K.U.Leuven – Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent www.steunpuntbov.be Een prijsindex voor woningen verhandeld.

Slides:



Advertisements
Verwante presentaties
H20:Voorraadwaardering
Advertisements

Voorraadwaardering Technische en economische voorraad FIFO methode
Retail Marketing Services
November 2013 Opinieonderzoek Vlaanderen – oktober 2013 Opiniepeiling Vlaanderen uitgevoerd op het iVOXpanel.
Wij, in een veranderende markt Platform Wonen Leeuwarden Ger W. Hukker, 5 april 2012.
Marketing 1.2 de consument 19 november 2012.
K.U.Leuven – Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent Reacties van de burgers op de verlaging.
22 april 2009 Cijferboeken Cultuur, Jeugd en Sport Opmaak cijferboeken en website.
De verschillende fasen in de elektronische noterings- procedure.
1 Wat is microfinanciering ? 2 1. De financiële behoefte.
Drenthe, hoe staan we er voor ? Ger W. Hukker, 13 oktober 2011.
1 Sinds Evolutie van 2000 tot 2010 Huurprijzen : 50% Gezondheidsindex : 15 % Informatie : - Crise du logement à Bruxelles.
Stijgen en dalen constante stijging toenemende stijging
Ronde (Sport & Spel) Quiz Night !
Hoeveel weet jij over de voetbalclub
Natuurlijke Werkloosheid en de Phillipscurve
1 Energieprijzen in België Persontmoeting Febeliec 13/05/2009.
Aftersales/Onderhoud Onderzoek | februari 2005 | ©TNS NIPO | 1 Automotive Door Vincent Groen, Steven Boekee De Nederlandse automobilist en zijn werkplaats.
© 2011 Graydon Nederland.
Datastructuren Analyse van Algoritmen en O
Demografie, human capital, en de vraag naar woningen
 Aantal verzonden vragenformulieren: 892 stuks  Aantal vragenformulieren retour: 100 stuks  Respons: 11,21% ENQUÊTE DUURZAME MONUMENTEN.
WISKUNDIGE FORMULES.
Persoonlijk worden.
Inhoud bijeenkomst 1 Doel- en vraagstelling Conceptueel model
Hoofdstuk 1 De grote lijn..
Internationale hogeschool Breda Wiskunde bij het ontwerpen en evalueren van verkeerslichtenregelingen Wachten voor een verkeerslicht duurt altijd te lang…..
vwo A/C Samenvatting Hoofdstuk 7
De grafiek van een lineair verband is ALTIJD een rechte lijn.
1Ben Bruidegom Hoe werkt een rekenmachine? Ben Bruidegom AMSTEL Instituut Universiteit van Amsterdam.
Een overzicht van de mogelijkheden
 (het is niet zo moeilijk…)
Febelfin – Studiedag “De beurs vandaag” Leen Van Wambeke Retail Marketing Services Euronext Brussels.
Werken aan Intergenerationele Samenwerking en Expertise.
Les 9 Gelijkstroomschakelingen
Train de trainer energiedeskundigen type A september/oktober 2012
Inkomen les 7 27 t/m 37.
Inkomen Begrippen + 6 t/m 10 Werkboek 6. 2 Begrippen Arbeidsverdeling Verdeling van het werk in een land.
Wat moet je leren: Heel hoofdstuk 3, behalve paragraaf 5
Ons Landschap “Hoe nu verder?”
Goede tijden, slechte tijden
HOOFDSTUK 4 DE CONSUMENT
HOOFDSTUK 14 DE MACRO-ECONOMISCHE GROOTHEDEN
Economische impact sluiting Ford Genk Ludo Peeters en Mark Vancauteren (Universiteit Hasselt)
Van Valckenborgh Dirk Februari Definitie “optie op aandelen” : Recht / Verplichting om een standaardhoeveelheid aandelen te kopen (call-optie –
Social media bij impulsis Huib Koeleman, augustus 2010.
Het Aralmeer Telkens op de linkermuis klikken voor vooruit.
A H M F K EB C x 85 Korte zijde bij C 2 e secties volte 14 m en op afstand komen ( 0,5 rijbaan)
ZijActief Koningslust 10 jaar Truusje Trap
Versie 1: ; v2: ; v3: ; v4:… ca. 50 minuten met maken van tekening (vraag 12) ca. 40 minuten zonder maken van tekening (vraag.
Voorrangsregels bij rekenen (1)
ECHT ONGELOOFLIJK. Lees alle getallen. langzaam en rij voor rij
Kenmerken van de huurmarkt in Vlaanderen
Persconferentie/Ronde Tafel KBS/CSPO 2001 J. Pacolet/I. Van De Putte/A. Marchal/K. Verbrugghe/S. Strobbe/ S. Dewilde, Onderzoeksresultaten HIVA De non-
wonen in the White Gilbert Deley Managing Director
GIS-coördinator in Westerlo
Hoeveelheidsaanpassing II
De financiële functie: Integrale bedrijfsanalyse©
Wet op de handelspraktijken
Hoe en waar wordt de keuze voor de nieuwe auto bepaald? AutoRai 2005 Amsterdam, 10 februari 2005 Anne Hoff Research Director Interview-NSS.
1 Kwaliteitsvol en betaalbaar wonen voor iedereen Vlakbij binnenstad en in het groen Duurzaam en toekomstgericht.
1 Zie ook identiteit.pdf willen denkenvoelen 5 Zie ook identiteit.pdf.
Spelen met een bak getallen
Herhaling bijeenkomst 1 Noem 3 dingen die je vorige week hebt geleerd.
ZijActief Koningslust
WONINGEN BELGIË Papikian Armine. Geregistreerde woongelegenheden berekenen  Op basis van kadastergegevens  Meulemans en Willemé  gegevens van het kadaster.
Tuinvogels herkennen.
Transcript van de presentatie:

