Hoe is hypotheekverstrekking geregeld?

Presentatie over: "Hoe is hypotheekverstrekking geregeld?"— Transcript van de presentatie:

1

2 Hoe is hypotheekverstrekking geregeld?
Hoe wordt de maximale hypotheek bepaald? Energiezuinige woningen

3 Hypotheekmarkt bank consument

4 Hypotheken zijn ingewikkeld
bank adviseur consument

5 Toezicht DNB bank adviseur consument

6 Nationale Hypotheekgarantie (jaren 80)
VROM BZK Wonen DNB Nibud bank adviseur NHG consument

7 Gedragstoezicht (jaren 00)
Min Fin VROM BZK Wonen DNB AFM Nibud bank NHG consument

8 Gedragscode (2007) VROM BZK Wonen Min Fin DNB AFM Nibud bank NHG
consument

9 2013 Min Fin VROM BZK Wonen DNB AFM Nibud bank NHG consument

10 Maximale financieringslasten
Bevordering eigenwoningbezit Geen overkreditering Betaalbaar nu en in de toekomst Langdurige verplichting: risico’s Individuele afweging vs. geautomatiseerd beslissen

11 Bestedingspatroon basis voorbeeld inkomen 2000 woonlasten 242 390
basis voorbeeld inkomen 2000 woonlasten 242 390 energie & water 99 109 lokale belastingen 46 verzekeringen 149 telefoon, tv, internet 52 62 vervoer 13 208 kleding 50 91 inventaris 162 ziektekosten 23 voeding 191 197 huishoudgeld 60 127 overig 73 324 totaal uitgaven 1043 1888 saldo 957 112 Modaal inkomen € Wat is een betaalbare huur? Hierbij gaan we uit van wat we weten over hoeveel een huishouden uitgeeft. We onderscheiden twee soorten bedragen, namelijk basisbedragen (minimale bestedingen) en voorbeeldbedragen (gemiddelde bestedingen). Een alleenstaande met een modaal inkomen geeft bijvoorbeeld minimaal 242 euro uit aan woonlasten (huur en klein onderhoud). En gemiddeld genomen, in het segment dat een lage huur betaald, 390 euro. [Overige uitgavenposten snel behandelen.] Voorwaarden haalbaarheid basisbedragen: Goed met geld omgaan Alle regelingen aanvragen Geen/weinig onvermijdbare uitgaven

12 Individueel vs. gemiddeld
Uitgaven achterhalen Gedrag verantwoorden bij bank / adviseur Schatten voor nieuwe situatie Geautomatiseerd proces “Objectieve” beoordeling Tijd = geld

13 Methode betaalbare woonlasten
Voor het bepalen van wat een verantwoorde woonlast is, gaan we uit van een gemiddeld bestedingspatroon van een huishouden. Iemand mag best iets minder uitgeven dan gemiddeld als een bepaalde woning belangrijk is. We maken gebruik van wat we weten over gemiddelde bestedingen van huishoudens en minimaal noodzakelijke uitgaven. Bij een bepaald inkomen gaan we na hoeveel iemand kan inleveren ten opzichte van gemiddeld zodanig dat hij nooit meer inlevert dan de helft van de voorbeeldbedragen en de basisbedragen. Figuur: overige uitgaven! In de figuur zien we dat voor alle inkomens de minimaal noodzakelijke uitgaven (basis overige uitgaven; onderste lijn) gelijk is. Die veranderen niet. De gemiddelde bestedingen nemen wel toe naarmate het inkomen stijgt (voorbeeld overige uitgaven; tweede lijn van boven). De bovenste lijn geeft de maximale bestedingen weer die mogelijk zijn bij een bepaald inkomen. Je zou kunnen stellen dat iemand net zoveel kan verwonen totdat hij enkel nog de minimaal noodzakelijke uitgaven zou kunnen doen. Dat is echter niet realistisch. Daarom is gekozen voor een punt dat precies ligt tussen de minimaal noodzakelijke uitgaven en de gemiddelde bestedingen om vast te stellen hoeveel ruimte er is voor een maximale hypotheek. Dat punt is in de figuur aangeduid met een stippellijn.

14 Samenvattend Minimale uitgaven zijn gewaarborgd
Van elke euro meer inkomen gaat de helft naar overige uitgaven en de helft is beschikbaar voor woonlasten Woonlasten = hypotheek + overige eigenaarslasten

15 Toekomst Rentestijging Rentedaling Inkomensdaling
Risico’s Kansen Rentestijging Rentedaling Inkomensdaling Vrijwillig (kinderen) Onvrijwillig (werkloosheid) Pensionering Inkomensstijging Carrière - (CAO-)loonstijging Uitgavenstijging Inflatie Kinderen Scheiding Waardedaling woning Waardestijging woning

16 Uitkomst Financieringslastpercentages naar inkomen en rentestand
Vaste inkomensbestanddelen Tweede inkomen telt niet volledig mee Minimale rente als korter dan 10 jaar vast Boven 55 jaar ook toetsen bij na pensionering Rekening houdend met andere financiële verplichtingen (leningen, alimentatie) Maximum t.o.v. waarde woning (2013: 105%)

17 Niet helemaal vast Afwijken mag: Uitzicht op inkomensstijging
Verwacht inkomen uit vermogen Energiezuinige woning Oversluiten Andere goede reden (Volg of leg uit/Comply or explain)

18 Per 1-1-2013 8.000 euro extra hypotheek als:
Er sprake is van een woning met label A++ Er sprake is van het treffen van energiebesparende voorzieningen

19 Energiebesparende voorzieningen
gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, leidingisolatie, energie-zuinige kozijnen, deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen, hoog rendement beglazing (HR++), installatie voor warmteterugwinning, energiezuinige ventilatie, inclusief hoog-rendement-ventilatoren, hoogrendementketels, warmtepompen, zonneboilers, zonnecellen of een combinatie daarvan

20 Energie en waarde woning
Van 2013 tot 2018: Hypotheek van 105% -> 100% waarde woning Voor treffen van energiebesparende voorzieningen blijft het 106%.

21 Waarom is energiezuinigheid woning afwijkingsmogelijkheid?
Lagere energierekening is meer budgettaire ruimte voor consument Kenmerk woning: Geen gedragsaspect Bestendige situatie Dus niet hele energierekening!

22 Gebouwgebonden energiekosten (2012)
A++++ A+++ A++ A+ A B C D E F G Vrijstaand -9 3 -2 18 40 74 109 156 222 2-onder-1-kap -31 -22 -8 10 34 60 92 141 Tussenwoning -38 -30 -34 -21 -6 13 35 64 102 Flat -50 -43 -45 -33 -10 7 32 59 TOTAAL -35 -27 -29 -15 21 44 75 118 Voorgaande berekening gaat uit van een relatief zuinige flatwoning met label C. Meer energie onzuinige woningen betekenen hogere energielasten.

23 Praktische voorwaarden
Voor standaardnormen: Energiezuinigheid woning moet simpel te meten en uit te drukken zijn Explain-situatie: Extreem energiezuinige woningen Geldverstrekker moet goed gedocumenteerd verhaal hebben voor de toezichthouder

24 KISS