Brussels London - COMEOS – De uitdagingen van commercieel vastgoed Alexandre Emond

Presentatie over: "Brussels London - COMEOS – De uitdagingen van commercieel vastgoed Alexandre Emond"— Transcript van de presentatie:

1 Brussels London - www.liedekerke.com COMEOS – De uitdagingen van commercieel vastgoed Alexandre Emond (a.emond@liedekerke.com)

2 Brussels London - www.liedekerke.com De uitdagingen van commercieel vastgoed 11/12/2015 Handelshuur

3 Verschillende vormen voor het ter beschikking stellen van een onroerend goed Huur Onroerende leasing (huur-financiering) Erfpacht – Opstal - Vruchtgebruik Bezetting ter bede Bruikleen Wanneer een keuze mogelijk is, is de beslissing vaak ingegeven door fischale overwegingen. Voor de retailer komen daar de voordelen voortvloeiend uit de wet op de handelshuur bij. 3

4 1. Huur - Typologie De verschillende types van huur 1.Een gemeenschappelijk gedeelte : gemeen huurrecht (artikels 1714 e.v. van het BW) 2.Bijzondere regimes: Handelshuurwet (wet van 30 april 1951) Huur van kantoren, opslagplaatsen, industriële gebouwen, tweede verblijfplaatsen (en in het algemeen alle goederen die niet bestemd zijn tot een gebruik dat specifiek valt onder het toepassingsgebied van de handelshuurwet, de woninghuurwet of de pachtwet) worden geregeld door de toepasselijke regels van het gemene huurrecht.

5 1. Huur – Verplichtingen van partijen Hoofdverplichtingen van partijen: 1.Verhuurder: Aan de huurder het genot van het gehuurde goed verschaffen Het goed onderhouden Vrijwaren tegen uitwinning en tegen verborgen gebreken 2.Huurder: De prijs betalen (de huur en de lasten) Het goed gebruiken als een goede huisvader en volgens zijn bestemming De herstellingen die hem toevallen uitvoeren Het goed teruggeven

6 1. Huur – Verplichtingen van partijen Hoofdverplichtingen van partijen: Specifieke vraag: shopping centra – wat met leegstand? Artikel 1719 BW: « De verhuurder is, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht: - Het verhuurde goed aan de huurder te leveren; - Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is; - De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de huur duurt. » Artikel 1721 BW: « Vrijwaring is verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend. Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen. »

7 1. Huur – Verplichtingen van partijen Hoofdverplichtingen van partijen: Specifieke vraag: shopping centra – wat met leegstand? Rechtbank van Koophandel Brussel, 2 september 2009 (in beroep) « c’est dès lors à bon droit que le premier juge a pu considérer que l’emplacement donné en location [au locataire] était affecté d’un vice dès lors que l’occupation de la galerie était inférieure à un seuil jugé acceptable de 75%, et qu’en conséquence, [le locataire] était fondée à obtenir la réparation du préjudice qu’elle a subi à la suite de la désertification de la galerie, réparation que le premier juge a fixé à l’équivalent de 25% du loyer ». Vergelijkbaar vonnis van Vrederechter Waver (26 april 2011) Sluiting van cinemacomplex in Louvain-la-Neuve – Volgens de rechter was het cinemacomplex - « binnen getreden in het contractuele veld »

8 1. Huur – Verplichtingen van partijen Hoofdverplichtingen van partijen: Specifieke vraag: shopping centra – wat met leegstand? Bekritiseerbare vonnissen: Een leegstaand pand kan niet beschouwd worden als een (verborgen) gebrek van de verhuurde zaak Juridische grondslag is onzeker en kwetsbaan (« binnen getreden in het contractuele veld ») Wat is de fout? Of de foutieve nalatigheid van de verhuurder? Beginsel: de verhuurder garandeert niet het succes van het shopping centrum of van het retail park Maar voorzichtigheid in het licht van deze rechtspraak (cfr. ook het arrest van het Franse Hof van Cassatie van 31 oktober 2006: de verhuurder dient « een gunstige commerciële omgeving te verzekeren aan de huurder »). Klassieke methode: heronderhandeling ter gelegenheid van de hernieuwing / driejaarlijkse beëidiging / driejaarlijkse herziening