K.U.Leuven – Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire markt in Belgïe Workshop Brussel 25 Februari 2005 Bart Capéau André Decoster Kris De Swerdt K.U.Leuven – Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire markt in Belgïe Workshop Brussel 25 Februari 2005 Bart Capéau André Decoster Kris De Swerdt

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 2 Onderwerp

3 Omschrijving van het probleem  Eén van de cruciale ingrediënten voor onze analyses: prijs van "wonen"  In onze modellen hebben we derhalve een prijsindex nodig die de evolutie van de prijzen van onroerend goed doorheen de tijd weergeeft  Lijkt evident...maar prijs van onroerend goed moment van aankoop duur- model rentevoet belastingen

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 4 Omschrijving van het probleem  Vaak (meestal) wordt aangenomen dat we hiervan een beeld krijgen via de geregistreerde verkoopwaarden van onroerende goederen (bvb. de Stadim-index)  De heterogeniteit van de verkochte goederen op de woningmarkt zorgt ervoor dat het gemiddelde van de verkoopwaarden een vertekend beeld kan geven van de prijs van wonen

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 5 De prijs: per eenheid van identieke "kwaliteit" waardeprijs hoeveelhei d =x =x € =x appartement 2 slpk in Avelgem € =x appartement 3 slpk in Leuven € =x herenhuis in Leuven

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 6 samenstelling van de "korf" verkochte woningen is niet constant  in de meer dan verkochte woningen per jaar zitten:  studio's: klein, groot, jong, oud, gelegen in...  appartementen: klein, groot, jong, oud, gelegen in...  huizen: rijwoningen, één gevel vrij, vrijstaand, van 1, 2, 5, 10, 20, 50, 100,... jaar oud gelegen in... met tuin, zonder tuin met garage, zonder garage van x m 2...  de samenstelling van deze verzameling "verkochte woningen":  wijzigt jaar na jaar  is verschillend van regio tot regio

