H 12: Vreemd vermogen lang Vreemd vermogen lang is geleend geld met een looptijd langer dan 1(2) jaar. Het geleende geld moet weer terugbetaald worden = aflossen Van aflossen wordt je dus niet rijker of armer; immers je betaalt terug wat je eerder van bijv. de bank ontvangen hebt. Daarnaast moet je interest betalen over de schuldrest = interest betalen Daar wordt degene die geleend heeft wel armer van; aan de andere kant zijn het de verdiensten voor de bank. Alleen door aflossen wordt de schuldrest kleiner! Door interest te betalen wordt de schuldrest niet kleiner! H 12 houdt zich met name bezig met hypothecaire leningen. In het boek worden er 3 behandeld: De lineaire hypotheek (§ 12.4) De annuïteitenhypotheek (§ 12.6) De spaarhypotheek (§ 12.5)
§ 12.3: Hypothecaire lening Wat is een hypothecaire lening? Een hypothecaire lening is een langlopende lening met onroerend goed als onderpand. Het onroerend goed dient als zekerheid voor de geldverschaffer. Als de onroerend goedkoper niet aan zijn betalingsverplichting ( = aflossing + interest) kan voldoen, wordt het onroerend goed in het openbaar verkocht aan de hoogste bieder. De opbrengst gaat natuurlijk eerst naar de bank die daarmee het geleende geld terug krijgt. Looptijd doorgaans 25 of 30 jaar Vragen: Is een hypothecaire lening een veilige lening voor een bank? Waarom verkoop in het openbaar bij wanbetaling? Verdient de bank veel geld met een hypothecaire lening? Wie is de hypotheekgever; wie is de hypotheeknemer? Ligt het rentepercentage van een hypothecaire lening hoger of lager t.o.v. andere vormen van langlopende leningen? Waarom?
§ 12.4: De lineaire hypotheek Voorbeeld: Iemand sluit een lineaire hypotheek af ter grootte van € 20.000; looptijd 5 jaar; rente- percentage is 4% per jaar Jaar Beginschuld Aflossing Interest Eindschuld 1 € 20.000 € 4.000 1 € 800 2 € 16.000 3 2 € 16.000 4 € 4.000 € 640 5 € 12.000 6 3 € 12.000 € 480 € 8.000 4 € 320 5 € 160 € 0 1 = 20.000/5 (Beginschuld/looptijd) 2 = 20.000 x 0,04 (Beginschuld dat jaar x interestpercentage) 3 = 20.000 – 4.000 (Beginschuld dat jaar – aflossing dat jaar) 4 = eindschuld jaar 1 = beginschuld jaar 2 5 = 16.000 x 0,04 (Beginschuld dat jaar x interestpercentage) 6 = 16.000 – 4.000 (Beginschuld dat jaar – aflossing dat jaar)
Het is een lineaire hypotheek; d.w.z. het verloop is gelijkmatig. Kenmerken: Het aflossingsbedrag is elk jaar gelijk. Het interestbedrag neemt in de loop der jaren af en wel gelijkmatig. (In ons voorbeeld steeds € 160) De eindschuld neemt gelijkmatig af. De beginschuld neemt gelijkmatig af. Als je de aflossingsbedragen van 5 jaar bij elkaar optelt kom je uit op de beginschuld. De totale kosten van deze 5 jaar durende hypothecaire lening bestaan uitsluitend uit interestkosten; opgeteld € 2.400. De maandelijkse lasten voor de onroerend goed bezitter bestaan uit aflossing + interest. In jaar 1 is dat (€ 4.000/12) + (800/12) = € 400. In jaar 4 is dat (€ 4.000/12) + (320/12) = € 360. Truc om snel de totale kosten van een lineaire hypotheek uit te rekenen: Het interestbedrag jaar 1 + interestbedrag laatste jaar x aantal waarnemingen 2 (800 + 160) = 960/2 = 480 x 5 = € 2.400. Deze truc is alleen toepasbaar bij een lineaire hypotheek!!
