Najaarsbijeenkomst Afdeling West-Zuid Actualiteiten Mr. L.M. (Laurens) Miserus Beleidsmedewerker Vastgoed Belang.

Presentatie over: "Najaarsbijeenkomst Afdeling West-Zuid Actualiteiten Mr. L.M. (Laurens) Miserus Beleidsmedewerker Vastgoed Belang."— Transcript van de presentatie:

1 Najaarsbijeenkomst Afdeling West-Zuid Actualiteiten Mr. L.M. (Laurens) Miserus Beleidsmedewerker Vastgoed Belang

2 Ontwikkelingen Den Haag Woningwaarderingsstelsel Wijziging belastingheffing Box 3 IB Verhuurderheffing Voorstel huurverhoging 2016

3 Wijziging WWS

4 Energie-index of label? 1 januari 2015!

5 Huurpunten energieprestatie

6 Energiecertificaat (label oud)

7 Energie-index

8 Wat hebt u waarvoor nodig?  Energielabel oud (tot en met 31 december 2014)  Voorlopig Energielabel (vanaf 1 januari 2015)  Definitief Energielabel nieuw (alleen verkoop/verhuur)  Energie-index (voor de puntentelling)  Energielabel oud 10 jaar geldig (mits afgemeld)  Info: www.zoekuwenergielabel.nlwww.zoekuwenergielabel.nl

9 1 oktober 2015! WOZ in puntentelling

10 WOZ in het WWS Wat vervalt?  Woningtype  Omgevingspunten  Hinderlijke situaties  Donnerpunten

11 Totaal huursom NL = Correctie puntprijs -3,8%

12 Nieuw WWS Het principe  Totaal aantal punten118  Woningtype 3  Omgevingspunten 17  Hinderlijke situaties ` -5  Donnerpunten 15  WOZ waarde € 150.000  Oppervlakte56 m²  Vervallen 3+17-5+15 = 30 punten  150.000/7.900 = 18,99150.000/56/120 = 22,32  Totaal afgerond 41 punten

13 Niet schaarstegebied Wat komt in de plaats?  Totaal aantal punten118  Woningtype 3  Omgevingspunten 17  Hinderlijke situaties ` -5  Donnerpunten 15  WOZ waarde € 150.000  Oppervlakte55 m²  Vervallen 3+17-5+15 = 30 punten punten WOZ-waarde€ 150.000 18,99 opp. 56 m² 22,32 41,31 Afgerond 41,00

14 Schaarstegebied Wat komt in de plaats?  Totaal aantal punten118  Woningtype 3  Omgevingspunten 17  Hinderlijke situaties ` -5  Donnerpunten 15  WOZ waarde € 150.000  Oppervlakte55 m²  Vervallen 3+17-5+15 = 30 punten punten WOZ-waarde€ 150.000 18,99 opp. 56 m² 22,32 41,31 Afgerond 41,00

15 Nieuwbouw > 110 ex WOZ Wat komt in de plaats?  Totaal aantal punten118  Woningtype 3  Omgevingspunten 17  Hinderlijke situaties ` -5  Donnerpunten 15  WOZ waarde € 150.000  Oppervlakte55 m²  Vervallen 3+17-5+15 = 30 punten Oplevering 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 1 t/m8 ≥ 110 punten WOZ-waardeOnbekend40 punten

16 Zeer lage WOZ-waarde Wat komt in de plaats?  Totaal aantal punten118  Woningtype 3  Omgevingspunten 17  Hinderlijke situaties ` -5  Donnerpunten 15  WOZ waarde € 150.000  Oppervlakte55 m²  Vervallen 3+17-5+15 = 30 punten WOZ-waarde€ 40.000 5,06 opp. 20 m² 16,67 21,73 afgerond 22,00

17 Cursus Puntentelling WWS www.vastgoedbelang.nl 7 december 2015. Nog enkele plaatsen!

18 Wijzigingen Box 3

19 Belastingplan 2016 Box 3 Vrijstelling  Vrijstelling van € 21.000 naar € 25.000 pp 3 schijven  Belasting over de volgende € 75.000 30% * 2,9% = 0,87%  Belasting tot € 75.000 tot € 1.000.000 30% * 4,7% = 1,41%  Belasting boven € 1.000.000 30% * 5,5% = 1,65%  Jaarlijkse herijking gemiddelde rendementen  Jaarlijkse wijziging als gevolg van herijking rendementen

20 Standpunt Vastgoed Belang Onbegrijpelijke keuze!  Kritiek op het huidige forfaitair rendement van 4%  Wanverhouding willens en wetens vergroot  Eerder drie vermogenscategorieën  Gok grootste gemene deler belastingbetalers  Lopende procedures: HR en ERVM  Risico: inkt nog niet droog, wet ongeldig (ERVM)!  Kortom: domme actie

21 Hoge Raad Hoge Raad 3 april 2015 Forfaitaire benadering mag niet leiden tot een WEV die in betekenende mate (10%) afwijkt van werkelijke waarde! Dan werkelijke waarde aantonen en tabel terzijde! Hoge Raad 24 april 2015 Idem! Bewijslast bij verhuurder Voorstel: tegenbewijsregeling alsnog opnemen in de wet.

22 Onverantwoord Wat gaan we doen?  Voorstel is nog géén wet!  Meerderheid Eerste Kamer? Vastgoed Belang zal alles doen om dit te voorkomen!

23 Verhuurderheffing

24 Verhuurderheffing 2015 2015 Tarief 2015 0,449% van de WOZ waarde Alleen woningen met een huurprijs < € 710,68 Geen heffing over 10 x gemiddelde WOZ-waarde Aangifte en betaling voor 1 oktober 2015

25 Bezwaar maken? Vastgoed Belang helpt! Modelbrieven uitstel motivering Hulp bij bezwaar Deloitte € 275 excl. BTW Maximaal 1,5 uur Vooraf betalen bij Vastgoed Belang Bezwaar maken zinvol?

26 Verhuurderheffing 2016 Verhuurderheffing weer omhoog Tarief 2016 0,491% van de WOZ waarde Evaluatie verhuurderheffing Afgedwongen door de Eerste Kamer december 2014 Voorbeelden schrijnende gevallen?

27 Huurverhoging 2016

28 Mogelijke doorbraak! Erkenning onderscheid particulieren en corporaties Voorstel: particulieren inflatie + 2,5% Geldt voor alle particuliere woningen Geen administratieve rompslomp meer! Corporaties: huursom inflatie +1% Differentiatie naar inkomen Let op! Kan nog sneuvelen in de Tweede Kamer

29 www.vastgoedbelang.nl Website

30 Handboek

31 Agenda Algemene Ledenbijeenkomst 23 november 2015 Theater De Kom te Nieuwegein Inloop vanaf 14.30 uur Opening 15.00 Aanmelden: secretariaat@vastgoedbelang.nl of 020-346 31 23

32 Tot slot AIR BNB – heeft u er ervaring mee? Sectie middelgrote beleggers: 26 november

33 Vragen

34 Najaarsbijeenkomst West-Zuid Dank voor uw aandacht!