Monetaire waardering van geurhinder: gebruik van de snuffelmethode en ruimtelijke regressietechnieken Toepassing voor Denderleeuw Lies De Meyer Johan Eyckmans Simon De Jaeger Sandra Rousseau LNE-lunchsessie ‘Baten op je boterham’, 6 april 2009

Geur Negatieve effecten op de leefkwaliteit Gedragsveranderingen (ramen openen voor ventilatie, eten en spelen in de tuin, …) Schade aan de gezondheid: hoofdpijn, duizeligheid, slaapstoornissen, verminderde eetlust en stress  Objectiveren van de hinder  KBA mogelijk maken

Gevalstudie: Vilbeluik Vilbeluik > verwerking dierlijk afval –Denderleeuw –Dichtbij centrum van Denderleeuw and Teralfene –Ophalen en verwerken van karkassen en dierlijke bij- producten Bron van het geurprobleem: –Het verwerken van dierlijk afval –Decompositie van dode dieren en ander dierlijk afval > vetgeur –Transport Maatregelen: –Installatie van biofilters –Beter afsluiten van gebouwen en vrachtwagens MAAR het geurprobleem blijft

Waarderingsmethode Gevalstudie: –Gereleveerde voorkeurmethode –Hedonische prijsmethode Basisidee hedonische prijsmethode: –Geurhinder (of het vermijden ervan) wordt niet op een markt verhandeld => geen marktwaardering beschikbaar. –Marktprijzen gebruiken van goederen die complementair zijn aan (= samengaan met) de geurhinder: verkooptransacties van vastgoed. –Prijs van een huis wordt bepaald door intrinsieke kenmerken, buurtkarakteristieken en milieukarakteristieken.

Vorige case in 2005 –Contingente waarderingsmethode: strategische antwoorden voor industriële geurbronnen, wel toegepast op compostinstallaties en RWZI’s. –Hedonische prijsmethode: –Anonieme gegevens => geen significante resultaten –Te veel ontbrekende gegevens (geen koppeling tussen data Registratie en Kadaster)

Gevalstudie Data vastgoedtransacties gekoppeld aan detailinformatie van het huis Voor deze case: verkoopprijzen van 2004 tot 2007 –Het Kadaster (eigenschappen van de woning) –De Registratie (verkoopprijzen) –1.300 records

Data: Snuffelmetingen Meten van de snuffeleenheden (se/m³) –Snuffeleenheden (se): één se/m³ is de geurconcentratie in het veld tot waar de geur nog net waarneembaar is door het geurpanel Bepalen van de maximum geurdrempelafstand –Maximum afstand tot waar de geur observeerbaar is in bepaalde weersomstandigheden tegen de wind in Via modellen die rekening houden met de meteorologische omstandigheden en topografie –Determinatie van het geurbelast gebied en de geurcontouren

Snuffelmetingen

Legende: gele zone: OD1 = [0.5, 1.0], oranje zone: OD2=[2.0, 5.0], rode zone: OD3 = [6.0, 25.0] geurcontouren 2006 geurcontouren 2007 geurcontouren 2005 geurcontouren 2004

Geurcategorieën vier geurcategorieën: –Geen geurhinder (OD0) –Zwakke geurhinder (OD1): geurconcentraties 0.5 tot 1se/m³ (incl. grenzen) –Matige geurhinder (OD2): geurconcentraties 2 tot 5 se/m³ (incl. grenzen) –Sterke geurhinder (OD3): geurconcentraties groter dan 6se/m³

Een eerste blik op de data: Prijzen nemen af doorheen geurzones Maar dat wil daarom nog niet zeggen dat dit te wijten is aan geuroverlast alleen.

Noodzaak regressieanalyse Om het effect van geurhinder (E) op de verkoopprijs af te zonderen van structurele huiskenmerken (S) en andere omgevingsfactoren (N) is het aangewezen een regressie-analyse te maken.

Data Afhankelijke variabele –Werkelijke (= fiscaal aangegeven) verkoopprijs van een huis voor belastingen. –Reflecteert de reële marktwaarde.