9 Le droit commun du bail contient peu de règles impératives 2. Het gemene huurrecht Principe : quasi volledige vrijheid voor partijen wat betreft de inhoud van de overeenkomst. Uitzonderingen: art. 1728bis BW: berekeningswijze van indexering art. 1762bis BW: verbod van uitdrukkelijk ontbindend beding

10 AANPASSING VAN DE HUURPRIJS – SPECIFIEKE VRAGEN Wat is de basisindex? Akoord of handtekening? Negatieve indexering en clausule die voorziet dat huurprijs nooit minder mag bedragen dan basishuurprijs Wie heeft initiatief voor indexering? Progressieve huurprijs niet in de weg staan Forfaitaire verhoging niet in de weg staan (2% per jaar) Een variabele huur niet in de weg staan (nut van het zakencijfer) Onderscheid indexering en aanpassing voor inwerkingtreding Wat met overeenkomsten met zowel huurprijs als vergoeding voor diensten? OPGLET: art. 1728bis 2. Het gemene huurrecht

11 AANPASSING VAN DE HUURPRIJS – SPECIFIEKE VRAGEN Korte verjaringstermijnen -Vordering van de verhuurder voor indexering: 1 jaar (2273 BW) -Vordering van de verhuurder voor de huurprijs: 5 jaar (2277 BW) -Vordering voor de huurder voor onverschuldigde betalingen (niet beperkt tot indexering ): 1 jaar (2273 BW) 2. Het gemene huurrecht

12 LASTEN: VOLLEDIGE VRIJHEID Belastingen en taksen meestal ten laste van de huurder Lasten : exhaustieve of niet-exhaustieve lijst? Kunnen forfaitair, geplaffonneerd zijn Aandacht voor coherentie met verdeling onderhoud en herstellingen Provisie of werkingsfonds In rekening brengen van honoraria van manager? Mogelijkheid om het bedrag te beperken (3%); wijzigingen onderheving aan akkoord van huurder P 2. Het gemene huurrecht

13 HERSTELLINGEN EN ONDERHOUD Regime van huurherstellingen (1754 BW) is suppletief (wel dwingend bij woninghuur) Regime van « grove herstellingen » (605-606 BW) wordt vaak gebruikt (regime voorzien in het wetboek voor vruchtgebruik) Het is eveneens mogelijk om alle herstellingen ten laste van de huurder te leggen Art. 606, 1754, etc. 2. Het gemene huurrecht

14 HERSTELLINGEN EN ONDERHOUD (VERVOLG) - AANDACHTSPUNTEN -Parallel tussen clausules mbt herstellingen en clausules mbt gemeenschappelijke delen -Lot van uitrustingen? -Herstelling en vervanging? -Hinder veroorzaakt door herstellingen Le Preneur tolérera, sans indemnités ni diminution de loyer, l’exécution par ou pour le compte du Bailleur de tous travaux, réparations ou améliorations, dans ou en dehors des lieux loués, qui deviendraient nécessaires ou utiles, dussent-ils durer plus de quarante (40) jours. Le Bailleur s’engage cependant à faire en sorte que les travaux ci-dessus soient exécutés, sans coût supplémentaire pour lui, de manière telle qu’ils gênent aussi peu que raisonnablement possible les activités du Preneur dans les lieux loués. -Nieuwe normen: zijn geen herstellingen te laste van de persoon >> clausule voorzien 2. Het gemene huurrecht

15 3. De handelshuur (wet van 30 april 1951) 1.Wet van 30 april 1951 - Toepassingsgebied 2.Dwingend karakter 3.Duur en opzeggingsmogelijkheden 4.Hernieuwing en vergoeding wegens uitzetting 5.Driejaarlijkse herziening van de huurprijs 6.Overdracht/onderhuur 7.Recht van de huurder om werken uit te voeren 8.Verkoop van het onroerend goed

16 3. De handelshuur – Dwingend karakter  Het merendeel van de bepalingen van de wet van 30 april 1951 zijn dwingend (meestal, maar niet altijd, in het voordeel van de huurder).  Indien ze beslissen om een huurovereenkomst te sluiten, mogen partijen niet conventioneel afwijken van de toepassing van de wet indien de overeengekomen bestemming onder haar toepassingsgebied valt.  Omgekeerd, indien de wet niet van toepassing is, mogen de partijen overeenkomen om ze toch van toepassing te verklaren.  Andere oplossingen (erfpacht, opstal, leasing, vruchtgebruik, bezetting ter bede); opletten voor herkwalificatie. Ter herinnering: een dwingende regel is een regel die erop gericht is de private belangen van een partij te beschermen. De bepalingen die dergelijke regel schenden zijn relatief nietig (enkel de beschermde partij kan zich erop beroepen en kan de nietigheid dekken).

