Hoofdstuk 15 Onroerend goed Beleggingsleer Siem de Ruijter Jan Van Doorslaer Hoofdstuk 15 Onroerend goed

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Definitie Directe belegging gronden, gebouwen, winkelpanden … huuropbrengsten en/of meerwaarde Indirecte belegging vastgoedcertificaten vastgoedbevaks vastgoedaandelen © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Directe belegging investeerder moet ondernemend zijn niet verplaatsbaar/onderhevig aan omgevingsfactoren ondoorzichtige markt/lokale kennis onontbeerlijk relatief hoge investeringsbedragen hoge transactiekosten illiquide vaak lange periode tussen uitwerken plannen en start opbrengsten regelgeving en fiscaliteit © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer p. 379: Wet-Breyne Netto, Trends, Immotheker Bron: http://www.immotheker.be Datum: 18/07/12 p. 380-381 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Indirecte belegging Vastgoedcertificaten Vastgoedbevaks Vastgoedaandelen © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Vastgoedcerticaten Vastgoedproject gespecialiseerde vennootschap verwerft eigendom kan instaan voor beheer project maar meestal door beheersmaatschappij Kostprijs wordt verdeeld over certificaten beleggers kunnen intekenen hebben recht op deel netto-opbrengst bij verhuur deel van de meerwaarde bij verkoop meestal looptijd van 15-25 jaar Juridisch belegger geen eigenaar onroerende goederen wel eigenaar roerende goederen heeft gevolgen voor fiscale behandeling opbrengsten © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Vastgoedcertificaten Onroerende leasingcertifcaten onroerende goederen die worden verhuurd aan onderneming via erfpacht 27 jaar – 99 jaar huurder: vaak warenhuisketen aan einde leasingperiode huurder mogelijkheid optie uit te oefenen indien niet: onroerend goed wordt verkocht contract op lange termijn dat niet opzegbaar is © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Vastgoedcertificaten Onroerende leasingcertifcaten Huurder recht op volledig gebruik gebouw draagt kosten onderhoud, herstelling, verzekering betaalt huurprijs die gekoppeld is aan index Houder certificaat recht op gedeelte netto-inkomsten jaarlijkse erfpacht gedeelte netto-opbrengst bij verkoop Voorbeelden Diegem Kennedy (kantoorgebouwen) Machelen-Kuurne (doe-het-zelf-keten) © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: http://www.agrealestate.eu/NL/Activities/AM/Pages/Machelen_Kuurne.aspx Datum: 18.07.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: www.tijd.be Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: www.tijd.be Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: www.tijd.be Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: www.tijd.be Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Vastgoedcertificaten Huurcertificaten verhuring gebeurt aan meerdere partijen betalen periodiek huur huurcontracten meestal type 3-6-9 certificaat meestal looptijd 15-25 jaar Risico groter dan bij leasingcertificaten zwakke vastgoedmarkt risico leegstand of lagere huurprijzen sterke vastgoedmarkt men kan huurprijzen naar boven aanpassen © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Vastgoedcertificaten Huurcertificaten Huurder huur kosten dagelijks onderhoud en kleine herstellingen andere kosten (OV, grote herstelling): verhuurder Houder certificaat recht op gedeelte netto-inkomsten jaarlijkse erfpacht gedeelte netto-opbrengst bij verkoop Voorbeelden Woluwe Shopping Distri-Invest Genk Logistics © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: www.tijd.be Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: www.tijd.be Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: www.tijd.be Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Vastgoedcertificaten Scheepscertificaten 2008 Hanzevest Carisbrooke Shipping nv dochter van Hanzevast Shipping bven Carisbrook Shipping bv aankoop, financiering en uitbating 2 schepen geeft eerste scheepscertificaat uit in België notering op Euronext effect: Hanzevast CS 1 6 700 000 EUR aan certificaten (coupures 1 000 EUR) schepen: Eileen-C en Lisa-C resultaten afhankelijk van bevrachting schip opbrengst bij verkoop © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: