Najaarsbijeenkomst Afdeling West-Zuid Actualiteiten Mr. L.M. (Laurens) Miserus Beleidsmedewerker Vastgoed Belang

Ontwikkelingen Den Haag Woningwaarderingsstelsel Wijziging belastingheffing Box 3 IB Verhuurderheffing Voorstel huurverhoging 2016

Wijziging WWS

Energie-index of label? 1 januari 2015!

Huurpunten energieprestatie

Energiecertificaat (label oud)

Energie-index

Wat hebt u waarvoor nodig?  Energielabel oud (tot en met 31 december 2014)  Voorlopig Energielabel (vanaf 1 januari 2015)  Definitief Energielabel nieuw (alleen verkoop/verhuur)  Energie-index (voor de puntentelling)  Energielabel oud 10 jaar geldig (mits afgemeld)  Info:

1 oktober 2015! WOZ in puntentelling

WOZ in het WWS Wat vervalt?  Woningtype  Omgevingspunten  Hinderlijke situaties  Donnerpunten

Totaal huursom NL = Correctie puntprijs -3,8%

Nieuw WWS Het principe  Totaal aantal punten118  Woningtype 3  Omgevingspunten 17  Hinderlijke situaties ` -5  Donnerpunten 15  WOZ waarde €  Oppervlakte56 m²  Vervallen = 30 punten  /7.900 = 18, /56/120 = 22,32  Totaal afgerond 41 punten

Niet schaarstegebied Wat komt in de plaats?  Totaal aantal punten118  Woningtype 3  Omgevingspunten 17  Hinderlijke situaties ` -5  Donnerpunten 15  WOZ waarde €  Oppervlakte55 m²  Vervallen = 30 punten punten WOZ-waarde€ ,99 opp. 56 m² 22,32 41,31 Afgerond 41,00

Schaarstegebied Wat komt in de plaats?  Totaal aantal punten118  Woningtype 3  Omgevingspunten 17  Hinderlijke situaties ` -5  Donnerpunten 15  WOZ waarde €  Oppervlakte55 m²  Vervallen = 30 punten punten WOZ-waarde€ ,99 opp. 56 m² 22,32 41,31 Afgerond 41,00

Nieuwbouw > 110 ex WOZ Wat komt in de plaats?  Totaal aantal punten118  Woningtype 3  Omgevingspunten 17  Hinderlijke situaties ` -5  Donnerpunten 15  WOZ waarde €  Oppervlakte55 m²  Vervallen = 30 punten Oplevering 2015, 2016, 2017, 2018 of t/m8 ≥ 110 punten WOZ-waardeOnbekend40 punten

Zeer lage WOZ-waarde Wat komt in de plaats?  Totaal aantal punten118  Woningtype 3  Omgevingspunten 17  Hinderlijke situaties ` -5  Donnerpunten 15  WOZ waarde €  Oppervlakte55 m²  Vervallen = 30 punten WOZ-waarde€ ,06 opp. 20 m² 16,67 21,73 afgerond 22,00

Cursus Puntentelling WWS 7 december Nog enkele plaatsen!

Wijzigingen Box 3

Belastingplan 2016 Box 3 Vrijstelling  Vrijstelling van € naar € pp 3 schijven  Belasting over de volgende € % * 2,9% = 0,87%  Belasting tot € tot € % * 4,7% = 1,41%  Belasting boven € % * 5,5% = 1,65%  Jaarlijkse herijking gemiddelde rendementen  Jaarlijkse wijziging als gevolg van herijking rendementen

Standpunt Vastgoed Belang Onbegrijpelijke keuze!  Kritiek op het huidige forfaitair rendement van 4%  Wanverhouding willens en wetens vergroot  Eerder drie vermogenscategorieën  Gok grootste gemene deler belastingbetalers  Lopende procedures: HR en ERVM  Risico: inkt nog niet droog, wet ongeldig (ERVM)!  Kortom: domme actie

Hoge Raad Hoge Raad 3 april 2015 Forfaitaire benadering mag niet leiden tot een WEV die in betekenende mate (10%) afwijkt van werkelijke waarde! Dan werkelijke waarde aantonen en tabel terzijde! Hoge Raad 24 april 2015 Idem! Bewijslast bij verhuurder Voorstel: tegenbewijsregeling alsnog opnemen in de wet.

Onverantwoord Wat gaan we doen?  Voorstel is nog géén wet!  Meerderheid Eerste Kamer? Vastgoed Belang zal alles doen om dit te voorkomen!

Verhuurderheffing

Verhuurderheffing Tarief ,449% van de WOZ waarde Alleen woningen met een huurprijs < € 710,68 Geen heffing over 10 x gemiddelde WOZ-waarde Aangifte en betaling voor 1 oktober 2015

Bezwaar maken? Vastgoed Belang helpt! Modelbrieven uitstel motivering Hulp bij bezwaar Deloitte € 275 excl. BTW Maximaal 1,5 uur Vooraf betalen bij Vastgoed Belang Bezwaar maken zinvol?

Verhuurderheffing 2016 Verhuurderheffing weer omhoog Tarief ,491% van de WOZ waarde Evaluatie verhuurderheffing Afgedwongen door de Eerste Kamer december 2014 Voorbeelden schrijnende gevallen?

Huurverhoging 2016

Mogelijke doorbraak! Erkenning onderscheid particulieren en corporaties Voorstel: particulieren inflatie + 2,5% Geldt voor alle particuliere woningen Geen administratieve rompslomp meer! Corporaties: huursom inflatie +1% Differentiatie naar inkomen Let op! Kan nog sneuvelen in de Tweede Kamer

Website

Handboek

Agenda Algemene Ledenbijeenkomst 23 november 2015 Theater De Kom te Nieuwegein Inloop vanaf uur Opening Aanmelden: of

Tot slot AIR BNB – heeft u er ervaring mee? Sectie middelgrote beleggers: 26 november

Vragen

Najaarsbijeenkomst West-Zuid Dank voor uw aandacht!