17 3. De handelshuur – Toepassingsgebied Wet van 30 april 1951 met betrekking tot de handelshuur « De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek » → de kleinhandel wordt gekenmerkt door een rechtstreeks contact met het consumentenpubliek; dit omvat niet enkel de verkoop van goederen, maar ook de levering van diensten aan het publiek.  Het dient te gaan om een detail handel of bedrijf van een ambachtsman (vrije beroepen zijn bijvoorbeeld uitgesloten)  Het cliënteel dient verworven te worden door een contact met het publiek (die laat bijvoorbeeld toe om de houder van een drankenstand in een sportclub uit te sluiten) → geen groothandel of semigroothandel - Verband met de « shop in the shop » - zie infra Opgelet: handelshuur = « Retail lease »; geen « Commercial lease » dat in een aantal landen een ruimere betekenis heeft.

18 3. De handelshuur – Toepassingsgebied Voorbeelden van activiteiten die in principe onderworpen zijn aan de wet: Alle detailhandel in het algemeen Alle horecazaken (hotels inbegrepen) Bankagentschappen, immoagentschappen, reisagentschappen, enz. Zalen (cinema, concert, theater, enz.) Sport- of recreatieactiviteiten die toegankelijk zijn voor het publiek (bv. fitness center) Openbare parking Tussengevallen: - Rustoord, privé sportclub, vakantiepark Oplossingen? Zowel gebouwen als onbebouwde terreinen vallen onder het toepassingsgebied.

19 3. De handelshuur – gebruik Specifieke vraag: commerciële mix / conventionele gebruiksbeperkingen /exclusiviteit Hoe een commerciële mix verzekeren? De wet van 1951 dateert van voor de shopping centra… De clausules van strikt gebruik zijn perfect geldig « une affectation définie avec précision trouve sa raison bien légitime dans le fait qu’un centre commercial constitue une entité dont la réussite est essentiellement liée à une répartition équilibrée des divers commerces qui y sont représentés » ( Juge de Paix de Woluwe-Saint-Pierre, 10 septembre 1992)  In beginsel: idem voor de clausules van handelsnaam NB: mogelijkheid tot overdracht of onderverhuring belet dergelijke clausules niet  Voorbehoud: clausules van handelsnaam Voorkeurrecht ten voordele van de verhuurder bij overdracht van de huur door de huurder

20 3. De handelshuur – gebruik Specifieke vraag: commerciële mix / conventionele gebruiksbeperkingen /exclusiviteit Geen exclusiviteit in het voordeel van de huurder Clausules van exclusiviteit in het voordeel van de huurder zijn zeldzaam Voor het overige: verplichting van de verhuurder om het rustig genot te verzekeren (art. 1719), maar niet om te vrijwaren voor feitelijke hinder door derden (art. 1725) (hinder die het goed aantast >< hinder die het product waaraan men zich verwacht aantast) Verhuren aan de concurrenten van de huurder vormt geen tekortkoming aan de verplichting om het rustig genot te verzekeren.

21 3. De handelshuur – gebruik Specifieke vraag: commerciële mix / conventionele gebruiksbeperkingen /exclusiviteit Verband met clausule van restrictieve gebruik Clausule van restrictief gebruik werd door de rechtspraak soms geïnterpreteerd als houdende een zekere exclusiviteit Onterechte interpretatie; gebruik >< exclusiviteit; en recente vaste rechtspraak in die zin De verhuurder is niet gehouden om ten aanzien van de huurder de verplichtingen onderschreven door een andere huurder te doen respecteren (Cass. 17 sept. 1981)

22 3. De handelshuur – Duur en opzeggingsmogelijkheden Duur Vereisten van een minimale duur van 9 jaar Doel: de handelszaak beschermen Dwingend → een clausule die een duur van minder dan 9 jaar voorziet, is niet geldig (behalve in het geval van onderhuur) → de oorspronkelijke huur kan niet gesloten worden voor een onbepaalde duur: elke handelshuur is in beginsel van bepaalde duur Duur van meer dan 9 jaar is toegelaten: -Belang om langere termijn dan 9 jaar te verkrijgen (veelvouden van 3): 3 hernieuwingen + driejaarlijkse ontbindingsmogelijkheid -Nadelen: registratierecht – hoofdelijkheid bij overdracht – notariële akte voor tegenstelbaarheid Belang voor de huurder om een zo lang mogelijke huur te hebben en wordt toegestaan door de wet

