (kosten) die de prijs beïnvloeden indien men vandaag de dag een duurzaam bedrijventerrein tot ontwikkeling wil brengen. Vaststellingen Niet evident richtprijzen te verzamelen voor de aanleg van bedrijventerreinen. Dit omdat er voor elke soort werk (kostenpost) vele varianten zijn. Wel zou, in theorie, een marktconforme prijs de marktprijs moeten weerspiegelen. Een lopende meter weg kost in Limburg misschien iets minder dan in Oost-Vlaanderen maar dat verklaart niet het grote prijsverschil bij uitgifte. Marktomstandigheden zijn dus veel belangrijker dan kostprijs uitrusting. Voornaamste factoren die prijs bepalen en doen verschillen zijn de verwervingskosten, interne ontsluitingsinfrastructuur en nutsinfrastructuur. Sterke stijging kosten voor groenaanleg en onderhoud --- Invloed op prijs? Rendement op verkoopprijs bij publieke ontwikkelaars 2-4% ----- Wat bij private ontwikkelaars? 3. Discussie NIET : Discussiëren over allerlei factoren die de ontwikkelingskost beïnvloeden (archeologie, milderende maatregelen MER) WEL: Discussiëren over factoren die de prijs beïnvloeden: zichtlocaties, impact terugkooprecht, recurrente vergoedingen nadien, …

SPANNINGSVELDEN PUBLIEKE LOGICA 04

Hoe ervaren jullie dit? INTERACTIE SPANNINGSVELDEN Ontstaan van een spanningsveld in bepaalde provincies (bv WVL/OVL) tussen publieke ontwikkelaars en private. Grondverwerving ----- Spanning + ernstige gevolgen prijszetting (bv landbouwgronden) Risicoprojecten ----- Ontspanning Hoe ervaren jullie dit? INTERACTIE