R EKENEN MET MAATSCHAPPELIJK V ASTGOED Henk de Kok Assetmanager winkels, horeca, bedrijfsruimten en kantoren Stadsontwikkeling Rotterdam 19 december 2011.

Presentatie over: "R EKENEN MET MAATSCHAPPELIJK V ASTGOED Henk de Kok Assetmanager winkels, horeca, bedrijfsruimten en kantoren Stadsontwikkeling Rotterdam 19 december 2011."— Transcript van de presentatie:

1 R EKENEN MET MAATSCHAPPELIJK V ASTGOED Henk de Kok Assetmanager winkels, horeca, bedrijfsruimten en kantoren Stadsontwikkeling Rotterdam 19 december 2011

2 O NTWIKKELING WERKWIJZE VASTGOEDBEHEER Centralisatie binnen 1 afdeling Uitbesteding beheer aan derden Complexiteit Inzicht is financiële prestatie en verantwoording Professionalisering

3 O MVANG EN SAMENSTELLING GEMEENTELIJK VASTGOED

4 K ERNPORTEFEUILLE VERSUS NIET - KERNPORTEFEUILLE De kernportefeuille zijn de objecten die een maatschappelijk of beleidsdoel dienen in de stad. Hierbij behoren ook de objecten die gebruikt worden voor huisvesting van gemeentelijke diensten. Deze objecten worden verhuurd tegen een kostendekkende huur. De focus van het beheer van deze portefeuille ligt vooral op een zo efficiënt mogelijke operatie in combinatie met sturing op kosten. De niet-kernportefeuille zijn de overige objecten die geen maatschappelijk doel dienen en niet worden gebruikt voor gemeentelijke huisvesting. Deze categorie objecten dient geen beleidsdoel. In principe wordt verhuurd tegen marktconforme prijzen. Bijvoorbeeld: Winkels, horeca-panden, woningen, parkeergarages, kantoren, bedrijfsruimten ed.

5 K OSTPRIJSDEKKENDE HUUR 1 Minimale huur die gevraagd moet worden om een investering in een vastgoedobject rendabel te maken naar marktconforme omstandigheden (Bron: Vastgoed Rekenen met spreadsheets, 2008) Opgebouwd uit; Kapitaallasten (rente en afschrijving) Kosten van zakelijke lasten ( verzekering, OZB en waterschapslasten) (groot-) onderhoud

6 K OSTPRIJSDEKKENDE HUUR 2 BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten) Investering activeren Investering afschrijven (max. 40 jaar) tot grondwaarde Lineaire of annuïtaire afschrijvingsmethode Boekwaarde zegt niks over marktwaarde!

7 F INANCIERING GEMEENTE Gemeente leent bij BNG Rente 10 jaars staatsleningen (13 december 2011), 2,41% Gemeente leent uit via Algemeen Leningen Fonds, nu 4% Verschil voor weerstandsvermogen gemeente en Investeringsfonds

8 M ARKTHUUR De markthuur is de jaarhuur van het object die in de markt maximaal behaald kan worden, uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest biedende gegadigde en rekening houdend met eventueel geldende wettelijke huurregimes. (Bron: IVBN Vereniging van Instutionele Beleggers in Vastgoed Nederland) Vergoeding voor: Rente financiering of rendement op eigen vermogen Onderhoud Zakelijke lasten Risico + winst

9 R EDEN WAAROM GEMEENTEN GEEN MARKTCONFORME HUUR HALEN De gemeentelijk portefeuille is vanuit maatschappelijke doelstellingen opgebouwd Interne dienstverlenende cultuur Sturen op meerdere doelen zoals politieke en maatschappelijke Administreren van het BBV besluit waarbij gewaardeerd wordt tegen boekwaarde en gestuurd wordt op basis van budgetten

10 B ENCHMARK 1 Rendement 2010 direct indirect Totaal IPD/ ROZ - Vastgoed index5,4%-0,8%4,6% - IPD/aeDex corporatie3,0% 0,5%3,5% - IPD Maatschappelijke vastgoedindex 6,6%-1,8%4,8% Direct: Rendement uit netto huurinkomsten Indirect: Rendement uit waarde ontwikkeling Marktwaarde / WOZ waarde

11 B ENCHMARK 2 Rendement 2010 DirectIndirect Totaal IPD Maatschappelijke vastgoedindex 6,6%- 1,8%4,8% GemeenteRotterdam2,4%

12 R EKENVOORBEELD KOSTPRIJSDEKKENDE HUUR 1

13 R EKENVOORBEELD KOSTPRIJSDEKKENDE HUUR 2

14 R EKENVOORBEELD KOSTPRIJSDEKKENDE HUUR 3

15 R EKENVOORBEELD KOSTENDEKKENDE HUUR 4

16 R EKENVOORBEELD KOSTPRIJSDEKKENDE HUUR 5

17 R EKENVOORBEELD KOSTENDEKKENDE HUUR 6 o NAR: Netto aanvangsrendement o 4% rente + 0,92% aflossing 1 e jaar o BAR: Bruto aanvangsrendement o 4% rente + 0,92% aflossing 1 e jaar + kosten onderhoud en zakelijke lasten

18 (B OEK -) WAARDE ONTWIKKELING 1 Annuïteit

19 (B OEK -) WAARDE ONTWIKKELING 2

20 V ALKUILEN EN RISICO ’ S Onrendabele top: Investering hoger dan kostendekkende huur. Wordt middels subsidie uit IFR afgedekt. Soms ook niet. Dan te hoge boekwaarde t.o.v. marktwaarde. Exploitatie risico bij leegstand tijdens beschouwingperiode Activeren van inventaris en afbouw Niet kostendekkende huur Bij annuïteit ligt zwaartepunt aflossing in 2 e deel beschouwingsperiode

21 G EMEENTE VERSUS MARKT

22 M ARKTWAARDE ONTWIKKELING

23 DCF: Contante waarde toekomstige kasstromen Rekening houden met huurstijging (Groot-) onderhoud gedurende beschouwingsperiode Restwaarde

24 W AARDE MARKT VERSUS GEMEENTE

25 D E VOLGENDE STAP NAAR EEN BETER RENDEMENT Verkoop van niet-kernportefeuille Outsourcen van property management? Van vastgoedbedrijf naar Fiscale beleggingsinstelling?