Brussels London - www.liedekerke.com De uitdagingen van het commercieel vastgoed – Aspecten van stedenbouw en ruimtelijke ordening Mr. Filip De Preter.

Presentatie over: "Brussels London - www.liedekerke.com De uitdagingen van het commercieel vastgoed – Aspecten van stedenbouw en ruimtelijke ordening Mr. Filip De Preter."— Transcript van de presentatie:

1 Brussels London - www.liedekerke.com De uitdagingen van het commercieel vastgoed – Aspecten van stedenbouw en ruimtelijke ordening Mr. Filip De Preter 11 december 2015

2 Brussels London - www.liedekerke.com Mr. Filip De Preter Counsel – Liedekerke advocaten Ruimtelijke Ordening

3 3 Gewestelijke materie

4 4 Algemeen overzicht BeleidsplannenBestemmingsplannen VerordeningenVergunningen Ruimtelijke ordening

5 5 Bestemmingsplan - overzicht Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP of PRAS) Bijzonder Bestemmingsplan (BBP of PPA) Gewestplan Plan Communal d’Aménagement (PCA) (Rapport Urbanistique et environmental (RUE)) Oude plannen van aanleg: gewestplan, Bijzonder Plan van Aanleg (BPA), (soms Algemeen Plan van Aanleg (APA)) Nieuwe bestemmingsplannen: Ruimtelijke Uitvoeringsplannen (RUP) (gewestelijk, provinciaal of gemeentelijk)

6 6 Bestemmingsplan - bevoegdheidsverdeling BBP werkt GBP verder uit Soms is BBP verplicht, of kunnen sommige uitzonderingen enkel mits BBP PCA werkt gewestplan verder uit PCA kan gewestplan ook herzien RUE is oriëntatiedocument Oud: BPA werkt gewestplan verder uit (en kan het theoretisch herzien) RUP: subsidiariteitsbeginsel: nieuwe kleinhandelszones in beginsel door gewest of provincie binnen stedelijke gebieden

7 7 Bestemmingsplan – waar raadpleegbaar GBP: http://www.mybrugis.irisnet.behttp://www.mybrugis.irisnet.be BBP via gemeente (soms website, soms niet) http://spw.wallonie.be Gewestplan: www.geopunt.be GRUP: www.ruimtelijkeordening.bewww.ruimtelijkeordening.be PRUP: website provincie Gemeentelijk RUP of BPA: gemeente (soms website)

8 8 Bestemmingsplan – inhoud GBP: algemene norm inzake bestemming, met regels inzake oppervlakte per gebouw BBP verdere uitwerking (bouwvoorschriften + bestemming) Gewestplan: bestemmingsnorm PCA: uitwerking (bouwvoorschriften + bestemming) RRU Gewestplan: bestemmingsnorm BPA: uitwerking (bouwvoorschriften + bestemming) RUP: bouwvoorschriften, gedetailleerde bestemmingsvoorschriften, inrichtingsvoorschriften

9 9 Bestemmingsplan – doorwerking  Onrechtstreeks: via vergunningverlening  Rechtstreeks: via strafbepalingen  Vlaanderen: verbod om handelingen te stellen in strijd met voorschriften van een plan van aanleg of RUP  Brussel: inbreuk op voorschriften van een BBP  Wallonië: inbreuk op de voorschriften van een gewestplan of een PCA

10 10 Stedenbouwkundige verordening Gewestelijke verordening GSV (RRU) (bouwvoorschriften, normen inzake toegankelijkheid, parkeernormen, publiciteit, …) Gemeentelijke verordening Gewestelijke verordening (bv. publiciteit) Gemeentelijke verordening Diverse gewestelijke verordeningen (o.a. toegankelijkheid, hemelwater) Gemeentelijke verordening (bouwvoorschriften, verfijning vergunningsplicht, publiciteit, stedelijke plinten, parkeernormen, ….) Gemeentelijke verordening kunnen onder meer bepaalde functiewijzigingen uitsluiten of aan voorwaarden verbinden