23 3. De handelshuur – Duur en opzeggingsmogelijkheden Vroegtijdige opzegging 1.Minnelijke opzegging: middels notariële akte of verklaring voor de vrederechter 2.Eenzijdige opzegging a) Opzeggingsmogelijkheid voor de huurder op het einde van elke driejarige periode (dwingend) In beginsel, nietigheid van mechanismes die dit recht willen beperken (schadevergoedingen, afwijking om reden dat het onroerend goed voor huurder gebouwd werd). b) Opzeggingsmogelijkheid voor de verhuurder De verhuurder heeft niet de mogelijkheid om op het einde van elke driejarige periode op te zeggen behalve indien deze mogelijkheid hem expliciet door de overeenkomst wordt toegekend en indien hij vroegtijdig opzegt om zelf een handel uit te oefenen in de gehuurde lokalen Zwaard van Damocles boven handelsfonds

24 3. De handelshuur – Hernieuwing en vergoeding wegens uitzetting -De huurder kan de hernieuwing van de huurovereenkomst vragen; hij heeft geen absoluut recht om dit te bekomen -Recht beperkt tot 3 huurhernieuwingen van telkens 9 jaar (ongeacht de oorspronkelijke duurtijd) -Hernieuwingen van minder dan 9 jaar ook mogelijk -De onder-huurder moet zijn aanvraag tot de hoofdverhuurder richten

25 3. De handelshuur – Hernieuwing en vergoeding wegens uitzetting  Termijn: tussen 18 en 15 maanden voor het einde van de lopende huur  Inhoud: de voorwaarden voorgesteld door de huurder  Een verbintenis van de verhuurder om de hernieuwing toe te staan, ontlast de huurder niet om een aanvraag in te dienen volgens de wettelijke vormvoorschriften en termijnen  Vormvoorschriften: - Aangetekend schrijven of gerechtsdeurwaardersexploot (niet per koerier) - Herinnering aan de verhuurder dat hij over 3 maanden beschikt om te antwoorden en dat bij gebrek aan antwoord, hij vermoed wordt in te stemmen met de voorgestelde hernieuwingsvoorwaarden - De ondertekenaar moet over de bevoegdheid beschikken om de vennootschap te vertegenwoordigen - De manager van het centrum beschikt noodzakelijkerwijs niet over de bevoegdheid om hernieuwingsaanvragen te behandelen - De maatschappelijke zetel nagaan ! Voorafgaand akkoord over de hernieuwing: Relatieve nietigheid (in het voordeel van de huurder). De verhuurder mag op voorhand verzaken aan zij recht om de hernieuwing te weigeren, maar de hernieuwing moet toch gevraagd worden. ! Extreem formalisme. Opgelet!

26 3. De handelshuur – Hernieuwing en vergoeding wegens uitzetting De wet voorziet verschillende redenen om de huurhernieuwing te weigeren (art. 16) – De meest voorkomende: -Eigen gebruik (geen uitzettingsvergoeding behalve indien een soortgelijke handel wordt gedreven in de gehuurde lokalen; in dit geval is de vergoeding wegens uitzetting gelijk aan 2 jaar huur); -Uitsluiting van handelsbestemming: vergoeding wegens uitzetting is gelijk aan 1 jaar huur; -De wederopbouw van het gebouw: vergoeding wegens uitzetting is gelijk aan 1 jaar huur behalve indien afbraak/ wederopbouw noodzakelijk zijn wegens ouderdom; -Grove tekortkomingen van de huurder: geen vergoeding wegens uitzetting.

