K.U.Leuven – Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent www.steunpuntbov.be Een prijsindex voor woningen verhandeld.

Presentatie over: "K.U.Leuven – Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent www.steunpuntbov.be Een prijsindex voor woningen verhandeld."— Transcript van de presentatie:

1 K.U.Leuven – Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent www.steunpuntbov.be Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire markt in Belgïe Workshop Brussel 25 Februari 2005 Bart Capéau André Decoster Kris De Swerdt K.U.Leuven – Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent www.steunpuntbov.be Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire markt in Belgïe Workshop Brussel 25 Februari 2005 Bart Capéau André Decoster Kris De Swerdt

2 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 2 Onderwerp

3 3 Omschrijving van het probleem  Eén van de cruciale ingrediënten voor onze analyses: prijs van "wonen"  In onze modellen hebben we derhalve een prijsindex nodig die de evolutie van de prijzen van onroerend goed doorheen de tijd weergeeft  Lijkt evident...maar prijs van onroerend goed moment van aankoop duur- model rentevoet belastingen

4 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 4 Omschrijving van het probleem  Vaak (meestal) wordt aangenomen dat we hiervan een beeld krijgen via de geregistreerde verkoopwaarden van onroerende goederen (bvb. de Stadim-index)  De heterogeniteit van de verkochte goederen op de woningmarkt zorgt ervoor dat het gemiddelde van de verkoopwaarden een vertekend beeld kan geven van de prijs van wonen

5 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 5 De prijs: per eenheid van identieke "kwaliteit" waardeprijs hoeveelhei d =x =x € 100 000250 400 =x appartement 2 slpk in Avelgem € 200 000250 800 =x appartement 3 slpk in Leuven €300 000250 1200 =x herenhuis in Leuven

6 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 6 samenstelling van de "korf" verkochte woningen is niet constant  in de meer dan 100000 verkochte woningen per jaar zitten:  studio's: klein, groot, jong, oud, gelegen in...  appartementen: klein, groot, jong, oud, gelegen in...  huizen: rijwoningen, één gevel vrij, vrijstaand, van 1, 2, 5, 10, 20, 50, 100,... jaar oud gelegen in... met tuin, zonder tuin met garage, zonder garage van x m 2...  de samenstelling van deze verzameling "verkochte woningen":  wijzigt jaar na jaar  is verschillend van regio tot regio

7 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 7 gevolg: mogelijke vertekening in de prijsvergelijking  tussen regio's:  stel slechts twee types woningen: A: duurdere, comfortabele woning B: goedkopere standaardwoning  en beide woningen zijn 5% duurder in Vlaanderen dan in Wallonië;  dus lijkt het logisch te stellen dat prijs van woningen in Vlaanderen 5% boven die van Wallonië ligt;  maar in Vlaanderen werden dit jaar vooral woningen verhandeld van het duurdere type, en in Wallonië vooral van het standaard type  dan zal de prijsvergelijking op basis van de verkoopwaarden leiden tot een prijsverhouding tussen Vlaanderen en Wallonië, die meer dan 5% afwijkt  hetzelfde geldt doorheen de tijd  m.a.w. zowel p als q veranderen  Doel van prijsindex: enkel verandering in p isoleren

8 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 8 een hedonische regressie  aangezien waarde=prijs x hoeveelheid  en we "hoeveelheid" wooneenheden zien als een functie van de karakteristieken van de woning (vandaar hedonisch)  kunnen we de waarde van een woning verkocht op moment t verklaren in functie van:  de prijs per wooneenheid op moment t  de karakteristieken van de woning (eveneens op moment t), die samen de hoeveelheid wooneenheden vormen  de geschatte coëfficiënten van de verklarende veranderlijke prijs per wooneenheid op moment t, kan dan gebruikt worden om de prijsevolutie te schetsen onder de veronderstelling dat de samenstelling van de korf verkochte woningen niet gewijzigd is

9 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 9 welke data hebben we nodig?  aankoopprijs van woningen verhandeld op de secundaire markt  de karakteristieken van die woningen op het moment van aankoop  Budgetenquêtes van het NIS:  1997-98, 1999, 2000 en 2001  vroegere enquêtes: geen aankoopprijs  bevatten 8264 huiseigenaars  we beperken ons voor de regressie tot de woningen aangekocht op de secundaire markt (dus niet de nieuw gebouwde, via veronderstelling over leeftijd woning)  Enkele kenmerken van de steekproef:

10 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 10 wanneer werden de woningen aangekocht?

11 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 11 welke type woningen werden er aangekocht?

12 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 12 hoe oud zijn de woningen die werden aangekocht?

13 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 13 andere kwaliteitskenmerken van de woningen die werden aangekocht

14 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 14 Figuur 1: gemiddelde aankoopprijzen per jaar in BE’s

15 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 15 Figuur 2: inflatiepercentages

16 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 16 Figuur 3: coëfficiënten van de hedonische regressie

17 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 17 Beperking van de regressie  kenmerken van de woning: op moment van enquête  Prijs van woning: bij aankoop  We gebruikten enkel die kenmerken waarvan we konden veronderstellen dat die waarschijnlijk onveranderd gebleven waren:  ligging  grootte  tuin  garage

18 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 18 Een constante kwaliteit prijsindex voor woningen

19 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 19 Inflatie in de constante kwaliteit prijsindex voor woningen

20 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 20 Besluit  Verschil tussen prijsindex en waarde-index is belangrijk  Hedonische regressie is derhalve nodig  We hebben op dit moment geen gegevens om een echte hedonische regressie uit te voeren  Blijkt uit de “fit” van onze hedonische regressie

21 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 21 Fit van de hedonische regressie

22 Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 22 Besluit  Verschil tussen prijsindex en waarde-index is belangrijk  Hedonische regressie is derhalve nodig  We hebben op dit moment geen gegevens om een echte hedonische regressie uit te voeren  Blijkt uit de “fit” van onze hedonische regressie  Veel buitenlandse voorbeelden van prijsindex woningen via hedonische regressies:  UK (Halifax-index)  US  Frankrijk  Dataverzameling opstarten moet dus eerste prioriteit zijn  Bruikbaarheid gaat verder dan beschrijven van prijsevolutie, maar ook voor waardebepaling woning (kadastrale perekwaties – zie deel Gent)