www.tijd.be Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: www.tijd.be Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: www.tijd.be Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: www.tijd.be Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Vastgoedcertificaten Onroerende leasingcertifcaten Diegem Kennedy (kantoorgebouwen) Machelen-Kuurne (doe-het-zelf-keten) Huurcertifcaten Woluwe Shopping Distri-Invest Genk Logistics Scheepscertifcaten Hanzevast CS 1 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Vastgoedbevaks Beleggingsvennootschap met vast kapitaal opgericht bij KB 10.04.95 specifieke regeling (pagina 384) Belegt uitsluitend in onroerende goederen rechtstreekse belegging zakelijke rechten op OG deelnemingen in andere vastgoedinstellingen/certificaten © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Vastgoedbevaks 14 Belgische vastgoedbevaks Kantoorgebouwen Befimmo Commerciële ruimtes Intervest Retail Retail Estates Ascensio Residentieel Home Invest Belgium Serviceflats Invest, Aedifica © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Vastgoedbevaks 14 Belgische vastgoedbevaks Semi-industrieel WDP Montea Gemengd Cofinimmo Intervest Offices Leasinvest RE Warehouses Estates Belguim Werelhave Belguim © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: http://www.test-aankoop.be/invest Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: http://www.test-aankoop.be/invest Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Vastgoedaandelen Bedrijven actief in de vastgoedsector Beheren patrimonium Promotie vastgoed … Vastgoedbevak Fiscale voordelen Maar: mogen uitsluitend beleggen in vastgoed projectontwikkeling niet toegelaten Beurs Brussel Immobel Atenor © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: www.immobel.be Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: www.tijd.be Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: www.atenor.be Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: www.tijd.be Datum: 05.04.12 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Veiligheid – directe belegging Prijzen kunnen dalen! vastgoedcrisis VS – 2008 prijzen in Spanje, Portugal … Door hoge eenheidsprijzen niet eenvoudig om aan risicospreiding te doen Specifieke risico’s afhankelijk van type vastgoed gezinswoning: slecht onderhouden door huurder commercieel pand: huurder gaan failliet Brand, storm, natuurrampen brandverzekering sinds 2006: automatisch waarborg tegen natuurrampen p. 385 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Veiligheid – vastgoedcertificaten Debiteurenrisico kwaliteit uitgevende vennootschap Renterisico stijging markterente: daling waarde certificaat Koersrisico evolutie vastgoedsector kwaliteit onderliggend vastgoed potentiële meer- of minderwaarde bij verkoop © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Veiligheid - vastgoedbevaks Risico lager dan bij certificaten door uitgebreide portefeuille aan gebouwen commerciële ruimtes vrij stabiel bij goede locatie kantoren conjunctuurgevoelig residentieel vastgoed vrij immuun voor conjunctuurschommelingen Kwaliteit van het manangement return bevak in grote mate afhankelijk van hun aankoop- en verkoopbeslissingen © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Liquiditeit – directe belegging Illiquide en weinig flexibel Tijd koper vinden notariële acte wettelijke documenten (bodemattest, EPC …) aanvraag hypothecaire lening door koper Onroerend goed is meestal ondeelbaar vaak moeilijk om deel van gelden vrij te maken Indien men goede prijs wenst voldoende tijd voldoende geïnteresseerde kopers © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Liquiditeit – indirecte belegging Vastgoedcertificaten en bevaks meeste noteren op continumarkt Cofinimmo en Befimmo maken deel uit van Bel20 Vastgoedaandelen afhankelijk van gemiddeld aantal verhandelde aandelen aantal aandelen dat is uitgeven Atenor: continumarkt Compartiment C (beurskapitalisatie <150 mio) Immobel: continumarkt © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Return – direct vastgoed Jaarlijkse huuropbrengst Meer- of minderwaarde bij verkoop Jaarlijkse kosten kosten voor onderhoud verzekeringen leegstand of wanbetaling