27 Andere redenen: -Aanbod van hogere huurprijs door een derde: strikte procedure en relatief weinig van toepassing; aan gelijke voorwaarden, de huurder heeft voorrang -Afwezigheid van een wettig belang: hypothese waarin de huurder de uitbating van een soortgelijke handel is begonnen in de onmiddellijke omgeving van het verhuurde goed / of dat hij in de onmiddellijke buurt over een goed beschikt waarin hij zijn handelsnijverheid zou kunnen verderzetten -Discretionaire weigering: vergoeding wegens uitzetting van minstens 3 jaar huur (integrale vergoeding van de schade geleden door de huurder) 3. De handelshuur – Hernieuwing en vergoeding wegens uitzetting 27

28 3 De handelshuur – Hernieuwing en vergoeding wegens uitzetting Akkoord van de verhuurder onderworpen aan verschillende voorwaarden  De huurder beschikt over 30 dagen om (i) zijn akkoord te geven of, in geval van onenigheid (ii) de vrederechter te vatten (art. 18) Opgelet: niet voor de vrederechter gaan binnen de 30 jagen in geval van onenigheid heeft het verval van het recht tot hernieuwing tot gevolg, maar het gebrek aan een bevestiging van het akkoord binnen een termijn van 30 dagen ook!  De rechter oordeelt « naar billijkheid ». Meeste, expert vergelijkingspunten – inrichtingen van de huurder  Tendens van de rechter om huurbepalingen te behouden bij vragen tot wijzigingen, die niet het financiële betreffen  Recht van afstand door de huurder (art. 20) Opgelet: zelfs indien hij akkoord gaat met de nieuwe voorwaarden van de verhuurder, dient de huurder binnen 30 dagen zijn akkoord te betekenen, op straffe van verval van zijn recht op hernieuwing.

29 3. De handelshuur – Hernieuwing en vergoeding wegens uitzetting Enkele bijzonderheden (1)  De hernieuwing maakt een nieuwe huur uit: registratie (tegenstelbaarheid aan derden); huurwaarborg; einde hoofdelijkheid van de overdrager  Mogelijkheid tot buitenwettelijke hernieuwing (meer dan 3 hernieuwingen): brengt geen nieuwe handelshuur, met drie wettelijke hernieuwingen, met zich mee (maar noodzaak om op dit punt een duidelijke overeenkomst te sluiten)

30 3. De handelshuur – Hernieuwing en vergoeding wegens uitzetting Enkele bijzonderheden (2)  Bij meerdere huurders: de vraag voor hernieuwing dient van hen allen uit te gaan  Bij meerdere verhuurders: weigering van één van hen brengt de niet-hernieuwing met zich mee  Stilzwijgende verlenging: « Indien de van het recht op hernieuwing vervallen huurder, na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed gelaten wordt, komt een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand, die de verhuurder zal kunnen beëindigen mits hij ze ten minste 18 maanden vooraf opzegt » (art. 14). Niet van toepassing in het geval dat de huurder zijn 3 wettelijke hernieuwingen heeft uitgeput

31 3. De handelshuur – Driejaarlijkse herziening van de huur Driejaarlijkse herziening van de huur (art. 6) « Bij het verstrijken van elke driejarige periode hebben partijen het recht aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15% hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld (…) »  Correctie betreffende de lange duur in hoofde van de verhuurder, maar ook handig voor de huurder cf : verband met het debat over huurleegstand  Dwingende bepaling in het voordeel van beide partijen: dit recht kan dus niet uitgesloten worden in de huurovereenkomst Dit recht kan ook niet uitgesteld worden  Er dient sprake te zijn van nieuwe omstandigheden (niet noodzakelijk onvoorzienbaar): nieuwe wegen, bijzondere ontwikkeling van de buurt, enz. -> een goed dossier samenstellen  Vordering voor de vrederechter gedurende de laatste 3 maanden van de lopende driejaarlijkse periode 31

32 3. De handelshuur – Overdracht en onderhuur  Het principe : gemeen recht: overdracht en onderhuur zijn toegelaten behalve bij tegenstrijdige bepaling (art. 1717 BW)  In het algemeen: contractuele beperkingen  MAAR: in een handelshuur, mogen de verbodsbepalingen, de overdracht of onderhuur die gepaard gaan met de overdracht of onderhuur van de handelszaak (behalve indien de verhuurder of zijn familie een deel van het gebouw bewoont) niet verhinderen  De huurder moet het ontwerp van akte van overdracht of onderhuur betekenen aan de verhuurder  De verhuurder heeft 30 dagen om zich omwille van « wettige redenen » te verzetten (onder meer wanneer de handel sedert minder dan 2 jaar wordt uitgeoefend of de huur sedert minder dan 2 jaar hernieuwd is)  De huurder heeft dan 15 dagen om hiertegen bij de vrederechter in rechte op te komen.  Antwoord van de verhuurders: voorkeursrecht

