Waardedaling woningen bij windturbines

Presentatie over: "Waardedaling woningen bij windturbines"— Transcript van de presentatie:

1 Waardedaling woningen bij windturbines
Mythe, sage of werkelijkheid? 26 november 2013 Nieuw-Beijerland

2 Wie is Maurice Bakker? Getrouwd met Figen, dochter Ilayda 40 (shhht!)
Omwonende Windturbine (Houten, Eneco) Roeier bij URV Viking Rescue Diver Voorstander duurzaam en hernieuwbare energie

3 Wat is Maurice Bakker? Bachelor in Management, Economie & Recht
Bachelor in Vastgoedkunde Master in Strategisch Management bestuurslid NLVOW (Gigawiek Houten) partner Planschade Instituut RvA HU (IGO) 15 jaar ontwikkelaar/ projectmanager

4 Waarom ik hier sta

5 Waarom ik hier sta Als NLVOW om omwonenden te ondersteunen en eventueel te praten over alternatieven Als Planschade Instituut om nieuwe klanten te werven, mochten ‘ze’ er toch komen Als mens om toekomstig omwonenden te behoeden voor de ‘fouten van Houten’ Als benadeelde huizenbezitter (WOZ-waarde van € ,- naar € ,- door windturbines)

6 Is er waardedaling bij windturbines?
Het antwoord is: Jee

7 WOZ beschikkingen/jurisprudentie
< 300 meter tot 50%  < 500 meter tot 40%  < 700 meter tot 30%  < meter tot 25%  > meter tot 15%  > meter tot 0% === bron: WOZ Consultants

8 WOZ waarde juridisch beperkt belang, maar:
waarde in kader economisch verkeer waterschaps- en OZB belastingen eigenwoningforfait erfbelasting hypotheeknorm/ taxatienorm algemeen gedachtengoed bij burger bezwaar maken: (NLVOW)

9 Planschade = WOZ? Juridische correlatie
planschade en WOZ mogen niet te ver uit elkaar liggen, bevestigde in oktober 2013 dat bewijslast omdraait als planschade teveel van WOZ afwijkt wél voor motivering (stel: WOZ daalt alleen door windturbines, dan is planschade ‘evident’) wél voor maximale invulling bestemmingsplan waarde in kader economisch verkeer Koppeling wordt nu door PSI in alle zaken aangevoerd, desnoods naar Europees Hof Kabinet overweegt WOZ = algemene norm

10 Planschade = compensatie?
Nee, planschade stelt nooit 100% schadeloos 2% maatschappelijk eigen risico feitelijke toekenning <50% van WOZ daling Lange procedure, gemiddeld 2 jaar (en achteraf) Juridisch ingewikkeld (= kosten!) verzoekschrift taxatie concept oordeel = min. 30 pagina’s Schaduwschade/ voorzienbaarheid (vanaf nu) niet overdraagbaar van verkoper op koper

11 Krachtenveld Windprojecten
Compensatie Acceptatie Participatie Vereniging Eigen Huis Rijksoverheid/ AgentschapNL Windenergie markt NLVOW Provincie Milieufederaties Lokale belangengroepen Politiek Den Haag Lokale politiek Acceptatie = draagvlak

12 Acceptatie komt met compensatie, niet met participatie
Uit de Dikke Van Dale Compensatie brengt omwonenden weer terug op nul. Geen verlies, geen winst. Acceptatie komt met compensatie, niet met participatie

13 Participatie = compensatie?
Nee, participatie is ‘fooi’, vaak niet geïndexeerd Aandeelhouders niet-ontvankelijk in juridisch geschil Participatie-overeenkomst: finale kwijting Voorbeeld Houten: Participatie o.b.v. 5% rendement, obligatie €500,-/stuk €25,- rendement per jaar, totaal €150,- rendement WOZ gedaald ca. €50.000,- € / €150 = 333 obligaties investering voor compensatie is 333 x €500 = €

14 ??? = compensatie Planschade is de enige kans, maar:
dan moet er geen participatie zijn dan moet omwonende geen aandeelhouder zijn dan moet de overheid wel meewerken (kosten!) Voor compensatie bestaat geen wettelijke basis, behoudens indien via privaatrechtelijke rol van gemeente door gemeente geëist als windturbines op grond gemeente staan Regel het vooraf, achteraf lukt nooit

15 Fouten van Houten Geen planschadeovereenkomst bij vergunningaanvraag in 2010 (wet staat per 2005 toe) Gemeente is belanghebbende tegenover burger geworden, staat feitelijk lijnrecht tegenover omwonenden Ontkenning WOZ daling, gelijk gehaald via rechter Goed voorbeeld: Tholen. Omwonenden boden alternatieven, Houten en Eneco als één blok tegenover omwonenden Houten is grondeigenaar = privaatrechtelijke buur, maar beroept zich alleen op bestuursrechtelijke verantwoordelijkheden

16 Wat is het Planschade Instituut?
En nog belangrijker: wat doet zij?

17 Wat doet Planschade Instituut?
Staat aan de kant van burgers, werkt niet voor overheden Verkent nieuwe (juridische) mogelijkheden Procedeert bijna altijd niet bij nieuwe feiten/omstandigheden Verzamelt kennis en doet wetenschappelijk onderzoek Toetst aan Internationale verdragen

18 Wat doet Planschade Instituut?
Volledige No Cure No Pay PSI financiert volledig, advocaten mogen geen NCNP leges zelf betalen (€300,- tot €500,-), bij winst betaalt gemeente terug 100% professionals track record (90% van 200) taxateur MOET jurist zijn PSI vraagt 25% vergoeding behaalde resultaat, percentage daalt als meer deelnemers voor zelfde schadeveroorzakend besluit

19 DANK VOOR UW AANDACHT http://www.linkedin.com/in/mebakker
@MauriceEBakker