§ 12.6: De annuïteitenhypotheek Net als bij de lineaire hypotheek moet de geldlener aflossen en interest betalen. Dat is bij de annuïteitenhypotheek niet anders. Bij de annuïteitenhypotheek betaal je echter jaarlijks een gelijkblijvend bedrag, bestaande uit aflossing + interest. Dat betekent dus niet dat het aflossings- en interestbedrag jaarlijks gelijk blijven. Tezamen daarentegen blijft het jaarlijks totaal bedrag wel gelijk. Het jaarlijks gelijkblijvend totaal bedrag noem je de annuïteit. Dit bedrag kun je zelf niet berekenen; het wordt altijd gegeven of is af te leiden. Het aflossingsbedrag in jaar 1 noemen we a1; het aflossingsbedrag in jaar 5 noemen we a5. Het interestbedrag in jaar 2 noemen we r2; het interestbedrag in jaar 4 noemen we r4. De annuiteit = a1 + r1 = a2 + r2 = a3 + r3 = ………………. De annuiteit - a1 = r1 De anuiteit – r1 = a1
Voorbeeld: Iemand sluit een annuïteitenhypotheek af ter grootte van € 20.000; looptijd 5 jaar; rente- percentage is 4% per jaar; de annuïteit bedraagt € 4.493 (afgerond) Jaar Annuïteit Beginschuld Aflossing Interest Eindschuld 1 € 4.493 € 20.000 € 3.693 2 € 800 1 € 16.307 3 2 € 16.307 4 € 3.841 6 € 652 5 € 12.466 7 3 € 12.466 € 3.994 € 499 € 8.472 4 € 4.154 € 339 € 4.318 5 € 4.320 € 173 € -2 8 1 = 0,04 x € 20.000 2 = € 4.493 – 800 (Ann – r1) 3 = € 20.000 – 3.693 (Beginschuld jaar 1– a1) 4 = Eindschuld jaar 1 = beginschuld jaar 2 5 = 0,04 x € 16.307 6 = € 4.493 – 652 (Ann –r2) 7 = € 16.307 - € 3.841 (Beginschuld jaar 2 – a2) 8 = doordat de annuïteit afgerond is komt de eindschuld soms niet exact on nul uit.
Kenmerken: Het bedrag van de annuïteit is jaarlijks gelijkblijvend. Het aflossingsbedrag neemt in de loop der jaren onregelmatig toe. Het interestbedrag neemt in de loop der jaren onregelmatig af. De eindschuld neemt onregelmatig af. De beginschuld neemt onregelmatig af. Als je de aflossingsbedragen van 5 jaar bij elkaar optelt kom je uit op de beginschuld. De totale kosten van deze 5 jaar durende hypothecaire lening bestaan uitsluitend uit interestkosten; opgeteld € 2.463. De maandelijkse lasten voor de onroerend goed bezitter bestaan uit aflossing + interest. In jaar 1 is dat (€ 3.693/12) + (800/12) = € 374. In jaar 4 is dat (€ 4.154/12) + (339/12) = € 374. Truc om snel de totale kosten van een annuïteitenhypotheek uit te rekenen: (Looptijd x Annuïteit) – beginschuld (5 x 4.493) – 20.000 = € 2.465
§ 12.5: De spaarhypotheek Net als bij de lineaire- en annuïteitenhypotheek moet de geldlener aflossen en interest betalen. Dat is bij de spaarhypotheek niet anders. Bij een spaarhypotheek wordt tussentijds niets afgelost. De aflossing geschiedt op de laatste dag van de looptijd. Dat betekent dan dus ook dat het interestbedrag elk jaar hetzelfde is; immers er wordt tussentijds niet afgelost. Dat betekent dan dus ook dat de beginschuld en schuldrest elk jaar hetzelfde is; immers er wordt tussentijds niet afgelost. Pas op de laatste dag van de looptijd is de schuldrest nul. Hoe komt het af te lossen bedrag tot stand? De geldlener stort elke maand gedurende de looptijd een spaarpremie op een spaarrekening bij de bank. De geldlener ontvangt over de ingelegde spaarpremies rente. De ingelegde spaarpremies + de ontvangen rente zijn op de laatste dag van de looptijd precies groot genoeg om in een keer het geleende kapitaal af te lossen. Vaak moet de geldlener een overlijdensrisicoverzekering afsluiten. Dit als zekerheid voor de geldgever. Deze overlijdensrisicoverzekering betaald de resterende spaarpremies als de geldlener tussentijd komt te overlijden. De kosten van deze verzekering zijn uiteraard voor de geldlener.
Hoe komt het interestbedrag tot stand? Op dezelfde manier als bij een lineaire- en annuïteitenhypotheek. Dus de beginschuld x het interestpercentage. Aangezien er tussentijds niet afgelost wordt is dus het interestbedrag per jaar altijd gelijk. Kenmerken: Het bedrag van de aflossing komt tot stand door ingelegde spaarpremies + ontvangen rente en is elk jaar gelijk. Er wordt tussentijds niet afgelost. De schuldrest blijft dus gedurende de looptijd gelijk. Het interestbedrag blijft elk jaar gelijk. De gehele aflossing vindt plaats op de laatste dag van de looptijd. Vaak moet er een overlijdensrisicoverzekering afgesloten worden.
Een lineaire hypotheek in Excel Een annuïteitenhypotheek in Excel