11 11 Vergunningverlening Capita selecta over: -Vergunningsplichtige handelingen -Verplichtingen voorafgaand aan de vergunning -Vergunningsprocedure -Verplichtingen opgelegd door de vergunning

12 12 Vergunningsplicht – bestemmingswijziging - Vlaanderen  Systeem: opdeling in functiecategorieën; wijziging binnen één categorie is niet vergunningsplichting, wijziging van de ene naar de andere wel  Vroeger: zes categorieën, waaronder « handel, horeca, kantoorfunctie en diensten »  Nieuwe regels sinds 29/11/2015: 10 categorieën, waaronder:  “detailhandel”  “dancing, restaurant en café”  “kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen”  Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening kan vergunningsplicht verder verfijnen

13 13 Vergunningsplicht – bestemmingswijziging - Brussel  Bestemmingswijziging: wijziging ten opzichte van de bestemming:  vermeld in de stedenbouwkundige vergunning  bij gebreke aan stedenbouwkundige vergunning, die in de bestemmingsplannen.  Gebruikswijziging  Handel naar restaurant, café of een zaak waar het mogelijk is om ter plaatse te verbruiken, te eten of te drinken  Handel naar dienstverlening in linten voor handelskernen en galerijen

14 14 Vergunningsplicht – bestemmingswijziging - Wallonië  Bestemmingswijziging naar meer dan 300 m² “verkoop of te koop aan bieden van goederen of diensten”, behoudens in een “zone de services”

15 15 Vergunningsplicht – Pop-Up stores - Vlaanderen  Bestemmingswijziging voor max 90 dagen per jaar: vrijgesteld van vergunning; Bestaand vergund gebouw Niet strijdig met voorschriften van stedenbouwkundige verordening, uitdrukkelijke bepalingen van stedenbouwkundige vergunningen, gemeentelijke RUPS, BPA’s, APA’s, verkavelingsvergunningen  > 90 dagen per jaar: tijdelijke vergunning mogelijk, in overeenstemming met alle voorschriften  Wel beperkte mogelijkheid tot afwijking in afwachting van opmaak van een RUP (strikte voorwaarden; stedelijk gebied; beslissing om RUP op te maken, maximum ¼ van gebouw handel, 2/4 andere functie)

16 16 Vergunningsplicht – Pop-Up stores - Brussel  Vrijstelling voor tijdelijke installaties “met een sociaal, cultureel, recreatief of evenementeel karakter” (max 3 maand)=> in principe niet relevant voor pop-up stores  Tijdelijke vergunning is mogelijk voor een periode van zes jaar voor ondermeer “handelingen” in afwachting van de realisatie van een in een wettelijke of reglementaire bepaling voorziene bestemming; tijdelijke vergunning moet wel conform zijn met alle voorschriften

17 17 Vergunningsplicht – Pop-Up stores - Wallonië  Geen relevante vrijstelling  Geen mogelijkheid om tijdelijke vergunning voor bestemmingswijziging te krijgen  Pop-Up stores moeten, indien er vergunningsplichtige handelingen mee gepaard gaan, over een volwaardige vergunning beschikken.

18 18 Vergunningsplicht – reclame-inrichtingen  Vlaanderen + Brussel: reclame-inrichtingen zijn wettelijk te beschouwen als “vaste inrichtingen” of constructies, en zijn vergunningsplichtig van zodra ze bestemd zijn om ter plaatse te blijven staan, ook al kunnen ze uit elkaar worden genomen of verplaatst => tijdelijk plaatsen is ook “bestemd om ter plaatse te blijven staan”, maar dan wel tijdelijk (cass. Sandwichpanelen)  Wallonië: plaatsen van publiciteitsinrichtingen is altijd vergunningsplichtig => In principe altijd vergunningsplichtig in de drie gewesten

