1 Wet doorstroming huurmarkt Tijdelijke verhuur 18 augustus 2016 mr. T.J. (Tanja) de Groot en mr. G.S. (Georgie) Geurts VBTM Advocaten

2 Wet doorstroming huurmarkt Doel van de wet: Flexibeler en doelgerichter beheer woningvoorraad bij het huisvesten van bepaalde doelgroepen. Doorstroming bevorderen

3 Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt Uitbreiding tijdelijke huur door middel van: a.een uitbreiding van de specifieke categorieën van ‘dringend eigen gebruik’ (jongeren, promovendi, grote gezinnen); b.uitbreiding van de mogelijkheid van tijdelijke verhuur in de Leegstandwet met de categorie te koop staande huurwoningen;

4 Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt c.aanpassing en verruiming van de zogenoemde ‘diplomatenclausule’ (hierdoor kunnen meerdere ‘tussenhuurders’ onder het regime vallen); d.introductie van een nieuwe vorm van tijdelijk huren: de huurovereenkomst voor (bepaalde) korte tijd, met een maximumduur van 2 jaar (zelfstandige woningen) of 5 jaar (onzelfstandige woningen).

5 Vormen van tijdelijke verhuur 1.Tijdelijke verhuur zelfstandige woonruimte 2 jaar (t.i.: doelgroepen) 2.Tijdelijke verhuur onzelfstandige woonruimte 5 jaar 3.Jongerencontract 4.Promovendi contract 5.Grote gezinnen contract 6.Tijdelijke verhuur te koop staande huurwoningen (Leegstandwet) 7.Aard van korte duur: 7:232 lid 2 BW

6 Tijdelijke verhuur 2 jaar zelfst. woonruimte Huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor zelfstandige woningen (artikel 7:271 lid 1 BW) Tijdelijke huurovereenkomst twee jaar of korter Einde na verstrijken termijn Schriftelijke kennisgeving (drie tot één maand voor het einde) -nalaten: onbepaalde tijd en huurbescherming Huurder mag tussentijds opzeggen -contractuele afwijking niet mogelijk Verhuurder kan tussentijds niet opzeggen Inschrijfduur huurder blijft behouden

7 Tijdelijke verhuur 2 jaar zelfst. woonruimte Bij toegelaten instellingen i.g.v. DAEB-woningen alleen voor doelgroepen (art 22a RTIV) De doelgroepen: - tijdelijk elders werken of studeren -wisselwoning in verband met renovatie (7:220 lid 2) -noodopvang -tweede- of laatste kansovereenkomst of woonbegeleiding Voor doelgroepen: verbod ‘’aard korte duur’’ (7:232 lid 2 BW) N.B.: civielrechtelijk is er geen beperking. “Slechts’’ Woningwet/ Autoriteit

8 Verhuurders niet t.i. altijd aard korte duur ook mogelijk Verhuurder t.i. geliberaliseerdaltijd (Niet DAEB)aard korte duur ook mogelijk sociale huurwoningenbijzondere (DAEB)doelgroepen dan geen aard korte duur Tijdelijke verhuur 2 jaar zelfst. woonruimte

9 Tijdelijke verhuur 5 jaar onzelfst. woonruimte Huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor onzelfstandige woningen (artikel 7:271 lid 1 BW) Tijdelijke huurovereenkomst vijf jaar of korter Einde na verstrijken termijn Schriftelijke kennisgeving (drie tot één maand voor het einde) Huurder mag tussentijds opzeggen Inschrijfduur huurder blijft behouden Geen beperking tot doelgroepen

10 Statushouders? Vallen niet onder de specifiek benoemde doelgroepen van art. 22a RTIV, dus in beginsel geen tijdelijke verhuur 2 jaar zelfstandige woning (tenzij sociale noodsituatie…) Wél tijdelijke verhuur 5 jaar onzelfstandige woningen Geen inkomenstoets nodig Er moet wél passend worden toegewezen

11 Jongerencontract/promovendi/grote gezinnen Uitbreiding opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ (artikel 7:274 BW) Opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ Eerst alleen voor gehandicapten, ouderen en studenten Drie nieuwe categorieën: -jongeren -promovendi -grote gezinnen N.B. het zijn contracten voor onbepaalde tijd, dus opzeggen o.g.v. dringend eigen gebruik bij sloop etc., gewoon mogelijk.

12 Jongerencontract Jongeren (artikel 7:274c BW) Jongere is maximaal 27 jaar Opnemen in huurovereenkomst: -woning bestemd voor jongeren -na beëindiging opnieuw verhuren aan jongere Opzeggen na vijf jaar (evt. verlengen met twee jaar) Jongere inwisselbaar met student en promovendus Jongeren, studenten en promovendi gelijkgesteld Inschrijfduur blijft behouden (artikel 11a Huisvestingswet) Geen andere passende woonruimte Geen verplichte verhuiskostenvergoeding

13 Promovendi Promovendi (artikel 7:274e BW) Opnemen in huurovereenkomst: -Woning bestemd voor promovendi -Na beëindiging opnieuw verhuren aan promovendus Jaarlijks verklaring van onderwijsinstelling overleggen Opzeggen ten behoeve van nieuwe promovendus -Jongeren, studenten en promovendi gelijkgesteld Geen andere passende woonruimte Geen verplichte verhuiskostenvergoeding Inschrijfduur blijft niet behouden

14 Grote gezinnen Grote gezinnen (artikel 7:274f BW) t.t.v. huurovk: groot gezin is ≥ 8 personen Opnemen in huurovereenkomst: -Woning bestemd voor grote gezinnen -Na beëindiging opnieuw verhuren aan groot gezin Jaarlijks bewijs van inschrijving (Basisregistratie Personen) Opzeggen als gezin is teruggevallen naar vier of minder Opzeggen ten behoeve van nieuw groot gezin Wél andere passende woonruimte Geen verplichte verhuiskostenvergoeding Huurder behoudt niet inschrijfduur

15 Leegstandwet Uitbreiding Leegstandwet (artikel 15 en 16 Leegstandwet) Extra categorie: te koop staande huurwoningen Termijnen voor vergunningverlening (twee jaar, verlengen tot maximaal vijf jaar) Gemeente bepaalt huurprijs (woningwaarderingsstelsel) Minimale duur huurovereenkomst drie maanden Opzegtermijn verhuurder twee maanden/huurder één maand

16