HV JR Java Algemene Leden Vergadering Amsterdam, 16 juni 2014 De positie van huurders met een geliberaliseerde huurprijs Nederlandse Woonbond, Frank Agterkamp.

Presentatie over: "HV JR Java Algemene Leden Vergadering Amsterdam, 16 juni 2014 De positie van huurders met een geliberaliseerde huurprijs Nederlandse Woonbond, Frank Agterkamp."— Transcript van de presentatie:

1 HV JR Java Algemene Leden Vergadering Amsterdam, 16 juni 2014 De positie van huurders met een geliberaliseerde huurprijs Nederlandse Woonbond, Frank Agterkamp

2 Twee huursectoren Maximale huurprijs wordt voor “sociale” huurwoning bepaald door: Puntentelling (woningwaarderingsstelsel WWS). Boven de liberalisatiegrens is de huurprijs in principe vrij.

3 De liberalisatiegrens Huidige liberalisatiegrens is: € 699,48 Woningen van 140 WWS-punten of meer mogen op dit moment alleen bij ingang huurcontract geliberaliseerd verhuurd worden. Aanvangshuur kan binnen zes maanden na ondertekening huurcontract gecontroleerd worden bij Huurcommissie. Geliberaliseerde huurprijs (> €699,48) en woning minder dan 140 punten. Huur wordt naar beneden bijgesteld.

4 Liberalisatiegrens Datum Huurprijs / maand Euro 1-jan-14 € 699,48 1-jan-13 € 681,02 1-jan-12 € 664,66 1-jan-11 € 652,52 1-jul-10 € 647,53 1-jul-09 € 647,53 1-jul-08 € 631,73 1-jul-07 € 621,78 1-jul-06 € 615,01 1-jul-05 € 604,72 1-jul-04 € 597,54 1-jul-03 € 585,24 1-jul-02 € 565,44 1-jul-01ƒ 1193,--€ 541,36- 1-jul-00ƒ 1149,--€ 521,39- 1-jul-99ƒ 1107,--€ 502,33- 1-jul-98ƒ 1085,--€ 492,35- 1-jul-97ƒ 1085,--€ 492,35- 1-jul-96ƒ 1047,92€ 475,53- 1-jul-95ƒ 1007,50€ 457,18- 1-jul-94ƒ 963,75€ 437,33-

5 Geliberaliseerde huren Huurders die een huurcontract hebben van vóór 1 juli 1994 (nieuwbouwwoningen vanaf 1 juli 1989) kunnen nooit een geliberaliseerde huurprijs hebben, ongeacht de huur die betaald wordt. Niet van toepassing bij HV JR JAVA Huurverhoging geliberaliseerde woningen wordt meestal bepaald in huurcontract. Vaak met opslapercentages boven inflatie- percentage of het prijsindexcijfer van het CBS.

6 Geliberaliseerde huren Zelf prijsindexcijfer berekenen met rekentool op de website www.cbs.nl Geen bepaling in het huurcontract? Slecht nieuws voor huurders, de verhuurder mag de huur in principe ieder jaar met een willekeurig percentage verhogen. Vaak ook bepaling in huurcontract dat de huur iedere vijf jaar aangepast wordt aan de “marktomstandigheden”.

7 Geliberaliseerde huren Verhuurder AHAM in Haarlem wilde de huren in één keer verhogen van ca. € 1.000,- naar ca. € 2.000,- Via kantonrechter is huurverhoging deels ongedaan gemaakt, omdat de nieuwe huurpijs ver boven de marktprijs lag. Marktprijs werd in dit geval bepaald door de huurpijs van gelijkwaardige woningen in de omgeving.

8 Inkomensvoorbeelden Jaarinkomen belastbaar Per maand belastbaar Per maand netto Max. last bij 25%-30% huurqoute € 34.000,-*€ 2.600,-€ 1.700,-**€ 425,- / € 510,- € 40.000,-€ 3.100,-€ 2.000,-**€ 500,- / € 600,- € 44.000,-€ 3.400,-€ 2.200,-**€ 550,- / € 660,- * Huishoudens met belastbaar inkomen > € 34.678 komen niet in aanmerking voor een “sociale” huurwoning en zijn aangewezen op de geliberaliseerde sector. ** Exclusief vakantiegeld, bedragen zijn indicaties, want ook afhankelijk van de samenstelling van het huishouden.

9 Voorbeelden huurstijgingen Huurverhoging 2,5 % inflatie Huurverhoging 4,5 % Huurverhoging 6,5% huur 2012 huur € 8002013: € 820 2014: € 840,50 2013: € 836 2014: € 873,60 2013: € 852 2014: € 907,38 € 1.2002013: € 1.230 2014: € 1.260,75 2013: € 1.254 2014: € 1.310,43 2013: € 1.278 2014: € 1.361,07 € 15002013: € 1.537,50 2014: € 1.575,94 2013: € 1.567,50 2014: € 1.638,38 2013: € 1.597,50 2014: € 1.701,34

10 3 momenten: Bij mutatie Na verbetering Jaarlijks Huur omhoog?

11 Huurverhogingsvoorstel? Hoeft in de geliberaliseerde sector niet als de huurverhoging duidelijk in het huurcontract geregeld is, de huurder moet dan zelf actie ondernemen. Bij variabele huurverhogingspercentages moet de huurverhoging voor de ingangsdatum aangekondigd worden. Institutionele beleggers als Bouwinvest kondigen de huurverhoging over het algemeen wel schriftelijk aan.

12 Wet overleg Huurders-Verhuurder de “Overlegwet” Huurdersorganisatie heeft recht op overleg over huurverhogingsbeleid. Bij beleidswijzigingen i.z. het huurverhogingsbeleid is recht op het uitbrengen van gekwalificeerd advies. Als de verhuurder de artikelen uit de overlegwet goed naleeft, zijn de mogelijkheden van de huurdersorganisatie beperkt vanwege ontbreken instemmingsrecht.

13 Invloed uitoefenen op beleid verhuurder Via het overleg. Via de kantonrechter. Druk zetten via de media. Gedragscodes IVBN? Andere mogelijkheden?

14 Geliberaliseerde huren Vragen?