19 19 Vergunningsplicht – reclame-inrichtingen - vrijstellingen  Vlaanderen: niet lichtgevende uithangborden met een totale oppervlakte van max 4 m² aan een bestaande vergund gebouw.  Brussel (voor zover niet strijdig met enig voorschrift)  Uithangborden: vrijgesteld, behoudens in bepaalde gebieden  Niet-lichtgevende reclame-inrichtingen waarvan de totale oppervlakte, per gebouw kleiner is dan 1m², op de door de handelszaken ingenomen gelijkvloerse verdiepingen  Evenementele reclameinrichtingen  Schragen langs de openbare weg  Wallonië: geen vrijstelling

20 20 reclame-inrichtingen – regels voor reclame-inrichtingen  Brussel: titel VI GSV  Wallonië: art. 431 e.v. CWATUP  Voorschriften voor uithangborden op gevels, daken, haaks op gevels, op de grond  Afhankelijk van gebieden  Vlaanderen: KB 14 december 1959 (enkel langs bepaalde gewestwegen)  In de drie gewesten ook gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

21 21 Vergunningsplicht – vrijstelling of meldingsplicht  Verbouwingswerken zonder wijziging van bouwvolume, zonder stabiliteitswerken, zonder vergunningsplichtige functiewijziging en binnen het gebouw:  Vrijgesteld in de drie gewesten  In Vlaanderen: niet strijdig met verordening, BPA, gemeentelijk RUP, verkaveling of uitdrukkelijke voorwaarde van een stedenbouwkundige vergunning  In Brussel: niet strijdig met bestemmingsplan, een verordening of een verkavelingsvergunning, geen wijziging van het architecturaal uitzicht van het gebouw

22 22 Vergunningsplicht – vrijstelling of meldingsplicht  Verbouwingswerken binnen gebouw met stabiliteitswerken  In Vlaanderen: meldingsplichtig (op voorwaarde dat ze in overeenstemming zijn met alle voorschriften)  Brussel of Wallonië: vergunningsplichtig

23 23 Vergunningsplicht – vrijstelling of meldingsplicht  Wijzigingen aan gevels en daken zonder wijziging bouwvolume  In Vlaanderen: Vrijstelling voor zijgevels, achtergevels en daken indien geen stabiliteitswerken (niet strijdig met verordening, BPA, gemeentelijk RUP, verkaveling of uitdrukkelijke voorwaarde van een stedenbouwkundige vergunning) Meldingsplicht voor zijgevels, achtergevels en daken indien stabiliteitswerken (niet strijdig met enig voorschrift)  Brussel: het aanbrengen, wegwerken of wijzigen van openingen en ramen, zonder stabiliteitswerken, niet zichbaar vanaf de openbare weg en buiten bescherminszones  Wallonië: Vrijstelling voor het sluiten, openen of wijzigen van deuren of openingen in opgaande muren (onder bepaalde voorwaarden) Melding voor opening of wijziging van andere openingen (architecturaal uitzicht behouden)

24 24 Vergunningen – procedure – milieu-effecten  Milieueffectenrapportage of screening BrusselWallonië Vlaanderen Volwaardig MER Effectenstudie (étude d’incidences) Étude d’incidencesMilieu-effectenrapport MER-notaEffectenverslag (rapport d’incidences) Notice d’incidencesScreeningsnota

25 25 Vergunningen – procedure – milieu-effecten BrusselWallonië Vlaanderen Volwaardig MER -Parkings in open lucht > 200 voertuigen -Overdekte parkings > 200 voertuigen -Handelsvestigingen > 4000 netto handelsoppervlakte ((behoudens bij belangrijke wijziging van de aard van de handelsactiviteit en uitbreidingen (beperkt tot 20% of maximum 300 m²) - niet gespecialiseerde handelszaken (niet samenvoeging van meerdere gespecialiseerde handelszaken ) >2.500 m² (inclusief opslag en kassa’s) -5000 m² handelsruimte of meer -Verkeersgeneratie van 1000 of meer paeq/2 uur MER-nota -Parkings in open lucht > 50 -Overdekte parking > 25 -> 1000 m² netto handelsoppervlakte (incl. belangrijke wijziging) Alle andere projectenAlle andere stadsontwikkelingsprojecten