Data Onafhankelijke variabelen –Structurele variabelen (half) open bebouwing, centrale verwarming, garage, badkamer, verkoopdatum en openbare verkoop, ouderdom (# jaar sinds de bouw), bewoonbare oppervlakte, gemiddeld inkomen binnen de statistische sector –Buurtvariabelen Afstand in vogelvlucht tot de dichtsbijzijnde afrit van de autosnelweg en dorpskern –Milieuvariabelen OD 0 ; OD 1 ; OD 2 ; OD 3 De locatie van elk huis is gelinkt aan de geurtoestand op het moment dat het huis verkocht is.

Beschrijving data

Ligging van de verkochte huizen

Regressieanalyse: Ruimtelijke econometrische technieken Recent worden “gewone” OLS schattingen van hedonische prijsvergelijkingen van vastgoed in twijfel getrokken. Ruimtelijke correlatie-effecten kunnen de zuiverheid en betrouwbaarheid van de geschatte coëfficiënten sterk verstoren. Een betere methode:ruimtelijke econometrische modellen.

Resultaten regressieanalyse income no income semi detached 0.041* 0.040* (2.23) (2.18) detached 0.158*** 0.171*** (5.00) (5.76) central heating 0.096*** 0.100*** (5.45) (5.67) garage 0.055** 0.061** (2.79) (3.07) bathroom 0.156*** 0.148*** (6.10) (5.84) house size 0.003*** 0.003*** (17.55) (17.59) age *** *** (-5.17) (-5.10) *** 0.120*** (4.91) (4.83) *** 0.233*** (9.52) (9.38) *** 0.328*** (13.72) (13.46) *** 0.185** (3.33) (3.16)

Resultaten (vervolg) Zone met zwakke geurhinder: geen significant effect Zone met matige geurhinder: gemiddeld waardeverlies 16,1% of 1434 €/jaar per huis (t.o.v. zone zonder geurhinder) Zone met sterke geurhinder: gemiddeld waardeverlies 20,9% of 1759 €/jaar per huis (t.o.v. zone zonder geurhinder)

Resultaten (vervolg) De overige variabelen: verwacht teken en meestal significant –Een huis van 25 jaar oud is 5% goedkoper dan een nieuw gebouwd huis –huizen aangeboden op een openbare verkoop zijn gemiddeld 38% goedkoper dan andere –Huisprijzen stijgen ongeveer 12% per jaar gedurende de periode in het onderzoeksgebied –Bewoonbare oppervlakte, centrale verwarming, garage, badkamer: geven een significante meerwaarde aan de verkoopprijs van een huis

Resultaten (vervolg) Afstand tot diensten (dorpskern en afrit van de autosnelweg) –Een kilometer dichter wonen bij een afrit van de autosnelweg geeft een prijsreductie van 3% (te wijten aan de geluidshinder waarschijnlijk) –Afstand tot de dorpskern is negatief maar niet significant Inkomenselasticiteit van verkoopprijzen –Woningen gelegen in een statistische sector waar het gemiddeld inkomen 10% hoger is dan in andere sectoren, zijn 1,7% duurder.

Marginaal effect van een verandering in geurbelasting Wat is het effect op de prijs als een huis wordt blootgesteld aan één extra eenheid geuroverlast? Belangrijk in kosten-baten analyse Zone zwakke hinder matige hinder: 10,2% waardeverlies per huis Zone matige hinder sterke hinder: 0,4% waardeverlies per huis

Schatting van de totale externe kosten Wat is de totale externe kost van geurhinder rond de installatie? Voorzichtig interpreteren! Average price Relative price change Absolute price change Number of householdsExternal cost OD OD OD total

Schatting jaarlijkse kosten Jaarlijkse totale kost: €10.3 miljoen Vergelijkbaar met de kosten van geluidshinder veroorzaakt door de nationale luchthaven te Brussel (Bréchet et al., 2008)

Beperkingen Enkel waardering van hinder die aan residentieel vastgoed kan gelinkt worden. –Bvb werknemers installatie, huurders, …? Veronderstelt een goed werkende immomarkt. Voldoende liquiditeit en geen marktverstoringen. Veronderstelt dat mensen goed geïnformeerd zijn over gevolgen van hinder.

Mogelijke uitbreidingen Interactie verschillende hinderbronnen (geluid en geur bvb). Baten van de reeds genomen maatregelen rond het bedrijf inschatten