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 7 gevolg: mogelijke vertekening in de prijsvergelijking  tussen regio's:  stel slechts twee types woningen: A: duurdere, comfortabele woning B: goedkopere standaardwoning  en beide woningen zijn 5% duurder in Vlaanderen dan in Wallonië;  dus lijkt het logisch te stellen dat prijs van woningen in Vlaanderen 5% boven die van Wallonië ligt;  maar in Vlaanderen werden dit jaar vooral woningen verhandeld van het duurdere type, en in Wallonië vooral van het standaard type  dan zal de prijsvergelijking op basis van de verkoopwaarden leiden tot een prijsverhouding tussen Vlaanderen en Wallonië, die meer dan 5% afwijkt  hetzelfde geldt doorheen de tijd  m.a.w. zowel p als q veranderen  Doel van prijsindex: enkel verandering in p isoleren

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 8 een hedonische regressie  aangezien waarde=prijs x hoeveelheid  en we "hoeveelheid" wooneenheden zien als een functie van de karakteristieken van de woning (vandaar hedonisch)  kunnen we de waarde van een woning verkocht op moment t verklaren in functie van:  de prijs per wooneenheid op moment t  de karakteristieken van de woning (eveneens op moment t), die samen de hoeveelheid wooneenheden vormen  de geschatte coëfficiënten van de verklarende veranderlijke prijs per wooneenheid op moment t, kan dan gebruikt worden om de prijsevolutie te schetsen onder de veronderstelling dat de samenstelling van de korf verkochte woningen niet gewijzigd is

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 9 welke data hebben we nodig?  aankoopprijs van woningen verhandeld op de secundaire markt  de karakteristieken van die woningen op het moment van aankoop  Budgetenquêtes van het NIS:  , 1999, 2000 en 2001  vroegere enquêtes: geen aankoopprijs  bevatten 8264 huiseigenaars  we beperken ons voor de regressie tot de woningen aangekocht op de secundaire markt (dus niet de nieuw gebouwde, via veronderstelling over leeftijd woning)  Enkele kenmerken van de steekproef:

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 10 wanneer werden de woningen aangekocht?

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 11 welke type woningen werden er aangekocht?

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 12 hoe oud zijn de woningen die werden aangekocht?

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 13 andere kwaliteitskenmerken van de woningen die werden aangekocht

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 14 Figuur 1: gemiddelde aankoopprijzen per jaar in BE’s

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 15 Figuur 2: inflatiepercentages

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 16 Figuur 3: coëfficiënten van de hedonische regressie

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 17 Beperking van de regressie  kenmerken van de woning: op moment van enquête  Prijs van woning: bij aankoop  We gebruikten enkel die kenmerken waarvan we konden veronderstellen dat die waarschijnlijk onveranderd gebleven waren:  ligging  grootte  tuin  garage

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 18 Een constante kwaliteit prijsindex voor woningen

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 19 Inflatie in de constante kwaliteit prijsindex voor woningen

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 20 Besluit  Verschil tussen prijsindex en waarde-index is belangrijk  Hedonische regressie is derhalve nodig  We hebben op dit moment geen gegevens om een echte hedonische regressie uit te voeren  Blijkt uit de “fit” van onze hedonische regressie

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 21 Fit van de hedonische regressie

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 22 Besluit  Verschil tussen prijsindex en waarde-index is belangrijk  Hedonische regressie is derhalve nodig  We hebben op dit moment geen gegevens om een echte hedonische regressie uit te voeren  Blijkt uit de “fit” van onze hedonische regressie  Veel buitenlandse voorbeelden van prijsindex woningen via hedonische regressies:  UK (Halifax-index)  US  Frankrijk  Dataverzameling opstarten moet dus eerste prioriteit zijn  Bruikbaarheid gaat verder dan beschrijven van prijsevolutie, maar ook voor waardebepaling woning (kadastrale perekwaties – zie deel Gent)