26 26 Vergunningen – procedure - archeologie  Vlaanderen: nieuwe wetgeving treedt volwaardig in werking op 1 juni 2016  Archeologieverplichting bij volgende aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning: Beschermde sites: altijd Archeologische zones: ingreep in de bodem > 100 m² en perceel groter dan 300 m² Rest: ingreep in de bodem > 1000 m² en perceel groter dan 3000 m². Uitz. Private aanvrager, ingreep in de bodem < 5000 m², buiten woongebied, recreatiegebied, archeologische zones en sites Opmerking archeologische zones volgens afbakening, onder meer 58 stadskernen.

27 27 Vergunningen – procedure - archeologie  Inhoud archeologieverplichting Opmaak van een archeologienota door een erkend archeoloog. In beginsel na een archeologisch vooronderzoek met ingreep in de bodem; als dit niet mogelijk is beperkt tot een vooronderzoek zonder ingreep in de bodem, maar dan moet de ingreep in een latere fase gebeuren Archeologienota moet worden bekrachtigd door Agentschap Onroerend Erfgoed Archeologienota legt verdere maatregelen op (archeologische opgravingen), deze voorwaarden moeten in de vergunning worden overgenomen Opmaak van een eindrapport en een eindverslag Alle kosten (opmaak archeologienota met inbegrip van het vooronderzoek, maatregelen (opgravingen,...), eindrapport) zijn ten laste van de bouwheer

28 28 Vergunningen – procedure - archeologie  Brussel en Wallonië Geen verplichting op zich voorafgaand aan de vergunning Vergunning kan voorwaarden opleggen Zoniet: bij toevalsvondst meldingsplicht Gewest heeft mogelijkheid om site te onderzoeken; Gewest heeft daartoe beperkte termijn, maar kan die termijn verlengen. Het kan de site eventueel te beschermen (leidt tot verval of schorsing vergunning) Schadevergoeding indien vergunning vervalt of bij verlenging van de termijn.

29 29 Vergunningen – procedure Brussel SVBrussel MV Wallonië permis Unique Wallonië SV Vlaanderen (omgevingsverguning vanaf 1 januari 2017) Eerste aanleg Effectenbeoordeling (> 1000 m², > 25 overdekte parkings, > 50 parkings in open lucht)  Gemachtigde ambtenaar Anders college -Klasse 2: (10-24 gesloten parkeerplaatsen of 10-50 overdekte parkeerplaatsen  College - Klasse 1A of 1B: (> 25 of 50) BIM Niet gespecialiseerde kleinhandelszaken: > 2500 m² Parking > 51 voertuigen Stookolie > 25.000 liter … College Andere college -In principe college -Als > 15.000 m² buiten de 13 centrumsteden => Deputatie -Als > 50.000 m² buiten steden met 200.000 inwoners=> regering Administratief beroep -Enkel aanvrager, gemachtigde ambtenaar of college -Bij Regering -Aanvrager, overheden of derden -Bij milieucollege, -Vervolgens bij Regering -Aanvrager, overheden of derden -bij Regering -Enkel aanvrager -Bij regering -Geen bij Vlaamse projecten -aanvrager, overheden of derden -Bij Deputatie of Regering Jurisdictioneel beroep Raad van State Raad voor Vergunningsbetwisting en

30 30 Vergunningen – verplichtingen – stedenbouwkundige lasten  Brussel:  Verplichte lasten bij handelsprojecten vanaf 2000 m² vloeroppervlakte (bij nieuwbouw, bestemmingswijziging met werken en uitbreidingen (enkel bijkomende oppervlakten)  In natura of betaling geldsom  125 euro/m²  Vlaanderen en Wallonië  Lasten zijn mogelijk (infrastructuuraanpassingen)  Enkel in natura  Ongebruikelijk om lasten op te leggen die geen verband houden met het project