33 OVERDRACHT EN ONDERHUUR – ANALYSE VAN EEN BEPALING Gebruikelijke bepaling in het voordeel van de verhuurder (FR) « Le Preneur ne pourra céder le présent bail, ni sous-louer les lieux loués en totalité ou en partie, sans le consentement préalable, exprès et écrit du Bailleur qui, s’il accepte, pourra subordonner son accord aux conditions qu’il estimera raisonnablement nécessaires. En toute hypothèse, aucune cession partielle ne sera autorisée. » Onderhuur - vermijden bepaling (FR) « En cas de cession ou de sous-location, portant sur les lieux loués, en totalité ou en partie, le cessionnaire et le sous-locataire seront tenus solidairement de toutes les obligations du Preneur découlant du présent bail. » Op voorhand het akkoord van de verhuurder bekomen betreffende de voorzienbare omstandigheden (verbonden vennootschap bijvoorbeeld) Opgelet voor de bepalingen over het gebruik en handelsnaam! 3. De handelshuur – Overdracht en onderhuur

34 Overdracht en onderhuur brengen complexe verhoudingen met zich mee:  De overdrager blijft hoofdelijk gehouden voor de lopende huur (buiten de hernieuwing)  Volledige onderhuur met de overdracht van het handelszaak wordt gelijkgesteld met de overdracht van de huur  Indien de hoofdhuur vroegtijdig een einde neemt door de fout, op initiatief van of door het akkoord van de hoofdhuurder, wordt de onderhuurder rechtstreekse huurder, volgens de voorwaarden die in onderling akkoord of door de rechter dienen bepaald te worden.  De onderhuurder beschikt over een recht om de hernieuwing rechtstreeks aan de hoofdverhuurder aan te vragen ; de hoofdhuurder heeft niet de verplichting om de huurhernieuwing aan te vragen

35 3. De handelshuur – Recht van de huurder om werken uit te voeren Artikel 7 van de wet (dwingend) :  Recht om verbouwingen uit te voeren waarvan de kosten 3 jaar huur niet te boven gaan  De veiligheid, de salubriteit en de esthetische waarde van het gebouw dienen gerespecteerd te worden  Het ontwerp dient voorafgaand aan de verhuurder voorgelegd te worden; deze beschikt over 30 dagen om zich omwille van « wettige redenen » te verzetten  In geval van weigering door de verhuurder, kan de huurder het geschil aan de vrederechter voorleggen 35

36 3. De handelshuur – Recht van de huurder om werken uit te voeren Lot van de werken op het einde van de huur Artikel 9 van de wet (aanvullend) :  De verhuurder kan de verwijdering van de werken niet vorderen  Hij kan zich echter wel verzetten tegen hun verwijdering door de huurder en hij kan ze behouden  Als de verbouwingen niet verwijderd worden, dient de verhuurder een vergoeding te betalen: ter waarde van de materialen of een bedrag dat gelijk is aan de meerwaarde (naar keuze van de verhuurder).  Voor de niet-toegestane verbouwingen, heeft de verhuurder steeds het recht om de verwijdering van deze te vorderen (zelfs tijdens de looptijd van de huur). Als hij deze behoudt, dient hij geen vergoeding te betalen. Conventionele afwijkingen zijn erg frequent In het algemeen, geven de bepalingen de keuze aan de verhuurder tussen het behouden en het laten verwijderen. Aandachtspunten:  Wat is het regime bij gebrek aan bepaling?  Binnen welke termijn dient de verhuurder zich uit te spreken?  In welke staat worden de werken, die worden door de verhuurder behouden worden, teruggeven?

37 5. Onroerende leasing – Omschrijving en kenmerken Principe : de lessor, laat een gebouw oprichten of verkrijgt een gebouw op vraag van de lessee en volgens haar specificaties om het voor professionele doeleinden te gebruiken. Kenmerken: 1.Aanvankelijk, voornamelijk een financiële operatie: -Vergoeding stemt overeen met een percentage van de investering toegestaan door de lessor -Duur van de leasing stemt overeen met de economische duur van het gebouw -De lessor blijft eigenaar van het gebouw maar neemt (bijna) geen enkel risico op zich 2.Naargelang het geval, kan de ze on-balance of off-balance zijn en ‘onderhevig aan BTW’ of ‘niet onderhevig aan BTW’ De leasing is een sui generis overeenkomst (niet geregelgd in het BW).