belastingen beheerskosten Nettohuurinkomsten = brutohuurinkomsten - kosten © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Bron: www.statbel.fgov.be p. 389 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Return – direct vastgoed Kosten voor onderhoud kwaliteit en ouderdom gebouw looptijd huurcontract jaarlijkse terugkerende kosten grote onderhoudskosten: reserve Verzekeringen soort pand en soort verhuur gezinswoning huurder: eigen inboedel en aansprakelijkheid aan derden (huurdersaansprakelijkheid) verhuurder: brandverzekering voor gebouw studentenkamers: afstand van verhaal © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer www.assuralia.be © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Return – direct vastgoed Leegstand of wanbetaling moeilijk in te schatten Belastingen zie 15.6 (pagina 394) Beheerskosten kosten voor dagelijks beheer innen huurgelden opstellen contracten technische opvolging gebouw ... erelonen makelaar © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Voorbeeld p. 390-392 Brutohuurinkomsten (op jaarbasis)   10 200 5,10 % Reserve voor jaarlijkse lasten (verzekeringen, beheer, renovatie …) 25 % 2 550 Onroerende voorheffing 885 Personenbelasting (op basis geïndexeerde KI verhoogd met 40 %, belast tegen het marginale tarief van 45 %) 1 128 Provisie van 10 % van de brutohuur voor niet voorziene uitgaven (huurvacuüm, onvoorziene herstellingen …) 10 % 1 020 Nettohuurinkomsten (op jaarbasis) 4 527 2,26 % © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer www.aes-snp.be p. 392 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Return - vastgoedcertificaten Couponrendement hoger dan bij bevaks reden: risico is groter Intrinsieke waarde marktwaarde vastgoed - schulden kopen: onder de intrinsieke waarde verkopen: boven de intrinsieke waarde © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Return - vastgoedbevaks Meestal dividend van minstens 80 % van de winst reden: vrijstelling vennootschapsbelasting Intrinsieke waarde marktwaarde vastgoed - schulden koers vaak boven of onder intrinsieke waarde Oorzaken slecht beursklimaat interesse in vastgoedbevaks vanwege hoog dividendrendement/relatief veilig karakter goed beursklimaat weinig interesse in vastgoedbevaks © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Return - vastgoedbevaks Oorzaken - vervolg als langetermijnrente stijgt verschil tussen coupon obligatie en dividend vastgoedbevak wordt kleiner beleggers kiezen voor obligaties andere factoren die belangrijke rol spelen bewezen prestaties management liquiditeit van bevak kwaliteit onderliggend vastgoedpatrimonium situatie op de vastgoedmarkt © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Oefening Oefeningen p. 393 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Fiscaliteit – direct vastgoed Registratierechten Vlaanderen: 10 % verlaagde tarieven bescheiden woning: 5 % gewoon abattement meeneembaarheid en teruggave van RR … p. 394 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Fiscaliteit – direct vastgoed Onroerende voorheffing wordt berekend op geïndexeerd KI basisheffing Vlaamse overheid: 2,5 % verhoogd met opcentiemen provincies en gemeentes verminderingen mogelijk bv. kinderen ten laste Voorbeeld p. 396 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer www.belastingen.vlaanderen.be © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Fiscaliteit – direct vastgoed Belasting op meerwaarde Huis dat men binnen 5 jaar opnieuw verkoopt bij schenking: 3 jaar niet van toepassing bij enige woonhuis, erfenis … Tarief: 16,5 % verkoopprijs – aankoopprijs aankoopprijs mag verhoogd worden met werkelijke kosten van aankoop (notariskosten) forfaitair kostenpercentage van 25 % verhoogde aankoopprijs mag verhoogd worden met 5 % per verlopen jaar facturen uitgevoerd door geregistreerd aannemer Gronden: 33 % (< 5 j.) of 16,5 % (5 j. – 8 j.) © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Fiscaliteit – direct vastgoed Personenbelasting soms complexe materie twee voorbeelden verhuur gebouw aan particulier verhuur gebouw - huurder gebruikt het voor beroepsdoeleinden onroerende inkomsten samengeteld met de andere inkomsten belast aan progressieve tarief hoogste tarief: 50 % + gemeentebelasting p. 397 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Fiscaliteit – direct vastgoed Personenbelasting verhuur gebouw aan particulier Belasting Op geïndexeerd KI, verhoogd met 40 % Men mag geen kosten in mindering brengen Voorbeeld p. 398 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Fiscaliteit – direct vastgoed Personenbelasting verhuur gebouw – huurder gebruikt het voor beroepsdoeleinden belastingaangifte kadastraal inkomen brutohuur incl. huurvoordelen belastingen op nettohuur (laagste van volgende 2 wordt afgetrokken) forfaitaire aftrek van 40 % kosten 2/3de oorspronkelijke KI, verhoogd met een bij KB bepaalde coëfficient berekend op basis van de handelshuurprijzen en huurlasten bedraagt voor AJ 2013 (inkomsten 2012) 4,10 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Fiscaliteit – direct vastgoed Personenbelasting verhuur gebouw – huurder gebruikt het voor beroepsdoeleinden Voorbeeld p. 398 p. 399 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Fiscaliteit - vastgoedcertificaten Coupon intrestgedeelte = huurinkomsten roerende voorheffing: 21 % kapitaalgedeelte = gedeelte dat men als terugbetaling initieel geïnvesteerde kapitaal beschouwd geen roerende voorheffing Eventuele meerwaarde © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Fiscaliteit - vastgoedbevaks Fiscale voordelen Niet onderhevig aan vennootschapsbelasting voorwaarde: > 80 % winst uitkeren als dividend Dividend normaal 15 % roerende voorheffing indien > 60 % portefeuille residentieel vastgoed 0 % roerende voorheffing Aedificia, Serviceflats Invest, Home Invest Belgium © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Fiscaliteit - vastgoedaandelen Roerende voorheffing op dividenden Gewone aandelen: 25 % roerende voorheffing Aandelen + strip: 21 % roerende voorheffing © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Kosten – Directe belegging Honorarium notaris Lening door bank aangerekend schattingskosten dossierkosten door notaris aangerekend registratierecht hypotheekrecht recht op geschriften kosten notaris zelf Kosten tussenpersoon © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer www.biv.be www.cib.be www.uvvgm.be www.vvf.be © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer Oefening Oefeningen p. 402 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Voordelen directe belegging relatief goed idee over verwachte inkomsten diversifiëren goede bescherming tegen inflatie ondernemende investeerder kan return mogelijkheid tot fiscale voordelen © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Nadelen directe belegging kennis- en managementintensief verantwoorde risicospreiding moeilijk bij kleinere bedragen minder liquide en hogere transactiekosten dan bij aandelen en obligaties kosten onderhoud niet altijd eenvoudig te ramen ondoorzichtige markt © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Indirect beleggen – direct beleggen + - Duidelijke informatie door jaar- en halfjaarverslagen (transparant) Minder stabiele waardeontwikkeling (beurskoersen worden mee beïnvloed door het sentiment op de beurs) Liquide beleggingsvorm (opgelet: niet alle indirecte beleggingen in vastgoed zijn even liquide: zo zijn vastgoedbevaks liquider dan vastgoedcertificaten) Meestal geen zeggenschap over het gevoerde beleid, het management … Lagere transactiekosten   Minder managementintensief Door te beleggen in een vastgoedbevak kan men zijn risico spreiden over verschillende onroerende goederen Fiscaal gunstig (zo betaalt men maar 21 % in plaats van 25 % roerende voorheffing op de dividenden, uitgekeerd door vastgoedbevaks en zijn de dividenden van bepaalde vastgoedbevaks zelfs volledig vrijgesteld van roerende voorheffing) Mogelijkheid om kleine bedragen te investeren © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

Topic: 2de verblijf in het buitenland Eind 2009 290 000 families met 2de verblijf 170 000 in eigen land 70 000 in buitenland Aankoop in buitenland Praktische en fiscale vragen Opgelet: emoties Investering <> vestigen in buitenland © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer

© Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer p. 405 © Uitgeverij De Boeck Beleggingsleer