38 5. De onroerende leasing – Soms een alternatief voor de huur De leasing is soms een alternatief voor de huur: Waarom een leasing en geen huur? 1.De toepassing van de wet op handelshuur vermijden (3-jaarlijkse opzeg in het voordeel van de huurder, 3-jaarlijkse huurherziening, hernieuwing, enz.) 2.Terugvordering van de BTW (en dus betere huurvoorwaarden?) 3.Belang voor intra-groep operaties Bevestigingen / nieuwe vooruitzichten / door het advies CBN van 2015

39 5. De onroerende leasing – BTW beperkingen BTW voorwaarden: 1.opgericht gebouw 2.nieuw (volgens het BTW-Wetboek) 3.opgericht of verkregen volgens de gedetailleerde indicaties van de huurder 4.gebruikt door de huurder voor de uitoefening van zijn activiteit, die onderhevig is aan BTW 5.niet-opzegbaar karakter van de overeenkomst en geen overdracht van de eigendom 6.aankoopoptie op het einde van de leasing 7.volledige wederopbouw van het geïnvesteerde kapitaal door de gever Duur in het algemeen 15 jaar of meer (herzieningstermijn BTW) Belangrijkste nadeel = aankoopoptie, duur, niet -opzegbaar karakter

40 6. Bezetting ter bede Mogelijkheid gegeven aan een persoon om een bepaald onroerend goed te gebruiken tegen betaling van een prijs en tot aan een herroeping Genot >< louter gedogen Laat toe om de dwingende bepalingen te voorkomen (bv. : handshuur), maar enkel indien specifieke omstandigheden het rechtvaardigen Effectieve duur heeft in beginsel geen invloed op de kwalificatie: belang van precair karakter – te verantwoorden. Voorbeelden: - gebouw in afwachting van vergunning - lokaal in afwachting van het vinden van iets anders - beperkte rechten van de overdrager zelf - verwijderbaar karakter

41 6. Bezetting ter bede Bijzondere vraag : kiosken buiten de handelshuur erkend door de rechtspraak : Verwijderbaar karakter Opeenvolgende verplaatsingen Beperkt in tijd MAAR De rechter dient de overeenkomst te kwalificeren Wat is de intentie van de partijen? Duurzaam of precair? Indien het genot van een lokaal bepaald is voor een prijs -> huur van zaken -> handelshuur

42 6. Bezetting ter bede Bijzondere vraag : shop in the shop buiten de handelshuur erkend door de rechtspraak : Geen eigen cliënteel (niet mogelijk, gezien de bijzondere omstandigheden en de bijzondere uitbatingsmodaliteiten, om een eigen cliënteel op te bouwen) (cass., 20 mars 2014) Situatie, vast en permanent karakter van de gehuurde ruimtes, toegang, autonomie en uitbating Determinerend element : indirect contact met het cliënteel / specifiek en beperkt cliënteel Recht om een professionele activiteit uit te oefenen en artikel 18 BTW-Wetboek: de verleende activiteit heeft voorrang op het gebruik van de ruimtes

43 6. Occupation précaire Bijzondere Vraag : pop up store Wettelijke uitzondering voor de « occasionele huur » “De bepalingen van deze afdeling zijn evenwel niet van toepassing : 1° Op de huur die, wegens die aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan een jaar” ( art. 2, al. 1) Klassieke voorbeelden: beurs of tijdelijke tentoonstelling ; toeristische activiteit Vandaag: pop-up store

44 7. Vruchtgebruik  Zakelijk recht - de natuur van een (handels)huur is verschillend (persoonlijk recht)  Opgelet voor de registratierechten : 10% of 12,5%  In de praktijk: enkel in het geval van een nieuw gebouw (BTW) en een duur van 15 jaar (of akkoord over de herziening)  Een akkoord over de vroegtijdige beëindiging vereist een akkoord betreffende de BTW- herziening

45 8. Bruikleen (« commodaat »)  Het moet gaan om een contract om niet  Opgelet: in het kader van een huur, moet de « prijs » niet noodzakelijk in geld zijn: als er een tegenprestatie voorzien is, kan dit tot de herkwalificatie leiden.  De onroerende voorheffing en de normale gebruiks- en onderhoudskosten ten laste leggen van de bruiklener, brengt in beginsel niet de herkwalificatie met zich mee. EINDE